Ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính tới hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

Nghiên cứu ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Phân tích chuyên sâu và kết quả thực nghiệm.

• Tác giả: Đặng Thị Ngọc Ninh
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Mạnh
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính tới hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QỦA HOẠT ĐỘNG DOANH NGHIỆP
• 1.1. Cơ sở lý thuyết về đòn bẩy tài chính
• 1.2. Khái niệm đòn bẩy tài chính
• 1.3. Cách xác định đòn bẩy tài chính
• 1.4. Cơ sở lý thuyết về hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp
• 1.5. Khái niệm hiệu quả hoạt động doanh nghiệp
• 1.6. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp
• 1.7. Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp
• 1.8. Nghiên cứu thực nghiệm về tác động của đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp
• 1.8.1. Nghiên cứu trong nước
• 1.8.2. Nghiên cứu nước ngoài
• 1.8.3. Khoảng trống nghiên cứu
• 1.9. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Tổng quan ngành bất động sản tại Việt Nam
• 2.2. Thực trạng của các doanh nghiệp ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam
• 2.3. Thực trạng hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán
• 2.4. Thực trạng sử dụng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3. Giả thuyết nghiên cứu
• 3.4. Dữ liệu nghiên cứu
• 3.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả thống kê mô tả các biến của mô hình
• 4.2. Phân tích tương quan các biến trong mô hình
• 4.3. Mô hình hồi quy
• 4.3.1. Xây dựng phương trình hồi quy tuyến tính
• 4.3.2. Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROA
• 4.3.3. Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROS
• 4.4. Kết quả mô hình nghiên cứu
• 4.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
• 5.1. Kết luận kết quả từ mô hình
• 5.2. Những hạn chế của nghiên cứu
• 5.3. Khuyến nghị với doanh nghiệp
• 5.4. Khuyến nghị với nhà điều hành
• 5.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đòn Bẩy Tài Chính là Gì Cách Tăng Hiệu Quả Hoạt Động

Trong lĩnh vực tài chính, đòn bẩy tài chính là một khái niệm quan trọng. Doanh nghiệp nào muốn mở rộng sản xuất kinh doanh đều cần vay vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Đòn bẩy tài chính (ĐBTC) đo lường mức độ sử dụng nợ để tài trợ tài sản. Sử dụng ĐBTC trong ngành BĐS có thể mang lại lợi ích. Nó giúp doanh nghiệp tăng khả năng đầu tư và mở rộng quy mô. Vay vốn từ ngân hàng hoặc các nguồn khác giúp doanh nghiệp BĐS nhanh chóng tăng cường sở hữu và phát triển dự án. Tuy nhiên, việc sử dụng nợ vay cũng mang theo rủi ro. Doanh nghiệp phải trả lãi và các khoản gốc định kỳ. Chi phí tài chính cố định tăng lên, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Nợ vay lâu dài đặt doanh nghiệp vào rủi ro tài chính, đặc biệt khi lãi suất tăng cao hoặc thị trường BĐS suy giảm. Các khoản nợ cần trả gây áp lực tài chính và giới hạn khả năng đầu tư. Việc sử dụng ĐBTC cần được tiếp cận một cách khoa học và cẩn trọng.

1.1. Khái niệm đòn bẩy tài chính trong doanh nghiệp niêm yết

Đòn bẩy tài chính là sự kết hợp giữa nợ và vốn chủ sở hữu trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp. Lumby và Jones (2011) mô tả ĐBTC là tỷ lệ giữa tổng giá trị thị trường của vốn nợ trên tổng giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu. Khi nợ tăng, ĐBTC tăng. Pandey (2010) định nghĩa tỷ lệ của các nguồn vốn cố định như nợ và cổ phần ưu đãi trên vốn chủ sở hữu trong cơ cấu vốn là ĐBTC. Sử dụng nợ thay vì vốn chủ sở hữu có ưu điểm lớn là lãi suất được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi cổ tức thì không. Thay vốn chủ sở hữu bằng nợ giảm thuế và tăng giá trị công ty.

1.2. Cách xác định đòn bẩy tài chính hiệu quả cho BĐS

Việc xác định Đòn bẩy tài chính luôn được các nhà đầu tư quan tâm, và dành thời gian nghiên cứu thông qua bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp với mục tiêu xác định được đâu là nguồn vốn huy động chính của doanh nghiệp giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu. Có nhiều cách để nhà đầu tư đánh giá được việc sử dụng ĐBTC như sau: Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản và Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu. Cả hai chỉ số này đều cung cấp thông tin quan trọng về mức độ sử dụng nợ của doanh nghiệp.

II. Hiệu Quả Hoạt Động BĐS Bí Quyết Tăng Tỷ Suất Sinh Lời

Hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản được hiểu là khả năng sử dụng nguồn lực để tạo ra lợi nhuận và giá trị. Các chỉ số như ROA (Return on Assets) và ROE (Return on Equity) thường được sử dụng để đo lường hiệu quả hoạt động. Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động bao gồm: quản trị tài chính, cơ cấu vốn, và khả năng quản lý rủi ro. Để nâng cao hiệu quả hoạt động, doanh nghiệp cần tối ưu hóa việc sử dụng đòn bẩy tài chính, kiểm soát chi phí, và tăng cường năng lực cạnh tranh. Hiệu quả hoạt động cao giúp doanh nghiệp thu hút nhà đầu tư, tăng giá trị doanh nghiệp và đảm bảo sự phát triển bền vững. Việc theo dõi và đánh giá hiệu quả hoạt động thường xuyên là rất quan trọng để đưa ra các quyết định điều chỉnh kịp thời.

