Luận văn thạc sĩ hus đánh giá hiệu quả chính sách giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố hà nội

Luận văn thạc sĩ kinh tế phân tích hus đánh giá hiệu quả chính sách giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Trịnh Thị Kiều Trang
• Người hướng dẫn: Gs. Đặng Hùng Võ
• Trường học: Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên
• Chuyên ngành: Địa Chính
• Đề tài: Đánh Giá Hiệu Quả Chính Sách Giao Đất Cho Thuê Đất Đối Với Tổ Chức Kinh Tế Có Yếu Tố Nước Ngoài Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• 1.1. Chính sách đất đai và vấn đề thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• 1.2. Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta
• 1.3. Chính sách đất đai ở Việt Nam với mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài
• 1.4. Chính sách đất đai đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.5. Tổng quan chính sách về giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam
• 1.5.1. Chính sách giao đất, cho thuê đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
• 1.5.2. Chính sách về giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai năm 2003
• 1.5.3. Chính sách về giao đất, cho thuê đất từ sau Luật Đất đai năm 2003
• 1.5.4. Các quy định có liên quan đến việc sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài trong các văn bản pháp luật khác
• 1.5.5. Một số bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• 1.5.6. Quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản về nhà đầu tư nước ngoài là không thống nhất
• 1.5.7. Quy định của Luật Đất đai về giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài
• 1.5.8. Một số hạn chế trong việc thực hiện pháp luật đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHÍNH SÁCH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội
• 2.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 2.1.2. Thực trạng kinh tế - xã hội
• 2.2. Tổng quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Nội
• 2.2.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.2.4. Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.2.5. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.2.6. Đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài
• 2.2.6.1. Tổng vốn đăng ký, vốn thực hiện và số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài
• 2.2.6.2. Đóng góp vào tổng vốn đầu tư xã hội
• 2.2.6.3. Đóng góp vào tăng trưởng GDP và Ngân sách Nhà nước
• 2.2.6.4. Đóng góp vào xuất khẩu
• 2.2.6.5. Chuyển giao công nghệ
• 2.2.6.6. Tạo việc làm và thu nhập
• 2.2.6.7. Những tác động tiêu cực của đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển của Hà Nội
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI
• 3.1. Đánh giá tổng quan về các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• 3.2. Đánh giá về điểm mạnh, điểm yếu của chính sách, pháp luật đất đai trong giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế nước ngoài
• 3.3. Hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• 3.4. Các phương pháp xác định giá đất
• 3.5. Thẩm quyền quy hoạch sử dụng đất, giao và cho thuê đất, quyết định giá đất
• 3.6. Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất
• 3.7. Thu hồi đất trong trường hợp chậm sử dụng
• 3.8. Giải phóng mặt bằng
• 3.9. Định hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam
• 3.9.1. Đổi mới chính sách đất đai liên quan tới dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
• 3.9.2. Chính sách lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư
• 3.9.3. Tăng cường quản lý dự án FDI sau cấp phép
• 3.9.4. Nhóm giải pháp chung nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất do các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài
• 3.9.4.1. Giải pháp về thực thi pháp luật đất đai
• 3.9.4.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• 3.9.4.3. Giải pháp về đổi mới hệ thống tài chính đất đai
• 3.9.4.4. Giải pháp về quản lý
• 3.9.4.5. Một số giải pháp khác
• 3.9.5. Các giải pháp nâng cao vai trò tích cực của đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển của Hà Nội
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chính sách giao đất cho thuê đất tại Hà Nội

Chính sách giao đất cho thuê đất tại Hà Nội đã được thiết lập nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện cho các tổ chức nước ngoài tham gia vào phát triển kinh tế. Chính sách này không chỉ giúp tăng cường nguồn lực tài chính mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thành phố. Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách này vẫn gặp nhiều thách thức, cần được đánh giá một cách toàn diện.

1.1. Đặc điểm chính sách giao đất tại Hà Nội

Chính sách giao đất tại Hà Nội được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức nước ngoài. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện, như quy trình phê duyệt kéo dài và thiếu minh bạch.

1.2. Tác động của chính sách đến đầu tư nước ngoài

Chính sách giao đất đã tạo ra môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn chưa đạt được như mong đợi do nhiều yếu tố như thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu đồng bộ trong quản lý.

