Luận Văn Thạc Sĩ: Xây Dựng Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần Savico Đến 2015

Luận văn thạc sĩ kỹ thuật nghiên cứu ueh xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần savico đến 2015, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải

• Tác giả: Trần Minh Công
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Xuân Lan
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Savico Đến Năm 2015
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Cơ sở hình thành đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Đối tương nghiên cứu
• 0.5. Phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Ý nghĩa đề tài
• 0.7. Quy trình nghiên cứu
• 0.8. Kết cấu của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ THUYẾT VỀ QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC VÀ VẬN DỤNG TRONG CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm về chiến lược kinh doanh
• 1.2. Quá trình quản trị chiến lược
• 1.2.1. Khái niệm quản trị chiến lược
• 1.2.2. Quá trình quản trị chiến lược
• 1.3. Lựa chọn lĩnh vực kinh doanh theo phương pháp McKinsey
• 1.4. Các cấp độ chiến lược
• 1.4.1. Chiến lược cấp Công ty
• 1.4.2. Chiến lược cấp kinh doanh
• 1.4.3. Môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp
• 1.4.3.1. Môi trường vĩ mô
• 1.4.3.2. Phân tích môi trường cạnh tranh
• 1.4.3.2.1. Áp lực từ người cung ứng
• 1.4.3.2.2. Áp lực từ các sản phẩm thay thế
• 1.4.3.2.3. Áp lực từ phía khách hàng
• 1.4.3.2.4. Nguy cơ xâm nhập của các nhà cạnh tranh tiềm năng
• 1.4.3.2.5. Các đối thủ cạnh tranh hiện tại trong ngành
• 1.4.4. Phân tích môi trường nội bộ
• 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2015 – MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ CỦA SAVICO
• 2.1. Môi trường bên ngoài
• 2.1.1. Môi trường vĩ mô
• 2.1.1.1. Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal)
• 2.1.1.2. Chính sách quy hoạch đô thị
• 2.1.1.3. Chính quyền địa phương
• 2.1.1.4. Các yếu tố kinh tế vĩ mô
• 2.1.1.5. Các yếu tố văn hóa – xã hội
• 2.1.1.6. Môi trường tự nhiên - công nghệ
• 2.1.1.7. Môi trường toàn cầu
• 2.1.1.8. Nhận diện cơ hội và nguy cơ đối với lĩnh vực bất động sản của Savico
• 2.1.2. Môi trường ngành bất động sản ở Việt Nam
• 2.1.2.1. Thị trường nhà ở
• 2.1.2.2. Thị trường văn phòng
• 2.1.2.3. Thị trường khách sạn
• 2.1.2.4. Thị trường trung tâm thương mại
• 2.1.2.5. Thị trường khu nghỉ dưỡng – resort
• 2.1.2.6. Các nhà cung cấp
• 2.1.2.7. Các nhà phân phối
• 2.1.2.8. Đối thủ tiềm năng
• 2.2. Phân tích nội bộ lĩnh vực bất động sản Savico
• 2.2.1. Giới thiệu Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn (SAVICO)
• 2.2.2. Dây chuyền giá trị lĩnh vực bất động sản Công ty
• 2.2.2.1. Các hoạt động chủ yếu
• 2.2.2.2. Các hoạt động hỗ trợ
• 2.2.3. Năng lực cốt lõi của công ty
• 2.2.4. Phân tích SWOT
• 2.3. Chiến lược của một số công ty bất động sản
• 3. HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO SAVICO ĐẾN NĂM 2015
• 3.1. Tầm nhìn và sứ mạng
• 3.2. Các mục tiêu chiến lược
• 3.2.1. Mục tiêu dài hạn
• 3.2.2. Mục tiêu đối với phân khúc thị trường
• 3.2.3. Các mục tiêu định lượng
• 3.3. Quyết định về các yếu tố nền tảng của chiến lược
• 3.3.1. Quyết định lựa chọn về sản phẩm
• 3.3.2. Quyết định lựa chọn thị trường (khu vực địa lý)
• 3.4. Lựa chọn chiến lược cạnh tranh cho Savico
• 3.4.1. Các chiến lược từ phân tích SWOT
• 3.4.2. Các chiến lược chuyên sâu
• 3.5. Triển khai thực hiện chiến lược
• 3.5.1. Mục tiêu chiến lược của các bộ phận chức năng
• 3.5.2. Vấn đề nguồn tài chính thực hiện dự án
• 3.5.3. Cơ cấu tổ chức – nhân sự
• 3.5.4. Thành lập SavicoLand
• PHẦN KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Phụ lục 1: Một số qui định bất cập của pháp luật về hoạt động bất động sản
• Phụ lục 2: Các thủ tục để triển khai đầu tư xây dựng dự án bất động sản
• Phụ lục 3: Tóm tắt thông tin các khu đất vàng ở TPHCM
• Phụ lục 4: Định hướng phát triển không gian TPHCM
• Phụ lục 5: Các dự án cơ sở hạ tầng đang được thực hiện tại TPHCM
• Phụ lục 6: Danh mục các dự án bất động hiện có của Savico
• Phụ lục 7: Mục tiêu chiến lược về định lượng đối với lĩnh vực bất động sản của Công ty Savico
• Phụ lục 8: Kết quả điều tra khảo sát nhằm xác định sản phẩm mục tiêu, khu vực thị trường mục tiêu
• DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA ĐƯỢC PHỎNG VẤN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU
• DANH MỤC CÁC HÌNH

