Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất 1. Một số khái niệm 1. Khái niệm, mục đích của giao đất * Khái niệm Giao đất Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.[23] * Mục đích của giao đất Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Hoạt động này nhằm mục đích: - Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật. - Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả.
Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khái niệm, mục đích của việc cho thuê đất * Khái niệm Thuê đất Theo quy định tại khoản 8, Điều 3, LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. [23] Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.
Như vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. * Mục đích của thuê đất - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao và cho thuê đất, nhà nước đã tạo ra ràng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai.
Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê. đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách. cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai.
Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả.
[15] Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất. Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất.
Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 1. Các văn bản pháp luật của nhà nước Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987 tại kỳ họp thứ 2 và đến ngày 08/01/1988 chính thức có hiệu lực. Một trong những nội dung của việc quản lý Nhà nước đối với đất đai, tại khoản 4 Điều 9 luật đã quy định “Giao đất và thu hồi đất”.
Đến Luật Đất đai năm 1993 thì nội dung được bổ sung thêm “Cho thuê đất”. Trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội của đất nước, nhằm hoàn thiện hơn cơ chế, chính sách về đất đai thì Luật sửa đổi bổ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã ra đời, song vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế. Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại, thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội khóa XI (2002-2007), ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003. Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì công tác giao đất, cho thuê đất một lần nữa khẳng định là một trong những nội dung không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai như sau: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.