2.1. Khái niệm hiệu quả hoạt động doanh nghiệp và chỉ số đo lường

Hiệu quả hoạt động doanh nghiệp là khả năng sử dụng hiệu quả các nguồn lực để đạt được mục tiêu kinh doanh. Các chỉ số quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động bao gồm ROA (tỷ suất sinh lời trên tài sản), ROE (tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu), biên lợi nhuận, và vòng quay tài sản. ROA đo lường khả năng sinh lời từ tài sản, trong khi ROE đo lường khả năng sinh lời từ vốn chủ sở hữu. Biên lợi nhuận cho biết tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu, và vòng quay tài sản đo lường hiệu quả sử dụng tài sản để tạo ra doanh thu.

2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động BĐS niêm yết

Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Các yếu tố bên trong bao gồm quản trị tài chính, cơ cấu vốn, và năng lực quản lý dự án. Các yếu tố bên ngoài bao gồm tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách của nhà nước, và cạnh tranh trên thị trường. Việc quản lý hiệu quả các yếu tố này là rất quan trọng để đảm bảo hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Ví dụ: Khả năng quản lý chi phí xây dựng, khả năng huy động vốn, và khả năng thích ứng với thay đổi của thị trường đều có ảnh hưởng lớn.

2.3. Tác động của đòn bẩy tài chính đến tỷ suất sinh lời của BĐS

Đòn bẩy tài chính có thể có tác động đáng kể đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản. Khi sử dụng nợ vay một cách hiệu quả, doanh nghiệp có thể tăng tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, việc sử dụng quá nhiều nợ có thể làm tăng rủi ro tài chính và giảm tỷ suất sinh lời nếu doanh nghiệp không thể trả nợ. Cần phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

III. Phân Tích Ngành BĐS Đo Lường Đòn Bẩy và Hiệu Quả Ra Sao

Phân tích ngành bất động sản giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về tình hình đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp. Các yếu tố cần phân tích bao gồm: tăng trưởng GDP, lãi suất, lạm phát, và chính sách của nhà nước. Phân tích ngành cũng giúp nhận diện các cơ hội và thách thức, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp. So sánh doanh nghiệp bất động sản với các đối thủ cạnh tranh cũng là một phần quan trọng của phân tích ngành. Việc đánh giá rủi ro thị trường và rủi ro tài chính giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt.

3.1. Tổng quan ngành bất động sản tại Việt Nam hiện nay

Ngành bất động sản tại Việt Nam đang trải qua nhiều biến động do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách của nhà nước. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có thể được đánh giá dựa trên các yếu tố như: tăng trưởng GDP, lãi suất, lạm phát, và các quy định pháp luật mới. Cần phải xem xét cả các yếu tố cung và cầu để có cái nhìn toàn diện về thị trường.

3.2. Thực trạng các doanh nghiệp ngành BĐS trên TTCK Việt Nam

Các doanh nghiệp bất động sản trên TTCK Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức và cơ hội. Thực trạng của các doanh nghiệp này có thể được đánh giá dựa trên các yếu tố như: quy mô vốn hóa, tỷ lệ nợ vay, hiệu quả hoạt động, và khả năng quản lý rủi ro. Việc phân tích báo cáo tài chính và các chỉ số quan trọng giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về tình hình của từng doanh nghiệp.

3.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động và sử dụng đòn bẩy của BĐS

Đánh giá hiệu quả hoạt động và sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp bất động sản là rất quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư. Các chỉ số như ROA, ROE, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, và khả năng thanh toán giúp nhà đầu tư đánh giá được tình hình tài chính của doanh nghiệp. Cần phải so sánh các chỉ số này với các doanh nghiệp khác trong ngành để có cái nhìn khách quan.

IV. Phương Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản Trị Đòn Bẩy Bất Động Sản

Để nâng cao hiệu quả hoạt động trong ngành bất động sản, cần có các phương pháp quản trị đòn bẩy tài chính hiệu quả. Điều này bao gồm việc tối ưu hóa cơ cấu vốn, kiểm soát chi phí, và quản lý rủi ro. Cần phải xây dựng các mô hình dự báo và phân tích rủi ro để đưa ra các quyết định tài chính sáng suốt. Việc áp dụng công nghệ và các giải pháp quản trị hiện đại cũng giúp nâng cao hiệu quả hoạt động.

4.1. Quy trình nghiên cứu về tác động của đòn bẩy tới hiệu quả

Quy trình nghiên cứu về tác động của đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động cần tuân thủ các bước sau: Xác định vấn đề nghiên cứu, xây dựng giả thuyết, thu thập dữ liệu, phân tích dữ liệu, và đưa ra kết luận. Việc sử dụng các phương pháp thống kê và phân tích kinh tế lượng giúp đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu. Cần phải xem xét các yếu tố kiểm soát để loại bỏ các yếu tố gây nhiễu.

4.2. Mô hình nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng đòn bẩy tài chính

Mô hình nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động có thể bao gồm các biến độc lập như tỷ lệ nợ vay, cơ cấu vốn, và các biến phụ thuộc như ROA, ROE, biên lợi nhuận. Việc sử dụng các mô hình hồi quy giúp xác định mối quan hệ giữa các biến và đo lường mức độ ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động. Cần phải kiểm tra tính phù hợp của mô hình và kiểm định các giả thuyết.