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Savico Đến Năm 2015

Chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico) đến năm 2015 được xây dựng dựa trên nền tảng vững chắc từ các yếu tố nội tại và môi trường bên ngoài. Savico, với vị thế là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, đã xác định rõ ràng mục tiêu phát triển và các chiến lược cụ thể để khai thác tiềm năng của thị trường. Việc phân tích môi trường kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng là rất quan trọng để đưa ra những quyết định đúng đắn trong việc phát triển các dự án bất động sản.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, chiếm khoảng 70% của cải quốc gia. Sự phát triển của thị trường này không chỉ tạo ra cơ hội đầu tư mà còn thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác. Savico cần nắm bắt xu hướng này để phát triển bền vững.

1.2. Đặc Điểm Nổi Bật Của Savico Trong Ngành Bất Động Sản

Savico có lợi thế cạnh tranh nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi và kinh nghiệm dày dạn trong lĩnh vực bất động sản. Công ty đã xây dựng được thương hiệu mạnh và uy tín trong mắt khách hàng, điều này giúp Savico dễ dàng tiếp cận các dự án lớn và tiềm năng.

II. Thách Thức Trong Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Savico

Mặc dù Savico có nhiều lợi thế, nhưng cũng phải đối mặt với không ít thách thức trong việc phát triển chiến lược kinh doanh bất động sản. Các yếu tố như sự cạnh tranh gay gắt, biến động của thị trường và các quy định pháp lý là những vấn đề cần được giải quyết. Để tồn tại và phát triển, Savico cần có những giải pháp hiệu quả nhằm vượt qua những thách thức này.

2.1. Cạnh Tranh Trong Ngành Bất Động Sản

Ngành bất động sản đang chứng kiến sự gia tăng của nhiều đối thủ cạnh tranh mới. Savico cần phải cải thiện chất lượng dịch vụ và sản phẩm để giữ vững thị phần và thu hút khách hàng.

2.2. Biến Động Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều biến động, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của Savico. Việc nắm bắt kịp thời các xu hướng và thay đổi của thị trường là rất quan trọng để đưa ra các chiến lược phù hợp.

III. Phương Pháp Xây Dựng Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Savico

Để xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả, Savico cần áp dụng các phương pháp phân tích chiến lược như SWOT và PEST. Những phương pháp này giúp công ty nhận diện được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức từ môi trường bên ngoài. Từ đó, Savico có thể đưa ra các quyết định chiến lược hợp lý.

3.1. Phân Tích SWOT Đối Với Savico

Phân tích SWOT giúp Savico nhận diện rõ ràng các điểm mạnh và điểm yếu của mình. Điều này cho phép công ty phát huy tối đa lợi thế cạnh tranh và cải thiện những điểm còn hạn chế.