II. Vấn đề và thách thức trong chính sách giao đất cho thuê đất

Mặc dù chính sách giao đất cho thuê đất đã mang lại nhiều lợi ích, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết. Các thách thức này bao gồm sự không đồng nhất trong quy định pháp luật, cũng như những khó khăn trong việc thực hiện các quy định đó.

2.1. Những bất cập trong quy định pháp luật

Nhiều quy định pháp luật hiện hành về giao đất cho thuê đất còn thiếu tính đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng cho các tổ chức nước ngoài. Điều này gây ra sự không công bằng trong việc tiếp cận đất đai.

2.2. Thực trạng quản lý đất đai tại Hà Nội

Quản lý đất đai tại Hà Nội hiện nay còn nhiều vấn đề, như tình trạng lãng phí đất đai và việc sử dụng không hiệu quả quỹ đất được giao cho các tổ chức nước ngoài. Cần có các biện pháp cải thiện để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

III. Phương pháp đánh giá hiệu quả chính sách giao đất

Để đánh giá hiệu quả của chính sách giao đất cho thuê đất, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học, bao gồm phân tích dữ liệu, khảo sát thực tế và tham khảo ý kiến chuyên gia. Những phương pháp này sẽ giúp xác định rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của chính sách.

3.1. Phân tích dữ liệu và khảo sát thực tế

Việc thu thập và phân tích dữ liệu từ các dự án đầu tư nước ngoài sẽ giúp đánh giá chính xác hiệu quả của chính sách giao đất. Khảo sát thực tế cũng cung cấp cái nhìn sâu sắc về tình hình sử dụng đất.

3.2. Tham khảo ý kiến chuyên gia

Lấy ý kiến từ các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và đầu tư nước ngoài sẽ giúp đưa ra những nhận định khách quan về hiệu quả của chính sách. Điều này cũng giúp xác định các giải pháp cải thiện cần thiết.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy chính sách giao đất cho thuê đất đã có những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của Hà Nội. Tuy nhiên, cần có những điều chỉnh để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thu hút đầu tư nước ngoài.

4.1. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất

Nghiên cứu cho thấy rằng nhiều tổ chức nước ngoài chưa sử dụng hết diện tích đất được giao, dẫn đến lãng phí tài nguyên. Cần có các biện pháp khuyến khích sử dụng hiệu quả hơn.

4.2. Đóng góp của đầu tư nước ngoài vào kinh tế

Đầu tư nước ngoài đã đóng góp đáng kể vào GDP và ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cần có các chính sách hỗ trợ để tăng cường hơn nữa sự tham gia của các tổ chức nước ngoài.

V. Kết luận và định hướng tương lai cho chính sách

Chính sách giao đất cho thuê đất cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển của Hà Nội. Định hướng tương lai nên tập trung vào việc cải thiện quy trình quản lý và tăng cường sự minh bạch trong các quy định.

5.1. Đề xuất cải cách chính sách

Cần có các cải cách trong quy định về giao đất để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức nước ngoài. Điều này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục và tăng cường sự minh bạch.

5.2. Tương lai của đầu tư nước ngoài tại Hà Nội

Đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của Hà Nội. Cần có các chính sách hỗ trợ để thu hút thêm nguồn lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Khu vực đầu tư trực tiếp nước ngoài đóng vai trò động lực then chốt đối với tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong suốt tiến trình đổi mới và hội nhập. Từ năm 1988 đến năm 2011, cả nước đã thu hút 13.496 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký đạt 195,9 tỷ USD, trong đó vốn thực hiện đạt 88,2 tỷ USD, chiếm tỷ lệ 43,2% tổng vốn đăng ký. Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất cốt lõi vừa là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án đầu tư. Tính đến cuối năm 2008, tổng diện tích đất đã giao và cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê trên toàn quốc đạt 75.331 ha, chiếm khoảng 0,31% tổng diện tích đất Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm tập trung vào sự bất cập, thiếu đồng bộ trong hệ thống chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan. Những kẽ hở pháp lý dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên, đầu cơ đất đai, chậm tiến độ thực hiện dự án và gây thất thu ngân sách nhà nước. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể của đề tài là phân tích thực trạng hệ thống chính sách pháp luật đất đai, đánh giá toàn diện hiệu quả quản lý và sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế nước ngoài, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện chính sách đất đai và nâng cao hiệu quả quản trị công.