4.3. Giả thuyết nghiên cứu về đòn bẩy và hiệu quả hoạt động BĐS

Các giả thuyết nghiên cứu về đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động có thể bao gồm: Tăng đòn bẩy tài chính có thể làm tăng hiệu quả hoạt động đến một mức độ nhất định, sau đó có thể làm giảm hiệu quả hoạt động do tăng rủi ro tài chính. Mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động có thể khác nhau tùy thuộc vào tình hình kinh tế và chính sách của nhà nước. Cần phải kiểm định các giả thuyết này bằng dữ liệu thực tế.

V. Kết quả Nghiên Cứu Đòn Bẩy Tác Động Thế Nào Tới BĐS Niêm Yết

Các kết quả nghiên cứu cho thấy đòn bẩy tài chính có tác động đáng kể đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Các kết quả thống kê mô tả các biến của mô hình. Phân tích tương quan các biến trong mô hình. Xây dựng phương trình hồi quy tuyến tính. Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROA. Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROS. Kết quả mô hình nghiên cứu. Cần phải xem xét cả các yếu tố bên trong và bên ngoài để hiểu rõ hơn về tác động của đòn bẩy tài chính.

5.1. Phân tích thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu

Phân tích thống kê mô tả các biến giúp hiểu rõ hơn về đặc điểm của dữ liệu và các biến số sử dụng trong mô hình. Điều này bao gồm việc tính toán các giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, giá trị lớn nhất, và giá trị nhỏ nhất của các biến. Các biến số quan trọng cần phân tích bao gồm: tỷ lệ nợ vay, ROA, ROE, và các yếu tố kiểm soát.

5.2. Kết quả phân tích hồi quy Tác động của đòn bẩy đến ROA ROS

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và ROA, ROS. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính trung bình của các doanh nghiệp. Cần phải xem xét hệ số hồi quy, mức ý nghĩa thống kê, và các chỉ số đánh giá độ phù hợp của mô hình để đưa ra kết luận. Kết quả phân tích hồi quy giúp xác định mức độ ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính đến hiệu quả hoạt động.

5.3. Giải thích kết quả Đâu là mức đòn bẩy tài chính tối ưu

Việc giải thích kết quả giúp xác định mức đòn bẩy tài chính tối ưu cho doanh nghiệp bất động sản. Mức đòn bẩy tài chính tối ưu có thể khác nhau tùy thuộc vào tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước, và đặc điểm của từng doanh nghiệp. Cần phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích và rủi ro khi quyết định mức đòn bẩy tài chính.

VI. Khuyến Nghị Đầu Tư Quản Lý Rủi Ro Đòn Bẩy Bất Động Sản

Dựa trên kết quả nghiên cứu, cần đưa ra các khuyến nghị với doanh nghiệp và nhà điều hành. Doanh nghiệp cần tối ưu hóa cơ cấu vốn, kiểm soát chi phí, và quản lý rủi ro. Nhà điều hành cần xây dựng các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, tạo môi trường kinh doanh ổn định, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản. Việc quản lý rủi ro đòn bẩy tài chính là rất quan trọng để đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản. Những hạn chế của nghiên cứu và khuyến nghị với doanh nghiệp và nhà điều hành cần được xem xét.

6.1. Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu trong tương lai

Nghiên cứu này có thể có một số hạn chế, chẳng hạn như: phạm vi dữ liệu, phương pháp phân tích, và các yếu tố kiểm soát. Hướng nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc mở rộng phạm vi dữ liệu, sử dụng các phương pháp phân tích phức tạp hơn, và xem xét các yếu tố khác ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động.

6.2. Khuyến nghị với doanh nghiệp BĐS niêm yết để nâng cao hiệu quả

Với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, cần tối ưu hóa cơ cấu vốn, kiểm soát chi phí, quản lý rủi ro, và nâng cao năng lực cạnh tranh. Cần phải xây dựng các mô hình dự báo và phân tích rủi ro để đưa ra các quyết định tài chính sáng suốt. Cần phải áp dụng công nghệ và các giải pháp quản trị hiện đại.

6.3. Khuyến nghị với nhà điều hành để ổn định thị trường BĐS

Với nhà điều hành, cần xây dựng các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, tạo môi trường kinh doanh ổn định, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Cần phải tăng cường giám sát và kiểm soát hoạt động của các doanh nghiệp. Cần phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn vay và các nguồn lực khác.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong lĩnh vực tài chính doanh nghiệp, đòn bẩy tài chính (ĐBTC) là công cụ phản ánh mức độ doanh nghiệp sử dụng nợ vay nhằm tài trợ cho tài sản và mở rộng quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với ngành bất động sản (BĐS) — một ngành đặc thù đòi hỏi nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn để triển khai các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp và hạ tầng — việc huy động vốn vay qua hệ thống ngân hàng và thị trường vốn là tất yếu. Việc sử dụng ĐBTC mang lại lợi thế gia tăng khả năng đầu tư và tạo ra "lá chắn thuế" từ chi phí lãi vay, giúp tối ưu hóa lợi nhuận cho chủ sở hữu trong điều kiện thị trường thuận lợi.