3.2. Phân Tích PEST Trong Ngành Bất Động Sản

Phân tích PEST giúp Savico hiểu rõ hơn về các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội và công nghệ ảnh hưởng đến ngành bất động sản. Từ đó, công ty có thể điều chỉnh chiến lược để phù hợp với bối cảnh hiện tại.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Chiến Lược Kinh Doanh Của Savico

Savico đã áp dụng nhiều chiến lược khác nhau trong việc phát triển các dự án bất động sản. Những ứng dụng này không chỉ giúp công ty tăng trưởng mà còn tạo ra giá trị cho khách hàng. Việc thực hiện các dự án thành công là minh chứng cho hiệu quả của chiến lược đã được xây dựng.

4.1. Các Dự Án Thành Công Của Savico

Savico đã triển khai nhiều dự án bất động sản lớn, từ khu dân cư đến trung tâm thương mại. Những dự án này không chỉ mang lại lợi nhuận mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

4.2. Đánh Giá Kết Quả Hoạt Động Kinh Doanh

Kết quả hoạt động kinh doanh của Savico trong lĩnh vực bất động sản cho thấy sự tăng trưởng ổn định. Công ty đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể, khẳng định vị thế của mình trên thị trường.

V. Kết Luận Về Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Savico Đến Năm 2015

Chiến lược kinh doanh bất động sản của Savico đến năm 2015 đã được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố quan trọng. Việc nhận diện cơ hội và thách thức từ môi trường bên ngoài là rất cần thiết để công ty có thể phát triển bền vững. Tương lai của Savico trong ngành bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng và đổi mới của công ty.

5.1. Tương Lai Của Savico Trong Ngành Bất Động Sản

Savico cần tiếp tục đổi mới và cải tiến để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc đầu tư vào công nghệ và phát triển bền vững sẽ là chìa khóa cho sự thành công trong tương lai.

5.2. Đề Xuất Chiến Lược Phát Triển Bền Vững

Để phát triển bền vững, Savico cần xây dựng các chiến lược dài hạn, tập trung vào việc nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Điều này sẽ giúp công ty duy trì vị thế cạnh tranh và phát triển ổn định trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò then chốt trong nền kinh tế quốc dân khi chiếm khoảng 70% tổng của cải quốc gia tại Việt Nam và hơn 40% giá trị tài sản vật chất tại nhiều nước phát triển. Đồng thời, nguồn vốn vay thế chấp bằng bất động sản thường chiếm trên 80% tổng dư nợ tín dụng tại các hệ thống ngân hàng thương mại quốc tế. Bước vào giai đoạn 2008 - 2009, thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động nặng nề từ cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, tỷ lệ lạm phát tăng cao ở mức hai chữ số và chính sách thắt chặt tiền tệ. Thực trạng này khiến nhiều doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ đóng băng thanh khoản và thiếu định hướng phát triển bền vững.

Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico), sau khi hoàn tất cổ phần hóa vào năm 2004, sở hữu lợi thế đặc biệt với hơn 36 mặt bằng đắc địa tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lớn. Tuy nhiên, sự xuất phát chậm cùng việc đầu tư dàn trải đã tạo nên những điểm nghẽn lớn trong chuỗi giá trị kinh doanh. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích toàn diện biến động môi trường vĩ mô, nhận diện năng lực cốt lõi theo chuẩn mực quốc tế, và hoạch định chiến lược kinh doanh bất động sản tối ưu cho Savico đến năm 2015.

Phạm vi nghiên cứu tập trung trọng điểm vào thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cùng một số địa bàn mở rộng như Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ và Bà Rịa - Vũng Tàu. Dữ liệu thực chứng được phân tích trong chuỗi thời gian từ năm 2003 đến năm 2009, định hình tầm nhìn chiến lược đến năm 2015. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài thể hiện qua việc tối ưu hóa danh mục 17 dự án trọng điểm với tổng giá trị tài sản 607 tỷ đồng (chiếm 41% tổng tài sản công ty tại thời điểm tháng 6 năm 2009), nâng cao tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu và giải quyết bài toán phát triển đô thị hiện đại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu ứng dụng hệ thống lý thuyết quản trị chiến lược kinh điển nhằm xây dựng lộ trình phát triển toàn diện cho doanh nghiệp bất động sản:

