Đánh Giá Tiềm Năng Phát Triển Bất Động Sản Nông Nghiệp Tại Tỉnh Bình Thuận

Đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp tại tỉnh Bình Thuận, khám phá cơ hội đầu tư và xu hướng thị trường hiện nay.

• Tác giả: Nguyễn Thị Trúc Vi
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Mạnh Hùng
• Trường học: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Tiềm Năng Phát Triển Bất Động Sản Nông Nghiệp Tại Tỉnh Bình Thuận
• Loại tài liệu: tiểu luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• MỤC LỤC
• DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH SÁCH CÁC HÌNH
• DANH SÁCH CÁC BẢNG
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.2.1. Đối tượng nghiên cứu
• 0.2.2. Phạm vi nghiên cứu
• 0.3. Cơ sở khoa học
• 0.4. Cơ sở thực tiễn
• 0.5. Khái quát về địa bàn nghiên cứu
• 0.5.1. Lịch sử hình thành
• 0.5.2. Điều kiện tự nhiên
• 0.5.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên
• 0.5.4. Thực trạng kinh tế xã hội
• 1. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.1. Nội dung nghiên cứu
• 1.2. Phương pháp và quy trình nghiên cứu
• 1.2.1. Phương pháp nghiên cứu
• 1.2.2. Quy trình nghiên cứu
• 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Thực trạng bất động sản nông nghiệp tại địa bàn xã Hàm Trí
• 2.1.1. Tình hình sử dụng đất
• 2.1.2. Tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội
• 2.1.3. Hạ tầng kinh tế - xã hội
• 2.1.3.1. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
• 2.2. Nhận diện tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp
• 2.2.1. Tiềm năng phát triển du lịch
• 2.2.2. Tiềm năng phát triển nông nghiệp công nghệ cao
• 2.3. Sự ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến môi trường, kinh tế xã hội
• 2.3.1. Sự ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến môi trường
• 2.3.2. Sự ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến kinh tế - xã hội
• 2.4. Các ưu, nhược điểm của bất động sản nông nghiệp tại địa phương
• 2.4.1. Ưu điểm của bất động sản nông nghiệp
• 2.4.2. Nhược điểm của bất động sản nông nghiệp
• 2.5. Đề xuất các chính sách hỗ trợ phát triển bất động sản nông nghiệp tại xã Hàm Trí, tỉnh Bình Thuận
• 2.5.1. Hoàn thiện lại quy hoạch và cơ cấu lại sản xuất các lĩnh vực
• 2.5.2. Đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ phát triển nông nghiệp và phòng, chống thiên tai
• 2.5.3. Thúc đẩy ứng dụng khoa học - công nghệ vào sản xuất nông nghiệp và phát triển công nghiệp chế biến
• 2.5.4. Đổi mới mô hình tổ chức sản xuất, nâng cao chất lượng, vệ sinh an toàn thực phẩm và phát triển thị trường tiêu thụ
• 2.5.5. Tiếp tục hoàn thiện chính sách, huy động nguồn lực phát triển nông nghiệp
• 2.5.6. Cải cách thủ tục hành chính, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức chính trị - xã hội, sự tham gia của người dân
• KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Tiềm Năng Phát Triển Bất Động Sản Nông Nghiệp Tại Bình Thuận

Tỉnh Bình Thuận nổi bật với tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp nhờ vào điều kiện tự nhiên thuận lợi và chính sách hỗ trợ từ chính quyền. Đặc biệt, sự kết hợp giữa nông nghiệp và du lịch đang mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn. Nghiên cứu này sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của bất động sản nông nghiệp tại địa phương.

1.1. Đặc Điểm Địa Lý Và Kinh Tế Của Tỉnh Bình Thuận

Bình Thuận có vị trí địa lý thuận lợi, với nhiều tiềm năng về đất đai và khí hậu. Kinh tế tỉnh chủ yếu dựa vào nông nghiệp, với nhiều sản phẩm nông sản nổi tiếng. Điều này tạo điều kiện cho sự phát triển của bất động sản nông nghiệp.