Tuy nhiên, việc gia tăng tỷ lệ nợ cũng kéo theo áp lực chi phí tài chính cố định, nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi định kỳ. Khi thị trường suy giảm hoặc mặt bằng lãi suất tăng đột ngột, việc lạm dụng đòn bẩy tài chính có thể gây phản tác dụng, đẩy doanh nghiệp vào tình trạng kiệt quệ tài chính và mất khả năng thanh toán. Thực tiễn thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2012–2022 đã chứng kiến những chu kỳ biến động mạnh: từ giai đoạn đóng băng năm 2012 với nợ xấu ngành BĐS lên tới 28 nghìn tỷ đồng (chiếm 13,5% tổng dư nợ), giai đoạn phục hồi 2013–2015, bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp 2020–2021, cho đến các cú sốc thanh khoản và siết chặt tín dụng trong năm 2022. Xuất phát từ bối cảnh đó, tác giả Đặng Thị Ngọc Ninh đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính tới hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Tiến Mạnh tại Học viện Ngân hàng.

Mục tiêu nghiên cứu:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
2. Phân tích và xác định mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
3. Đưa ra hệ thống giải pháp và khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và kiểm soát rủi ro tài chính của các doanh nghiệp ngành bất động sản.

Câu hỏi nghiên cứu:

1. Cách xác định đòn bẩy tài chính và những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động doanh nghiệp là gì?
2. Mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản diễn ra như thế nào?
3. Giải pháp nào giải quyết những vấn đề thực tiễn để có thể nâng cao hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính tới hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ngành bất động sản.
• Phạm vi không gian: Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE). Tính đến cuối năm 2022, toàn thị trường có 127 doanh nghiệp BĐS niêm yết, trong đó có 57 doanh nghiệp niêm yết tại sàn HOSE được lựa chọn đưa vào mẫu khảo sát.
• Phạm vi thời gian: Giai đoạn 11 năm, từ năm 2012 đến năm 2022.
• Quy mô mẫu: Tổng số quan sát thu được là 513 quan sát (dữ liệu dạng bảng cân bằng/không cân bằng qua các năm).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng khung phân tích dựa trên sự kết hợp giữa các lý thuyết tài chính kinh điển và các phương pháp kinh tế lượng hiện đại dành cho dữ liệu dạng bảng.

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

• Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage): Được định nghĩa theo Lumby và Jones (2011), Pandey (2010) là tỷ lệ kết hợp giữa nợ phải trả và vốn chủ sở hữu trong cấu trúc vốn. ĐBTC được lượng hóa qua hai chỉ tiêu chính:
  • Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản: $\text{Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản} = \frac{\text{Nợ ngắn hạn} + \text{Nợ dài hạn}}{\text{Tổng tài sản}}$.
  • Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu: $\text{Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu} = \frac{\text{Nợ ngắn hạn} + \text{Nợ dài hạn}}{\text{Vốn chủ sở hữu}}$.
• Hiệu quả hoạt động (Firm Performance): Dựa trên quan điểm của Paul A. Samuelson (1947), Adam Smith, Taouab và Issor (2019), Lebas và Euske (2006), Brigham và Houston. Khóa luận tập trung vào khả năng sinh lời với hai thước đo:
  • Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA): $\text{ROA} = \frac{\text{Lợi nhuận sau thuế}}{\text{Tổng tài sản bình quân}}$ (phân tích mở rộng qua mô hình DuPont: $\text{ROA} = \text{Biên lợi nhuận} \times \text{Vòng quay tài sản}$).
  • Tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS): $\text{ROS} = \frac{\text{Lợi nhuận ròng}}{\text{Doanh thu thuần}}$.
• Các lý thuyết cấu trúc vốn: Lý thuyết cơ cấu vốn của Modigliani và Miller (vai trò của lá chắn thuế), Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory của Myers và Majluf, 1984), Lý thuyết đánh đổi (Trade-off Theory của Ozkan, 2002).
• Văn bản pháp luật và chính sách thực tiễn: Khóa luận liên hệ trực tiếp với khung pháp lý chi phối thị trường BĐS Việt Nam gồm Luật Đất đai 2012, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Thông tư 06/2016/TT-NHNN, Thông tư 22/2019/TT-NHNN, cũng như các công cụ can thiệp như Công ty Quản lý Tài sản VAMC và gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước.

Phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

Nghiên cứu áp dụng quy trình khoa học 5 bước: (1) Tổng hợp cơ sở lý luận; (2) Phân tích thực trạng ngành BĐS; (3) Thu thập và xử lý dữ liệu qua phần mềm Excel và Python; (4) Ước lượng mô hình kinh tế lượng; (5) Đưa ra kết luận và khuyến nghị.

Phương pháp định lượng sử dụng kỹ thuật hồi quy dữ liệu bảng (Panel Data Regression) với các bước kiểm định chặt chẽ:

• Hồi quy OLS gộp (Pooled OLS).
• Mô hình tác động cố định (Fixed Effects Model - FEM).
• Mô hình tác động ngẫu nhiên (Random Effects Model - REM).
• Kiểm định Breusch-Pagan Lagrange Multiplier (lựa chọn giữa Pooled OLS và REM).
• Kiểm định Hausman (lựa chọn giữa FEM và REM).
• Kiểm định khuyết tật mô hình: Kiểm định đa cộng tuyến thông qua hệ số phóng đại phương sai (VIF), kiểm định hiện tượng phương sai sai số thay đổi (Heteroskedasticity) và kiểm định tự tương quan (Serial Correlation).
• Ước lượng bình phương bé nhất tổng quát (Generalized Least Squares - GLS) để khắc phục toàn diện các khuyết tật của dữ liệu bảng.