• Mô hình quản trị chiến lược toàn diện của Fred R. David: Khung lý thuyết này phân chia quy trình quản trị thành ba giai đoạn gắn kết chặt chẽ: hình thành chiến lược, thực thi chiến lược và đánh giá - kiểm soát chiến lược. Mô hình giúp thiết lập sứ mệnh, mục tiêu dài hạn và phân bổ nguồn lực có trọng tâm.
• Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael E. Porter: Được sử dụng để mổ xẻ cấu trúc ngành bất động sản thông qua áp lực từ nhà cung cấp, khách hàng, đối thủ tiềm năng, sản phẩm thay thế và cường độ cạnh tranh nội ngành.
• Mô hình Dây chuyền giá trị (Value Chain): Đánh giá chi tiết các hoạt động chủ yếu (phát triển quỹ đất, thiết kế, thi công, marketing, dịch vụ khách hàng) và các hoạt động hỗ trợ (pháp lý, nhân sự, tài chính, công nghệ).
• Khung năng lực cốt lõi VRIN: Xác định lợi thế cạnh tranh bền vững dựa trên bốn tiêu chuẩn: Đáng giá (Valuable), Quý hiếm (Rare), Khó bắt chước (Inimitable), và Không thể thay thế (Non-substitutable).
• Ma trận GE/McKinsey 9 ô: Công cụ định lượng hóa việc lựa chọn danh mục sản phẩm và khu vực địa lý dựa trên hai trục: Tính hấp dẫn của ngành và Vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nhuần nhuyễn giữa phương pháp định tính và định lượng nhằm đảm bảo độ tin cậy và tính ứng dụng thực tiễn:

• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo của Cục Quản lý Nhà, Sở Du lịch Thành phố Hồ Chí Minh, Tổng cục Thống kê, Savills, CBRE và Viện Kinh tế giai đoạn 1996 - 2008. Dữ liệu sơ cấp được trích xuất từ các cuộc phỏng vấn sâu chuyên gia và khảo sát thực địa.
• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Khảo sát được thực hiện trên mẫu 40 doanh nghiệp bất động sản và các chuyên gia đầu ngành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp chọn mẫu phi ngẫu nhiên có chủ đích (purposive sampling) được áp dụng để tiếp cận những nhà quản lý am hiểu sâu sắc về thị trường và khung pháp lý.
• Phương pháp phân tích: Phân tích thống kê mô tả chuỗi thời gian được sử dụng để dự báo cung - cầu và biến động giá. Phương pháp phân tích trọng số ma trận McKinsey chuyển đổi các đánh giá định tính thành thang điểm định lượng từ 1,0 đến 5,0 với tổng hệ số quan trọng bằng 1,0.
• Lý do lựa chọn: Việc kết hợp này giúp triệt tiêu tính chủ quan của nhà quản trị, lượng hóa chính xác độ hấp dẫn của từng phân khúc sản phẩm trong điều kiện thị trường biến động mạnh. Timeline nghiên cứu được tiến hành liên tục từ quý 3 năm 2008 đến quý 2 năm 2009.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và nội tại doanh nghiệp mang lại nhiều phát hiện quan trọng:

1. Sự mất cân đối cung - cầu trong phân khúc nhà ở: Giai đoạn 2003 - 2006 ghi nhận 32.373 căn hộ cao cấp chào bán với tốc độ tăng trưởng bình quân 117%/năm. Riêng 5 tháng đầu năm 2007 có thêm 11.000 căn từ 18 dự án mới. Tỷ lệ hấp thụ đạt 85 - 90%, tuy nhiên có đến 50% lượng giao dịch xuất phát từ giới đầu cơ. Khi thị trường điều chỉnh năm 2008, nhu cầu ở thực đối với phân khúc căn hộ quy mô 50 - 70 m2 có mức giá từ 500 - 700 triệu đồng/căn bị thiếu hụt nghiêm trọng.
2. Tiềm năng vượt trội của thị trường văn phòng và bán lẻ: Đến tháng 5/2008, tổng diện tích sàn văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 752.000 m2 (hạng A chiếm 13%, hạng B chiếm 39%, hạng C chiếm 48%). Nhu cầu thuê từ khối doanh nghiệp FDI chiếm hơn 63%. Thị trường bán lẻ tăng trưởng 75% giai đoạn 2000 - 2007, công suất thuê trung tâm thương mại khu vực trung tâm đạt 100% với mức giá trên 200 USD/m2/tháng.
3. Thực trạng danh mục tài sản của Savico: Savico sở hữu 17 dự án bất động sản lớn với tổng giá trị 607 tỷ đồng, chiếm 41% tổng tài sản công ty. Mặc dù sở hữu hơn 36 vị trí đất vàng, công ty gặp rủi ro chôn vốn do thủ tục pháp lý kéo dài, đầu tư ngoài ngành vào khu nghỉ dưỡng resort thiếu năng lực quản trị, và đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn từ lãi suất vay ngân hàng.