1.2. Chính Sách Hỗ Trợ Phát Triển Nông Nghiệp Tại Bình Thuận

Chính quyền tỉnh đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ nhằm khuyến khích đầu tư vào bất động sản nông nghiệp. Các chính sách này bao gồm ưu đãi thuế, hỗ trợ kỹ thuật và tài chính cho các dự án nông nghiệp.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Phát Triển Bất Động Sản Nông Nghiệp

Mặc dù có nhiều tiềm năng, nhưng bất động sản nông nghiệp tại Bình Thuận vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Việc khai thác chưa hiệu quả và thiếu thông tin thị trường là những vấn đề chính. Nghiên cứu sẽ chỉ ra các thách thức này và đề xuất giải pháp.

2.1. Khó Khăn Trong Việc Khai Thác Tài Nguyên Đất

Nhiều nông dân chưa biết cách khai thác hiệu quả tài nguyên đất, dẫn đến tình trạng bỏ hoang. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến năng suất mà còn làm giảm giá trị của bất động sản nông nghiệp.

2.2. Thiếu Thông Tin Thị Trường Và Đầu Tư

Thông tin về thị trường bất động sản nông nghiệp còn hạn chế, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc ra quyết định. Cần có các kênh thông tin rõ ràng và minh bạch hơn để thu hút đầu tư.

III. Phương Pháp Đánh Giá Tiềm Năng Phát Triển Bất Động Sản Nông Nghiệp

Để đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp, nghiên cứu sử dụng các phương pháp phân tích dữ liệu và khảo sát thực địa. Các phương pháp này giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng và cơ hội đầu tư.

3.1. Phân Tích Dữ Liệu Thống Kê Kinh Tế

Sử dụng dữ liệu thống kê để phân tích tình hình kinh tế xã hội tại Bình Thuận. Điều này giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản nông nghiệp.

3.2. Khảo Sát Thực Địa Và Ý Kiến Của Người Dân

Khảo sát thực địa giúp thu thập ý kiến của người dân và nhà đầu tư về tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp. Điều này cung cấp cái nhìn thực tế về nhu cầu và mong muốn của thị trường.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Bất Động Sản Nông Nghiệp Tại Bình Thuận

Nghiên cứu sẽ chỉ ra các ứng dụng thực tiễn của bất động sản nông nghiệp tại Bình Thuận, từ việc phát triển du lịch nông nghiệp đến các mô hình sản xuất hiện đại. Những ứng dụng này không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn góp phần bảo vệ môi trường.

4.1. Mô Hình Du Lịch Nông Nghiệp Tại Bình Thuận

Mô hình du lịch nông nghiệp đang phát triển mạnh mẽ tại Bình Thuận, thu hút nhiều du khách. Các dự án farmstay kết hợp với sản xuất nông nghiệp tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản nông nghiệp.

4.2. Ứng Dụng Công Nghệ Cao Trong Nông Nghiệp

Việc áp dụng công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp giúp nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm. Điều này không chỉ tăng giá trị bất động sản nông nghiệp mà còn cải thiện đời sống người dân.

V. Kết Luận Về Tiềm Năng Phát Triển Bất Động Sản Nông Nghiệp

Tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp tại Bình Thuận là rất lớn. Tuy nhiên, cần có các giải pháp đồng bộ để khai thác hiệu quả. Nghiên cứu này sẽ đưa ra các khuyến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực này.

5.1. Khuyến Nghị Chính Sách Hỗ Trợ Đầu Tư

Cần có các chính sách hỗ trợ đầu tư rõ ràng và minh bạch hơn để thu hút nhà đầu tư vào bất động sản nông nghiệp. Điều này sẽ tạo động lực cho sự phát triển bền vững.

5.2. Định Hướng Phát Triển Bền Vững Trong Tương Lai

Định hướng phát triển bền vững là cần thiết để bảo vệ môi trường và nâng cao giá trị bất động sản nông nghiệp. Cần có sự phối hợp giữa các bên liên quan để đạt được mục tiêu này.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Sau đại dịch COVID-19, nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phục hồi, trong đó thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản nông nghiệp nói riêng bắt đầu ghi nhận sự quan tâm ngày càng lớn từ các nhà đầu tư. Bất động sản nông nghiệp mang đặc trưng nổi bật về quy mô diện tích lớn, phục vụ sản xuất canh tác, phân phối nông sản, phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao hoặc kết hợp các mô hình du lịch trải nghiệm sinh thái, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe (farmstay).

