Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái quát một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 [12] có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới nhằm khắc phục những điểm còn tồn tại của Luật đất đai năm 2003, trong đó có công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. * So với quy định của pháp luật đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất.
Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể: + Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính thì không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như các trường học, bệnh viện. tự chủ về mặt tài chính thì đều phải chuyển sang thuê đất. + Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực hiện phương thức này, mà phải thuê đất.
Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bổ sung quy 5 định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. + Về thuê đất: Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp; * Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Vai trò của Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác thì nay không có trong Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện sẽ không thực hiện được. * Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện: + Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích 6 ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 ha đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa thì chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua.
+ Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như: có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. * Về quỹ đất của các tổ chức: Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: Quỹ đất do các tổ chức trong nước là cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; 1. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức 1.
Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất * Khái niệm Luật Đất đai năm 2003 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất, tại Điều 4 quy định: - “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. - “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và 7 Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Nó được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. * Bản chất của giao và cho thuê đất Tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2003 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất.
Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất * Đối với nhà nước Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này.
Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng việc cấp GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi 8 ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra sự công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. * Đối với người sử dụng đất Giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất.
Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.