Nguồn dữ liệu

Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo tài chính kiểm toán và báo cáo thường niên của 57 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2012–2022; báo cáo của Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE); Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA); và Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động doanh nghiệp

Chương này làm rõ cơ sở lý luận về ĐBTC, vai trò tạo lá chắn thuế thu nhập doanh nghiệp cũng như nguy cơ kiệt quệ tài chính khi nợ vay vượt ngưỡng an toàn. Tác giả phân tích hệ thống các yếu tố ảnh hưởng đến HQHĐ gồm: ĐBTC, cấu trúc vốn, chi phí lãi vay, quy mô doanh nghiệp, tỷ trọng tài sản cố định, khả năng thanh toán, tăng trưởng GDP, lợi suất trái phiếu chính phủ và quản trị khoản phải thu.

Chương 1 tổng thuật sâu rộng các nghiên cứu thực nghiệm trong nước (Phạm Xuân Trường, 2020; Trần Thị Tuấn Anh và Đặng Thị Thu Thủy, 2017; Phùng Thị Thu Hương, 2018; Đỗ Dương Thanh Ngọc, 2011; Trần Thị Thanh Tâm, 2018; Nguyễn Thị Hoa Hồng và Nguyễn Tuấn Dũng, 2021; Ngô Văn Toàn và Hồ Thủy Tiên, 2020) và nghiên cứu quốc tế (Alghusin, 2015; Odusanya và cộng sự, 2018; Alarussi và Alhaderi, 2018; Mohamed, 2016; Waqar Younas và Muhammad Imran, 2014; Neneng Susanti và cộng sự, 2020; Ilhan Dalci, 2018). Tác giả chỉ ra khoảng trống nghiên cứu: phần lớn các đề tài trước đây khảo sát chung các doanh nghiệp phi tài chính hoặc chỉ dùng biến ROA/ROE; đề tài này tạo nét riêng khi đi sâu vào ngành BĐS niêm yết tại HOSE trong 11 năm và sử dụng đồng thời hai biến phụ thuộc ROA và ROS.

Chương 2: Thực trạng sử dụng đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản

Chương 2 tái hiện bức tranh toàn cảnh ngành BĐS Việt Nam qua các cột mốc:

• Giai đoạn 2012–2015: Khủng hoảng đóng băng năm 2012 với tổng dư nợ BĐS 207,6 nghìn tỷ đồng, nợ xấu 28 nghìn tỷ đồng (13,5%), FDI đăng ký 1,84 tỷ USD; sự ra đời của VAMC năm 2013 và gói 30.000 tỷ đồng giúp giải ngân tăng mạnh từ 5.278 tỷ đồng (2014) lên 17.710 tỷ đồng (2015), đưa tồn kho BĐS giảm từ 128.548 tỷ đồng xuống 56.286 tỷ đồng.
• Giai đoạn 2016–2019: Điều hành tín dụng thận trọng theo Thông tư 06/2016 và Thông tư 22/2019 nhằm giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn; các đợt sốt đất nền và BĐS nghỉ dưỡng xuất hiện.
• Giai đoạn 2020–2022: Năm 2021, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 742 nghìn tỷ đồng (nhóm BĐS chiếm 36%), tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu bình quân đạt 98% (2020) và 78% (2021). Đến năm 2022, trước tác động tăng lãi suất của FED và chính sách thắt chặt tiền tệ trong nước, vốn hóa ngành BĐS trên sàn HOSE sụt giảm còn 745 nghìn tỷ đồng (chiếm 18,59% vốn hóa toàn thị trường).
• Tăng trưởng quy mô và đòn bẩy tài chính: Giai đoạn 2012–2022, tổng tài sản các DN BĐS niêm yết trên HOSE tăng từ 141.727 tỷ đồng lên 1.630.074 tỷ đồng (tăng trưởng bình quân 28,46%/năm); tổng vốn chủ sở hữu tăng từ 47.493 tỷ đồng lên 549.523 tỷ đồng (tăng trưởng bình quân 28,84%/năm). Tỷ lệ nợ/tổng tài sản bình quân toàn ngành luôn duy trì trên 50%.
• Phân hóa ở nhóm doanh nghiệp đầu ngành (Top 10 tài sản): Năm 2022, Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (NVL) ghi nhận tỷ lệ nợ trên tổng tài sản lên tới 82,54% do tài trợ cho các đại dự án 1.000 ha (Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm), đối mặt áp lực thanh khoản trái phiếu dưới 2 năm; Vinhomes (VHM) có mức tăng đòn bẩy 37,11% giai đoạn 2021–2022; trong khi Vincom Retail (VRE) duy trì đòn bẩy thận trọng ở mức 21,95%.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu

Chương 3 thiết lập hai mô hình hồi quy tuyến tính dạng bảng:

$$\text{ROA}{it} = \beta_0 + \beta_1 \text{LEV}{it} + \beta_2 \text{IRE}{it} + \beta_3 \text{TURN}{it} + \beta_4 \text{CR}{it} + \beta_5 \text{QR}{it} + \beta_6 \text{SIZE}{it} + \beta_7 \text{GM}{it} + \beta_8 \text{LIQ}{it} + \beta_9 \text{TANG}{it} + \beta_{10} \text{GDP}t + \beta{11} \text{Bond}t + \epsilon{it}$$

$$\text{ROS}{it} = \alpha_0 + \alpha_1 \text{LEV}{it} + \alpha_2 \text{IRE}{it} + \alpha_3 \text{TURN}{it} + \alpha_4 \text{CR}{it} + \alpha_5 \text{QR}{it} + \alpha_6 \text{SIZE}{it} + \alpha_7 \text{GM}{it} + \alpha_8 \text{LIQ}{it} + \alpha_9 \text{TANG}{it} + \alpha_{10} \text{GDP}t + \alpha{11} \text{Bond}t + e{it}$$

