CHƯƠNG I CƠ S L LUẬN C NG T C TH M NH BẤT NG SẢN TRONG CHO A C A NG N H NG THƯƠNG M I 1. T n u n ề ngân hàng n và b đ m tiền vay bằng b đ n n 1. Cho vay doanh nghiệp hái niệm được quy định tại khoản Điều uật các tổ chức tín dụng ố 47/2010/QH12 trong Cho vay là một trong những mục tiêu, chiến lược phát triển tín dụng của các N M hiện nay với một ố đặc điểm - uôn có hai bên tham gia hoạt động cho vay, bao gồm bên cho vay là bên có tài ản chưa d ng đến (N M) và bên vay là người càn ử dụng tài ản để phục vụ nhu cầu của m nh. - Cho vay thể hiện dưới h nh thức pháp lý là có hợp đồng tín dụng giữa hai bên.
- iệc cho vay phát inh bởi hành vi ứng trước và hoàn trả một ố tiền nhất định; dựa trên ự tín nhiệm giữa hai bên về khả năng trả nợ. - Cho vay tạo ra thu nhập chiếm t trọng cao trong các hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng. ại N M, việc cho vay là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức năng. Đây là quy định mang tính chất đặc th , mang tính chất nghề nghiệp kinh doanh được pháp luật quy định cho nó những quyền năng cụ thể.
Thẩm định giá heo Điều 4 Pháp lệnh Giá số 0 quy định “ hẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Thẩm định bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. ất động ản heo Điều 107 Bộ luật dân sự năm 20 5 quy định ất động ản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công tr nh xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công tr nh xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trương bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Bất động sản có thể phân thành ba loại: 8 - Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công tr nh thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, t trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Bất động sản không đầu tư xây dựng Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa ử dụng,… - Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đ nh ch a, miếu mạo, nghĩa trang,… heo ạch hị hương hanh (200 ), bất động ản là tài ản có các đặc điểm au “Cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, có giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn nhau, không thể di dời được, tính thị trường thấp, độ co giãn k m nhạy cảm hơn nhưng quy mô giao dịch rất lớn.
B đ n ằn đ n n n ảo đảm tài ản là bất động ản trong cho vay là việc bên vay vốn d ng tài ản là bất động ản thuộc ở hữu của m nh hoặc tài ản thuộc ở hữu bên thứ ba để bảo đảm với bên cho vay về khả năng trả nợ vay của m nh. Đặc điểm của đảm bảo tiền vay theo Nguyễn hị húy iều (20 ) “- iá trị của tài ản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo đảm bảo tiền vay không chỉ là nguồn thu nợ của ngân hàng mà c n có ý nghĩa thúc giục người đi vay phải trả nợ nếu không họ ẽ mất tài ản. Nhưng nếu giá trị của tài ản nhỏ hơn nghĩa vụ được đảm bảo th người vay ẽ có động cơ không trả nợ. - ài ản phải có ẵn thị trường tiêu thụ mức độ thanh khoản của tài ản có quan hệ đến lợi ích của người cho vay.
Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài ản khó bán thường khó được ngân hàng chấp nhận. Mức độ thanh khoản trung b nh có thể chấp nhận được nhưng phải tính đến chi phí phát inh do k o dài thời gian xử lý. 9 - ài ản phải có đầy đủ cơ ở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài ản, thể hiện qua tài ản thuộc ở hữu hợp pháp của người đi vay hoặc người bảo lãnh và được pháp luật cho ph p giao dịch, đồng thời phải có đủ cơ ở pháp lý để ngân hàng – chủ thể cho vay được quyền ữu tiên xử lý tài ản nhằm thu nợ khi người đi vay không thanh toán đúng hạn. ảo đảm tiền vay bằng tài ản là việc bên vay vốn d ng tài ản thuộc ở hữu của m nh hoặc tài ản thuộc ở hữu bên thứ ba để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của m nh.
Đảm bảo tín dụng bằng tài sản có thể thực hiện bằng nhiều cách, bao gồm bằng thế chấp tài sản, đảm bảo bằng cầm cố tài sản, đảm bảo bằng tài sản hình thành trong tương lai và đảm bảo tài sản của bên thứ ba. - Đảm bảo tiền vay bằng thế chấp tài sản: Là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của m nh cho bên cho vay để đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay. Thế chấp tài sản là việc bên đi vay ử dụng bất động sản, động sản thuộc sở hữu của m nh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Khi thế chấp tài sản, người thế chấp không chuyển giao tài sản cho ngân hàng mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản.
- Đảm bảo tiền vay bằng cầm cố tài sản: Là việc bên đi vay giao tài ản thuộc sở hữu của m nh cho bên cho vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. - Đảm bảo tiền vay bằng tài sản h nh thành trong tương lai à việc khách hàng dùng tài sản h nh thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó. ảo đảm bằng tài sản h nh thành trong tương lai thực chất cũng là bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp tài sản nhưng chỉ khác là tại thời điểm giao dịch bảo đảm, tài sản đó chưa được h nh thành mà nó được hình thành trong quá trình sử dụng vốn vay. - Đảm bảo tiền vay bằng tài sản của bên thứ ba: Là việc bên thứ ba cam kết với ngân hàng cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ.
N i dung công tác th đ nh tài s n b đ m trong cho vay bằng đ n n 1. K u un hẩm định tài ản bảo đảm trong cho vay bằng đất động ản là việc ử dụng hệ thống quy tr nh, nội dung và phương pháp có luận cứ về khoa học nhằm đánh giá một cách chính xác và trung thực giá trị, khả năng thanh lý tài ản bảo đảm là bất động ản khi cần thiết. heo uyết định ố Đ-N No- ngày 0 02 2022 về uy tr nh cấp tín dụng của Agribank iệt Nam, Agribank nơi cấp tín dụng thẩm định S Đ với các nội dung au “(1) Đối chiếu tài ản khách hàng đề nghị làm S Đ với danh mục loại S Đ không được ph p nhận làm đảm bảo theo quy định của pháp luật và Agribank. (2) iểm tra giấy tờ chứng minh quyền ở hữu, quyền ử dụng tài ản.
y từng loại tài ản khác nhau, yêu cầu khách hàng cung cấp hồ ơ giấy tờ về tài ản a) iấy chứng nhận Đăng ký quyền ở hữu, quyền ử dụng tài ản đối với loại tài ản bắt buộc phải đăng ký quyền ở hữu quyền ử dụng theo quy định của pháp luật; b) Các loại giấy đối với loại tài ản không thuộc điểm trên như ợp đồng mua bán, hóa đơn, biên bản bàn giao… (3) Xác định h nh thức ở hữu của tài ản ( ở hữu cá nhân ở hữu chung ở hữu của pháp nhân). rường hợp ở hữu chung phải xác định đồng ở hữu, ở hữu của pháp nhân xác định quyền được ử dụng tài ản để bảo đảm và người đại diện theo quy định. (4) Xác định t nh trạng tài ản Đối chiếu hồ ơ giấy tờ về S Đ với thực tế tài ản, đánh giá thực trạng của tài ản. (5) Xác định tính tranh chấp của tài ản 11 a) ên bảo đảm phải cam kết về việc tài ản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của m nh.
Nội dung cam kết phải được ghi rõ tại ợp đồng bảo đảm. b) rường hợp có đơn về tranh chấp tài ản phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. c) hai thác thông tin CIC, từ cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu thấy cần thiết). d) Xác định việc tranh chấp tài ản qua các kênh thông tin khác (nếu có).