Luận văn: Tình hình sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS tại Đà Nẵng

Luận văn đánh giá thực trạng sử dụng đất của doanh nghiệp bất động sản tại Đà Nẵng, phân tích các hạn chế và đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Thanh Hiền
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Hữu Ngữ
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai, Bất động sản
• Đề tài: Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng 2024

Đà Nẵng, với vị thế là trung tâm kinh tế trọng điểm của miền Trung - Tây Nguyên, đã chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc trong những năm qua. Nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Hoạt động sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng đã góp phần quan trọng vào việc thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy thị trường phát triển. Thành phố đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng nhằm kêu gọi đầu tư, khai thác hiệu quả các nguồn lực từ đất đai. Hàng trăm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới đã được triển khai khắp các quận, huyện, biến nhiều vùng đất nông nghiệp thành các khu dân cư khang trang, hiện đại. Sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã tạo ra một môi trường hấp dẫn, thu hút hàng loạt nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy nhiên, quá trình phát triển này cũng đặt ra nhiều thách thức trong công tác quản lý đất đai, đòi hỏi sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường, đảm bảo quyền lợi của người dân và sự phát triển bền vững của thành phố. Việc đánh giá chính xác thực trạng và đề ra giải pháp phù hợp là yêu cầu cấp thiết để thị trường BĐS Đà Nẵng tiếp tục phát triển lành mạnh.

1.1. Tiềm năng và cơ hội đầu tư BĐS tại Đà Nẵng

Đà Nẵng sở hữu tiềm năng lớn để phát triển thị trường BĐS nhờ vị trí địa lý thuận lợi, cơ sở hạ tầng đồng bộ và chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn. Theo chiến lược phát triển đến năm 2030, quy mô dân số thành phố dự kiến đạt hơn 2,5 triệu người, kéo theo nhu cầu nhà ở khổng lồ. Ông Hồ Kỳ Minh, Phó Chủ tịch UBND thành phố, từng nhấn mạnh: "Thành phố đang kêu gọi đầu tư dự án Cảng Liên Chiểu, dự án di dời ga đường sắt và tái phát triển đô thị, dự án phát triển hạ tầng các Khu công nghiệp Hòa Nhơn và Hòa Ninh." Các khu vực phía Tây và phía Nam thành phố đang trở thành điểm nóng đầu tư với định hướng phát triển các khu đô thị sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng và giải trí. Quỹ đất tại các khu vực này còn nhiều, giá cả hợp lý, hứa hẹn tiềm năng tăng trưởng cao. Sự dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm ra ven đô để tìm kiếm không gian sống tốt hơn cũng là một xu hướng rõ nét, tạo ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng phát triển các dự án nhà ở chất lượng.

1.2. Hiện trạng quy hoạch và phát triển đô thị thành phố

Công tác quy hoạch đô thị tại Đà Nẵng luôn được xem là nhiệm vụ hàng đầu. Từ một đô thị nhỏ, ranh giới đô thị của Đà Nẵng đã mở rộng gấp nhiều lần, lên tới gần 20.000 ha vào năm 2016. Thành phố đã thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng quyết liệt, di dời hơn 100 nghìn hộ dân để xây dựng các trục đường huyết mạch và các khu đô thị mới như Tây Bắc, Nguyễn Tri Phương - Trường Sa, Hòa Xuân. Chính sách khai thác quỹ đất để đầu tư hạ tầng đã giúp thành phố đạt được nhiều mục tiêu cùng lúc: giải tỏa nhanh, tái định cư đầy đủ và có hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, tài liệu nghiên cứu cũng chỉ ra những bất cập như thiết kế đô thị chưa được quan tâm đúng mức, một số đồ án quy hoạch thiếu tính khả thi phải điều chỉnh nhiều lần. Sức ép tái định cư khiến các khu dân cư mới có mật độ xây dựng cao, thiếu không gian công cộng và công trình phúc lợi. Việc quản lý đất đai và quy hoạch cần được nhìn nhận một cách toàn diện hơn, đặc biệt là quy hoạch các khu vực nông thôn và đảm bảo các chỉ tiêu phát triển bền vững.