Thảo luận kết quả

Thực trạng phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng (vốn chiếm tới 50% tổng tài sản thế chấp của các ngân hàng tại Việt Nam) khiến các doanh nghiệp bất động sản dễ bị tổn thương trước chính sách thắt chặt tiền tệ. So với các đối thủ cùng ngành như Nam Long (tập trung thành công vào dòng sản phẩm vừa túi tiền E-Home) hay Sacomreal (liên kết phát triển dự án quy mô lớn), Savico chưa khai thác triệt để mối liên kết giữa ba trụ cột: Thương mại - Dịch vụ, Bất động sản và Đầu tư Tài chính.

Dữ liệu nghiên cứu được mô hình hóa rõ nét qua các bảng ma trận định lượng và biểu đồ trực quan. Bảng đánh giá ma trận McKinsey đã tổng hợp điểm số vị thế cạnh tranh của Savico (đạt điểm cao ở lợi thế thương hiệu và quỹ đất, nhưng thấp ở năng lực công nghệ và kinh nghiệm quản lý thi công). Bên cạnh đó, các biểu đồ dự báo nguồn cung văn phòng đến năm 2010 (dự kiến đạt 1,5 triệu m2 sàn) và biểu đồ phân bổ khách quốc tế đến Thành phố Hồ Chí Minh (đạt 5 triệu lượt năm 2008) cung cấp luận cứ vững chắc để Savico chuyển dịch trọng tâm sang phân khúc khu phức hợp văn phòng - thương mại.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích ma trận SWOT và McKinsey, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược trọng tâm:

• Tái cấu trúc danh mục sản phẩm và khu vực địa lý: Tập trung 70% nguồn lực phát triển các dự án phức hợp thương mại - văn phòng tại khu vực trung tâm và căn hộ trung cấp tại các quận vùng ven (Quận 2, Quận 7, Quận 9, Thủ Đức). Tạm dừng hoặc chuyển nhượng các dự án resort, biệt thự nghỉ dưỡng xa xôi để thu hồi dòng tiền. Đẩy nhanh tiến độ các công trình trọng điểm như Savico Plaza 115 - 117 Hồ Tùng Mậu (Quận 1), Savico Plaza 104 Phổ Quang (Tân Bình, 9.000 m2) và Savico Plaza Long Biên (Hà Nội, 5 ha). Mục tiêu đạt tỷ lệ lấp đầy trên 95% trước năm 2015. Chủ thể thực hiện: Hội đồng Quản trị và Ban Điều hành Savico.
• Thành lập Công ty Cổ phần Bất động sản Savico (SavicoLand): Chuyển đổi mô hình quản trị dự án phân tán sang pháp nhân chuyên trách trước năm 2011. Đơn vị này chịu trách nhiệm chuẩn hóa toàn bộ chuỗi giá trị từ phát triển quỹ đất, pháp lý, quản lý xây dựng đến tiếp thị phân phối. Chủ thể thực hiện: Khối Phát triển Dự án.
• Đa dạng hóa cấu trúc tài chính và kiểm soát đòn bẩy: Hạ tỷ trọng nợ vay ngân hàng xuống dưới 40% tổng vốn đầu tư dự án trong giai đoạn 2010 - 2013. Tận dụng nguồn vốn ứng trước của khách hàng (tối đa 70% giá trị hợp đồng sau khi hoàn thành phần móng), phát hành trái phiếu công trình kèm chứng quyền mua bất động sản, và chủ động tìm kiếm đối tác ngoại để thành lập liên doanh FDI. Chủ thể thực hiện: Khối Quản lý Tài chính.
• Tối ưu hóa năng lực pháp lý và quản trị chuỗi cung ứng: Thiết lập quy trình thẩm định pháp lý 1/2000 và 1/500 nghiêm ngặt trước khi mua đất. Hợp tác chiến lược với các nhà tư vấn quốc tế uy tín (Savills, CBRE, Colliers) để nâng cao chất lượng thẩm định và tiếp thị dự án. Timeline thực hiện xuyên suốt 2010 - 2015. Chủ thể thực hiện: Ban Pháp chế và Ban Quản trị Dự án.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung nghiên cứu mang lại giá trị thực tiễn cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Hội đồng Quản trị và Ban Tổng Giám đốc các doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp phương pháp luận chuẩn xác về việc ứng dụng ma trận McKinsey và Porter để tái cấu trúc danh mục tài sản, định vị sản phẩm và ứng phó hiệu quả với chu kỳ suy thoái kinh tế.
• Chuyên viên phân tích đầu tư và quản trị tài chính: Hỗ trợ bộ công cụ định lượng hóa các tiêu chí lựa chọn dự án, xây dựng mô hình liên kết vốn và giải pháp giảm thiểu rủi ro chênh lệch kỳ hạn nợ trong kinh doanh địa ốc.
• Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Quản trị Kinh doanh: Tài liệu tham khảo học thuật giá trị về quy trình hoạch định chiến lược kinh doanh thực tế tại một doanh nghiệp cổ phần hóa quy mô lớn của Việt Nam.
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách đô thị: Tham khảo các phân tích thực tế về vướng mắc thủ tục đất đai, quy hoạch phân khu và cơ chế tín dụng để hoàn thiện khung khổ pháp lý lành mạnh cho thị trường.