Phạm vi không gian nghiên cứu bao gồm địa bàn 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, bao gồm các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên và các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Sóc Sơn. Phạm vi thời gian tập trung phân tích tiến trình chính sách từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 đến các số liệu thực tiễn giai đoạn 2000 - 2011. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc cung cấp cơ sở khoa học để tái cấu trúc chính sách tài chính đất đai, bảo đảm quyền bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài theo cam kết của Tổ chức Thương mại Thế giới, đồng thời nâng cao hiệu quả đóng góp của khu vực này vào tổng sản phẩm trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của các lý thuyết kinh tế và pháp lý hiện đại:

Thứ nhất là Lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai Việt Nam, quyền sở hữu đất đai bao gồm ba quyền năng cốt lõi: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Người sử dụng đất được trao quyền sử dụng như một quyền tài sản phái sinh có điều kiện.

Thứ hai là Lý thuyết kinh tế đất đai và tài chính đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Lý thuyết này khẳng định quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. Nhà nước điều tiết giá trị đất đai thông qua quan hệ cung cầu, hệ thống thuế, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nhằm điều tiết địa tô chênh lệch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng xã hội.

Thứ ba là Lý thuyết thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài và chuyển dịch đất đai. Việc tiếp cận đất đai minh bạch, chi phí hợp lý và thủ tục thuận tiện là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh quốc gia trong thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế.

Các khái niệm cơ bản được chuẩn hóa trong nghiên cứu bao gồm: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, Cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, Cho thuê đất trả tiền hàng năm, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, và Thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu khảo sát toàn diện hồ sơ địa chính và dữ liệu quản lý đất đai tại 14 đơn vị hành chính cấp quận, huyện của thành phố Hà Nội với quy mô mẫu khảo sát gồm hơn 1.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài tiêu biểu được cấp phép và giao thuê đất trong giai đoạn từ năm 1988 đến năm 2011. Phương pháp chọn mẫu kết hợp giữa chọn mẫu toàn bộ đối với các khu công nghiệp tập trung và chọn mẫu phân tầng theo địa bàn hành chính, ngành nghề kinh doanh. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm phản ánh toàn diện sự phân bổ quỹ đất giữa khu vực nội đô lịch sử, khu vực mở rộng đô thị và các vành đai công nghiệp ven đô.

Nguồn dữ liệu sử dụng bao gồm số liệu thống kê chính thức từ Tổng cục Thống kê, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội cùng hệ thống báo cáo kiểm kê đất đai định kỳ.

Phương pháp phân tích hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được sử dụng để đối chiếu, phát hiện những điểm xung đột giữa Luật Đất đai năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Phương pháp thống kê mô tả, phân tích định lượng kết hợp so sánh tương quan được áp dụng để đánh giá hiệu quả sử dụng đất, năng suất vốn và mức độ đóng góp ngân sách. Phương pháp chuyên gia thông qua tham vấn ý kiến của các nhà quản lý, nhà khoa học đầu ngành giúp hoàn thiện hệ thống giải pháp chính sách. Toàn bộ quá trình thu thập, xử lý và tổng hợp dữ liệu được thực hiện chặt chẽ trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2012.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quỹ đất phân bổ cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tăng trưởng nhanh nhưng tỷ lệ đất chưa đưa vào sử dụng còn chiếm tỷ trọng đáng kể. Theo số liệu kiểm kê đất đai toàn quốc, năm 2005 các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng 35.068 ha đất, trong đó có 186 ha đất đã được cho thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng. Đến năm 2010, diện tích đất do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng tăng 58,8%, đạt 55.715 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 30.669 ha và đất phi nông nghiệp chiếm 25.046 ha, đồng thời diện tích đất chậm đưa vào sử dụng tăng lên mức trên 250 ha. Tại thành phố Hà Nội, thực trạng chậm triển khai dự án diễn ra nghiêm trọng, điển hình như khu công nghiệp Sài Đồng A với quy mô lên tới 400 ha bị chậm tiến độ gần 10 năm trước khi phải chuyển đổi mục tiêu quy hoạch sang khu đô thị và công viên.