II. Top 3 thách thức trong quản lý sử dụng đất doanh nghiệp BĐS

Bên cạnh những thành tựu, việc sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng đang đối mặt với nhiều thách thức và vướng mắc. Quá trình phát triển đô thị quá nhanh đã bộc lộ những hạn chế trong công tác quản lý, gây ra xung đột lợi ích và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường cũng như đời sống xã hội. Nghiên cứu của Nguyễn Thanh Hiền đã chỉ ra rằng các vấn đề này xuất phát từ cả phía cơ quan nhà nước và doanh nghiệp. Về phía nhà nước, công tác quy hoạch chưa sát thực tế và việc kiểm soát sau cấp phép còn lỏng lẻo. Về phía doanh nghiệp, nhiều đơn vị gặp khó khăn về chính sách thuế, thủ tục hành chính rườm rà, và đôi khi là tầm nhìn ngắn hạn. Giải quyết những thách thức này là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển hài hòa và bền vững cho thị trường BĐS Đà Nẵng. Việc nhận diện rõ các khó khăn sẽ là cơ sở để đề xuất các giải pháp quản lý hiệu quả hơn trong tương lai, từ đó tối ưu hóa nguồn lực đất đai quý giá.

2.1. Xung đột trong quá trình mở rộng các dự án đô thị

Quá trình mở rộng các dự án đầu tư BĐS để phát triển đô thị đã gây ra nhiều xung đột. Một trong những hạn chế lớn được đề cập là việc "sử dụng đất bộc lộ tính thiếu cân đối, làm mất dần hoặc biến dạng hệ sinh thái nội và ngoại vùng, gây ra nguy cơ ô nhiễm môi trường". Việc chuyển đổi một lượng lớn đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đã ảnh hưởng đến sinh kế của người dân địa phương và làm giảm diện tích đất sản xuất. Thêm vào đó, việc thiếu quy hoạch đồng bộ cho các điểm dân cư nông thôn và khu vực sản xuất nông nghiệp trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ đã tạo ra sự phát triển không đồng đều. Các hoạt động xây dựng ồ ạt, vận chuyển vật liệu cũng gây ô nhiễm không khí, tiếng ồn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư xung quanh các dự án đầu tư.

2.2. Vướng mắc về chính sách đất đai và thủ tục hành chính

Doanh nghiệp BĐS tại Đà Nẵng phải đối mặt với không ít khó khăn từ chính sách đất đai và các thủ tục hành chính. Nghiên cứu chỉ ra rằng "khó khăn về chính sách thuế làm hạn chế đầu tư phát triển mà nguyên nhân chính là liên quan đến giá đất". Bên cạnh đó, các vướng mắc trong việc đấu giá và chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một rào cản lớn, chủ yếu do "chính sách, thủ tục còn nhiều hạn chế rườm rà chưa phù hợp với tiến độ dự án". Sự thiếu nhất quán, thay đổi trong quy hoạch cũng khiến thị trường có dấu hiệu chững lại, gây rủi ro cho nhà đầu tư. Những bất cập này không chỉ làm chậm tiến độ triển khai dự án mà còn làm tăng chi phí, giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư chung của thành phố.

2.3. Hệ lụy từ các dự án BĐS chậm triển khai

Một trong những vấn đề gây bức xúc nhất là tình trạng nhiều dự án đầu tư đã được cấp GCNQSDĐ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng chậm hoặc không được triển khai. Các dự án "nằm im" này gây lãng phí tài nguyên đất đai nghiêm trọng, làm mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong vùng quy hoạch. Mặc dù chính quyền địa phương đã có nhiều biện pháp xử lý, thu hồi, nhưng việc này không hề đơn giản do các ràng buộc pháp lý và tài chính phức tạp. Tình trạng này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng mà còn làm xói mòn niềm tin của người dân và các nhà đầu tư khác vào công tác quản lý của nhà nước, tạo ra những "điểm nóng" về khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài.

