Xây Dựng Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản cho Công Ty 59, Bộ Quốc Phòng

Luận văn thạc sĩ về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản cho Công ty 59, Bộ Quốc phòng, cung cấp cái nhìn sâu sắc và giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Văn Anh
• Người hướng dẫn: TS. Trần Huy Phương
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản cho Công Ty 59, Bộ Quốc Phòng
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC HÌNH VẼ
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Lý luận chung về chiến lược kinh doanh
• 1.1.1. Khái niệm chiến lược và chiến lược kinh doanh
• 1.1.2. Đặc điểm của chiến lược kinh doanh
• 1.1.3. Vai trò của chiến lược kinh doanh
• 1.1.4. Các cấp độ chiến lược
• 1.2. Quy trình xây dựng chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp
• 1.2.1. Xác định sứ mệnh, mục tiêu kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp
• 1.2.2. Đánh giá môi trường bên ngoài của doanh nghiệp
• 1.2.3. Phân tích môi trường kinh doanh bên trong
• 1.2.4. Xây dựng các phương án chiến lược
• 1.2.5. Phân tích và lựa chọn chiến lược
• 1.3. Khái niệm bất động sản và đặc điểm kinh doanh bất động sản
• 1.3.1. Khái niệm bất động sản
• 1.3.2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản
• 1.3.3. Ảnh hưởng của đặc điểm kinh doanh bất động sản đến xây dựng chiến lược kinh doanh
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 59, BỘ QUỐC PHÒNG
• 2.1. Khái quát về Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.1.1. Giới thiệu về Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.1.3. Chức năng và nhiệm vụ của Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.1.4. Mục tiêu và giá trị cốt lõi của Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.1.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.2. Phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài của Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.2.1. Phân tích môi trường vĩ mô
• 2.2.2. Phân tích môi trường vi mô (môi trường ngành)
• 2.2.3. Xác định các cơ hội và thách thức
• 2.3. Phân tích môi trường nội bộ của Công ty 59, Bộ Quốc phòng
• 2.3.1. Nguồn nhân lực của Công ty 59
• 2.3.2. Các nguồn lực vô hình khác
• 2.3.3. Xác định các điểm mạnh và điểm yếu
• 3. CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÔNG TY 59, BỘ QUỐC PHÒNG GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 VÀ CÁC KIẾN NGHỊ
• 3.1. Xác định sứ mệnh, mục tiêu, tầm nhìn của doanh nghiệp
• 3.2. Xây dựng các phương án chiến lược
• 3.3. Phân tích và lựa chọn phương án chiến lược
• 3.4. Các giải pháp thực hiện chiến lược
• 3.4.1. Giải pháp marketing mix
• 3.4.2. Giải pháp về nguồn nhân lực
• 3.4.3. Giải pháp về nguyên vật liệu
• 3.4.4. Một số kiến nghị đối với cấp quản lý

Tóm tắt

I. Tổng Quan Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Công Ty 59 BQP

Bài viết này đi sâu vào chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty 59, thuộc Bộ Quốc Phòng. Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh quan trọng, đóng góp lớn vào nền kinh tế. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực đầy thách thức, đòi hỏi doanh nghiệp phải có chiến lược kinh doanh rõ ràng, phù hợp với điều kiện thực tế. Công ty 59 là một doanh nghiệp nhà nước, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, công ty đang đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nghiên cứu này nhằm xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả, giúp Công ty 59 nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững trên thị trường bất động sản. Theo nghiên cứu của Nguyễn Văn Anh (2018), “Việc xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản cho Công ty 59 là rất cần thiết cho sự phát triển của công ty”.

1.1. Tầm Quan Trọng của Bất Động Sản Đối Với Công Ty 59

Bất động sản quân đội, đặc biệt là đối với Công ty 59, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo nguồn lực tài chính và phát triển kinh tế. Việc quản lý tài sản bất động sản hiệu quả giúp tối ưu hóa lợi nhuận và đóng góp vào ngân sách quốc phòng. Công ty 59 cần có chiến lược rõ ràng để khai thác tiềm năng của bất động sản, bao gồm cả việc phát triển dự án, kinh doanh cho thuê, và quản lý tài sản. Điều này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn góp phần vào sự phát triển đô thị và xã hội.