Câu hỏi thường gặp

• Luận văn sử dụng công cụ nào để lượng hóa việc lựa chọn sản phẩm mục tiêu cho Savico?
  Tác giả vận dụng ma trận GE/McKinsey kết hợp thang điểm 1,0 đến 5,0 cho 8 tiêu chí hấp dẫn ngành và 6 tiêu chí năng lực cạnh tranh. Khảo sát 40 chuyên gia giúp xác định các phân khúc có điểm tổng hợp trên 2,5 (như khu phức hợp thương mại, văn phòng hạng B và căn hộ trung bình) là ưu tiên số một.

• Năng lực cốt lõi của Savico được chứng minh qua những tiêu chí nào?
  Năng lực cốt lõi được thẩm định qua khung VRIN, bao gồm quỹ đất hơn 36 mặt bằng đắc địa, uy tín thương hiệu lâu năm từ hệ thống Bến Thành và mối quan hệ chặt chẽ với cơ quan quản lý. Đây là nguồn lực quý hiếm, khó sao chép giúp Savico tạo lợi thế cạnh tranh khác biệt.

• Vì sao việc thành lập SavicoLand là yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn 2010 - 2015?
  Mô hình quản lý cũ bộc lộ sự chậm trễ trong chuỗi giá trị và thiếu tính chuyên nghiệp. Thành lập SavicoLand giúp tập trung hóa chuyên môn, quản trị hiệu quả 17 dự án trị giá 607 tỷ đồng, linh hoạt liên doanh với đối tác quốc tế và kiểm soát độc lập rủi ro tài chính.

• Thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn này bộc lộ những khiếm khuyết gì?
  Giai đoạn 2003 - 2007 có hơn 32.373 căn hộ cao cấp ra đời nhưng 50% người mua là đầu cơ, đẩy giá vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Thị trường thiếu vắng trầm trọng dòng sản phẩm nhà ở thực quy mô 50 - 70 m2 có giá từ 500 - 700 triệu đồng/căn.

• Những kênh huy động vốn nào được đề xuất để giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng?
  Luận văn đề xuất ba kênh tối ưu: huy động vốn ứng trước của người mua nhà (đạt tối đa 70% giá trị căn hộ sau móng), phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền chọn mua sản phẩm, và liên kết vốn hợp tác kinh doanh (BCC) hoặc liên doanh cổ phần với nhà đầu tư ngoại.