Hệ thống giả thuyết nghiên cứu chính được đặt ra:

• H1: Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản (LEV) có tác động tiêu cực đến HQHĐ.
• H2: Chi phí lãi vay (IRE) có tác động tiêu cực đến HQHĐ.
• H3: Vòng quay tổng tài sản (TURN) có tác động tích cực đến HQHĐ.
• H4: Chỉ số thanh toán hiện hành (CR) có tác động tiêu cực đến HQHĐ.
• H5: Chỉ số thanh toán nhanh (QR) có tác động tích cực đến HQHĐ.
• H6: Quy mô doanh nghiệp (SIZE) có tác động cùng chiều đến HQHĐ.
• H7: Biên lợi nhuận hoạt động (GM) có tác động cùng chiều đến HQHĐ.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương này thực hiện thống kê mô tả cho 513 quan sát, ma trận tương quan và kiểm định đa cộng tuyến. Kết quả kiểm tra hệ số phóng đại phương sai (VIF) cho thấy biến chỉ số thanh toán hiện hành (CR) có hiện tượng đa cộng tuyến cao nên đã được loại bỏ khỏi mô hình để đảm bảo độ tin cậy.

Tiếp đó, tác giả tiến hành hồi quy Pooled OLS, FEM và REM. Kiểm định Breusch-Pagan Lagrange Multiplier và kiểm định Hausman được thực hiện để lựa chọn mô hình phù hợp nhất. Các kiểm định sau hồi quy phát hiện mô hình có hiện tượng phương sai sai số thay đổi và tự tương quan. Do đó, mô hình GLS (Generalized Least Squares) được áp dụng làm phương pháp ước lượng cuối cùng nhằm xử lý triệt để các khuyết tật, đưa ra các hệ số hồi quy vững đối với cả hai biến phụ thuộc ROA và ROS.

Chương 5: Kết luận và khuyến nghị

Tổng hợp các phát hiện định lượng và thực trạng từ mô hình kinh tế lượng, chỉ ra các hạn chế trong quá trình nghiên cứu, đồng thời đề xuất hai nhóm giải pháp: nhóm khuyến nghị dành cho nhà quản trị doanh nghiệp BĐS (tối ưu hóa cấu trúc vốn, quản trị rủi ro kỳ hạn nợ vay, đẩy nhanh tiến độ dự án nhằm gia tăng vòng quay tài sản) và nhóm khuyến nghị dành cho cơ quan quản lý nhà nước (hoàn thiện thị trường trái phiếu, điều hành tín dụng linh hoạt, minh bạch hóa thông tin thị trường).

---

Kết quả và đóng góp

Bảng tổng hợp hệ thống biến và kết quả kiểm định giả thuyết

Tên biến	Ký hiệu	Loại biến	Kỳ vọng lý thuyết	Kết luận thực nghiệm
Tỷ suất sinh lời trên tài sản	ROA	Phụ thuộc	—	Biến phụ thuộc mô hình 1
Tỷ suất sinh lời trên doanh thu	ROS	Phụ thuộc	—	Biến phụ thuộc mô hình 2
Đòn bẩy tài chính (Nợ/Tổng tài sản)	LEV	Độc lập	Tác động tiêu cực (-)	Phù hợp giả thuyết H1
Chi phí lãi vay	IRE	Độc lập	Tác động tiêu cực (-)	Phù hợp giả thuyết H2
Vòng quay tổng tài sản	TURN	Kiểm soát	Tác động tích cực (+)	Phù hợp giả thuyết H3
Chỉ số thanh toán hiện hành	CR	Kiểm soát	Tác động tiêu cực (-)	Loại bỏ do đa cộng tuyến (VIF cao)
Chỉ số thanh toán nhanh	QR	Kiểm soát	Tác động tích cực (+)	Phù hợp giả thuyết H5
Quy mô doanh nghiệp (Logarit tổng tài sản)	SIZE	Kiểm soát	Tác động tích cực (+)	Phù hợp giả thuyết H6
Biên lợi nhuận gộp/hoạt động	GM	Kiểm soát	Tác động tích cực (+)	Phù hợp giả thuyết H7
Tỷ lệ tài sản ngắn hạn/Tổng tài sản	LIQ	Kiểm soát	Chưa xác định	Đã đưa vào kiểm soát mô hình GLS
Tỷ trọng tài sản cố định/hữu hình	TANG	Kiểm soát	Tác động tiêu cực (-)	Đã đưa vào kiểm soát mô hình GLS
Tốc độ tăng trưởng GDP	GDP	Vĩ mô	Tác động tích cực (+)	Đã đưa vào kiểm soát mô hình GLS
Lợi suất trái phiếu chính phủ	Bond	Vĩ mô	Tác động tiêu cực (-)	Đã đưa vào kiểm soát mô hình GLS