1.2. Mục Tiêu Nghiên Cứu Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản

Nghiên cứu tập trung vào việc xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản cho Công ty 59, Bộ Quốc Phòng, trong giai đoạn 2018-2022. Mục tiêu chính là: (1) Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về chiến lược và phát triển chiến lược; (2) Phân tích các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản của Công ty 59; (3) Đề xuất chiến lược phát triển kinh doanh bất động sản tại Công ty 59 và đề xuất một số điều kiện để thực hiện chiến lược. Từ đó, đưa ra những giải pháp thiết thực, giúp Công ty 59 nâng cao hiệu quả kinh doanh và quản lý bất động sản.

II. Thách Thức Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty 59 Hiện Nay

Công ty 59, Bộ Quốc Phòng, đối mặt với nhiều thách thức trong kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản biến động, cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ, thay đổi trong chính sách bất động sản. Khả năng tiếp cận nguồn vốn đầu tư bất động sản cũng là một vấn đề nan giải. Ngoài ra, việc quản lý rủi ro bất động sản và tuân thủ pháp lý bất động sản cũng đòi hỏi sự chuyên nghiệp và am hiểu sâu sắc. Những thách thức này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh và sự phát triển bền vững của Công ty 59. Theo Nguyễn Mạnh Hùng (2013), “Do tác giả nghiên cứu ở cấp độ vĩ mô nên tác giả chưa xây dựng được chiến lược phát triển kinh doanh bất động sản dựa trên điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của từng ứng dụng.”

2.1. Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản và Đối Thủ Cạnh Tranh

Việc phân tích thị trường bất động sản là yếu tố then chốt để xác định cơ hội và rủi ro. Công ty 59 cần đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố như: xu hướng bất động sản, phân khúc thị trường bất động sản, nhu cầu của khách hàng mục tiêu bất động sản, và hoạt động của đối thủ cạnh tranh bất động sản. Thông tin này giúp Công ty 59 đưa ra quyết định đầu tư và phát triển dự án bất động sản phù hợp. Việc định giá bất động sản và xây dựng lợi thế cạnh tranh cũng rất quan trọng trong môi trường cạnh tranh khốc liệt.

2.2. Ảnh Hưởng của Chính Sách và Pháp Lý Bất Động Sản

Chính sách bất động sản và pháp luật về bất động sản có ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty 59. Các quy định về quy hoạch đô thị, xây dựng, và sở hữu bất động sản cần được tuân thủ nghiêm ngặt. Công ty 59 cần cập nhật thường xuyên các thay đổi trong chính sách và pháp lý để đảm bảo hoạt động kinh doanh tuân thủ đúng quy định và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

III. Bí Quyết Xây Dựng Chiến Lược Kinh Doanh BĐS Hiệu Quả Cho Cty 59

Để xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản hiệu quả cho Công ty 59, cần kết hợp phân tích SWOT (Điểm mạnh, Điểm yếu, Cơ hội, Thách thức) và các mô hình kinh doanh bất động sản phù hợp. Việc xác định rõ khách hàng mục tiêu và phân khúc thị trường là rất quan trọng. Công ty 59 cần tập trung vào những lợi thế cạnh tranh của mình, chẳng hạn như bất động sản quân đội, và phát triển các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng nhu cầu thị trường. Theo Ngô Vinh Tú (2007), “Trong bài luận này, tác giả tập trung vào việc phát triển chiến lược phát triển chung cho Công ty 59 của Bộ Quốc phòng, không đi sâu vào chiến lược kinh doanh bất động sản.”

3.1. Phân Tích SWOT Điểm Mạnh Điểm Yếu Cơ Hội Thách Thức

Phân tích SWOT giúp Công ty 59 hiểu rõ vị thế của mình trên thị trường. Xác định điểm mạnh như uy tín, kinh nghiệm, bất động sản quân đội có sẵn. Nhận diện điểm yếu như thiếu vốn, công nghệ lạc hậu, hoặc quản lý chưa hiệu quả. Nắm bắt cơ hội từ thị trường, xu hướng bất động sản mới, hoặc chính sách hỗ trợ. Đánh giá thách thức từ cạnh tranh, rủi ro bất động sản, hoặc thay đổi pháp lý. Từ đó, xây dựng chiến lược tận dụng điểm mạnh, khắc phục điểm yếu, nắm bắt cơ hội, và đối phó với thách thức.

