Chương 1: Lý luận về công chứng hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sứ dụng đất. Chương 2: Thực tiễn công chứng hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Lào Cai. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 8 Chưong 1: LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHÚNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ PHÁP LUẬT VÈ CÔNG CHỦNG HỢP ĐỒNG THÉ CHÁP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 1.
Lý luận về công chứng họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về công chứng họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 1. Quan niệm về hợp đồng thế chấp: Sự thỏa thuận và ý chí cùa các bên luôn là yếu tố hàng đầu cùa việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự, nhưng trong thực tế, không phải bất cứ ai cũng đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chinh các nghĩa vụ cùa mình khi tham gia các giao dịch dân sự. Đe ràng buộc các bên thực hiện nghĩa vụ theo đúng cam kết đã được thỏa thuận, pháp luật quy định các biện pháp báo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm cố tài săn, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỳ, bào lãnh và tín chấp. Các biện pháp này được xem là những dự phòng do các bên chú thế thóa thuận đế báo đám lợi ích cùa bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xứ lý nhũng tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ đe khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm1.
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn thì thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dímg một hoặc nhiều tài sản để đàm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cùa mình. Bên còn lại là bên có quyền, được gọi là bên nhận the chấp. Thực te, tài sản the chap thường là động sản hoặc bất động sản nhưng có đặc điềm là không chuyến giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và báo quản. Bởi vi, việc bên nhận thế chấp giữ giấy tờ chúng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản sẽ dần đến việc hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sán.
Vậy nên, trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp sẽ xừ lý tài sản bảo đảm đe thanh toán nghĩa vụ. 1 Dương Thị Vân Anh (2012), Thể chấp quyền sứ dụng đắt qua thực tiễn tại tinh Hà Tình, Luận văn Thạc sỹ Luật Học, Hà Nội, tr. 9 Ví dụ: Bà Nguyễn Thị A có căn nhà đứng tên bà, vì bà đang có nhu cầu cần một khoản tiền, cụ thể là 900 triệu đồng, để sử dụng nhưng hiện tại bà lại không có nên bà đã vay ông Phan Văn B. Thỏa thuận thời hạn trả do hai bên thỏa thuận là một (01) năm.
Bà A thế chấp cho ông B giấy tờ chúng nhận quyền sử dụng đất căn nhà của bà. Như vậy, hình thức thế chấp là bà A và ông B có thỏa thuận và ký kết hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp này, hợp đồng bắt buộc phải công chứng. Nếu, khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà bà A không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết đã ký thì ông B có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định.
Tuy nhiên, trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xứ lý tài sản thế chấp thì tài sản được bán đấu giá2. Đặc biệt, trong hoạt động ngân hàng, ví dụ người nhận thế chấp là ngân hàng, đến thời hạn thanh toán, bên thế chấp không thê thực hiện nghĩa vụ thì người nhận thế chấp không thế xác lập chuyên quyền sở hừu đối với tài sản thế chấp. Mà khi đó, ngân hàng phải tiến hành phát mại tài sán thu hồi nợ thông qua hình thức đau giá tài sản. Người nhận thế chấp phải thực hiện thú tục đồ nghị tổ chức bán đấu giá tài sản đối với tài sản thế chấp đế đám báo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nhung trên thực tế, đế tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, người nhận thế chấp phải tiến hành khởi kiện đến Tòa án; sau khi bàn án cùa Tòa án về bán đấu giá tài sản có hiệu lực pháp luật thì mới có thể bán được tài sán thế chấp thông qua hình thức bán đấu giá tài sàn3. Phân tích, đánh giá thực trạng, có thể thấy, điều này làm cho người nhận the chap tốn nhiều thời gian và chi phí, bới vì các cơ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có bản án và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án. Do đó, nếu người thế chấp không có khả năng để thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận đe nhận lại tài sản thế chấp thì sẽ gây nhiều khó khăn cho bèn nhận thế chấp. 2 Bộ luật Dân sự năm 2015.