III. Phương pháp đánh giá sử dụng đất hiệu quả từ phía Nhà nước

Để giải quyết các thách thức hiện hữu, việc nâng cao hiệu lực quản lý đất đai của Nhà nước là yêu cầu tiên quyết. Một hệ thống quản lý hiệu quả phải dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, quy hoạch khoa học và cơ chế giám sát chặt chẽ. Việc cấp GCNQSDĐ không chỉ là một thủ tục hành chính mà phải được xem là công cụ cốt lõi để nhà nước quản lý toàn bộ quỹ đất, đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả. Nghiên cứu cho thấy, thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện để thực hiện tốt các nội dung quản lý khác như theo dõi biến động đất đai, giải quyết tranh chấp và xác định nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, việc tăng cường thanh tra, kiểm tra và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sau khi giao đất, cho thuê đất là biện pháp quan trọng để ngăn chặn tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật đất đai, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch.

3.1. Vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ là "chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp". Nó không chỉ bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất mà còn là cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất. Thông qua việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận, một sự ràng buộc pháp lý được thiết lập giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng đất. Đây là nền tảng để kiểm soát các giao dịch dân sự, giải quyết tranh chấp và đảm bảo người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ. Việc cấp GCNQSDĐ kịp thời và đúng quy định cho các doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng sẽ giúp họ yên tâm đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.

3.2. Nâng cao hiệu quả giám sát sau khi cấp phép dự án BĐS

Công tác quản lý không dừng lại ở việc cấp phép. Hoạt động giám sát việc sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng sau khi được giao đất, cho thuê đất là cực kỳ quan trọng. Nghiên cứu chỉ ra rằng, nhiều vi phạm và sự chậm trễ xảy ra ở giai đoạn này. Cần có một cơ chế giám sát thường xuyên, hiệu quả từ các cơ quan quản lý nhà nước, Quốc hội, Hội đồng nhân dân và cả cộng đồng. Hoạt động thanh tra, kiểm tra cần được triển khai quyết liệt để phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp sử dụng đất sai mục đích, chậm tiến độ hoặc bỏ hoang. Kinh nghiệm từ các quốc gia khác cho thấy việc thành lập một cơ quan chuyên trách về giám sát đất đai có thể mang lại hiệu quả cao. Điều này sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư và đảm bảo các dự án đầu tư phục vụ đúng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

IV. Bí quyết tối ưu sử dụng đất cho doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng

Đối với các doanh nghiệp, việc nhận được GCNQSDĐ mới chỉ là bước khởi đầu. Thành công của một dự án đầu tư phụ thuộc lớn vào năng lực triển khai, chiến lược kinh doanh và tầm nhìn dài hạn của chủ đầu tư. Việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng đòi hỏi sự kết hợp giữa việc tuân thủ quy hoạch, phát triển hạ tầng đồng bộ và tạo ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã thành công nhờ áp dụng các mô hình kinh doanh linh hoạt như phân lô bán nền sau khi hoàn thiện hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần vượt qua tư duy chỉ tập trung vào lợi ích ngắn hạn. Việc đầu tư vào các giá trị dài hạn như không gian xanh, tiện ích cộng đồng và các yếu tố sinh thái không chỉ làm tăng giá trị cho dự án mà còn đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của đô thị, tạo dựng uy tín và thương hiệu trên thị trường BĐS.

4.1. Thực trạng triển khai dự án sau khi có GCNQSDĐ

Sau khi được cấp GCNQSDĐ, tình hình triển khai dự án của các doanh nghiệp rất đa dạng. Một số chủ đầu tư nhanh chóng xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và tiến hành phân lô bán nền hoặc xây nhà để bán. Mô hình này khá phổ biến và đã mang lại thành công cho nhiều dự án như Khu Đô thị phía Bắc nhà máy Cao su. Một hình thức khác là bán đất nền trên sơ đồ quy hoạch dưới dạng hợp đồng góp vốn, người mua trả trước một phần và thanh toán phần còn lại khi nhận sổ đỏ. Ngược lại, không ít dự án lại "nằm im" trong nhiều năm với nhiều lý do khác nhau như khó khăn về vốn, vướng mắc thủ tục hoặc chờ thời cơ để chuyển nhượng kiếm lời. Thực trạng này cho thấy năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai là yếu tố quyết định đến hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng.