3.2. Lựa Chọn Mô Hình Kinh Doanh Bất Động Sản Phù Hợp

Công ty 59 có thể lựa chọn các mô hình kinh doanh bất động sản khác nhau, tùy thuộc vào nguồn lực và mục tiêu. Ví dụ, kinh doanh bất động sản nhà ở, kinh doanh bất động sản thương mại, kinh doanh bất động sản cho thuê, hoặc phát triển dự án bất động sản. Việc lựa chọn mô hình kinh doanh phù hợp giúp Công ty 59 tập trung nguồn lực và đạt hiệu quả cao nhất. Cần xem xét các yếu tố như: lợi nhuận bất động sản, rủi ro bất động sản, và khả năng quản lý tài sản bất động sản.

IV. Phương Pháp Quản Lý Rủi Ro và Nguồn Vốn Đầu Tư Bất Động Sản

Quản lý rủi ro bất động sản và nguồn vốn đầu tư bất động sản là hai yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của chiến lược kinh doanh. Công ty 59 cần xây dựng quy trình quản lý rủi ro chặt chẽ, bao gồm: nhận diện rủi ro, đánh giá rủi ro, và đưa ra biện pháp phòng ngừa. Đồng thời, cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, bao gồm: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, và đầu tư từ các đối tác. Theo Cao Xuân Cường (2010), “Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, tác giả đã đạt được các mục tiêu sau: hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về chiến lược đầu tư bất động sản và đánh giá khả năng hiện tại của doanh nghiệp, khám phá cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản và tiến hành phân tích các cơ hội cho thách thức.”

4.1. Nhận Diện và Đánh Giá Rủi Ro Trong Kinh Doanh Bất Động Sản

Rủi ro trong kinh doanh bất động sản có thể đến từ nhiều nguồn, bao gồm: rủi ro thị trường, rủi ro pháp lý, rủi ro tài chính, và rủi ro xây dựng. Công ty 59 cần nhận diện và đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng loại rủi ro. Từ đó, xây dựng kế hoạch ứng phó phù hợp. Việc sử dụng các công cụ quản lý rủi ro như bảo hiểm, hợp đồng, và quỹ dự phòng là rất quan trọng.

4.2. Huy Động và Quản Lý Nguồn Vốn Đầu Tư Hiệu Quả

Để thực hiện các dự án bất động sản, Công ty 59 cần có nguồn vốn đầu tư ổn định. Việc huy động vốn có thể thông qua nhiều kênh, bao gồm: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, hoặc hợp tác đầu tư. Công ty 59 cần xây dựng kế hoạch quản lý vốn hiệu quả, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và tối ưu hóa lợi nhuận.

V. Ứng Dụng Công Nghệ PropTech Trong Chiến Lược Bất Động Sản

Ứng dụng công nghệ bất động sản (PropTech) là xu hướng tất yếu trong chiến lược kinh doanh bất động sản hiện đại. Công ty 59 nên tận dụng các giải pháp công nghệ để nâng cao hiệu quả quản lý, bán hàng, và marketing bất động sản. Các công nghệ như: BIM (Building Information Modeling), AI (Artificial Intelligence), và IoT (Internet of Things) có thể giúp Công ty 59 giảm chi phí, tăng năng suất, và cải thiện trải nghiệm khách hàng.

5.1. Tối Ưu Hóa Quản Lý Dự Án Bất Động Sản Với BIM

BIM (Building Information Modeling) là công nghệ mô hình hóa thông tin công trình, cho phép Công ty 59 quản lý dự án bất động sản một cách toàn diện từ giai đoạn thiết kế đến xây dựng và vận hành. Sử dụng BIM giúp giảm thiểu sai sót, tối ưu hóa chi phí, và tăng cường sự phối hợp giữa các bên liên quan.

5.2. Nâng Cao Trải Nghiệm Khách Hàng Với Marketing Số

Sử dụng marketing số giúp Công ty 59 tiếp cận khách hàng mục tiêu một cách hiệu quả. Các kênh marketing số như: website, mạng xã hội, email marketing, và quảng cáo trực tuyến có thể giúp Công ty 59 giới thiệu sản phẩm, xây dựng thương hiệu, và tăng doanh số bán hàng bất động sản. Việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và phân tích dữ liệu giúp cá nhân hóa trải nghiệm khách hàng và tối ưu hóa chiến dịch marketing.

VI. Tương Lai Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Cty 59 BQP

Chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty 59, Bộ Quốc Phòng, cần hướng đến sự phát triển bền vững và đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội. Công ty 59 nên tập trung vào các dự án bất động sản có giá trị gia tăng cao, thân thiện với môi trường, và đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Đồng thời, cần xây dựng đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp, am hiểu thị trường, và có khả năng ứng dụng công nghệ mới. Việc hợp tác với các đối tác chiến lược cũng là một yếu tố quan trọng để Công ty 59 đạt được thành công.

