Nghiên cứu ảnh hưởng của vốn xã hội đến hoạt động doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

Nghiên cứu vai trò của vốn xã hội trong hoạt động doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, phân tích ảnh hưởng và tiềm năng phát triển.

• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Vốn Xã Hội Và Ảnh Hưởng Đến Doanh Nghiệp Bất Động Sản Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
• 1.1. BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU
• 1.2. Bối cảnh thực tiễn
• 2. Bối cảnh lý thuyết
• 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Tóm tắt

I. Tổng quan về vốn xã hội và doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Vốn xã hội là một yếu tố quan trọng trong sự phát triển của doanh nghiệp, đặc biệt là trong ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Vốn xã hội không chỉ bao gồm các mối quan hệ giữa các cá nhân mà còn phản ánh sự tin tưởng và hỗ trợ lẫn nhau trong cộng đồng. Theo nghiên cứu của Coleman (1988), vốn xã hội có thể tạo ra giá trị cho doanh nghiệp thông qua việc tăng cường khả năng hợp tác và giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch. Trong bối cảnh BĐS Việt Nam, vốn xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư và phát triển các dự án. Doanh nghiệp BĐS cần nhận thức rõ về tầm quan trọng của vốn xã hội để tối ưu hóa hoạt động kinh doanh.

1.1. Định nghĩa và vai trò của vốn xã hội trong BĐS

Vốn xã hội được định nghĩa là các mối quan hệ và mạng lưới xã hội có thể tạo ra lợi ích cho doanh nghiệp. Trong ngành BĐS, vốn xã hội giúp doanh nghiệp xây dựng lòng tin với khách hàng và đối tác, từ đó tạo ra cơ hội hợp tác và phát triển bền vững.

1.2. Tác động của vốn xã hội đến doanh nghiệp BĐS

Nghiên cứu cho thấy rằng vốn xã hội có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Các doanh nghiệp có mạng lưới quan hệ rộng rãi thường có khả năng tiếp cận thông tin và nguồn lực tốt hơn, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.

II. Thách thức trong việc phát triển vốn xã hội tại doanh nghiệp BĐS

Mặc dù vốn xã hội có vai trò quan trọng, nhưng doanh nghiệp BĐS Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức trong việc phát triển và khai thác nguồn lực này. Một trong những vấn đề chính là sự thiếu minh bạch trong thông tin và các mối quan hệ cá nhân chi phối quyết định kinh doanh. Theo Porter và các cộng sự (2010), tính minh bạch thấp trong thị trường BĐS làm giảm khả năng cạnh tranh và cản trở sự phát triển bền vững của ngành.

2.1. Thiếu minh bạch trong thông tin thị trường

Tình trạng thiếu minh bạch trong thông tin về giá cả, quy hoạch và các dự án BĐS khiến cho doanh nghiệp khó khăn trong việc ra quyết định. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp không thể khai thác tối đa lợi ích từ vốn xã hội.

2.2. Mối quan hệ cá nhân và ảnh hưởng đến quyết định kinh doanh

Mối quan hệ cá nhân giữa doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước có thể tạo ra sự thiên lệch trong việc tiếp cận quỹ đất và các nguồn lực khác. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự công bằng trong cạnh tranh mà còn làm giảm hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

III. Phương pháp phát triển vốn xã hội cho doanh nghiệp BĐS

Để phát triển vốn xã hội, doanh nghiệp BĐS cần áp dụng các phương pháp hiệu quả nhằm tối ưu hóa các mối quan hệ và mạng lưới xã hội. Việc xây dựng các chương trình hợp tác với các bên liên quan, như chính quyền địa phương và cộng đồng, có thể giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và tạo ra giá trị bền vững.

3.1. Xây dựng mạng lưới quan hệ với các bên liên quan

Doanh nghiệp cần chủ động xây dựng và duy trì mối quan hệ với các bên liên quan như khách hàng, nhà đầu tư và chính quyền. Việc này không chỉ giúp tăng cường lòng tin mà còn tạo ra cơ hội hợp tác trong các dự án BĐS.