Tại tỉnh Bình Thuận, tài nguyên đất nông nghiệp dồi dào nhưng hoạt động khai thác chưa đồng bộ và chưa phát huy hết giá trị kinh tế. Nhiều diện tích đất chưa được khai thác hiệu quả, người dân còn thiếu định hướng chuyển đổi mô hình sản xuất, thậm chí xảy ra tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp.

Xã Hàm Trí, huyện Hàm Thuận Bắc là địa bàn miền núi có vị trí tiếp giáp trung tâm huyện lỵ (thị trấn Ma Lâm), nằm dọc Quốc lộ 28 và Tỉnh lộ ĐT 714, đồng thời có tuyến đường bộ cao tốc Bắc - Nam (đoạn Vĩnh Hảo – Phan Thiết) đi qua. Dù sở hữu vị trí kết nối thuận lợi và quỹ đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng chi phối (hơn 86% diện tích tự nhiên), mặt bằng giá trị đất đai tại Hàm Trí vẫn ở mức thấp so với tiềm năng. Xuất phát từ thực tế này, khóa luận "Đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp địa bàn tỉnh Bình Thuận" (nghiên cứu thực tế tại xã Hàm Trí) được thực hiện.

Mục tiêu chung của đề tài là đánh giá thực trạng và phân tích tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp tại xã Hàm Trí, tỉnh Bình Thuận, nhằm cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để địa phương định hình giải pháp khai thác quỹ đất bền vững, giải quyết các vướng mắc tồn đọng và nâng cao đời sống dân cư.

Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể gồm:

1. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và hiện trạng phát triển bất động sản nông nghiệp tại xã Hàm Trí.
2. Nhận diện tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp gắn với du lịch sinh thái và nông nghiệp công nghệ cao.
3. Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố môi trường và điều kiện kinh tế - xã hội đối với thị trường bất động sản nông nghiệp.
4. Xác định các ưu điểm, hạn chế và rủi ro của bất động sản nông nghiệp địa phương.
5. Đề xuất các nhóm giải pháp và chính sách hỗ trợ phát triển bất động sản nông nghiệp bền vững.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Tình hình thị trường bất động sản nông nghiệp; các yếu tố môi trường và kinh tế - xã hội tác động; cơ hội, thách thức và giải pháp khai thác quỹ đất nông nghiệp.
• Phạm vi không gian: Địa bàn xã Hàm Trí, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.
• Phạm vi thời gian: Số liệu và tài liệu thu thập chủ yếu từ năm 2019 đến năm 2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý

Tác giả hệ thống hóa các khái niệm nền tảng về ngành nông nghiệp, bất động sản nông nghiệp và phân loại nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm: đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa LUA, đất trồng cây hàng năm khác HNK), đất trồng cây lâu năm (CLN), đất rừng phòng hộ (RPH), đất rừng sản xuất (RSX), đất nông nghiệp khác (NKH). Đồng thời, đề tài tổng hợp nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về cơ chế thị trường đối với hạ tầng đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và kế hoạch được sử dụng làm căn cứ đối chiếu gồm:

• Văn bản Trung ương: Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 02/2017/NĐ-CP về hỗ trợ khôi phục sản xuất sau thiên tai, dịch bệnh; Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý sử dụng đất; Nghị quyết số 20-NQ/TW ngày 16/6/2022 về đổi mới, phát triển kinh tế tập thể; Nghị quyết số 05-NQ/TU ngày 10/9/2021 của Tỉnh ủy Bình Thuận về phát triển ngành nông nghiệp hiện đại, bền vững.
• Văn bản địa phương: Quyết định số 2532/QĐ-TTg về quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội Bình Thuận; Quyết định 1252/QĐ-UBND (2019) và Quyết định 1901/QĐ-UBND (2022) của UBND tỉnh Bình Thuận phê duyệt kế hoạch sử dụng đất huyện Hàm Thuận Bắc; Kế hoạch 62/KH-UBND (2021) và Kế hoạch 19/KH-UBND (2022) của UBND xã Hàm Trí về xây dựng nông thôn mới nâng cao; Báo cáo số 209/BC-UBND ngày 14/12/2022 của UBND xã Hàm Trí.
• Chu kỳ thị trường: Tác giả hệ thống hóa diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam qua 8 giai đoạn lịch sử từ năm 1993 đến năm 2022 để làm rõ tính chu kỳ và đặc điểm biến động dòng vốn đầu tư.

