Đặt vấn đề Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định.
Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người. Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Phường Tân Long là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
2 Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân long - Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Tân Long trong thời gian tới. Mục đích nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Long thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2014, nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường và đề xuất giải pháp giải quyết những tồn tại đó. Mục tiêu nghiên cứu - Điều tra đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Long. - Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2014 của phường Tân Long. - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. - Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân và những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Tân Long từ đó đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phường.
Ý nghĩa của đề tài 4. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương 3 - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Nắm vững được những quy định sửa đổi, bổ sung của Luật 2013 của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học 1. Cơ sở khoa học của đề tài Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất, tìm hiểu, đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn phường Tân Long thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn, đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với phường Tân Long thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, góp phần hạn chế, giải tỏa bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước.
Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. 5 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Và gần mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013, So với Luật Đất đai năm 2003 nhà nước đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp. Cơ sở pháp lý của đề tài Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và không thể thay thế được trong quá trình phát triển kinh tế của một đất nước.
Cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế hiện nay đất đai trở thành một loại hàng hóa không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Khi Hiến pháp ra đời vào năm 1992 lúc đó đất đai chính thức được công nhận là một loại hàng hóa đặc biệt, được xác định giá trị và được tham gia vào thị trường nhà đất. Việc đất đai được công nhận là một loại hàng hóa và được tham gia vào thị trường đã có tác dụng rất lớn tạo ra một bước tiến mới trong việc phát triển của kinh tế - xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai 1993 được ban hành vào ngày 15/10/1993 (Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1988) chỉ có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, được quy định 6 cụ thể trong các điều 73, 74, 75, 76, 77 và điều 78.
Tuy nhiên, do mới được chính thức thừa nhận nên các hình thức chuyển quyền sử dụng đất còn đơn giản, chưa thực sự nắm hết được các hoạt động, vì vậy trong thực tế vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình quản lý (Luật Đất đai 1993) [6]. Để giải quyết các vướng mắc trong các Luật Đất đai ban hành cho phù hợp với thực tế phát triển của xã hội, Luật Đất đai 2003 được ban hành là một bước tiến mới tạo ra hướng đi cho quá trình phát triển và công tác quản lý nói chung. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đai đã đa dạng hơn, có thêm 3 hình thức mới bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời là các quy định cụ thể chặt chẽ và chi tiết hơn về việc hướng dẫn các hình thức trên được quy định trong Luật đất đai tại các điều 106, 110, 113, 115, 119 và trình tự, thủ tục quy định tại các điều 126, 127, 128, 129, 130 và điều 131 (Luật Đất đai 2003) [7].