3.2. Tăng cường sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh

Doanh nghiệp cần cải thiện tính minh bạch trong các giao dịch và thông tin liên quan đến dự án. Điều này sẽ giúp tạo dựng lòng tin từ phía khách hàng và đối tác, từ đó nâng cao giá trị vốn xã hội.

IV. Ứng dụng thực tiễn của vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS

Nhiều doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam đã áp dụng thành công các chiến lược phát triển vốn xã hội, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động và khả năng cạnh tranh. Các nghiên cứu trường hợp cho thấy rằng những doanh nghiệp có mạng lưới quan hệ mạnh mẽ thường có tỷ lệ thành công cao hơn trong việc triển khai các dự án.

4.1. Các doanh nghiệp BĐS thành công nhờ vốn xã hội

Một số doanh nghiệp BĐS lớn tại Việt Nam đã chứng minh rằng việc đầu tư vào vốn xã hội mang lại lợi ích lớn. Họ đã xây dựng được các mối quan hệ vững chắc với khách hàng và đối tác, từ đó tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh.

4.2. Kết quả nghiên cứu về tác động của vốn xã hội

Nghiên cứu cho thấy rằng vốn xã hội có tác động tích cực đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS. Các doanh nghiệp có vốn xã hội cao thường có doanh thu và lợi nhuận cao hơn so với các doanh nghiệp khác.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của vốn xã hội trong BĐS

Vốn xã hội sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam. Các doanh nghiệp cần nhận thức rõ về tầm quan trọng của vốn xã hội và áp dụng các chiến lược phù hợp để phát triển nguồn lực này. Tương lai của ngành BĐS sẽ phụ thuộc nhiều vào khả năng khai thác và phát triển vốn xã hội.

5.1. Tầm quan trọng của vốn xã hội trong tương lai

Vốn xã hội sẽ trở thành yếu tố quyết định trong việc xây dựng thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp BĐS. Doanh nghiệp cần đầu tư vào việc phát triển các mối quan hệ bền vững để tạo ra giá trị lâu dài.

5.2. Đề xuất chính sách hỗ trợ phát triển vốn xã hội

Chính phủ cần có các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong việc phát triển vốn xã hội, bao gồm việc tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch và khuyến khích các hoạt động hợp tác giữa các bên liên quan.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2000 - 2008 chứng kiến sự phát triển vượt bậc với tốc độ tăng trưởng số lượng doanh nghiệp bình quân đạt 41,4%/năm và nguồn vốn kinh doanh tăng 36%/năm theo thống kê của Tổng cục Thống kê. Đặc biệt, tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu của ngành bất động sản vượt mức bình quân của toàn nền kinh tế lần lượt là 150% và 82%. Ngành cũng thu hút tỷ trọng đầu tư trực tiếp nước ngoài ấn tượng, chiếm 33,8% tổng vốn đăng ký mới vào năm 2009. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng này bộc lộ những rủi ro cấu trúc lớn: thị trường phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng, khung pháp lý còn chồng chéo với 49 văn bản luật và dưới luật được ban hành chỉ trong giai đoạn 2008 - 2010, cùng hiện tượng các doanh nghiệp phụ thuộc quá mức vào các mối quan hệ phi chính thức để tiếp cận quỹ đất.