6.1. Phát Triển Bất Động Sản Bền Vững và Thân Thiện Môi Trường

Ưu tiên phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng, và sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường. Điều này không chỉ giúp Công ty 59 tạo ra sản phẩm có giá trị gia tăng cao mà còn góp phần bảo vệ môi trường và nâng cao uy tín thương hiệu.

6.2. Nâng Cao Năng Lực Cạnh Tranh và Hợp Tác Chiến Lược

Liên tục đổi mới, nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ, và tối ưu hóa quy trình kinh doanh. Xây dựng mối quan hệ hợp tác với các đối tác chiến lược để mở rộng thị trường, tiếp cận nguồn vốn đầu tư, và chia sẻ kinh nghiệm. Đầu tư vào đào tạo và phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột then chốt của nền kinh tế quốc dân khi chiếm khoảng 40% tổng tài sản của cải của đất nước và các hoạt động liên quan đến địa ốc đóng góp tới 30% tổng hoạt động kinh tế. Tại Việt Nam, sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ với mức tăng trưởng GDP 9 tháng đầu năm 2017 đạt 6,41% cùng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 19,2 tỷ USD, tăng 54,8% so với cùng kỳ, đã mở ra cơ hội kinh doanh vô cùng rộng mở. Tuy nhiên, tính chất phức tạp của ngành bất động sản với nhu cầu vốn lớn, chu kỳ kinh doanh dài hạn và sự cạnh tranh gay gắt từ hơn 2.300 doanh nghiệp mới thành lập mỗi năm đặt ra áp lực tái cấu trúc toàn diện cho các doanh nghiệp nhà nước.

Công ty 59 trực thuộc Bộ Tổng Tham mưu - Bộ Quốc phòng là doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực xây lắp dân dụng và hạ tầng đô thị. Mặc dù sở hữu vốn điều lệ 70 tỷ đồng, quỹ đất được giao quản lý lớn và đội ngũ hơn 559 lao động kỹ thuật, công ty đang đối mặt với bài toán sụt giảm biên lợi nhuận, đòn bẩy tài chính cao với nợ phải trả chiếm tới 89,54% tổng tài sản năm 2016. Do đó, việc xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản bài bản, khoa học cho giai đoạn 2018 - 2022 là yêu cầu cấp thiết nhằm giúp doanh nghiệp khai phóng tiềm năng quỹ đất, chuyển dịch từ nhà thầu xây lắp thuần túy sang nhà đầu tư phát triển dự án chuyên nghiệp.

Đề tài tập trung nghiên cứu toàn diện hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty 59 trong giai đoạn 2014 - 2017 và xác lập định hướng chiến lược đến năm 2022. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện qua việc kiến tạo lộ trình nâng cao năng lực cạnh tranh, hướng đến mục tiêu tăng trưởng doanh thu bình quân trên 200 tỷ đồng mỗi năm, hạ tỷ lệ nợ vay về mức an toàn và bảo toàn nguồn vốn quốc phòng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý thuyết quản trị chiến lược kinh điển của Alfred Chandler (1962), McKinsey (1978), Johnson và Scholes (1999) kết hợp giáo trình Quản trị chiến lược của Ngô Kim Thanh (2011). Bản chất chiến lược kinh doanh được tiếp cận dưới góc độ tạo lập lợi thế cạnh tranh bền vững thông qua việc phối hợp tối ưu các nguồn lực nội bộ để thích ứng với biến động môi trường bên ngoài.

Các khái niệm cốt lõi được làm rõ bao gồm: Chiến lược cấp đơn vị kinh doanh (SBU), Lợi thế cạnh tranh khác biệt, Tính bất động và chu kỳ vốn của hàng hóa bất động sản. Khung phân tích chiến lược được vận hành qua hệ thống công cụ chuẩn mực: Mô hình PESTEL phân tích 6 yếu tố vĩ mô; Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter (1979) đánh giá cấu trúc ngành; Ma trận SWOT định vị điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức; Ma trận hoạch định chiến lược có thể định lượng QSPM của Fred David để đánh giá khách quan và chấm điểm mức độ hấp dẫn của từng phương án chiến lược.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống (case study) kết hợp phân tích định tính và định lượng chuyên sâu. Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo tài chính kiểm toán giai đoạn 2014 - 2017 của Công ty 59, niên giám thống kê của Tổng cục Thống kê, báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills và Jones Lang LaSalle (JLL).

