Đặt vấn đề Kể từ sau khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát chặt chẽ và an toàn thì nền kinh tế nước ta dần hồi phục trong đó có ngành bất động sản cũng bước đầu đi vào hoạt động bình thường trở lại. Tại thời điểm này, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy được sự phát triển của bất động sản nông nghiệp và lợi ích cũng như giá trị kinh tế của nó mang lại cho lĩnh vực nông nghiệp nói riêng và nền kinh tế xã hội nước ta nói chung. Hiện nay, Bình Thuận có tốc độ phát triển kinh tế khá ổn định và mảng bất động sản nông nghiệp đang là sản phẩm thu hút hoạt động đầu tư tương đối rộng rãi bởi tiềm năng sinh lời hấ p dẫn. Bất động sản nông nghiệp có đặc điểm nổi bật là diện tích lớn, dùng để kinh doanh phát triển nông nghiệp, phát triển du lịch kết hợp nông nghiệp như farmstay, du lịch kết hợp chữa bệnh, dùng để đầu tư, kết hợp công nghệ cao vào trồng trọt và chăn nu ôi, cung cấp phân phối nông sản, …nhằm hướng đến một môi trường xanh và phát triển an toàn bền vững cho nền nông nghiệp nước nhà.
Tuy nhiên, việc khai thác bất động sản nông nghiệp tại địa bàn tỉnh Bình Thuận chưa thật sự hoàn chỉnh. Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp nhưng bản thân nông dân vẫn chưa thật sự biết cách tận dụng triệt để lợi ích bất động sản nông nghiệp mang lại thậm chí có rất nhiều trường hợp bỏ hoang ruộng đất. Hàm Trí là một xã thuộc huyện Hàm Thuận bắc tỉnh Bình Thuận sở hữu vị trí địa lý nằm trên trục đường Quốc Lộ 28 liền kề với Thị trấn Ma Lâm, tiếp nối sân bay Phan Thiết và cao tốc Bắc Nam đoạn Vĩnh Hảo – Phan Thiết. Là một xã hiện đang có tiềm năng phát triển rất lớn, tuy nhiên dân cư tại khu vực còn khá thưa, đất ở địa bàn chủ yếu là đất nông nghiệp.
Nhìn chung đất tại Hàm Trí hiện đang khá thấp so với tiềm năng cũng như mặt bằng chung tại khu vực Hàm Thuận Bắc. Nhưng giá trị của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu cũng như tiềm năng trong tương lai. Vì vậy việc đánh giá tiềm năng phát triển trên địa bàn xã Hàm Trí là hoàn toàn hợp lý để xác định cơ hội, thách thức trong quá trình phát triển để từ đó đưa ra các giải pháp chiến lược nhằm phát triển kinh tế tại địa phương. Ngày nay, cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, thực hiện việc xây dựng nông thôn mới.
Bên cạnh đó loạ i hình b ất đông sản này hiện nay rất được sự quan tâm của các nhà đầu tư nói riêng và những người có nhu cầu sử dụng đất nói chung hướng đến việc đem lại lợi ích to lớn về mặt kinh tế - xã hội - môi trường. Xuất phát từ hiện trạng đó, đề tài - “Đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp địa bàn tỉnh bình thuận” được triển khai nhằm xác định cơ hội, thách thức trong quá trình phát triển để từ đó đưa ra các giải pháp chiến lược nhằm phát triển, nâng cao kinh tế và khai thác các tiềm năng sinh lời hấp dẫn trong tương lai của bất động sản nông nghiệp tại địa bàn xã Hàm Trí. Mục tiêu nghiên cứu; Mục tiêu chung của nghiên cứu là đáng giá tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Thuận nhằm giúp cho địa phương có cái nhìn tổng quan trong việc phân tích tiềm năng và phát triển bất động sản nông nghiệp trong thời đại công nghiệp hóa hiện đại hóa ngày nay là rất quan trọng. Mục tiêu cụ thể là: - Đánh giá thực trạng và tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp trên địa bàn, từ đó đưa ra các giải pháp phát triển bất động sản bền vững hợp lý, giải quyết khó khăn vướng mắc tồn đọng hiện nay.
- Đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến môi trường, kinh tế - xã hội. - Đề xuất các ưu, nhược điểm, chính sách hỗ trợ liên quan đến bất động sản nông nghiệp. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3. Đối tượng nghiên cứu - Tình hình thị trường bất động sản nông nghiệp đang có bước chuyển mình triển mạnh mẽ.
