CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CƠ CHẾ THU THẬP, LƯU TRỮ VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN CHO HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. Một số khái niệm cơ bản 1. Bất động sản và Thị trường bất động sản.1 Bất động sản - Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Khi phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất, ta có tài sản cố định và tài sản lưu động. Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất, ta có tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Còn có cách chia khác rất phổ biến là phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản. Theo khoản 1 điều 107 của bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015: Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Kết thúc cuộc trò chuyệnTheo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất.
Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất nằm trên bề mặt hoặc trên không trung hoặc dưới lòng đất. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: Thứ nhất, phải là tài sản, tức là phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người. Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó. SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp 10 Học viện Tài chính Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài.
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị. Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại BĐS, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào là BĐS cũng như góp phần cho các cơ quan quản lí của Nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lí và thúc đẩy thị trường BĐS trên cơ sở tuân thủ các quy định về BĐS ở trên. - Đặc điểm của bất động sản Tính cố định về vị trí Do tính cố định về mặt địa lí của đất đai nên vị trí của mỗi bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định.
Đồng thời giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Do vậy khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động sản. Tính bền vững Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp… Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại nhiều thập kỉ hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi được xây dựng.
Tuổi thọ của bất động sản bao gồm “tuổi thọ vật lí “ và “ tuổi thọ kinh tế”. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt các kết cấu chủ lực chủ yếu của vật SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp 11 Học viện Tài chính kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Tính khác biệt Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về quang cảnh, môi trường… Do đó, giá cả của các BĐS khác nhau là vì chúng gắn với từng đặc điểm của BĐS đó.
Tính khan hiếm Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn, và diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số. Dân số ngày càng gia tăng trong khi quỹ đất không thể gia tăng theo dẫn đến giá BĐS ngày càng tăng lên. Thêm vào đó, sự khan hiếm của một loại hình BĐS nào đó trong từng thời kì nhất định chỉ mang tính tương đối và nhất thời, ví dụ như khách sạn du lịch vùng biển khan hiếm vào mùa hè nhưng lại thừa thãi vào mùa đông. Tính có giá trị lớn Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, chiếm khoảng 70% tổng tài sản quốc gia.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến như việc SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp 12 Học viện Tài chính các khu công nghiệp mọc lên hay hệ thống giao thông được mở rộng làm giá BĐS gần đó tăng lên. - Phân loại bất động sản Theo đặc tính vật chất Theo đặc tính vật chất BĐS được chia thành: o Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
o Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời, gắn với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động… Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời. Các công trình hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước… o Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản… Theo tính chất xây dựng o Theo tính chất xây dựng BĐS được chia thành 3 nhóm: Bất động sản xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ… o Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… o Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… 1.2 Thị trường bất động sản - Khái niệm thị trường bất động sản SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp 13 Học viện Tài chính Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. - Đặc điểm của thị trường bất động sản o Tính tách biệt giữa hàng hóa và thị trường giao dịch Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường không thể đêm hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Vì thế, quan hệ giao dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động( thay đổi giá, thay đổi pháp lí hay thay đổi điều kiện môi trường…). o Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội. Các quan hệ cung cầu giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác. Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
o Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ những lí do: thứ nhất, các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến và ít rộng rãi; thứ hai, các tiêu chí đánh giá BĐS SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp 14 Học viện Tài chính chỉ có thể được đo lường một cách tương đối; thứ ba, các hàng hóa BĐS không sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh và thứ tư, trên thị trường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS. Chính vì vậy, giá cả bđs không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng.