Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học của định giá hàng loạt các thửa đất 1. Tổng quan về giá đất Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý về đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau.
Ở nước ta từ khi có luật đất đai 2003, giá đất được quy định như sau: 1) Giá đất: “Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất ”.
[3] 2) Giá đất do Nhà nước quy định Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; n 5 c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc Chính phủ xác định khung giá đất và các địa phương công bố giá đất hàng năm, chắc chắn không thể xem xét đến tất cả các yếu tố cá biệt của các thửa đất riêng biệt.
Điều này cho thấy giá đất quy định theo phương thức này chỉ có thể được sử dụng cho một số mục tiêu có giới hạn trong quản lý. Từ đó, Nhà nước đồng thời quy định phạm vi áp dụng. Ví dụ: Phục vụ cho nhu cầu thu thuế sử dụng đất hàng năm, sẽ phải yêu cầu xác định đồng loạt các thửa đất để tính thuế theo giá đất. Với mục đích này, rõ ràng không thể xét đến tất cả các yếu tố cá biệt trong định giá; khi đó dẫn đến việc Nhà nước quy định hai thửa đất liền kề có điều kiện giống nhau về kết cấu hạ tầng thì có giá đất như nhau.
Mặt khác, giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hàng năm có giới hạn về điều kiện áp dụng, thuận lợi cho các mục tiêu quản lý đã được xác định; tuy nhiên sự giới hạn này đã dẫn đến những việc sử dụng bảng giá đất không đúng giới hạn gây ra khá nhiều rắc rối, khiếu kiện về giá đất trong thực tiễn quản lý đất đai vừa qua ở nước ta. n 6 Những tình huống quản lý như vậy tạo nên những điểm khác nhau giữa việc định giá đồng loạt và định giá riêng biệt các thửa đất. Trong quản lý hệ thống đương nhiên cần lưu ý rằng mục đích định giá có thể là khác nhau và chúng đều nằm trong hệ thống giá đất. Định giá đất, định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng đất Đất đai là tài sản, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường.
Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối giá đất còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Do đó định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Khái niệm về định giá đất Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục đích sử dụng.
Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng pháp luật. Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm là: 1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. 2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. n 7 Định giá đất ở nước ta: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định [2].
Định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng đất Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên là phải gắn chúng với các mục đích sử dụng cụ thể, hay nói cách khác, định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 chia đất đai thành 6 loại đó là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Trong mỗi loại đất, khi Nhà nước giao cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể tuỳ theo từng trường hợp. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Vì vậy, việc định giá đất phải trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Mặt khác, do đặc thù của đất đai là một tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, và theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì đất đai và các tài sản gắn liền với đất đều thuộc chung một phạm trù bất động sản. Vì vậy, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá các tài sản gắn liền với đất. Đây chính là 2 nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá bất động sản.
- Sự không hoàn hảo của thị trường đất đai: Khi thị trường ổn định lâu dài và có nhiều người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán (một thị trường hoàn hảo), thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện này (một thị trường không hoàn hảo), thì giá trị và giá cả có thể khác nhau. Thị trường bất động sản là không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Ví dụ, một thị trường hoàn hảo đòi hỏi n 8 tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí cũng sẽ có tương đối ít người mua và người bán, và những người tham gia thị trường chỉ nắm được ít thông tin chưa đầy đủ.
Ngoài ra, thị trường bất động sản có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu/loại tài sản. Tóm lại, cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Từ những lí do đó, giá mua bán thực tế, vốn là những sự kiện mang tính lịch sử, và những ước tính giá trị, vốn là giá cả giả định, sẽ không thể như nhau. Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị như sử dụng trong định giá bất động sản là không đồng nghĩa mặc dù chúng thường xuyên được sử dụng như là chúng đồng nghĩa.
Giá cả là những chỉ số của giá trị. Nhiệm vụ của người định giá là xác định mức độ để theo đó thị trường có tính cạnh tranh, do đó họ có thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận được như thế nào để trở thành những chỉ số của giá trị. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm 1.