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận vận dụng kết hợp 4 phương pháp nghiên cứu chính:

1. Phương pháp thu thập số liệu từ tài liệu tham khảo: Thu thập các số liệu thống kê địa chính, niên giám thống kê, báo cáo kinh tế - xã hội từ cơ quan thực tập (UBND xã Hàm Trí) và cổng thông tin chính thống.
2. Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn, tham vấn ý kiến cán bộ chuyên môn địa chính, cán bộ quản lý tại địa phương và chuyên gia lĩnh vực đất đai nhằm nhận diện cơ hội, rào cản phát triển quỹ đất.
3. Phương pháp kế thừa: Tiếp nhận, chọn lọc và phân tích lại các dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, báo cáo nhiệm vụ giai đoạn 2019–2022 của huyện Hàm Thuận Bắc và xã Hàm Trí.
4. Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phân rã đối tượng nghiên cứu thành các yếu tố điều kiện tự nhiên, cơ cấu kinh tế, cơ cấu loại đất; sau đó tổng hợp, đánh giá tiềm năng và xây dựng nhóm giải pháp chính sách.

---

Nội dung chính theo từng chương

Mở đầu và Khái quát về địa bàn nghiên cứu

Chương này khái quát điều kiện lịch sử, tự nhiên và kinh tế - xã hội của xã Hàm Trí:

• Lịch sử hình thành: Địa bàn được hình thành từ đầu thế kỷ XX gồm hai làng An Lâm (thành lập năm 1922 với đồn điền cao su 20 ha do người Pháp lập ra) và làng Giang Mâu (nơi cư trú lâu đời của đồng bào dân tộc Chăm, nay là thôn Lâm Giang).
• Vị trí và địa hình: Nằm cách thị trấn Ma Lâm 4 km về phía Bắc; phía Bắc giáp xã Thuận Hòa, phía Nam giáp thị trấn Ma Lâm, phía Đông giáp xã Thuận Hòa và Hồng Sơn, phía Tây giáp xã Hàm Phú và Đông Tiến. Địa hình phân hóa hai vùng rõ rệt: vùng núi cao phía Bắc và Tây Bắc (chiếm khoảng 1/2 diện tích, độ cao trung bình 400 m) và vùng đồng bằng phía Nam và Đông Nam (chiếm 1/2 diện tích còn lại, địa hình bằng phẳng).
• Khí hậu và thủy văn: Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình 26,7°C, lượng mưa trung bình 1.300 mm, số giờ nắng đạt 2.280 giờ/năm (190 ngày nắng). Tài nguyên nước mặt dồi dào với 602,54 ha diện tích sông suối, mặt nước, nổi bật là hồ chứa nước Sông Quao (diện tích lòng hồ khoảng 200 ha, dung tích hữu ích 67,3 triệu m³), bảo đảm cung cấp nước tưới tiêu và sinh hoạt.
• Dân số và kinh tế: Năm 2019, toàn xã có 9.312 người với 3 thôn (Phú Hòa, Phú Thái, Lâm Giang). Cơ cấu kinh tế duy trì tỷ trọng: Nông - lâm - thủy sản chiếm 85%, Công nghiệp - Xây dựng chiếm 6%, Thương mại - Dịch vụ chiếm 9%.

Chỉ tiêu cơ bản tại xã Hàm Trí	Thông số thực tế
Dân số (Năm 2019)	9.312 người
Đơn vị hành chính	3 thôn (Phú Hòa, Phú Thái, Lâm Giang)
Tỷ trọng nông, lâm nghiệp - thủy sản	85%
Chiều dài Quốc lộ 28 qua địa bàn	8,09 km
Chiều dài Tỉnh lộ ĐT 714 qua địa bàn	8,22 km
Chiều dài đường sắt Bắc - Nam qua xã	3,24 km
Dung tích hữu ích hồ thủy lợi Sông Quao	67,3 triệu m³

Nội dung và Phương pháp nghiên cứu

Tiểu mục này thiết lập quy trình nghiên cứu logic gồm 6 bước liên hoàn: (1) Thu thập, xử lý số liệu, tài liệu quy hoạch; (2) Đánh giá thực trạng và tiềm năng bất động sản nông nghiệp; (3) Khảo sát thực tế hiện trạng môi trường; (4) Khảo sát tình hình kinh tế - xã hội địa phương; (5) Xác định các ưu điểm, nhược điểm của bất động sản nông nghiệp; (6) Tổng hợp và đề xuất giải pháp, chính sách phát triển.