- Các yếu tố môi trường, kinh tế - xã hội ảnh hưởng mật thiết đến quá trình phát triển bất động sản nông nghiệp. - Thách thức và cơ hội trên con đường phát triển bất động sản nông nghiệp và các giải pháp tối ưu. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: - Đánh giá thực trạng và tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp. - Các chính sách hỗ trợ đầu tư bất động sản nông nghiệp.
- Một số vấn đề đặt ra và giải pháp. Phạm vi không gian: Xã Hàm Trí, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận. Phạm vi thời gian: từ 2019 đến nay. Cơ sở khoa học - Nông nghiệp: Là ngành sản xuất vật chất cơ bản của xã hội, sử dụng đất đai để trồng trọt và chăn nuôi, khai thác cây trồng và vật nuôi làm tư liệu và nguyên liệu lao động chủ yếu để tạo ra lương thực, thực phẩm và một số nguyên liệu cho công nghiệp.
Nông nghiệp là một ngành sản xuất lớn, bao gồm nhiều chuyên ngành: trồng trọt, chăn nuôi, sơ chế nông sản; theo nghĩa rộng, còn bao gồm cả lâm nghiệp, thủy sản. - Bất động sản nông nghiệp hiện nay có thể hiểu theo cách đơn giản nhất là bất động sản được vận hành, khai thác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư và xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp để phát triển kinh tế … Có thể hiểu đơn giản là bấ t động sản nông nghiệp được đầu tư trên đất nông nghiệp và theo đó căn cứ v ào m ục đích s ử d ụng đất, đất đai được phân loại nhóm đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể: Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: 1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. Trên cơ sở nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng đồng thời nó cũng còn thiếu tính nhất quán và thống nhất trong việc đưa ra khái niệm này.
Ở Việt Nam thì nguồn lực tài sản đất đai được biết đến là hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường mà các nước trên thế giới hướng tới trong đó có cả Việt Nam. Cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập… dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng – Nhà nước về phát 3 triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế. Văn bản Quy phạm pháp luật của Trung ương - Luật Đất đai năm 2 013. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai.
- Nghị định số 02/2017/NĐ-CP, ngày 09/01/2017 của Chính phủ về cơ chế, chí nh sách hỗ trợ sản xuất nông nghiệp để khôi phục sản xuất vùng bị thiệt hạ i do thiên tai, dịch bệnh. - Nghị quyết số 05-NQ/TU ngày 10/09/2021 Nghị quyết của ban chấp hành đảng bộ tỉnh (Khóa XIV) về phát triển ngành nông nghiệp hiện đại, bền vững, có giá trị gia tăng cao. - Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. - Nghị quyết số 20-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể trong giai đoạn mới.
Văn bản Quy phạm pháp luật của địa phương - Quyết định số 2532/QĐ-TTg ngày 28/12/2016 Phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tỉnh Bình Thuận đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. - Quyết định 1252/QD-UBND ngày 20/05/2019 của UBND tỉnh Bình Thuận về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của huyện Hàm Thuận Bắc. - Công văn số 245/CTK-DSVX ngày 10/10/2019 của Cục trưởng Cục thống kê tỉnh Bình Thuận về việc Cung cấp số liệu số hộ và dân số trung bình năm 2019 tỉnh Bình Thuận. - Quyết định số 1901/QĐ-UBND ngày 14/09/2022 của UBND tỉnh Bình Thuận về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của huyện Hàm Thuận Bắc.
- Kế hoạch số 62/KH -UBND ngày 19/8/2021 UBND xã về xây dựng xã Hàm Trí đạt chuẩn nông thôn mới nâng cao giai đoạn 2021 -2023, nông thôn mới kiểu mẫu giai đoạn 2023-2025. - Kế hoạch số 19/KH -UBND ngày 02/3/2022 xây dựng xã Hàm Trí đạt chuẩn nông thôn mới nâng cao năm 2022; tiếp tục triển khai thực hiện các tiêu chí xây dựng nông thôn mới, giai đoạn 2021-2025. 4 - Báo cáo số 209/BC-UBND, ngày 14/12/2022 của UBND xã Hàm Trí I. Cơ sở thực tiễn Cùng với quá trình phát triển đất nước song song với việc phát triển thị trường bất động sản qua các giai đoạn khác nhau thì việc phát triển bất động sản cũng diễn ra theo tiến độ khác nhau do đó chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua như sau: a) Giai đoạn 1993 – 1994 Là giai đoạn sốt đất lần 1, thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam gia nhập ASEAN.
Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.