Thứ hai, hiệu quả đóng góp tài chính và sử dụng vốn thực tế chưa tương xứng với quy mô ưu đãi đất đai. Tỷ lệ vốn thực hiện trên tổng vốn đăng ký trong giai đoạn 1988 - 2011 chỉ đạt 43,2% trên toàn quốc. Đáng chú ý, tỷ lệ các dự án đầu tư nước ngoài báo cáo thua lỗ chiếm tới khoảng 50% tổng số dự án đang hoạt động, xuất hiện hiện tượng chuyển giá và lỗ giả nhưng các doanh nghiệp này vẫn tiếp tục đề xuất mở rộng diện tích thuê đất.

Thứ ba, sự bất cập và thiếu đồng bộ trong khung pháp lý tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Theo Luật Đất đai năm 2003, nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm mà không được giao đất có thu tiền sử dụng đất như tổ chức kinh tế trong nước. Tuy nhiên, mức tiền thuê đất trả một lần lại thường thấp hơn tiền sử dụng đất trong khi quyền năng khai thác kinh doanh là tương đương, tạo ra sự chênh lệch về nghĩa vụ tài chính và bất cập trong việc thực hiện quyền thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các tồn tại trên bắt nguồn từ cơ chế quản lý giá đất và hệ thống tài chính đất đai. Khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trước thời điểm Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP có hiệu lực thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Sự chênh lệch lớn này gây thất thu ngân sách nhà nước, tạo kẽ hở cho đầu cơ đất đai và làm phát sinh xung đột, khiếu kiện phức tạp trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, công tác quản lý dự án sau cấp phép bị buông lỏng, thiếu cơ chế thanh tra, hậu kiểm thường xuyên khiến các chế tài xử lý thu hồi đất chậm tiến độ quy định tại Luật Đầu tư năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 không được thực thi nghiêm minh.

Dữ liệu phân tích trong nghiên cứu có thể được biểu thị trực quan và hiệu quả thông qua biểu đồ cột thể hiện khoảng cách giữa vốn đăng ký và vốn thực hiện từ năm 1988 đến năm 2011, kết hợp cùng bảng thống kê cơ cấu sử dụng đất phân chia chi tiết theo 14 quận huyện của thành phố Hà Nội. Cách tiếp cận trực quan này giúp các nhà quản lý nhận diện rõ nét sự phân hóa về hiệu quả sử dụng đất giữa các khu vực nội đô và ngoại thành.

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, các quốc gia phát triển như Thụy Điển hay một số nước trong khu vực châu Á đều gắn chặt quyền sử dụng đất với điều kiện hoàn thành nghĩa vụ đầu tư hạ tầng và áp dụng cơ chế điều chỉnh giá thuê định kỳ theo giá trị thị trường. Kết quả nghiên cứu khẳng định sự cần thiết phải thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch, xóa bỏ rào cản phân biệt đối xử nhằm bảo đảm tuân thủ nguyên tắc bình đẳng của Tổ chức Thương mại Thế giới.

Đề xuất và khuyến nghị

Nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược mang tính hành động cao:

Thứ nhất, rà soát và thống nhất hóa hệ thống văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản. Cơ quan chủ trì thực hiện là Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng trình Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi trong giai đoạn 2012 - 2013. Mục tiêu cụ thể là chuẩn hóa đồng nhất khái niệm về nhà đầu tư nước ngoài, mở rộng quyền tiếp cận đất đai bình đẳng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua việc cho phép áp dụng đồng bộ cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất, hướng tới cắt giảm ít nhất 30% các điểm nghẽn chồng chéo giữa các bộ luật.

Thứ hai, cải cách căn bản hệ thống định giá và cơ chế tài chính đất đai. Bộ Tài chính phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội triển khai xây dựng hệ thống dữ liệu theo dõi giá đất thị trường độc lập trong lộ trình 2013 - 2015. Áp dụng phương pháp định giá đất cho thuê sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời thiết lập chu kỳ điều chỉnh đơn giá thuê đất định kỳ từ 3 đến 5 năm một lần với mức thu tiền thuê đất ước tính khoảng 2% đến 4% giá trị thị trường của thửa đất. Mục tiêu hướng tới tăng nguồn thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài lên 20% đến 25% mỗi năm.

