MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nói về đất đai và tầm quan trọng của đất đai thì Karl Marx đã nói: “Đất đai là mẹ, sức lao động của cha, sản sinh mọi thứ của cải vật chất”.[7] Chính vì vậy quá trình khai thác và sử dụng phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội an ninh quốc phòng. Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị lớn nhƣng lại có giới hạn về diện tích, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn điều đó dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trƣờng - sự quản lý của nhà nƣớc. Nhà nƣớc quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để ngƣời quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối sự công bằng trong phân phối đất đai, để ngƣời sử dụng điều chỉnh theo nghĩa vụ của mình và Nhà nƣớc điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Việc xác định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai nhƣ: xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hạ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất chịu tác động đồng thời tổng hợp từ nhiều yếu tố.
(Nguyễn thế Huấn, cs 2008)[10] Quản lý tốt đất đai sẽ là công cụ đắc lực trong trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài trong ngân sách Nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả. Vậy để quản lý giá đất tốt, trƣớc tiên phải định giá đất tốt. 2 Trong sự nghiệp đổi mới đất nƣớc hiện nay thì công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Lạng Sơn nói chung và Huyện Cao Lộc nói riêng đang từng bƣớc thay đổi với nhiều dự án đầu tƣ.
Huyện Cao Lộc nằm ở phía Bắc tỉnh Lạng Sơn, ôm trọn thành phố Lạng Sơn. Huyện có diện tích 63.427,06 ha và dân số khoảng hơn vạn ngƣời. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội cũng nhƣ đời sống con ngƣời, nhu cầu sử dụng đất của ngƣời dân trên địa bàn huyện ngày càng cao, hơn nữa đất đai lại là loại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai là điều không thể tránh khỏi. Vấn đề quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn còn nhiều bất cập, giá đất ở là một trong những nguyên nhân gây nhiều khó khăn, vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đƣợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của ngƣời dân kéo dài, khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc quản lý nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng.
Trƣớc tình hình đó để làm tốt công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện thì đòi hỏi đất đai cần phải đƣợc định giá, bên cạnh đó để xác định đƣợc tốt giá đất thì việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất là rất quan trọng. Xuất phát từ thực tế trên, đƣợc sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên - trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của cô giáo T. Nguyễn Thị Lợi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014”. Mục đích nghiên cứu của đề tài Đánh giá hiện trạng xác định giá đất tại các khu vực đặc trƣng của huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 3 Nghiên cứu giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc - tỉnh Lạng Sơn.
Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá đất chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng. Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hƣởng tới giá đất trên khu vực huyện Cao Lộc - tỉnh Lạng Sơn. - Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan tới giá đất nhƣ Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ, thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính nói hƣớng dẫn về việc áp dụng chính sách thuế của cơ quan thuế… Quyết định về giá đất của UBND tỉnh. - Các số liệu tài liệu chuẩn xác phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở.
- Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở huyện Cao Lộc - tỉnh Lạng Sơn - Trên cơ sở các phƣơng pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành phân tích và thống kê số liệu - Đề xuất các giải pháp có tính khả thi. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa khoa học - Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn chiều sâu của kiến thức ngành cho bản thân. - Nghiên cứu các vấn đề tồn đọng trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
Ý nghĩa thực tiễn Học hỏi các kiến thức thực tế, nêu bật các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất trong công tác xác định giá đất, để từ đó có những định hƣớng quản lý đất đai cũng nhƣ ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở lý luận của đề tài 2. Giá đất và định giá đất 2.
Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính theo một đơn vị diện tích đất, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng quyền của tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. (Nguyễn thế Huấn và cs, 2008)[10] Nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất (Điều 112, Luật Đất đai 2013)[16] - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá - Theo thời hạn sử dụng đất - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập về quyền sử dụng đất - Cùng thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập về tiền sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì mức giá nhƣ nhau - Chính phủ quy định phƣơng pháp định giá đất 5 2. Các đặc điểm về giá đất - Không giống nhau về phƣơng thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Nhƣ vậy giá đất đƣợc biểu thị ở nhiều phƣơng thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể sử dụng bằng tiền thuế.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trƣờng hoàn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣởng lâu dài từ quá khứ tới tƣơng lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm bản thân loại đất và tình trạng thị trƣờng, tiến hành phân tích cụ thể để đƣa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm xác định. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất tăng cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thƣờng. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm của con ngƣời nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trƣờng hợp con ngƣời khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì ngƣời ta có thể tính đƣợc các chi phí trực tiếp từ đầu tƣ vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất. Cơ sở khoa học để xác định giá đất Trong giai đoạn hiện nay giá đất và định giá đất là những vấn đề đƣợc quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một trong những vấn đề quan trọng. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do ngƣời sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng đất nhỏ tạo ra.