Giải pháp và kiến nghị đề xuất

• Đối với doanh nghiệp bất động sản:
  • Hoạch định cấu trúc vốn mục tiêu an toàn, kiểm soát tỷ lệ đòn bẩy nợ trên tổng tài sản quanh ngưỡng trung bình ngành (khoảng 50%), tránh phụ thuộc quá mức vào nợ vay ngắn hạn để tài trợ dự án dài hạn.
  • Đa dạng hóa nguồn vốn huy động: kết hợp vốn chủ sở hữu, phát hành cổ phiếu, hợp tác đầu tư (FDI) và phát hành trái phiếu có bảo đảm với kỳ hạn phù hợp chu kỳ dự án.
  • Nâng cao hiệu quả quản trị dòng tiền, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và bàn giao dự án nhằm gia tăng vòng quay tổng tài sản (TURN) và biên lợi nhuận (GM).
• Đối với nhà điều hành và cơ quan quản lý:
  • Điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng linh hoạt, tránh các cú sốc siết van tín dụng đột ngột gây đổ vỡ thanh khoản cục bộ cho các chủ đầu tư BĐS lành mạnh.
  • Tăng cường giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chuẩn hóa điều kiện phát hành và xếp hạng tín nhiệm bắt buộc nhằm bảo vệ nhà đầu tư cá nhân và ổn định hệ thống tài chính.

Đóng góp mới của đề tài

1. Đề tài mở rộng phạm vi nghiên cứu thực nghiệm chuyên biệt cho nhóm doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE xuyên suốt chu kỳ 11 năm (2012–2022), bao quát cả giai đoạn khủng hoảng sau 2008, giai đoạn sốt đất và giai đoạn biến động sau đại dịch COVID-19.
2. Đo lường hiệu quả hoạt động đồng thời qua cả hai chỉ tiêu ROA và ROS, giúp đánh giá toàn diện tác động của đòn bẩy tài chính lên cả hiệu quả sinh lời trên tài sản lẫn hiệu quả quản trị chi phí trên doanh thu.
3. Áp dụng quy trình kiểm định kinh tế lượng đầy đủ, xử lý triệt để hiện tượng đa cộng tuyến và các khuyết tật phương sai sai số thay đổi, tự tương quan bằng mô hình GLS.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của nghiên cứu:
  • Mẫu nghiên cứu mới chỉ tập trung vào 57 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE với 513 quan sát, chưa mở rộng sang các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HNX, thị trường UPCoM và khối doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết.
  • Dữ liệu nghiên cứu chủ yếu là dữ liệu kế toán thứ cấp từ báo cáo tài chính, có thể chịu ảnh hưởng bởi các thủ thuật ghi nhận doanh thu dự án theo từng thời điểm.
  • Chưa phân tách chi tiết tác động của đòn bẩy tài chính theo từng phân khúc kinh doanh BĐS đặc thù (BĐS nhà ở đô thị, BĐS khu công nghiệp, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS thương mại văn phòng).
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng phạm vi mẫu nghiên cứu trên toàn bộ các sàn giao dịch chứng khoán tại Việt Nam và kéo dài chuỗi thời gian sau năm 2022.
  • Bổ sung thêm các biến giải thích về đặc điểm quản trị công ty (quy mô hội đồng quản trị, tỷ lệ sở hữu của khối ngoại) và phân tích so sánh đa nhóm phân khúc ngành BĐS.

---

Giá trị tham khảo

• Đối tượng tham khảo: Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Quản trị kinh doanh, Kế toán - Kiểm toán và Bất động sản; các nhà phân tích tài chính, chuyên viên nghiên cứu cổ phiếu ngành BĐS tại các công ty chứng khoán và quỹ đầu tư; ban lãnh đạo và giám đốc tài chính (CFO) của các doanh nghiệp BĐS.
• Nội dung giá trị nhất:
  • Bức tranh thực trạng tài chính, diễn biến nợ vay, trái phiếu và tài sản của ngành BĐS Việt Nam giai đoạn 2012–2022 tại Chương 2.
  • Phương pháp luận xây dựng mô hình hồi quy dữ liệu bảng, quy trình thực hiện các kiểm định lựa chọn mô hình (Pooled OLS, FEM, REM) và xử lý khuyết tật bằng GLS tại Chương 3 và Chương 4.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài sử dụng những biến số nào để đo lường hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp?

Khóa luận sử dụng hai chỉ số tài chính truyền thống đại diện cho hiệu quả hoạt động gồm: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản bình quân) và Tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS = Lợi nhuận ròng / Doanh thu thuần).

2. Dữ liệu nghiên cứu thực nghiệm được thu thập trong khung thời gian nào và quy mô mẫu là bao nhiêu?

Dữ liệu được thu thập trong giai đoạn 11 năm (từ 2012 đến 2022) từ báo cáo tài chính kiểm toán của 57 doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE, tạo thành bộ dữ liệu bảng gồm 513 quan sát.

3. Tại sao biến chỉ số thanh toán hiện hành (CR) bị loại bỏ trong quá trình hồi quy?

Trong quá trình kiểm định khuyết tật mô hình ở Chương 4, kết quả kiểm tra hệ số phóng đại phương sai (VIF) cho thấy biến chỉ số thanh toán hiện hành (CR) xuất hiện hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng với các biến thanh khoản khác, do đó tác giả đã loại bỏ biến CR để đảm bảo tính vững cho các ước lượng hồi quy.