Thứ ba, tăng cường công tác thanh tra, hậu kiểm và kiên quyết thu hồi đất chậm triển khai. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý các Khu công nghiệp và Chế xuất thiết lập quy trình kiểm tra định kỳ 6 tháng một lần đối với toàn bộ các dự án đầu tư nước ngoài được giao thuê đất. Thực hiện nghiêm chế tài xử phạt và kiên quyết thu hồi đất đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng sau 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Mục tiêu giai đoạn 2013 - 2016 là xử lý dứt điểm 100% diện tích đất hoang hóa, kéo giảm tỷ lệ đất chậm tiến độ xuống dưới 5% tổng quỹ đất đã bàn giao.

Thứ tư, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và đẩy mạnh phát triển quỹ đất sạch. Sở Quy hoạch Kiến trúc cùng chính quyền các quận, huyện của Hà Nội đẩy nhanh công tác lập quy hoạch chi tiết các phân khu công nghiệp và dịch vụ chất lượng cao giai đoạn 2013 - 2018. Thực hiện giải phóng mặt bằng tập trung để đấu giá quyền sử dụng đất công khai, nâng tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn thành phố lên trên 85%, đồng thời giám sát chặt chẽ các tiêu chuẩn xử lý chất thải nhằm ngăn ngừa ô nhiễm nguồn nước tại các lưu vực sông tiếp giáp khu công nghiệp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm thứ nhất là các cơ quan quản lý nhà nước và hoạch định chính sách cấp trung ương như Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính. Luận văn cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn vững chắc phục vụ quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và xây dựng các nghị định hướng dẫn thi hành về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nhóm thứ hai là chính quyền địa phương và các cơ quan chuyên môn tại thành phố Hà Nội và các đô thị lớn, bao gồm Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư. Nghiên cứu mang lại bộ công cụ quản lý dự án sau cấp phép, quy trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất và phương pháp thanh tra quỹ đất chậm tiến độ.

Nhóm thứ ba là các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các tập đoàn đa quốc gia và các công ty tư vấn luật đầu tư. Tài liệu giúp các nhà đầu tư nắm bắt toàn diện hành lang pháp lý, hiểu rõ quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai, từ đó hoạch định phương án sử dụng đất tối ưu và hạn chế rủi ro pháp lý khi triển khai dự án tại Việt Nam.

Nhóm thứ tư là các giảng viên, chuyên gia kinh tế, nhà nghiên cứu và học viên cao học thuộc các chuyên ngành Quản lý Đất đai, Địa chính, Kinh tế Đầu tư, Luật Kinh tế. Luận văn là tài liệu tham khảo học thuật giá trị về phương pháp luận đánh giá hiệu quả chính sách công và phân tích kinh tế đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Điểm khác biệt lớn nhất về hình thức sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai năm 2003 là gì? Theo Luật Đất đai năm 2003, nhà đầu tư trong nước được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền hàng năm. Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài chỉ được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được áp dụng cơ chế giao đất thực hiện dự án nhà ở.

Câu hỏi 2: Thực trạng lãng phí và chậm tiến độ sử dụng đất tại các dự án có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội biểu hiện như thế nào? Thực trạng này thể hiện qua việc nhiều dự án quy mô lớn nhận quỹ đất nhưng không triển khai đúng cam kết. Điển hình là khu công nghiệp Sài Đồng A với diện tích 400 ha bị chậm trễ gần một thập kỷ trước khi phải điều chỉnh quy hoạch sang dự án đô thị, cùng với tình trạng ô nhiễm môi trường nghiêm trọng tại khu công nghiệp Sài Đồng B thuộc khu vực sông Cầu Bây, huyện Gia Lâm.

Câu hỏi 3: Tại sao vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện trong giai đoạn 1988 - 2011 lại đạt tỷ lệ thấp so với vốn đăng ký? Tỷ lệ vốn thực hiện chỉ đạt 43,2% (88,2 tỷ USD trên 195,9 tỷ USD vốn đăng ký) do nhiều nguyên nhân: các rào cản phức tạp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính về đất đai kéo dài, năng lực tài chính thực tế của một số chủ đầu tư hạn chế, và tình trạng đăng ký vốn ảo nhằm giữ chỗ đất đai phục vụ mục đích đầu cơ.

