Chương 1: Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp, ý nghĩa của nghiên cứu. Chương 2: Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá; Bất động sản; Giá trị bất động sản trong thẩm định giá; Mức độ chính xác của kết quả thẩm định; Lý thuyết về thông tin bất cân xứng, Lý thuyết về năm lực cạnh tranh; Sơ lược các nghiên cứu liên quan. Chương 3: Phương pháp/thiết kế nghiên cứu: rút ra mô hình nghiên cứu định tính và trình bày cách thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động bằng phương pháp hồi quy Binary Logistic. Chương 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 2 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2. Thẩm định giá: - Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. - Theo GS Lim Lan Yuan- Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. - Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam thì: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
- Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là: Thẩm định giá là công việc ước tính; Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn; Giá trị của tài sản được tính bằng tiền; Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản; Xác định tại một thời điểm cụ thể; Xác định cho một mục đích nhất định; Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. - Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. - Thẩm định giá bất động sản không chỉ liên quan đến một ý kiến về giá trị mà hơn nữa là một ý kiến được chứng minh, ủng hộ bởi những bằng chứng, sự kiện, con số và phân tích. Quy trình thẩm định giá là các bước thẩm định viên phải tuân thủ nhằm đi đến một kết luận khách quan, chứ không phải chỉ để minh họa cho một mức giá chủ ý đã được hình thành từ trước.
Bất động sản: 2. Khái niệm: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đặc điểm: Đặc điểm của bất động sản có nhiều tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác).
Bất động sản còn mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ. Cụ thể như sau: Thứ nhất: bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được. Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đặc điểm của đất đai là cố định và giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận.
Khi những LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục nhằm tăng khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường.
Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến giá trị bất động sản cũng thay đổi. Thứ hai, tính dị biệt của bất động sản. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. Do đó, trong định giá cần phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng.
Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ tư, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực.
Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: 2.
Khái niệm: Thuật ngữ “giá trị” đối với lĩnh vực bất động sản là giá trị thực, giá đúng trong trao đổi của bất động sản được thể hiện dưới dạng tiền (VND, USD, EURO…). Tiền là thước đo chung (vật ngang giá chung) dùng để đo lường giá trị của bất động sản. Theo Boyce, Byrl N (1980) định nghĩa: “giá trị bất động sản là giá trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai từ quyền sở hữu của người sử dụng bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản”. Giá trị được phân thành 2 loại: - Giá trị chủ quan: liên quan đến tác động bên trong bản thân tài sản- nó đáng giá bao nhiêu đối với cá nhân người sử dụng hoặc đang sở hữu, gọi là giá trị đang sử dụng.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 - Giá trị khách quan: liên quan đến tác động bên ngoài đến tài sản- nó đáng giá bao nhiêu đối với số đông mọi người 2.