LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là thứ tài sản duy nhất không bị hao mòn theo thời gian, ngược lại giá trị của đất đai luôn có xu hướng tăng dần theo thời gian. Đất đai không phải là hàng hóa có thể tự sản sinh sau quá trình sản xuất mà đất đai cố định và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất do đó giá trị đất đai cũng khác nhau. Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng ngày càng phát triển mạnh mẽ. Sự phát triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện thông qua việc hình thành các Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá.
Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản,. Để định giá đất cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, diện tích, khoảng cách đến các trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh. Đồng thời các yếu tố khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá đất không giống nhau. Do đó, cần xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất làm cơ sở xác định giá đất một cách chính xác nhất.
Nhưng không giống như các tài sản thông thường khác, xác định chính xác giá đất được xem là công tác khó khăn. Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia. Việc xác định và thu thập thông tin cần thiết để định giá được bất động sản vẫn còn rất nhiều khó khăn và cần có hướng đi rõ ràng hơn. Để công tác định giá đất được khách quan và khoa học, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai là rất cần thiết.
Điều này có thể thực hiện thông qua phân tích thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến đất đai. Do đó việc xác định giá trị đất đai, giá trị bất động sản là vô cùng cần thiết để phục vụ cho việc thực hiện các chính sách tài chính đất đai, các khoản thu ngân sách nhà nước, các mục đích như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bán đấu giá… Chính vì vậy, sự ra đời của chức năng thẩm định giá đất đai, cụ thể hơn là hoạt động thẩm định giá bất động sản là vô cùng cần thiết, giúp đi sâu vào phân tích thị trường, xác định được giá trị phù hợp nhất cho đất đai ở mỗi vị trí vào mỗi thời điểm cụ thể. Để định giá đất cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, diện tích, khoảng cách đến các trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh. Đồng thời các yếu tố khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá đất không giống nhau.
Do đó, cần xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất làm cơ sở xác định giá đất một cách chính xác nhất. Nhưng không giống như các tài sản 1 thông thường khác, xác định chính xác giá đất được xem là công tác khó khăn. Việc thẩm định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Thẩm định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Ý nghĩa lý thuyết và thực tiễn của đồ án Thông qua việc xác định giá đất trên thị trường một cách công khai minh bạch là cơ sở tham khảo cho các giao dịch trên thị trường, hạn chế tối đa việc thiếu thông tin về bất động sản, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Góp phần chỉ ra sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường của phân khúc này, biết được quá trình thực hiện định giá một bất động sản, hiểu được tại sao có sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường. Sau thực tiễn đồ án định giá bất động sản giúp ta xác định được giá trị của bất động sản cần thẩm định tại khu vực Bến Lức – Long An. Kết quả đạt được Sau khi hoàn thành đồ án, sinh viên có thể hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản ở huyện Bến Lức nói chung và phân khúc đất nền nói riêng.
Hiểu được các phương pháp định giá bất động sản và các thông tư, nghị định có liên quan đến định giá bất động sản Hiểu được các biến động của thị trường Thẩm định đươc giá bất động sản tại địa bàn Biết được những nguyên nhân dẫn đến sự biến đổi của thị trường hiện tại, đánh giá được tiềm năng phát triển của thị trường này trong tương lai. Những vấn đề còn tồn đọng: Độ chính xác của thông tin: Để định giá bất động sản chính xác, cần phải có đủ thông tin về tình trạng, đặc tính và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Tuy nhiên, thông tin này có thể không được cập nhật hoặc chính xác. Phương pháp định giá: Có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp chi phí tái tạo.
Tuy nhiên, mỗi phương pháp có những hạn chế riêng và không phù hợp cho mọi trường hợp. Đề xuất: Tích hợp dữ liệu với các nguồn khác nhau: Để định giá chính xác hơn, các công ty định giá bất động sản có thể tích hợp dữ liệu từ các nguồn khác nhau như dữ liệu chính quyền, dữ liệu địa lý, dữ liệu ngành và dữ liệu kinh tế. Điều này sẽ giúp định giá bất động sản đáp ứng nhu cầu của các khách hàng và 2 thị trường. PHẦN Ι: TỔNG QUAN 1.
Cơ sở lý luận về thẩm định giá đất và bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Luật Dân sự 2015, tại Khoản 1 Điều 107 nói về Bất động sản 1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo đó, luật pháp Việt Nam công nhận bất động sản là đất đai và những gì thuộc về mảnh đất đó bao gồm hiện vật trên đất và cả dưới lòng đất.
Bên cạnh đó, nếu những tài sản có thể tháo rời thì không được tính là BĐS. Khái niệm giá đất và vai trò của giá đất 1. Khái niệm giá đất Theo Khoản 19, Điều 3 Luật đất đai 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Song song đó, tại Khoản 20, Điều 3 Luật đất đai 2013 cũng ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Vai trò của giá đất Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử 3 dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất. Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định về quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, trong đó có quy định về sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan.
Hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất có vai trò rất quan trọng trong xác định giá đất nhà nước cũng như giá đất thị trường. Luật Đất đai (sửa đổi) cần tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ này, hướng tới nâng cao chất lượng định giá đất, bảo đảm tính chuyên nghiệp cao và tăng cường đạo đức nghề nghiệp. Định giá đất là một lĩnh vực chuyên sâu, cần tới những chuyên gia cao cấp, không thể giao cho hệ thống hành chính địa phương quyết định. Những điểm đổi mới nói trên chính là chìa khóa để quản lý tốt về định giá đất.
Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân về đất đai. Việc cụ thể hóa những điểm nói trên thành các quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không phải là vấn đề khó khăn. Vì thực tế cho thấy, định giá đất phù hợp theo cơ chế thị trường là một yêu cầu rất quan trọng trong quản lý nhà nước về giá đất nói riêng, trong quản lý đất đai nói chung.3 Đặc trưng của giá đất Giá đất có một số những đặc trưng như sau: - Không giống nhau về cơ sở giá; - Không giống nhau về thời gian hình thành; - Không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định; - Có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt; - Có xu thế tăng cao rõ ràng. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất a) Yếu tố tự nhiên Các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng trực tiếp giá cả đất đai trên thị trường, gồm các yếu tố chính là: - Vị trí: Yếu tố vị trí có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất, vị trí của đất càng tốt thì giá trị của đất càng cao.