CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái niệm về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 1. Đất đai Về mặt thổ nhưỡng, nhà khoa học người Nga V.Dokuchaev cho rằng: Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá.
Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Theo ông, đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết (N. Đất đai theo quan điểm kinh tế học thì không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27]. Bất động sản Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. 5 Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 của nước CHXHCN Việt Nam: “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất, nhà công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội, 2015) [22]. Ở mỗi nước lại có những quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS.
Vì vậy nên khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng. Khái niệm này cần phải được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, có những tài sản ở nước này cho là BĐS nhưng ở nước khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định (Phạm Thanh Quế, 2011) [24]. TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn. giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật hàng hoá, quy luật giá trị và quy luật cung cầu. TTBĐS bao gồm 3 thị trường nhánh, cụ thể: thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS (Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15].
Đặc điểm quan trọng đầu tiên tạo ra sự nhận diện cho TTBĐS ở Việt Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Bởi vậy, chủng loại hàng hóa trong TTBĐS là QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất đã tạo nên những nét đặc thù cho TTBĐS ở Việt Nam. Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và 6 người bán đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15]. Giá đất Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27]. Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013) [21]. Một số phương pháp định giá đất Để định giá đất có rất nhiều phương pháp, sau đây là một số phương pháp định giá đất thông dụng: - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) [12]. 7 Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27]. - Phương pháp thu nhập: là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi.
Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp. đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các BĐS không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên.
thì phương pháp này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27]. Ở Việt Nam phương pháp thu nhập được cụ thể trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [12]. - Phương pháp chiết trừ: là phương pháp được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so 8 sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá [27].
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [12]. - Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) [12]. Phương pháp này còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. Khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27].
Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 1. Đấu giá tài sản 1. Khái niệm về đấu giá tài sản Bán đấu giá tài sản đã có từ rất lâu đời và liên tục phát triển cùng với sự phát triển của kinh tế thế giới. Trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, bán đấu giá có nhiều thay đổi về hình thức, phương thức tổ chức nhưng về bản chất vẫn không thay đổi.