Câu hỏi 4: Cơ chế tài chính đất đai giai đoạn trước năm 2012 bộc lộ những bất cập cốt lõi nào đối với quỹ đất cho thuê? Hệ thống tài chính đất đai bộc lộ hạn chế lớn khi khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường thực tế. Điều này dẫn đến hiệu quả thu ngân sách từ hoạt động cho thuê đất đạt mức rất thấp, không bù đắp được chi phí hạ tầng và tạo ra kẽ hở cho hiện tượng chuyển giá, báo lỗ giả của doanh nghiệp.

Câu hỏi 5: Luận văn đã sử dụng phương pháp luận nào để đánh giá toàn diện hiệu quả chính sách đất đai tại Hà Nội? Luận văn kết hợp phương pháp phân tích hệ thống văn bản quy phạm pháp luật với phương pháp thống kê mô tả trên tập mẫu 14 quận huyện của Hà Nội. Tác giả đối chiếu các chỉ số kinh tế xã hội giữa khu vực doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp ngoài nhà nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài giai đoạn 2000 - 2007 để rút ra các kết luận khách quan.

Kết luận

Nghiên cứu về hiệu quả chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội mang lại 5 kết luận và đóng góp cốt lõi:

• Khẳng định vai trò to lớn của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với hơn 195,9 tỷ USD vốn đăng ký toàn quốc, đóng góp khoảng 17% GDP trong giai đoạn 2006 - 2007 nhưng hiệu quả sử dụng đất chưa tương xứng.
• Chỉ rõ tình trạng lãng phí tài nguyên với hơn 250 ha đất đầu tư nước ngoài trên cả nước chậm đưa vào sử dụng tính đến năm 2010 và bài học điển hình từ dự án 400 ha tại Hà Nội.
• Phát hiện những xung đột pháp lý sâu sắc giữa Luật Đất đai năm 2003 với Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, gây bất bình đẳng trong quyền tiếp cận và thế chấp quyền sử dụng đất.
• Chứng minh sự thất thu ngân sách do cơ chế định giá đất thuê chưa phản ánh đúng giá trị thị trường trong điều kiện kinh tế bình thường.
• Xây dựng hệ thống giải pháp đồng bộ kết hợp giữa sửa đổi luật, cải cách tài chính đất đai, tăng cường thanh tra định kỳ và đấu giá đất sạch công khai.

Đóng góp chính của luận văn là tạo lập cơ sở lý luận và thực tiễn vững chắc phục vụ trực tiếp cho tiến trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, bảo đảm sự công bằng về nghĩa vụ và quyền lợi của mọi thành phần kinh tế. Lộ trình thực hiện các khuyến nghị cần được triển khai quyết liệt theo các mốc thời gian: giai đoạn 2012 - 2013 hoàn thiện thể chế pháp luật, giai đoạn 2013 - 2015 đổi mới cơ chế định giá đất thị trường, và giai đoạn 2015 - 2020 hoàn thiện hạ tầng dữ liệu địa chính số hóa.

Các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương, tổ chức nghiên cứu và cộng đồng doanh nghiệp cần chủ động ứng dụng ngay những giải pháp từ công trình này nhằm tối ưu hóa nguồn lực đất đai, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội bền vững cho thủ đô Hà Nội cũng như cả nước.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 – T NG AN Ề N ĐỀ GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T Đ I IT CH C KINH T C T NƯ C NGO I TẠI I T NAM 1. Chính sách sách đất đai và vấn đề thu hút đầu tư nước ngoài tại iệt Nam 1. Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta Đầu tư phát triển bằng vốn của doanh nghiệp nước ngoài dưới dạng đầu tư trực tiếp FDI là một chủ trương lớn của Nhà nước ta ngay từ khi bắt đầu sự nghiệp "Đổi Mới". Năm 1987, uật Đầu tư nước ngoài tại iệt Nam đầu tiên được Quốc hội thông qua.

rong 3 năm đầu thực hiện, số lượng dự án FDI cũng như tổng vốn đăng ký là những con số nhỏ bé, gần như không đáng kể (năm 1998 có 37 dự án với 341,7 triệu U D vốn đăng ký, năm 1999 có 67 dự án với 525,5 triệu U D và năm 1990 có 107 dự án với 735,0 triệu U D). Đến năm 2008, số lượng dự án FDI cũng như lượng vốn đăng ký đã được đẩy lên mức rất cao: có 1.557 dự án với 71,7 tỷ U D vốn đăng ký, trong đó 20% vốn đăng ký đầu tư vào thị trường bất động sản. [6] Để triển khai thực hiện việc thu hút và sử dụng hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài (Đ NN) trong thời gian tới, Nhà nước ta đã và đang thực hiện những nội dung cơ bản như:  Hoàn thiện hệ thống luật pháp và cơ chế chính sách phù hợp với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần tạo môi trường thuận lợi để thu hút nguồn lực của các thành phần kinh tế, cả trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển. Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả các loại thị trường (bất động sản, vốn, dịch vụ, lao động và khoa học-công nghệ).

