Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai 1. Một số vấn đề cơ bản về đất đai và vai trò của đất đai Đất là các vật chất nằm trên bề mặt trái đất có khả năng hỗ trợ cho sự sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là môi trường sống của nhiều loài động thực vật, vi sinh vật. Với mỗi con mắt của các Nhà khoa học khác nhau thì có quan điểm về đất khác nhau.
- Theo Đokuchaev nhà khoa học đất người Nga năm 1870 cho rằng Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Theo ông, đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết.
Đất được hình thành do tác động tổng hợp của năm yếu tố sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian. Sự thạo thành đất theo Đokuchaev là kết quả tác động của thể tự nhiên sống và chết (Hội Khoa học đất Việt Nam, 2000). Trong xã hội con người đất có những vai trò khác nhau như: Đất đai là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt là nguồn tài nguyên có hạn trong khi đó nhu cầu của con người ngày càng cao. Trong những năm qua quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã thu hẹp diện tích sản xuất nông nghiệp do chuyển sang mục đích khác.
Sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh lương thực hướng tới là một trong những nước có nền nông nghiệp vào tốp đầu của thế giới. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 đóng vai trò quyết định cho tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi và các công trình thủy lợi khác.
Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên của mỗi quốc gia, đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nó là cơ sở tự nhiên là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Bởi vậy, tại một số địa phương, mặc dù sản xuất nông nghiệp cho năng suất thấp nhưng người dân vẫn giữ quan điểm giữ đất là giữ được nguồn thu nhập. Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai.
Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời sống của con người và các hoạt động xã hội, mang tính tổng hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế - xã hội như: Khoa học tự nhiên, khoa học xã hội dân số và đất đai, sản xuất công nông nghiệp, môi trường sinh thái. Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau.
Trong công nghiệp và các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 ngành khác (trừ ngành nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng) đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm. Trong nông nghiệp đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Đăng ký đất đai 1. Khái niệm Đăng ký đất đai bao gồm 2 giai đoạn: đăng ký lần đâu và đăng ký biến động.
Theo khoản 2 Điều 3 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Ngoài ra tại khoản 3 Điều 3 cũng quy định vê đăng kí biến động đất đai: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Các trường hợp được đăng ký biến động đất đai Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. - Quản lý biến động đất đai là hoạt động xác nhận, cập nhật, lưu trữ và chỉnh lý những thay đổi về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính.
- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận nhằm phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất, việc quản lý tài sản gắn liền với đất (Quốc Hội, 2013). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các loại hình biến động đất đai Các loại hình biến động đất đai được quy định tại Phụ lục số 02 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau: Bảng 1.