5 Trình tự, thú tục bán đấu giá tài sản thế chấp dược thực hiện theo Luật Đấu giá năm 2016. 10 Thực tế đã có không ít những trường hợp mà bên thế chấp không có khá năng thực hiện nghĩa vụ dẫn đen bên nhận thế chấp phải giải quyết tài sản đó theo quy định cùa pháp luật. Cũng có trường hợp hai bên trong quan hệ thế chấp thởa thuận gửi giữ tài sân thế chấp cho bên thứ ba. Đó là khi bên nhận thế chấp xét thấy nếu tài sản thế chấp do bên the chấp giữ thì có thế bị bên thế chấp định đoạt trong thời hạn thế chấp.
Trường hợp tài sàn thế chấp đang được gửi cho người thứ ba, nếu xác lập the chấp tài sán đó thì tài sàn có the tiếp tục gửi người thứ ba giữ. Trong đời sống kinh tế xã hội hiện nay, biện pháp bảo đảm được sử dụng nhiều đó là biện pháp thế chấp tài sán. Đặc biệt đối với điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay thi biện pháp này đang ngày càng trở thành một biện pháp pháp lý tối ưu trong việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại đối với các bên tham gia ký kết. Việc phân tích về biện pháp bảo đảm trên đã giúp cho chúng ta thấy một cái nhìn cụ thể và thấu đáo hơn về biện pháp bảo đảm này trong quan hệ nghĩa vụ dân sự; giúp cho các cá nhân, kê cà pháp nhân tránh được những rủi ro khi xác lập các giao dịch dân sự.
Thế chấp là một trong những biện pháp báo đám thực hiện nghĩa vụ phổ biến và hiệu quá của nền kinh tế. Tại Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự đã đưa ra khái niệm thế chấp tài sàn, cụ thế là: “việc một bên (san đây gọi là bên thế chàp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình đê bảo đám thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau dãy gọi là bên nhận thế chấp) Từ đó, có thế đưa ra khái niệm cúa hợp đồng thế chấp như sau: Hợp đồng thế châp là sự thỏa thuận thê hiện quan hệ thế chấp tài sản giữa bên the chấp và bên nhận thế chấp, trong đó bên có nghĩa vụ phái dùng tài săn đê bảo đám cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là hên thế chấp. Bên có quyền được gọi là bên nhận thế chấp. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 1.
Quan niệm về thế chấp quyền sử dụng đất về lý luận, đã có nhiều quan điểm khác nhau về thế chấp quyền sử dụng đất, chắng hạn như: “Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên nhưng tuân theo các điểu kiện, nội dung, hình thức thế châp quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp nham đảm bào việc thực hiện nghĩa vụ dãn sự ”4. Cũng có quan diêm cho rang: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thỏa thuận với bên nhận thế châp thông qua một loại hợp đông có tên là hợp đồng thế chấp trong đó dùng quyền sứ dụng đất của mình đê đám báo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự khi và chì khi bên thế chấp tức là người cỏ quyền sư dụng đất không thực hiện được nghĩa vụ trong hợp đồng chính. Trong trường hợp này toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp sẽ được chuyên sang cho bên nhận thế chấp giống như việc chuyên nhượng quyền sử dụng đấf's.
Trên phương diện khách quan, thế chấp quyền sử dụng đất là quy định của pháp luật cho phép người có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất nhằm bảo đăm nghĩa vụ của minh trong quan hệ nghĩa vụ cụ thể nào đó.6 Trên phương diện chú quan thì thế chấp quyền sứ dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa hai bên trong quan hệ thế chấp tài sán nhằm tạo ra biện pháp hiệu quả mang tính dự phòng để đám báo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ, trong trường hợp bên vay trả tiền không đủ hoặc không trá tiền đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng cho vay thì bên cho vay có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật. 4 Đây là quan điểm dựa trẽn quy định về Hợp đồng thể chấp quyền sừ dụng đất trong Bộ luật dân sự năm 2005. 5 Đỗ Hồng Thái (2012), “Thế chấp - Bào lãnh: Hiểu thế nào cho đúng", Thời báo Ngân hàng (127), 8/2012, tr.
, 6 Trần Viết Thắng (2014), “Thế chấp quyền sứ dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay", tr 25-26. Khải niệm họp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng dân sự là sự thòa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghía vụ dân sự. Một trong những vấn đề mà các bên quan tâm trong giao kết họp đồng chính là quyền và nghĩa vụ của các bên và cơ chế báo đám cho việc thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp một bên hoặc cá hai bôn vi phạm họp đồng.