heo dõi, giám sát việc thi hành pháp luật về đầu tư và doanh nghiệp để kịp thời phát hiện và xử lý các vướng mắc phát sinh.  Cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế "một cửa" trong việc giải quyết thủ tục đầu tư. Xử lý dứt điểm, kịp thời các vấn đề vướng mắc trong quá trình cấp phép, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư. ăng cường cơ chế phối hợp quản lý Đ NN giữa rung ương và địa phương và giữa các Bộ, ngành liên quan.

Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ, công chức nhằm đảm bảo thực hiện nhiệm vụ theo quy định tại uật Đầu tư và quy định mới về phân cấp quản lý Đ NN. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail]  ập trung các nguồn lực đầu tư nâng cấp hệ thống kết cấu hạ tầng, nhất là giao thông, cảng biển, dịch vụ viễn thông, cung cấp điện nước… nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiến hành các hoạt động đầu tư, kinh doanh tại iệt Nam… Ban hành các chính sách thích hợp nhằm khuyến khích tư nhân, gồm cả doanh nghiệp Đ NN tham gia tích cực vào đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng.  ăng cường công tác đào tạo nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đáp ứng tốt hơn yêu cầu của các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp Đ NN nói riêng. Nâng cao hiệu quả hoạt động khoa học công nghệ, tạo ra bước đột phá về năng suất, chất lượng, hiệu quả; nâng cao nhận thức chấp hành pháp luật về sở hữu trí tuệ; tiếp tục hoàn thiện luật pháp, chính sách về lao động, tiền lương phù hợp trong tình hình mới.

 Có các chính sách kêu gọi đầu tư, tiếp tục rà soát, cập nhật bổ sung danh mục kêu gọi đầu tư phù hợp với nhu cầu đầu tư phát triển và quy hoạch phát triển ngành, địa phương; triển khai nhanh việc thành lập bộ phận xúc tiến đầu tư tại một số địa bàn trọng điểm; xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan xúc tiến đầu tư, xúc tiến thương mại và xúc tiến du lịch các cấp, bao gồm cả trong nước lẫn đại hiện ở nước ngoài nhằm tạo sự đồng bộ và phối hợp nâng cao hiệu quả giữa các hoạt động này; kết hợp chặt chẽ các chuyến công tác của lãnh đạo cấp cao Đảng và Nhà nước với các hoạt động xúc tiến đầu tư-thương mại-du lịch. Đ NN trở thành nguồn vốn quan trọng của các nước đang phát triển. Ở nước ta, nguồn vốn nước ngoài dần trở thành một nguồn vốn không thể thiếu trong việc thực hiện chủ trương phát triển kinh tế- xã hội của Nhà nước. hu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã góp phần đáng kể trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước bằng việc tạo ra tổng giá trị doanh thu đáng kể, đóng góp tích cực vào ngân sách, tạo việc làm và thu nhập ổn đinh cho người lao động.

Đồng thời tiếp tục khẳng định vai trò trong sự nghiệp phát triển kinh tế, đóng góp ngày càng lớn vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của đất nước và thực sự trở thành bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. ừ mức đóng góp trung bình 6.3% GDP trong giai đoạn 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 1991-1995, khu vực Đ NN đã tăng 10. rong thời kỳ 2001-2005, tỷ trọng trên đạt trung bình là 14.6%, và con số này không ngừng tăng trong những năm tiếp theo, năm 2005 là 15.5%, trong hai năm 2006 và 2007 con số này là 17%. Dòng vốn Đ NN vào iệt Nam ngày càng gia tăng, góp phần bổ sung vốn đầu tư phát triển kinh tế xã hội.