Đối với nguồn dữ liệu sơ cấp, tác giả tiến hành phương pháp khảo sát xã hội học thông qua bảng câu hỏi khảo sát và phỏng vấn chuyên sâu chuyên gia. Cỡ mẫu khảo sát gồm 100 phiếu phát ra, thu về 87 phiếu hợp lệ (đạt tỷ lệ 87%). Phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích được áp dụng nhằm đảm bảo tính đại diện: Nhóm 1 gồm 33 cán bộ lãnh đạo, nhà quản lý và chuyên gia đầu ngành bất động sản; Nhóm 2 gồm 54 khách hàng doanh nghiệp và đối tác chiến lược. Dữ liệu khảo sát được xử lý để tính toán điểm số hấp dẫn (AS) và tổng điểm hấp dẫn (TAS) trong ma trận QSPM, giúp việc lựa chọn chiến lược không dựa trên cảm tính chủ quan của nhà quản trị mà căn cứ vào luận cứ khoa học chính xác. Timeline thu thập và xử lý số liệu hoàn thành trong giai đoạn 2017 đến đầu năm 2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, về quy mô và kết quả tài chính giai đoạn 2014 - 2016, doanh thu thuần của Công ty 59 có xu hướng biến động nhẹ: năm 2014 đạt 185,15 tỷ đồng, năm 2015 giảm xuống 166,92 tỷ đồng và năm 2016 phục hồi lên 170,25 tỷ đồng (tương ứng mức tăng 1,99% so với 2015). Lợi nhuận trước thuế duy trì ổn định ở mức 15,65 tỷ đồng năm 2016, tuy nhiên lợi nhuận sau thuế giảm 11,84% từ 12,90 tỷ đồng năm 2015 xuống còn 11,37 tỷ đồng năm 2016 do sự gia tăng của chi phí tài chính và giá nguyên vật liệu xây dựng.

Thứ hai, về cơ cấu tài sản và áp lực đòn bẩy tài chính, tổng tài sản của doanh nghiệp tăng trưởng mạnh 43,59% từ 177,19 tỷ đồng năm 2015 lên 254,43 tỷ đồng năm 2016. Tuy nhiên, nợ phải trả chiếm tỷ trọng rất cao với 227,82 tỷ đồng, tương đương 89,54% tổng tài sản. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm 141,35 tỷ đồng (chiếm 62,04% tổng nợ), cho thấy rủi ro thanh khoản tiềm ẩn lớn nếu các dòng tiền từ các dự án bất động sản bị kéo dài tiến độ thu hồi vốn.

Thứ ba, về năng lực thi công và nguồn nhân lực, công ty sở hữu năng lực triển khai các công trình quy mô lớn với các dự án tiêu biểu như Khu nhà ở gia đình quân đội Ba Son (giá trị hợp đồng 113,06 tỷ đồng), Trụ sở Thanh tra TP.HCM (37,52 tỷ đồng), Chung cư A2 Mỹ Đình (46,75 tỷ đồng) và Cụm đô thị 67,5 ha tại Phú Quốc (185,60 tỷ đồng). Nguồn nhân lực kỹ thuật vững vàng với 39 kỹ sư xây dựng, 10 kiến trúc sư, 14 kỹ sư điện, 11 cử nhân kinh tế và 559 công nhân kỹ thuật lành nghề.

Thứ tư, về môi trường ngành, tốc độ đô thị hóa nhanh tạo áp lực nhu cầu nhà ở lớn với 58.000 hộ gia đình mới mỗi năm tại TP.HCM và 42.000 hộ tại Hà Nội; khoảng 27% dân cư đô thị đang sinh sống tại các khu nhà ở chất lượng thấp cần cải tạo. Tuy nhiên, rào cản gia nhập ngành thấp và sự cạnh tranh từ các tập đoàn tư nhân đặt ra thách thức lớn đối với thị phần của công ty.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi khiến biên lợi nhuận của Công ty 59 sụt giảm xuất phát từ việc công ty vẫn vận hành chủ yếu theo mô hình thầu xây lắp truyền thống với tỷ suất sinh lời thấp, chưa chuyển đổi mạnh mẽ sang phân khúc phát triển dự án bất động sản có giá trị gia tăng cao. Mặc dù công ty có lợi thế độc quyền trong việc tiếp cận các quỹ đất quốc phòng, nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường kéo dài, làm đội chi phí lãi vay nợ ngắn hạn.

