Đặt vấn đề Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “ Đất đai là thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Điều đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 của Luật Đất Đai 2003. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng.
Về mặt kinh tế đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được. Trong thực tế đất đai còn được coi là một hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã thu được nhiều thành tựu đáng kể góp phần vào hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Vậy khi nên kinh tế ngày càng phát triển đặc biệt trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày một sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắp phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993.
Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan. Đông Cao là một xã của huyện Phổ Yên. Trong những năm qua, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cũng đạt được một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện. 2 Do vậy để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra bài học kinh nhiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Trần Mai Anh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013”. Mục đích của đề tài Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại xã Đông Cao. Huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2010 – 2013 nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế cồn tồn tại trong công tác chuyển QSD đất tại địa bàn xã Đông Cao và đề xuất các phương hướng giải quyết các tồn tại đó. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện các hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắp phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất tại xã.
- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển QSD đất. - Số liệu thu thập phải đẩy đủ, khách quan, trung thực và chính xác. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý Hiến pháp 1992. Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ tài chính - Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất. Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế “Một cửa liên thông” tại cơ quan hành Chính nhà nước tại địa phương. Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Cơ sở lý luận của đề tài Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất.
Trước khi Luật đất đai 1987 ở Việt Nam tồn tại 3 hình 4 thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hóa đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hóa thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, khắp phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987 ngày 14/07/1993 Quốc hội khóa IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo Luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp, sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắp phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003, đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về các hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là: tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và các thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Cơ sở thực tiễn của đề tài Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất và của toàn xã hội. Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như: số hình thức chuyển quyền, điều kiện, thủ tục.
5 Xã Đông Cao là một xã nằm ở phía Đông Nam huyện Phổ Yên, cách huyện lị 5km. Đông Cao cũng là một xã có tương đối nhiều cơ quan, doanh nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát triển, làm cho đất đai trong xã ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh tế - xã hội của xã đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh. Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lí đất đai ở địa phương.