Báo cáo của Bộ ế hoạch và Đầu tư cho thấy, từ năm 1988 đến năm 2011, tổng vốn đăng ký còn hiệu lực của 13.496 dự án FDI là 195,9 tỷ U D, vốn thực hiện là 88,2 tỷ U D, chiếm 43,2% vốn đăng ký. [19] Các doanh nghiệp có vốn Đ NN không những đã góp phần mở rộng thị trường ngoài nước, nâng cao năng lực xuất khẩu của iệt Nam mà còn thúc đẩy phát triển thị trường trong nước và các hoạt động dịch vụ khác: inh doanh khách sạn, dịch vụ, tư vấn, công nghệ, kim ngạch xuất khẩu khu vực tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. rong số 10 mặt hàng xuất khẩu chủ lực của iệt Nam, sản phẩm của các doanh nghiệp thuộc khu vực có vốn Đ NN chiếm tỷ trọng đáng kể như giày dép chiếm 42%, dệt may chiếm 25% và hàng điện tử, linh kiện, máy vi tính chiếm 84%. [4] Nguồn vốn Đ NN bao gồm vốn tài trợ phát triển chính thức ( DF) trong đó chiếm tỷ trọng chủ yếu là vốn viện trợ phát triển chính thức ( DA), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại quốc tê và nguồn vốn huy động qua thị trường vốn quốc tế.

Ở nước ta nguồn vốn Đ NN chủ yếu là vốn DA và vốn FDI. Nội dung luận văn nghiên cứu về hiệu quả chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài đầu tư vào iệt Nam nên chỉ tập trung đánh giá các tổ chức đầu tư trực tiếp nước ngoài. Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Foreign Direct Investment) là hình thức đầu tư dài hạn của các cá nhân hay công ty nước này vào nước khác bằng cách thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh. Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ nắm quyền quản lý cơ sở sản xuất kinh doanh nay.

[34] ổ chức thương mại hế giới đưa ra định nghĩa về FDI: Đầu tư trực tiếp nước ngoài xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác. rong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh. rong trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là "công ty mẹ" và các tài sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty".

[39] Nền kinh tế nước ta ngày càng khẳng định vai trò quan trọng của vốn FDI. rước hết, FDI là nguồn vốn bổ sung quan trọng vào tổng đầu tư xã hội góp phần cải thiện cán cân thanh toán trong giai đoạn vừa qua, góp phần tăng cường năng lực sản xuất và đổi mới công nghệ của nhiều ngành kinh tế, khai thông thị trường sản phẩm (đặc biệt là trong gia tăng kim ngạch xuất khẩu hàng hoá), đóng góp cho ngân sách Nhà nước và tạo việc làm cho một bộ phận lao động. Bên cạnh đó, FDI có vai trò trong chuyển giao công nghệ, các doanh nghiệp có vốn Đ NN tạo sức ép buộc các doanh nghiệp trong nước phải tự đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả sản xuất. Các dự án FDI cũng có tác động tích cực tới việc nâng cao năng lực quản lý và trình độ của người lao động làm việc trong các dự án FDI.

ới vai trò quan trọng như trên, FDI đã trở thành nguồn vốn nước ngoài được ưu tiên thu hút của nước ta. heo thống kê, tính đến cuối năm 2007, cả nước có hơn 9.500 dự án Đ NN được cấp phép đầu tư với số vốn đăng ký khoảng 98 tỷ U D (kể cả vốn tăng thêm), nếu trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, có 8.590 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ U D. rong đó các tỉnh phía Bắc thu hút được 2.220 dự án, các tỉnh phía Nam từ Ninh Thuận trở vào thu hút được 5.452 dự án, còn lại là khu vực Bắc và Nam rung bộ. Điều này cho thấy, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào iệt Nam đã tăng mạnh qua từng thời kỳ trong hai thập kỷ qua.

Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997 dòng vốn Đ NN đổ vào iệt Nam trong giai đoạn 1997-1999 có phần trầm lắng hơn (chỉ có 961 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký 13,11 tỷ U D). Đến năm 2000, dòng vốn này đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi và thực sự bứt phá từ năm 2003 đến nay - đây chính là dấu hiệu của "làn sóng Đ NN" thứ hai vào iệt Nam. [27] rong khoảng 2 năm gần đây, nhiều chuyên gia kinh tế đã có những điều tra về hiệu quả của luồng vốn FDI và cho rằng hiệu quả đầu tư không cao, cần chấn 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] chỉnh để tạo đóng góp lớn hơn cho đất nước.