So với các nghiên cứu trước đây tại thị trường Việt Nam như nghiên cứu tại BCCI của nhóm tác giả Đại học Kinh tế TP.HCM (2010) hay nghiên cứu tại Vinapol của Cao Xuân Cường (2010), luận văn đã chỉ rõ sự khác biệt của một doanh nghiệp quân đội: vừa phải thực hiện nhiệm vụ kinh tế vừa phải đáp ứng nghĩa vụ quốc phòng dự bị. Thay vì đề xuất chiến lược dàn trải như nghiên cứu của Ngô Vĩnh Tú (2007), luận văn đã tập trung định vị chiến lược cấp SBU cho mảng địa ốc.

Các phát hiện thực nghiệm được minh họa rõ nét thông qua biểu đồ so sánh cơ cấu tài sản - nguồn vốn giai đoạn 2014 - 2016, bảng phân tích ma trận PESTEL và bảng tính ma trận QSPM. Kết quả lượng hóa từ ma trận QSPM khẳng định chiến lược phát triển sản phẩm nhà ở phân khúc trung cấp kết hợp khai thác quỹ đất hiện có đạt điểm số hấp dẫn cao nhất (TAS đạt mức vượt trội), trở thành lựa chọn ưu tiên tuyệt đối cho ban lãnh đạo công ty.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích ma trận SWOT và QSPM, luận văn đề xuất hệ thống 5 giải pháp chiến lược khả thi cho Công ty 59 giai đoạn 2018 - 2022:

Thứ nhất, tái định vị danh mục sản phẩm và tập trung phân khúc nhà ở trung cấp: Ban Giám đốc và Phòng Kinh doanh Bất động sản chủ trì chuyển dịch cơ cấu đầu tư, ưu tiên phát triển các dự án căn hộ thương mại quy mô vừa và nhà ở chính sách phục vụ cán bộ chiến sĩ quân đội. Mục tiêu nâng tỷ trọng doanh thu từ mảng bất động sản lên 55% - 60% tổng doanh thu toàn công ty, đưa tổng doanh thu vượt mốc 220 tỷ đồng vào năm 2022.

Thứ hai, tái cấu trúc đòn bẩy tài chính và kiểm soát dòng tiền: Phòng Tài chính Kế toán triển khai lộ trình hạ tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản từ mức 89,54% xuống dưới ngưỡng an toàn 70% vào năm 2021. Đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư thông qua hình thức hợp tác kinh doanh (BCC) và liên doanh với các tổ chức tài chính uy tín, giảm thiểu tối đa sự phụ thuộc vào vốn vay thương mại ngắn hạn.

Thứ ba, chuẩn hóa chiến lược Marketing-mix và mở rộng kênh phân phối: Phòng Kinh doanh Bất động sản phối hợp với Chi nhánh Hà Nội thiết lập mạng lưới sàn giao dịch liên kết chuyên nghiệp tại TP.HCM, Hà Nội và Phú Quốc. Đặt mục tiêu tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đạt tối thiểu 85% trong vòng 6 tháng kể từ thời điểm mở bán dự án, triển khai đồng bộ từ quý 2/2018.

Thứ tư, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và năng lực quản trị dự án: Phòng Tổ chức Lao động xây dựng chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý dự án bất động sản chuẩn quốc tế cho toàn bộ 39 kỹ sư xây dựng và 10 kiến trúc sư; tuyển dụng bổ sung 15 chuyên viên marketing và thẩm định giá dự án trong giai đoạn 2018 - 2020.

Thứ năm, kiến nghị cơ chế chính sách lên cấp quản lý: Đề xuất Bộ Quốc phòng và Bộ Tổng Tham mưu ban hành cơ chế đặc thù trong quản lý, khai thác quỹ đất quốc phòng chưa sử dụng ngay cho nhiệm vụ quân sự, rút ngắn 30% thời gian thẩm định pháp lý dự án nhằm tạo hành lang pháp lý vững chắc cho doanh nghiệp triển khai đầu tư kinh doanh đúng quy định pháp luật.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và học thuật sâu sắc, đặc biệt phù hợp với 4 nhóm đối tượng trọng tâm sau:

Nhóm 1 - Ban lãnh đạo các doanh nghiệp quân đội và doanh nghiệp nhà nước ngành xây dựng: Cung cấp khung hướng dẫn thực tiễn để tái cấu trúc mô hình hoạt động, chuyển dịch an toàn từ nhà thầu xây lắp sang nhà phát triển bất động sản gắn liền với quản lý đất công.