Kết quả nghiên cứu

Đây là phần trọng tâm của khóa luận, phản ánh kết quả khảo sát thực tế và phân tích dữ liệu địa phương:

1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022

Tổng diện tích đất tự nhiên của xã có sự phân bổ rõ rệt:

• Đất nông nghiệp: Chiếm 86,13% tổng diện tích tự nhiên, đóng vai trò chủ đạo.

STT	Loại đất nông nghiệp	Mã loại đất	Diện tích (ha)
1	Đất trồng lúa	LUA	1.135,61
2	Đất trồng cây hàng năm khác	HNK	619,74
3	Đất trồng cây lâu năm	CLN	1.640,55
4	Đất rừng sản xuất	RSX	382,46
5	Đất nông nghiệp khác	NKH	14,16

• Đất phi nông nghiệp: Đạt 980,42 ha (chiếm 13,87%), trong đó nhóm đất có mặt nước chuyên dùng (MNC) chiếm 504,15 ha; đất phát triển hạ tầng (DHT) chiếm 218,25 ha (gồm đất giao thông DGT 108,98 ha, đất thủy lợi DTL 74,33 ha); đất ở nông thôn (ONT) là 103,92 ha; đất bãi thải, xử lý chất thải (DRA) là 12,42 ha; đất nghĩa trang (NTD) là 15,46 ha.

2. Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

• Tuyến giao thông huyết mạch gồm Quốc lộ 28 (mặt đường nhựa rộng 6–8 m) và ĐT 714 kết nối liên huyện; hệ thống giao thông chính toàn xã được cứng hóa khoảng 80%.
• Tuyến cao tốc Vĩnh Hảo – Phan Thiết đi qua địa bàn giúp rút ngắn thời gian liên kết với Phan Thiết, Dầu Giây và TP.HCM.
• Cấp nước: Sử dụng nguồn hồ Sông Quao kết hợp hệ thống kênh tiếp nước Châu Tá – 812; đường ống dẫn nước sạch từ Nhà máy nước Hàm Thuận Bắc (nâng công suất từ 960 lên 3.400 m³/ngày) và trạm cấp nước Hàm Phú (công suất 250 m³/ngày).
• Hệ thống y tế - giáo dục: Có 4 trường học (3 trường đạt chuẩn quốc gia), 1 trạm y tế đạt chuẩn từ năm 2008, 1 chợ trung tâm xã tại Phú Hòa và 1 chợ tạm tại Phú Thái.

3. Nhận diện tiềm năng phát triển

• Tiềm năng du lịch nông nghiệp, sinh thái: Phát triển mô hình farmstay, khu du lịch nhà vườn kết hợp trải nghiệm trồng trọt, thu hoạch nông sản. Đề tài khảo sát các mô hình thực tế đang hoạt động như Du Garden (trên tuyến ĐT 714 kinh doanh không gian cà phê sân vườn sinh thái), Hàm Thuận Farmstay (gần Hồ Suối Đá) và mô hình khu du lịch sinh thái nhà vườn tại thôn Phú Thái.
• Tiềm năng nông nghiệp công nghệ cao: Tỉnh Bình Thuận đang hình thành khu nông nghiệp công nghệ cao 2.000 ha tại huyện Bắc Bình và trang trại chăn nuôi gia cầm công nghệ cao TaFa Việt tại xã Trà Tân, huyện Đức Linh (quy mô 50 ha, vốn đầu tư hơn 300 tỷ đồng, cung ứng 100 triệu quả trứng sạch/năm và 1.200 tấn thịt). Địa bàn Hàm Trí có đủ điều kiện đất đai, nguồn nước để tiếp nhận chuyển giao mô hình này.