Kết luận

• Hoàn thiện hệ thống lý luận quản trị chiến lược và mô hình hóa thành công ma trận McKinsey cho ngành bất động sản Việt Nam.
• Cung cấp bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003 - 2009 với các số liệu thực chứng chi tiết về nguồn cung, cầu và giá cả.
• Đánh giá khách quan điểm mạnh, điểm yếu và xác lập năng lực cốt lõi của Savico trên cơ sở danh mục 17 dự án trị giá 607 tỷ đồng.
• Đề xuất lộ trình chiến lược giai đoạn 2009 - 2015 với quyết sách đột phá là tái cấu trúc danh mục đầu tư và thành lập công ty chuyên biệt SavicoLand.
• Đóng góp giải pháp quản trị thực tiễn giúp các doanh nghiệp cổ phần hóa nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển đô thị bền vững.

Lộ trình thực thi đòi hỏi ban lãnh đạo Savico phải khẩn trương kiện toàn bộ máy nhân sự chuyên môn hóa, chuẩn hóa pháp lý dự án và tái cơ cấu nguồn vốn trước năm 2015. Hãy nghiên cứu sâu toàn văn công trình để tiếp cận cẩm nang hoạch định chiến lược kinh doanh bất động sản toàn diện và chuyên sâu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1, nội dung phần này sẽ trình bày các phân tích về môi trường hoạt động bên ngoài (môi trường vĩ mô và môi trường ngành), môi trường bên trong đối với hoạt động bất động sản của Savico. Trong phân tích môi trường vĩ mô, đề tài sẽ tập trung vào một số yếu tố, mà theo các chuyên gia, có tác động đáng kể đến hoạt động của thị trường bất động sản. Phân tích môi trường ngành sẽ tập trung vào các lĩnh vực – loại hình sản phẩm bất động sản – mà Savico đầu tư – phát triển trong thời gian qua, đặc biệt là những loại hình sản phẩm đang phát triển tốt trên thị trường. Nội dung lớn tiếp theo trong chương này sẽ là môi trường bên trong đối với lĩnh vực bất động sản của Savico, bao gồm dây chuyền giá trị, năng lực lõi.

Dựa trên các phân tích môi trường bên ngoài và bên trong, đề tài tiếp tục với những nhận định/phân tích về những cơ hội – thách thức, điểm mạnh – điểm yếu của lĩnh vực bất động sản Savico. Và, nhằm để hoạch định chiến lược tối ưu nhất, chiến lược kinh doanh của một số doanh nghiệp thành công cũng sẽ được sơ lược trong chương này.1 Môi trường bên ngoài 2.1 Môi trường vĩ mô: 2.1 Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal): Môi trường chính trị ở nước ta rất ổn định, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động của mọi doanh nghiệp, đặc biệt là khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực thời gian qua như: Thái Lan, Mianma, Philipine, Indonexia (có nhiều biến động chính trị - xã hội). Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam bị điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, quan trọng nhất là Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản 2007, Luật nhà ở 2003, Luật xây dựng 2003. Hệ thống văn bản luật trên đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 18 Các văn bản luật còn có những quy định không thống nhất về cùng một vấn đề; pháp luật còn bất lợi; chưa công bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; chưa rõ ràng; thủ tục rườm rà, nhiêu khê (xem Phụ lục 1, 2). Chính phủ đang rà soát và điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, trước hết là giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian xin phép, phê duyệt dự án đầu tư. Chính sách sẽ định hướng thị trường theo mục tiêu phát triển ổn định, bền vững, hướng đến đáp ứng nhu cầu thực của xã hội (như nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn), hạn chế tình trạng đầu cơ bong bóng (bằng các công cụ như thuế, điều kiện giao dịch). Sự minh bạch của thị trường cũng là một mục tiêu chính sách hướng đến nhằm tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng (chẳng hạn như quy định giao dịch bất động sản qua sàn).

Các cơ chế tài trợ cho bất động sản (như trái phiếu dự án, quỹ tín thác bất động sản - REIT) ở các thị trường phát triển trên thế giới đang được nghiên cứu, luật hóa phù hợp với điều kiện ở Việt Nam, tạo nguồn tài trợ cho các dự án. Tại các thành phố lớn sẽ có sự chú trọng xây dựng quy hoạch đồng bộ, cải trang những khu trung tâm hiện hữu.