4.2. Chiến lược đầu tư và phát triển dự án BĐS bền vững

Để thành công và phát triển bền vững, doanh nghiệp cần có một chiến lược đầu tư rõ ràng. Thay vì chỉ tập trung chia lô bán nền, các chủ đầu tư nên hướng tới việc tạo ra các khu đô thị hoàn chỉnh với đầy đủ tiện ích xã hội, không gian xanh và bản sắc riêng. Ông Đặng Minh Trường, Tổng Giám đốc Sungroup, một trong những nhà đầu tư lớn tại Đà Nẵng, đã thể hiện tầm nhìn này qua các dự án sinh thái quy mô. Việc đầu tư vào chất lượng sống, yếu tố sinh thái và kết nối cộng đồng sẽ tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho sản phẩm. Đồng thời, doanh nghiệp cần chủ động phối hợp với chính quyền để giải quyết các vướng mắc, đảm bảo dự án tuân thủ quy hoạch đô thị và đóng góp tích cực vào diện mạo thành phố. Đây chính là chìa khóa để xây dựng thương hiệu uy tín và đảm bảo lợi nhuận lâu dài.

V. Phân tích thực tiễn sử dụng đất tại các dự án BĐS Đà Nẵng

Lý thuyết và thực tiễn luôn có khoảng cách, và việc phân tích các trường hợp cụ thể sẽ mang lại những bài học giá trị nhất. Nghiên cứu đã xem xét một số dự án đầu tư bất động sản tiêu biểu tại Đà Nẵng để đánh giá hiệu quả sử dụng đất trên thực tế. Các dự án này bao gồm cả khu đô thị sinh thái, dự án phân lô bán nền và bất động sản nghỉ dưỡng. Kết quả cho thấy, những dự án thành công thường là những dự án có chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược kinh doanh rõ ràng và được đầu tư hạ tầng kỹ thuật bài bản. Các dự án này không chỉ mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp mà còn góp phần nâng cấp diện mạo đô thị, cải thiện chất lượng sống và tạo ra động lực phát triển cho cả khu vực. Việc xem xét các mô hình thành công và cả những dự án còn tồn tại vướng mắc giúp rút ra kinh nghiệm quý báu cho cả nhà quản lý và các doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng trong tương lai.

5.1. Bài học từ các khu đô thị sinh thái như Hòa Xuân

Dự án Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân do Tập đoàn Sun Group đầu tư là một ví dụ điển hình về việc sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng một cách hiệu quả. Dự án đã biến một khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp thành một khu đô thị hiện đại, sầm uất với quy hoạch đồng bộ. Tọa lạc tại vị trí đắc địa, được bao bọc bởi sông nước và có kết nối giao thông thuận tiện, dự án đã thu hút một lượng lớn cư dân và nhà đầu tư. Sự thành công của Hòa Xuân cho thấy tầm quan trọng của việc phát triển theo định hướng sinh thái, tôn trọng cảnh quan tự nhiên và đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng. Theo ông Nguyễn Văn Bình, Giám đốc công ty Cổ phần Địa Cầu, việc phát triển hạ tầng theo quy hoạch bài bản đã mang lại sức sống mới cho khu vực phía Nam, phù hợp với định hướng chiến lược của Đà Nẵng.

5.2. Hiệu quả đầu tư thực tế của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cũng cho thấy hiệu quả đầu tư ấn tượng. Với lợi thế bờ biển đẹp và ngành du lịch phát triển mạnh, các dự án resort, biệt thự, condotel đã bùng nổ. Nghiên cứu ghi nhận, tổng nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng là 801 căn, và tính đến nửa đầu năm 2017, "tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 81%". Các yếu tố chính tạo nên thành công là uy tín của chủ đầu tư, cam kết lợi nhuận hấp dẫn và vị trí đắc địa gần biển. Sự bứt phá của phân khúc này đã tạo ra một luồng gió mới, thu hút dòng vốn đầu tư lớn và góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Đà Nẵng nói chung phát triển sôi động. Điều này chứng tỏ doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng đã khai thác rất tốt tiềm năng du lịch của thành phố.