4. Đánh giá tác động môi trường và kinh tế - xã hội

• Môi trường: Việc sử dụng phân bón hóa học, thuốc bảo vệ thực vật (BVTV) và rác thải sinh hoạt xả bừa bãi dọc ĐT 714 gây nguy cơ ô nhiễm nguồn nước ngầm và đất. Bãi rác tập trung tại núi Xã Thô từng gây ô nhiễm, đã được UBND tỉnh chỉ đạo lót bạt chống thấm và tách riêng hệ thống thoát nước mưa với nước rỉ rác. Phong trào bảo vệ môi trường được duy trì (ngày 01/12/2022 trồng 75 cây kèn hồng dọc QL28 trị giá 20 triệu đồng).
• Kết quả thực hiện chỉ tiêu kinh tế - xã hội năm 2022 tại xã Hàm Trí:
  • Sản lượng lương thực đạt 20.401 tấn (đạt 104,32% kế hoạch năm).
  • Thu ngân sách đạt 608,2 triệu đồng (đạt 133,38% kế hoạch, trong đó thuế ngoài quốc doanh đạt 259,1 triệu đồng, thuế thu nhập cá nhân đạt 140,6 triệu đồng).
  • Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 20,44 ha (đạt 202,38% kế hoạch, trong đó đất nông nghiệp 20,33 ha).
  • Đã bàn giao 71 ha đất sản xuất cho 82 hộ đồng bào dân tộc thiểu số thôn Lâm Giang tại khu vực Dốc Da – Đá Cầu – Thuận Minh.
  • Toàn xã có 2.393 hộ đạt danh hiệu gia đình văn hóa (đạt 98,12%), giữ vững danh hiệu 3/3 thôn văn hóa và xã văn hóa nông thôn mới.

5. Ưu điểm, hạn chế của bất động sản nông nghiệp địa phương

• Ưu điểm: Chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn so với phân khúc đất ở đô thị hoặc nhà phố; quỹ đất nông nghiệp tập trung lớn; tiềm năng gia tăng giá trị theo tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông (cao tốc Vĩnh Hảo – Phan Thiết, mở rộng QL28).
• Nhược điểm và rủi ro: Khó chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp nếu không nằm trong quy hoạch đất ở; chi phí và thủ tục chuyển đổi phức tạp; nguy cơ thiệt hại tài chính nếu phát sinh tranh chấp do giao dịch giấy tay hoặc vướng quy hoạch giải tỏa có mức bồi thường thấp hơn giá thị trường.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đưa ra các nhóm đề xuất chính sách nhằm thúc đẩy bất động sản nông nghiệp tại xã Hàm Trí và tỉnh Bình Thuận:

1. Hoàn thiện quy hoạch đất đai: Tích hợp quy hoạch phát triển nông - lâm - thủy sản vào Quy hoạch tỉnh Bình Thuận thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến 2050; lập phân khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao có đủ hạ tầng điện, nước, giao thông; tạo cơ chế hỗ trợ nông dân dồn điền đổi thửa, tập trung đất đai.
2. Cơ cấu lại 4 phân ngành sản xuất:
   • Trồng trọt: Hình thành vùng chuyên canh thanh long, cây ăn quả, cây dược liệu theo tiêu chuẩn VietGAP, GlobalGAP; xây dựng thương hiệu lúa chất lượng cao.
   • Chăn nuôi: Mở rộng mô hình trang trại quy mô lớn, chăn nuôi tuần hoàn khép kín, tái sử dụng phế phụ phẩm.
   • Thủy sản: Nâng cao tỷ trọng nuôi trồng trên biển và các mặt nước chuyên dùng, giữ vững thương hiệu tôm giống Bình Thuận, thực hiện nghiêm quy định chống khai thác IUU.
   • Lâm nghiệp: Bảo vệ nghiêm ngặt diện tích rừng phòng hộ hiện có, nhân rộng mô hình trồng rừng gỗ lớn đạt chứng chỉ FSC, phát triển dược liệu dưới tán rừng.
3. Đầu tư hạ tầng kỹ thuật và ứng phó thiên tai: Đẩy nhanh tiến độ các công trình thủy lợi liên vùng (hồ La Ngà 3, hồ Ka Pét, hồ Sông Dinh 3, hệ thống kênh nhánh hồ Sông Quao, hồ Sông Lũy); nâng cấp mạng lưới cấp nước sạch và mạng lưới giao thông nội đồng.
4. Ứng dụng khoa học kỹ thuật và cải cách hành chính: Thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà máy chế biến sâu nông sản; thiết lập sàn giao dịch nông sản; tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm sử dụng đất sai mục đích (năm 2022 đã xử lý 11 trường hợp vi phạm với tổng tiền phạt 43,5 triệu đồng).