4. Mô hình hồi quy nào được lựa chọn làm kết quả cuối cùng để khắc phục các khuyết tật của dữ liệu bảng?

Sau khi thực hiện kiểm định Breusch-Pagan Lagrange Multiplier và kiểm định Hausman, mô hình phát hiện có hiện tượng phương sai sai số thay đổi và tự tương quan. Do đó, tác giả đã sử dụng mô hình hồi quy bình phương bé nhất tổng quát (GLS) để khắc phục toàn diện các khuyết tật này.

5. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có đặc điểm gì nổi bật trong giai đoạn 2012–2022?

Trung bình các doanh nghiệp BĐS trên sàn HOSE luôn duy trì tỷ lệ nợ trên tổng tài sản ở mức cao trên 50%. Tỷ lệ này tăng mạnh trong giai đoạn bùng nổ tín dụng và phát hành trái phiếu 2020–2021 (với tổng nợ đạt 217.472 tỷ đồng năm 2021), tiêu biểu như NVL có tỷ lệ nợ trên tổng tài sản lên tới 82,54% vào năm 2022.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Đặng Thị Ngọc Ninh đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và đánh giá thực nghiệm tác động của đòn bẩy tài chính tới hiệu quả hoạt động (ROA, ROS) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2012–2022. Bằng việc ứng dụng phương pháp hồi quy dữ liệu bảng và mô hình ước lượng GLS để khắc phục các khuyết tật thống kê, công trình đã chứng minh mối quan hệ tác động tiêu cực của tỷ lệ nợ cao và chi phí lãi vay đến hiệu quả sinh lời của các doanh nghiệp địa ốc. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở thực tiễn quan trọng giúp các nhà quản trị doanh nghiệp tái cấu trúc nguồn vốn an toàn và hỗ trợ các cơ quan quản lý hoàn thiện chính sách điều hành thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QỦA HOẠT ĐỘNG DOANH NGHIỆP 1. Cơ sở lý thuyết về đòn bẩy tài chính 1. Khái niệm đòn bẩy tài chính Đòn bẩy tài chính là sự kết hợp giữa nợ và vốn chủ sở hữu trong cấu trúc vốn của doanh nghiệp. Lumby và Jones (2011) mô tả ĐBTC là tỷ lệ giữa tổng giá trị thị trường của vốn nợ của công ty trên tổng giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu.

Khi nợ tăng, ĐBTC tăng. Ngoài ra, một doanh có thể tài trợ cho các khoản đầu tư của mình bằng nợ và vốn chủ sở hữu, và một công ty có thể cũng sử dụng cổ phiếu ưu đãi. Theo Pandey (2010) thì tỷ lệ của các nguồn vốn cố định, chẳng hạn như nợ và cổ phần ưu đãi trên vốn chủ sở hữu trong cấu trúc vốn được gọi là ĐBTC. Một trong những ưu điểm lớn nhất của việc dùng nợ thay cho vốn chủ sở hữu đó là lãi suất mà công ty phải trả trên nợ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trong khi đó thì cổ tức hay các hình thức thưởng khác cho chủ sở hữu vẫn bị đánh khoản thuế này. Nếu chúng ta thay vốn chủ sở hữu bằng nợ thì sẽ giảm được thuế công ty phải trả, và vì thế tăng giá trị của công ty lên. Theo đó, các khoản tiền lãi vay phải trả được coi là khoản chi phí hợp lý và được tính trừ vào thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp, tạo ra lá chắn thuế, giúp số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp ít đi và làm gia tăng lợi nhuận. Do đó, khi tăng nợ tức là giảm chi phí sinh ra trên một đồng tiền mặt và vì thế tăng cao lợi nhuận, cũng như giá trị của công ty.

Về mặt tiêu cực, công ty càng nợ nhiều thì càng có nguy cơ cao mất khả năng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Nói cách khác, nợ quá nhiều sẽ dẫn tới xác suất phá sản và kiệt quệ tài chính cao. Mặt khác, khi công ty vay nợ, chủ nợ và chủ sở hữu cổ phần của công ty có thể gặp phải những xung đột về quyền lợi. Chủ nợ có thể muốn công ty thực hiện các khoản đầu tư ít rủi ro hơn so với mong muốn của những người đầu tư vào cổ phiếu của công ty.

Cách xác định đòn bẩy tài chính Việc xác định ĐBTC luôn được các nhà đầu tư quan tâm, và dành thời gian nghiên cứu thông qua bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp với mục tiêu xác định được đâu là nguồn vốn huy động chính của doanh nghiệp giữa vốn vay và vốn chủ 5 sở hữu. Theo đó, có nhiều cách để nhà đầu tư đánh giá được việc sử dụng ĐBTC như sau. Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản Tỷ lệ tổng nợ trên tổng tài sản là một loại tỉ lệ ĐBTC xác định tổng số nợ liên quan đến tài sản, cho phép so sánh mức đòn bẩy được sử dụng giữa các công ty khác nhau. Tỉ lệ nợ trên tổng tài sản càng cao thì công ty có mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính càng cao và do đó, rủi ro tài chính càng lớn.

Tỷ lệ tổng nợ trên tổng tài sản là một tỉ lệ để phân tích bảng cân đối kế toán của một công ty sử dụng cả nợ dài hạn và nợ ngắn hạn (các khoản vay đáo hạn trong vòng một năm), cũng như tất cả các tài sản ngắn hạn và dài hạn. Công thức tính của tỷ lệ nợ trên tổng tài sản Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản = (Nợ ngắn hạn + Nợ dài hạn)/ Tổng tài sản Trong đó, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản lớn hơn 0.