CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Cơ sở pháp lí của chuyển quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân sự 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Luật Dân sự 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (25/11/2015) Luật Đất Đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất Đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ- CP (Hiệu lực 13/3/2015) Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Thông tư 04/2013/TT-BTNMT quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính Thông tư 28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thông tư 35/2014/TT-BTNMT về điều tra, đánh giá đất đai Thông tư 42/2014/TT-BTNMT về Định mức kinh tế - kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thông tư 60/2015/TT-BTNMT quy định về kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai Thông tư 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai 5 Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) bị mất Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa Thông tư 19/2016/TT-BNNPTNT hướng dẫn chi tiết Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý sử dụng đất trồng lúa (Hiệu lực 10/08/2016) Nghị định 135/2005/NĐ-CP về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh Thông tư 102/2006/TT-BNN hướng dẫn Nghị định 135/2005/NĐ-CP về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Quyết định số 3397/2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 8 năm 2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về Về việc tập trung chỉ đạo một số nội dung trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh trong thời gian tới. 6 Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014. Quyết định số 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 14 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Quyết định số 2786/2015/QĐ-UBND ngày 24 tháng 9 năm 2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Đính chính hệ số điều chỉnh giá đất ở tại một số vị trí trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. Cơ sở thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất Quảng Ninh là một trong những trung tâm kinh tế - xã hội có ý nghĩa quan trọng của khu vực cũng như của cả nước. Với mục tiêu xây dựng tỉnh Quảng Ninh là tỉnh Dịch vụ - Công nghiệp hiện đại vào năm 2020; là một trong những đầu tàu kinh tế của Miền Bắc; trở thành một “ trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, đào tạo, du lịch đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ”. Với mục tiêu phát triển như trên, Quảng Ninh đã từng bước thực hiện các chiến lực phát triển về kinh tế, xã hội hợp lý.
Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế đang ngày một gia tăng. Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp các ngành quan tâm. Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh nói chung có sự biến động lớn. Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
7 Quảng Ninh một trong những tỉnh được đánh giá loại khá của cả nước trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Cẩm Phả là thành phố nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái, đây là điều kiện thuận lợi cho từng địa phương, đơn vị thực hiện công tác quản lý đất đai có hệ thống, chặt chẽ và ổn định. Thành phố có 17 xã, phường. Hàng năm, dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSD đất diễn ra trên địa bàn thành phố, từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSD đất. Ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện các quy định các quy định mới của Luật Đất đai qui định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSD đất trên địa bàn thành phố diễn ra sôi động hơn. Phường Cẩm Phú là một phường nằm ở trung tâm của thành phố Cẩm Phả, trong quá trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Những hiểu biết về đất đai của người dân còn nhiều hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có.
Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật. Chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn. Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất.
Đây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm 8 tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phường trong tương lai. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[7].2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện đã nêu ở Điều 188, cụ thể: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 9 + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
