i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THANH TÂM CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60 31 0105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học PGS.TS: Đinh Phi Hổ TP.Hồ Chí Minh- Năm 2015 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ii LỜI CAM ĐOAN “Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do chính tôi nghiên cứu và soạn thảo. Tôi không sao chép từ bất kỳ một bài viết nào đã được công bố mà không trích dẫn nguồn gốc. Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm”.Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 06 năm 2015 Tác giả luận văn Traàn Thanh Taâm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iii MỤC LỤC Trang phụ bìa . i Lời cam đoan .ii Mục lục . iii Danh mục viết tắt . vi Danh mục bảng .vii Danh mục hình vẽ, sơ đồ. viii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU . Xác định vấn đề nghiên cứu: . Mục tiêu nghiên cứu: . Mục tiêu chung: . Mục tiêu cụ thể: . Câu hỏi nghiên cứu: . Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:. Phương pháp nghiên cứu: . Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: . Ý nghĩa nghiên cứu: . Giới hạn nghiên cứu: . Cấu trúc của luận văn: . 5 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT. Thẩm định giá: . Bất động sản: . 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: . Cơ sở giá trị của thẩm định giá: . Cơ sở giá trị phi thị trường: . Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: . Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:. Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG: . Áp lực khách hàng: . Đặc điểm của môi trường thẩm định: . Quy trình thẩm định giá: . 26 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . Thiết kế nghiên cứu: . Khung phân tích đánh giá tác động: . Mô hình nghiên cứu định tính: . Mô hình nghiên cứu định lượng: . 35 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN . Thực trạng công tác thẩm định giá: . Thách thức: . Phân tích kết quả thống kê mô tả:. Thông tin về giới tính, độ tuổi, trình độ chuyên môn nghiệp vụ. Mức độ minh bạch thông tin: . Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá: . Quy mô Công ty thẩm định: . 51 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên: . Mức độ trung thực của thẩm định viên: . Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: . Áp lực khách hàng: . Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ: . Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ: . Phân tích các kiểm định: . Kiểm định hệ số hồi quy: . Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: . Kiểm định mức độ giải thích của mô hình: . Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:. Mô hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ. 60 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . Kiến nghị giải pháp: . Nâng cao trình độ, phẩm chất đạo đức của thẩm định viên . Nâng cao chất lượng thông tin: . Về phía cơ quan quản lý:. Về phía các Công ty thẩm định giá: . Về phía các sàn giao dịch BĐS: . Đối với các phương tiện truyền thông đại chúng. 68 Danh mục tài liệu tham khảo . ix Phụ lục 01: Danh sách Công ty khảo sát . xiii Phụ lục 02: Bảng câu hỏi khảo sát . xiv Phụ lục 03: Kết quả chạy hồi qui .xvii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vi DANH MỤC VIẾT TẮT APLUC : Áp lực khách hàng BĐS : Bất động sản CTRANH : Cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá DVTĐG : Dịch vụ thẩm định giá DOCXAC : Mức độ chính xác của kết quả thẩm định KQTĐ : Kết quả thẩm định MBACH : Minh bạch thông tin TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TRTHUC : Mức độ trung thực của thẩm định viên TRDO : Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên QMOCTY : Quy mô công ty thẩm định QTHUOCTT : Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2. Khung lý thuyết các yếu tố tác động . Định nghĩa các biến . Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát . Trình độ chuyên môn của thẩm định viên. Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên . Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất . Dự báo kịch bản các yếu tố tác động . 61 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com viii DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ: Hình 3. Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định .Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ .Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ. Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ . Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ .Các biến trong mô hình (Variables in the Equation) . Phân loại dự báo . Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình . Tóm tắt mô hình . Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi . Kết quả hệ số hồi quy . 60 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1. Xác định vấn đề nghiên cứu: Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Dịch vụ thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng khi nền kinh tế đã chuyển một cách cơ bản từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, cụ thể: qua thẩm định giá góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và các bên liên quan tham gia giao dịch. Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hình dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường. Không chỉ riêng ở Việt Nam mà trên thế giới, dường như luôn có sự đồng thuận giữa giới học giả, chuyên viên thẩm định, và tòa án, về tính tất yếu của sai số trong hoạt động thẩm định giá bất động sản. Chẳng hạn như, theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản, the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: "Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định so với giá trị thị trường”. Hay “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế”. Sự không chính xác trong thẩm định thường được mọi người chấp nhận như là một hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng các tác động tiềm ẩn của nó lại cực kỳ nghiêm trọng đối với các thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 động sản và cả nền kinh tế của đất nước nói chung. Ví dụ như sự sụp đổ thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở nước Anh vào thập niên 90 được quy kết phần lớn là do kết quả thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985). Sự không chính xác trong thẩm định giá cũng từng là lý do hàng đầu dẫn đến sự sụp đổ của" các khoản tiết kiệm và khoản vay", chính điều này đã làm rung chuyển thị trường tài chính và bất động sản Mỹ vào những năm 1980 (Yovino-Young, 1997). Khủng hoảng tài chính Châu Á gần đây cũng liên quan đến việc giá trị thẩm định không chính xác, đây là lý do để Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập đoàn RICS tạo ra sách trắng về vấn đề phát triển nghiệp vụ thẩm định giá ở Thái Lan. Căn cứ vào vai trò chính yếu của thẩm định giá trong hoạt động và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài sản và thị trường tài chính, đề tài về độ chính xác trong thẩm định giá, đặc biệt là xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến nó đã thu hút sự chú ý của cả hai giới học thuật và các chuyên gia đầu ngành trong 30 năm qua nhất là ở Anh, Mỹ và Úc (Parker, 1999; Blundell và Ward, 1993; Guilkey et al, 1986). Những nghiên cứu thực nghiệm tại các nước phát triển như Anh, Mỹ và Úc đều cho thấy kết quả thẩm định đạt mức độ chính xác cao (Hager và Lord, 1985; IPD/Drivers Jonas, 1988, 1990, 2003 và 2004; 2005; McAllister, 1995; Parker, 1999). Trái lại, kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường chỉ đạt mức độ chính xác rất thấp (Ogunba và Ajayi, 1998; Ajibola,2010). Gần đây, các nghiên cứu đã có sự chú ý hơn đến khía cạnh hành vi liên quan đến quy trình định giá và đặc biệt là các yếu tố làm giảm độ chính xác của định giá (Havard, 1995, 2001a, 2001b; Levy và Schuck, 1999). Tuy nhiên, vẫn có rất ít nghiên cứu tìm ra nguyên nhân làm cho định giá không chính xác một cách đầy đủ, nhất là định lượng được các tác động đó. Những nghiên cứu hầu hết chỉ nhấn mạnh vào kết quả định giá cuối cùng hơn là quá trình định giá, do mối quan tâm chính của khách hàng là độ tin cậy của kết quả định giá hơn là cách làm ra con số đó.
Luận văn thạc sĩ: Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động ...
Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ueh các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại thành phố, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện
Trường đại học
Trường Đại Học Kinh Tế Tp.HcmChuyên ngành
Kinh Tế Phát Triển (Thẩm định giá)Người đăng
Ẩn danhThể loại
Luận Văn Thạc SĩPhí lưu trữ
30 PointMục lục chi tiết
THÔNG TIN CHI TIẾT
Tác giả: Trần Thanh Tâm
Người hướng dẫn: Pgs.Ts: Đinh Phi Hổ
Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp.Hcm
Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển (Thẩm định giá)
Đề tài: Các Yếu Tố Tác Động Đến Mức Độ Chính Xác Của Kết Quả Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Tp.Hồ Chí Minh
Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
Năm xuất bản: 2015
Địa điểm: Tp.Hồ Chí Minh
Trích đoạn nội dung tài liệu
Nội dung được bảo vệ bản quyền — Tải xuống đầy đủ