Nhóm 2 - Giám đốc chiến lược và chuyên viên phát triển dự án bất động sản: Nắm bắt quy trình 7 bước xây dựng chiến lược chuẩn khoa học, cách thức ứng dụng linh hoạt các công cụ ma trận PESTEL, Porter 5 Forces, SWOT và lượng hóa phương án bằng ma trận QSPM vào bối cảnh thực tế.

Nhóm 3 - Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Quản trị kinh doanh: Sử dụng làm tài liệu tham khảo điển hình (case study) về hoạch định chiến lược kinh doanh SBU trong môi trường doanh nghiệp có yếu tố lưỡng dụng (kinh tế kết hợp quốc phòng).

Nhóm 4 - Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và đối tác đầu tư: Có cái nhìn chi tiết về bức tranh tài chính, cấu trúc nợ và tiềm năng khai thác quỹ đất của doanh nghiệp xây dựng quân đội, từ đó thiết kế các gói tín dụng dự án phù hợp.

Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Luận văn ứng dụng những công cụ định lượng nào để lựa chọn chiến lược tối ưu cho Công ty 59? Trả lời: Luận văn sử dụng công cụ Ma trận hoạch định chiến lược có thể định lượng QSPM của Fred David. Dựa trên 87 phiếu khảo sát chuyên gia, tác giả tính toán điểm hấp dẫn (AS) từ thang điểm 1 đến 4 và tổng điểm hấp dẫn (TAS) cho từng yếu tố, giúp ban lãnh đạo xác định phương án phát triển sản phẩm trung cấp là tối ưu nhất.

Câu hỏi 2: Đâu là điểm nghẽn tài chính lớn nhất của Công ty 59 trong giai đoạn 2014 - 2016? Trả lời: Điểm nghẽn lớn nhất là tỷ lệ đòn bẩy tài chính quá cao. Năm 2016, nợ phải trả lên tới 227,82 tỷ đồng, chiếm 89,54% tổng tài sản. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm 141,35 tỷ đồng (tương đương 62,04% tổng nợ), tạo áp lực thanh khoản lớn và làm giảm lợi nhuận ròng sau thuế xuống còn 11,37 tỷ đồng.

Câu hỏi 3: Lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Công ty 59 trên thị trường bất động sản là gì? Trả lời: Công ty 59 sở hữu 3 lợi thế cốt lõi: Thương hiệu quân đội uy tín trực thuộc Bộ Tổng Tham mưu, quỹ đất quốc phòng dồi dào được giao quản lý tại các vị trí chiến lược và lực lượng thi công nội bộ tinh nhuệ gồm 39 kỹ sư xây dựng, 10 kiến trúc sư cùng 559 công nhân kỹ thuật.

Câu hỏi 4: Doanh nghiệp quân đội gặp những khó khăn đặc thù nào khi kinh doanh bất động sản? Trả lời: Khó khăn lớn nhất là tính nhạy cảm về mặt pháp lý và cơ chế quản lý đất đai. Doanh nghiệp vừa phải bảo toàn vốn và quỹ đất quốc phòng sẵn sàng cho nhiệm vụ tác chiến, vừa phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Đất đai và các quy định của Bộ Quốc phòng, dẫn đến thời gian chuẩn bị thủ tục dự án kéo dài.

Câu hỏi 5: Tác động của thị trường bất động sản năm 2017 đến chiến lược 2018 - 2022 của công ty là gì? Trả lời: Sự bùng nổ của thị trường với 19,2 tỷ USD vốn FDI và nhu cầu 100.000 căn hộ mới mỗi năm tại Hà Nội và TP.HCM mở ra dư địa tiêu thụ lớn. Tuy nhiên, sự xuất hiện của 2.300 doanh nghiệp BĐS mới trong 6 tháng đòi hỏi Công ty 59 phải tập trung vào phân khúc ngách nhà ở trung cấp thay vì dàn trải nguồn lực.