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu chủ yếu tập trung phân tích định tính và xử lý các số liệu hành chính thứ cấp tại xã Hàm Trí; các mô hình kinh doanh BĐS nông nghiệp mới (như farmstay, nông nghiệp công nghệ cao) trên địa bàn còn ở giai đoạn đầu, số lượng mô hình quy mô lớn chưa nhiều để khảo sát định lượng chuyên sâu về dòng tiền hay tỷ suất sinh lời chi tiết.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát xã hội học với cỡ mẫu lớn đối với các nhà đầu tư và hộ nông dân; đánh giá mô hình phân tích chi phí - lợi ích (CBA) khi chuyển đổi mô hình đất nông nghiệp thuần túy sang bất động sản nông nghiệp tích hợp du lịch sinh thái trên toàn địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc.

---

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai và Bất động sản: Tham khảo cấu trúc nghiên cứu thực trạng sử dụng đất cấp xã, phương pháp phân loại nhóm đất theo Luật Đất đai 2013 và cách tiếp cận liên ngành giữa địa chính và thị trường bất động sản.
• Cơ quan quản lý địa phương (UBND cấp xã, Phòng TN&MT huyện): Sử dụng các số liệu tổng hợp về quỹ đất, các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng trên đất nông nghiệp và kiến nghị hoàn thiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
• Nhà đầu tư: Nắm bắt thông tin hiện trạng hạ tầng giao thông (QL28, ĐT 714, cao tốc Vĩnh Hảo – Phan Thiết), nguồn nước hồ Sông Quao và các rủi ro pháp lý cần lưu ý khi đầu tư đất nông nghiệp tại Hàm Trí.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Quỹ đất nông nghiệp tại xã Hàm Trí năm 2022 chiếm tỷ lệ bao nhiêu và gồm những loại đất chính nào?

Đất nông nghiệp tại xã Hàm Trí chiếm 86,13% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, đất trồng cây lâu năm (CLN) chiếm 1.640,55 ha; đất trồng lúa (LUA) chiếm 1.135,61 ha; đất trồng cây hàng năm khác (HNK) chiếm 619,74 ha; đất rừng sản xuất (RSX) chiếm 382,46 ha và đất nông nghiệp khác (NKH) chiếm 14,16 ha.

2. Những công trình giao thông và thủy lợi trọng điểm nào tạo lợi thế cho bất động sản nông nghiệp Hàm Trí?

Về giao thông, xã có Quốc lộ 28 (dài 8,09 km qua xã), Tỉnh lộ ĐT 714 (dài 8,22 km), đường sắt Bắc - Nam (dài 3,24 km) và tuyến cao tốc Bắc - Nam đoạn Vĩnh Hảo – Phan Thiết cắt qua trung tâm xã. Về thủy lợi, xã sở hữu hồ Sông Quao (dung tích hữu ích 67,3 triệu m³) và hệ thống kênh tiếp nước Châu Tá – 812 bảo đảm nguồn nước tưới cho 90% diện tích canh tác chủ động.

3. Khóa luận đã khảo sát những mô hình thực tế nào về nông nghiệp du lịch và công nghệ cao tại địa phương?

Khóa luận phân tích mô hình cà phê sân vườn sinh thái Du Garden (trên tuyến ĐT 714), mô hình Hàm Thuận Farmstay (gần Hồ Suối Đá), khu du lịch sinh thái nhà vườn tại thôn Phú Thái, đồng thời liên hệ với dự án trang trại chăn nuôi công nghệ cao TaFa Việt (50 ha tại Đức Linh) và vùng nông nghiệp công nghệ cao 2.000 ha tại huyện Bắc Bình.

4. Kết quả thực hiện chỉ tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu ngân sách tại xã Hàm Trí năm 2022 đạt mức nào?

Năm 2022, xã Hàm Trí đã lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 20,44 ha / kế hoạch 10,1 ha (đạt 202,38% kế hoạch, trong đó đất nông nghiệp đạt 20,33 ha). Tổng thu ngân sách xã đạt 608,2 triệu đồng / kế hoạch 456 triệu đồng (đạt 133,38% kế hoạch).