VI. Hướng đi tương lai cho việc sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS

Để thị trường BĐS Đà Nẵng phát triển bền vững, cần có một hướng đi chiến lược cho tương lai, dựa trên sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Tương lai của việc sử dụng đất của doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng không chỉ nằm ở việc mở rộng quy mô mà phải tập trung vào chất lượng, hiệu quả và sự hài hòa. Các giải pháp đề xuất trong nghiên cứu tập trung vào hai nhóm chính: hoàn thiện thể chế, chính sách từ phía Nhà nước và nâng cao trách nhiệm, tầm nhìn từ phía doanh nghiệp. Nhà nước cần tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, thông thoáng nhưng cũng phải tăng cường giám sát để đảm bảo nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả nhất. Về phía doanh nghiệp, cần chuyển đổi từ mô hình kinh doanh ngắn hạn sang phát triển các dự án bền vững, mang lại giá trị lâu dài cho cộng đồng. Sự đồng bộ trong tư duy và hành động sẽ là nền tảng để Đà Nẵng hiện thực hóa mục tiêu trở thành một đô thị đáng sống, hiện đại và bền vững.

6.1. Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách quản lý đất đai

Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp quan trọng nhằm hoàn thiện chính sách đất đai. Về phía Nhà nước, cần nâng cao chất lượng công tác điều tra, đánh giá hiện trạng sử dụng đất để việc lập quy hoạch đô thị sát với thực tế hơn. Cần rà soát, đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, giao đất, chuyển nhượng dự án để tạo môi trường kinh doanh thuận lợi. Bên cạnh đó, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc thực hiện dự án sau khi cấp phép, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai để tránh lãng phí. Việc xây dựng một hệ thống thông tin đất đai minh bạch, công khai cũng sẽ giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn và hạn chế các tiêu cực, tranh chấp.

6.2. Xu hướng phát triển thị trường BĐS Đà Nẵng bền vững

Tương lai của thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ gắn liền với xu hướng phát triển bền vững. Các dự án đầu tư sẽ không chỉ được đánh giá dựa trên quy mô hay lợi nhuận mà còn dựa trên các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Các khu đô thị xanh, thông minh, tích hợp đầy đủ tiện ích và tôn trọng yếu tố tự nhiên sẽ trở thành lựa chọn hàng đầu. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp vẫn còn nhiều dư địa phát triển, nhưng cần chú trọng hơn đến việc bảo tồn cảnh quan và bản sắc văn hóa địa phương. Các doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng cần nắm bắt xu hướng này, đầu tư vào công nghệ, thiết kế sáng tạo và các giải pháp bền vững để nâng cao năng lực cạnh tranh và đóng góp vào sự phát triển lâu dài của thành phố.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Các khái niệm cơ bản 1.

Khái niệm về đất đai Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái (Fao, 1976). Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởngnhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: Khí hậu; dáng đât, địa hình; thổ nhưỡng; thủy văn; thảm thực vật tự nhiên, cỏ dại trên đồng ruộng, động vật tự nhiên; những biến đổi của đất do hoạt động của con người [17]. Đất đai (land) đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,.

Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.

Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác.

Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.

Khái niệm về quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai (2013), định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [25], Song song đó, Luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Có thể phân loại quyền sử dụng đất dựa vào các căn cứ sau: 1. Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân) Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng) Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện. Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.

Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [25]. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2], sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Giấy chứng nhận chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng.

Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai trong việc châp hành luật đát đai.

Đông thời, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận sẽ cung cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai. Giấy chứng nhận là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.

Như vậy, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 1. Khái niệm về bất động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới.

Tại Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan, Malaixia… khái niệm bất động sản được thể chế hoá trong Ngành Luật bất động sản. Hầu hết các nước (Pháp, Đức, Nhật Bản,…) đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai. Nhưng ở Nga lại quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là “đất đai” nói chung [18], Một số nước có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi là bất động sản như: - Điều 520 Luật Dân sự (Pháp) quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”; trong Luật Dân sự của Nhật Bản cũng quan niệm bất động sản tương tự quy định này của Pháp.