Kết luận

Đề tài luận văn thạc sĩ đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu và đóng góp giá trị to lớn cho quản trị doanh nghiệp:

• Hệ thống hóa hoàn chỉnh khung lý thuyết quản trị chiến lược SBU theo quy trình 7 bước khoa học từ xác định sứ mệnh đến thực thi và đánh giá.
• Phân tích chi tiết thực trạng tài chính và môi trường kinh doanh của Công ty 59 giai đoạn 2014 - 2017 với hệ số nợ 89,54% và doanh thu 170,25 tỷ đồng năm 2016.
• Ứng dụng thành công ma trận SWOT và ma trận QSPM dựa trên khảo sát thực nghiệm 87 đối tượng để lượng hóa phương án chiến lược tối ưu.
• Đề xuất lộ trình 5 nhóm giải pháp đồng bộ về sản phẩm, tài chính, marketing, nhân sự và cơ chế chính sách giai đoạn 2018 - 2022.
• Kiến tạo mô hình quản trị mẫu giúp các doanh nghiệp kinh tế quốc phòng tận dụng hiệu quả vốn điều lệ 70 tỷ đồng và 559 nhân sự kỹ thuật để bứt phá bền vững.

Kính mời quý độc giả, các nhà nghiên cứu và nhà quản trị tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh của tác giả Nguyễn Văn Anh để áp dụng các giải pháp chiến lược vào thực tiễn doanh nghiệp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH --------------------- NGUYỄN VĂN ANH BUILDING BUSINESS STRATEGY IN REAL ESTATE FOR COMPANY 59, THE MINISTRY OF DEFENCE XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY 59, BỘ QUỐC PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI - 2018 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH --------------------- NGUYỄN VĂN ANH BUILDING BUSINESS STRATEGY IN REAL ESTATE FOR COMPANY 59, THE MINISTRY OF DEFENCE XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY 59, BỘ QUỐC PHÒNG Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN HUY PHƯƠNG Hà Nội - 2018 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] COMMITMENT The author undertakes that the results of the study in the dissertation are the results of the author's own work primarily obtained during study and research and not yet published in any other research by others. Research results and other people's materials (quotations, tables, formulas, graphs and other materials) used in this dissertation have been approved by the authors and cited in detail. I am fully responsible to the scientific council on thesis defence, Hanoi School of Business and Management and the law for the above commitments.

Student Nguyen Van Anh TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ACKNOWLEDGEMENT During my study and thesis writing process, I received valuable guidance from lecturers at the Hanoi School of Business and Management – Vietnam National University, Hanoi. First of all, I would like to thank the leaders and lecturerer for their hard work. I would like to thank for the heartedness of Ph. Tran Huy Phuong to instruct me in the preparation of graduation thesis.

I also sincerely thank the staff of Company 59 to support, provide information and facilitate me for completion of my research. I give my thanks to my wife and two lovely children for their spiritual support motivating me to complete the dissertation at the time of busy and pressure from many factors. With the supports from many sides, I also made great efforts to complete the thesis in the best way but due to certain limitations on knowledge, time and information, the work has certainly existed shortcomings. I hope to receive the sympathy, contributions and supports of lecturers and readers to complete the topic.

Thanks and best regards. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] TABLE OF CONTENTS LIST OF TABLES. i LIST OF FIGURES. Overview of the research status.

Objectives of the research. Subjects of the research. Scope of the reseach. Methods of the research .5 CHAPTER 1: THEORETICAL BASIS OF BUSINESS STRATEGY IN REAL ESTATE.

The general theories of business strategy. Concept of strategy and business strategy. Characteristics of business strategy. The role of business strategy.

The levels of strategy. The process of building business strategy of enterprises. Identification of the mission, the current business objectives of the business. Assessment on the external environment of the business.

Analysis on the internal business environment. Development of strategic options .23 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Analysis and selection of strategy. The concept of real estate and property characteristics.

Real estate concept. Characteristics of real estate business. Impact of real estate business characteristics on building business strategy. CURRENT SITUATION OF THE COMPANY'S REAL ESTATE BUSINESS STRATEGY AT COMPANY 59 OF MINISTRY OF DEFENSE.

About the Company 59 of Ministry of Defense. Introduction of Company 59 of Ministry of Defense. Organizational structure of company 59, Ministry of Defense. Functions and missions of the Company 59 under Ministry of Defense.

Objectives and core values of the company 59 under Ministry of Defense36 2. Business results of the company 59 under Ministry of Defense. Analysis of the external business environment of company 59, Ministry of Defense. Macro-environmental analysis.

Micro-environment analysis (sectoral environment). Identification of opportunities - challenges. Analysis of internal environment of company 59, Ministry of Defense.