5. Những rủi ro chính khi đầu tư vào bất động sản nông nghiệp tại địa phương là gì?

Các rủi ro chính được tác giả chỉ ra bao gồm: đất không nằm trong quy hoạch đất ở dẫn đến không thể chuyển mục đích sử dụng; chi phí và thủ tục chuyển đổi mục đích phức tạp; rủi ro pháp lý mất trắng hoặc tranh chấp khi mua bán bằng giấy viết tay; và rủi ro đền bù giải tỏa với giá thấp hơn giá thị trường nếu rơi vào diện quy hoạch thu hồi đất.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Trúc Vi đã phản ánh chi tiết bức tranh hiện trạng sử dụng đất và tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp tại xã Hàm Trí, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận. Nghiên cứu đã làm rõ các lợi thế về hạ tầng giao thông kết nối cao tốc, nguồn nước hồ Sông Quao và quỹ đất canh tác lớn, đồng thời nhận diện thẳng thắn các nguy cơ ô nhiễm môi trường và rủi ro pháp lý trong giao dịch đất đai. Các đề xuất chính sách bám sát thực tiễn địa phương, đóng góp nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho công tác quản trị tài nguyên đất và định hướng đầu tư nông nghiệp bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Kể từ sau khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát chặt chẽ và an toàn thì nền kinh tế nước ta dần hồi phục trong đó có ngành bất động sản cũng bước đầu đi vào hoạt động bình thường trở lại. Tại thời điểm này, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy được sự phát triển của bất động sản nông nghiệp và lợi ích cũng như giá trị kinh tế của nó mang lại cho lĩnh vực nông nghiệp nói riêng và nền kinh tế xã hội nước ta nói chung. Hiện nay, Bình Thuận có tốc độ phát triển kinh tế khá ổn định và mảng bất động sản nông nghiệp đang là sản phẩm thu hút hoạt động đầu tư tương đối rộng rãi bởi tiềm năng sinh lời hấ p dẫn. Bất động sản nông nghiệp có đặc điểm nổi bật là diện tích lớn, dùng để kinh doanh phát triển nông nghiệp, phát triển du lịch kết hợp nông nghiệp như farmstay, du lịch kết hợp chữa bệnh, dùng để đầu tư, kết hợp công nghệ cao vào trồng trọt và chăn nu ôi, cung cấp phân phối nông sản, …nhằm hướng đến một môi trường xanh và phát triển an toàn bền vững cho nền nông nghiệp nước nhà.

Tuy nhiên, việc khai thác bất động sản nông nghiệp tại địa bàn tỉnh Bình Thuận chưa thật sự hoàn chỉnh. Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp nhưng bản thân nông dân vẫn chưa thật sự biết cách tận dụng triệt để lợi ích bất động sản nông nghiệp mang lại thậm chí có rất nhiều trường hợp bỏ hoang ruộng đất. Hàm Trí là một xã thuộc huyện Hàm Thuận bắc tỉnh Bình Thuận sở hữu vị trí địa lý nằm trên trục đường Quốc Lộ 28 liền kề với Thị trấn Ma Lâm, tiếp nối sân bay Phan Thiết và cao tốc Bắc Nam đoạn Vĩnh Hảo – Phan Thiết. Là một xã hiện đang có tiềm năng phát triển rất lớn, tuy nhiên dân cư tại khu vực còn khá thưa, đất ở địa bàn chủ yếu là đất nông nghiệp.

Nhìn chung đất tại Hàm Trí hiện đang khá thấp so với tiềm năng cũng như mặt bằng chung tại khu vực Hàm Thuận Bắc. Nhưng giá trị của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu cũng như tiềm năng trong tương lai. Vì vậy việc đánh giá tiềm năng phát triển trên địa bàn xã Hàm Trí là hoàn toàn hợp lý để xác định cơ hội, thách thức trong quá trình phát triển để từ đó đưa ra các giải pháp chiến lược nhằm phát triển kinh tế tại địa phương. Ngày nay, cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, thực hiện việc xây dựng nông thôn mới.

Bên cạnh đó loạ i hình b ất đông sản này hiện nay rất được sự quan tâm của các nhà đầu tư nói riêng và những người có nhu cầu sử dụng đất nói chung hướng đến việc đem lại lợi ích to lớn về mặt kinh tế - xã hội - môi trường. Xuất phát từ hiện trạng đó, đề tài - “Đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp địa bàn tỉnh bình thuận” được triển khai nhằm xác định cơ hội, thách thức trong quá trình phát triển để từ đó đưa ra các giải pháp chiến lược nhằm phát triển, nâng cao kinh tế và khai thác các tiềm năng sinh lời hấp dẫn trong tương lai của bất động sản nông nghiệp tại địa bàn xã Hàm Trí.