Vấn đề cốt lõi được đặt ra là sự thiếu hụt một khung lý thuyết hoàn chỉnh nhằm lượng hóa vai trò của các mạng lưới quan hệ—vốn xã hội—trong việc vận hành chuỗi giá trị bất động sản. Mục tiêu nghiên cứu tập trung khám phá, đo lường cấu trúc vốn xã hội và đánh giá mức độ đóng góp của nguồn lực này vào ba nhóm hoạt động căn bản: đầu vào, sản xuất và đầu ra của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Nghiên cứu giới hạn phạm vi khảo sát đối với các doanh nghiệp vừa thực hiện chức năng tạo lập vừa phân phối sản phẩm, lấy địa bàn trọng điểm là Thành phố Hồ Chí Minh làm điển hình kiểm định. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của công trình thể hiện ở việc lượng hóa một nguồn lực vô hình, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa mạng lưới liên kết và cung cấp luận cứ thực tiễn để cơ quan quản lý điều tiết thị trường minh bạch.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn tích hợp các nền tảng lý thuyết kinh điển về vốn xã hội từ Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990), Putnam (1995, 2000) và Nahapiet & Ghoshal (1998). Nghiên cứu định nghĩa vốn xã hội của doanh nghiệp là tổng hợp các nguồn lực thực tế và tiềm ẩn bắt nguồn từ mạng lưới quan hệ chất lượng, được phân bổ theo 3 thành phần cấu trúc chính:

1. Vốn xã hội của lãnh đạo: Sức mạnh và chất lượng mạng lưới quan hệ cá nhân của ban điều hành với bạn bè, đối tác, chuyên gia tư vấn, cơ quan truyền thông và cơ quan quản lý nhà nước.
2. Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp: Mạng lưới liên kết theo chiều ngang (khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh, đơn vị tư vấn) và chiều dọc (chính quyền các cấp, quan hệ tập đoàn mẹ - con).
3. Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp: Sự gắn kết, lòng tin và chuẩn mực chia sẻ thông tin theo chiều ngang (giữa các phòng ban, đồng nghiệp) và chiều dọc (giữa cấp quản lý và nhân viên).

Mô hình chuỗi giá trị của Porter (1985) và lý thuyết phát triển dự án của Krumm (2001) được vận dụng để phân tách hoạt động của doanh nghiệp bất động sản thành 3 nhóm then chốt: Hoạt động đầu vào (tìm kiếm quỹ đất, xin cấp phép đầu tư, huy động vốn), Hoạt động sản xuất (quản lý thi công xây dựng, bảo đảm tiến độ, kiểm soát chi phí và chất lượng), và Hoạt động đầu ra (tiếp thị, bán hàng, cho thuê và chăm sóc khách hàng).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình kết hợp định tính và định lượng qua hai giai đoạn chặt chẽ:

Giai đoạn 1 tiến hành nghiên cứu định tính lần thứ nhất qua thảo luận tay đôi với các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp, kết hợp khảo sát thử nghiệm 10 mẫu để hiệu chỉnh thang đo. Tiếp đó, nghiên cứu định lượng sơ bộ được thực hiện trên mẫu 150 giám đốc và phó giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn mẫu phân tầng phi xác suất (dựa trên loại hình sở hữu: nhà nước, ngoài nhà nước, liên doanh nước ngoài). Phân tích Cronbach's alpha và EFA sơ bộ giúp loại bỏ các biến rác, đảm bảo hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,35 và Cronbach's alpha lớn hơn 0,60. Nghiên cứu định tính lần 2 tiếp tục hoàn thiện mô hình giả thuyết.

Giai đoạn 2 thực hiện nghiên cứu định lượng chính thức trên cỡ mẫu 216 doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp phân tầng phi xác suất được lựa chọn nhằm phản ánh đặc thù đa dạng của các loại hình sở hữu trong bối cảnh dữ liệu tổng thể chưa có khung mẫu ngẫu nhiên hoàn chỉnh. Công cụ phân tích nhân tố khẳng định (CFA) được sử dụng để kiểm định tính đơn nguyên, giá trị hội tụ (Factor loading tối thiểu 0,50, độ tin cậy tổng hợp CR lớn hơn 0,60, phương sai trích AVE lớn hơn 50%) và giá trị phân biệt. Phương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) với ước lượng Maximum Likelihood được chọn nhờ khả năng xử lý đồng thời sai số đo lường và kiểm định các mối quan hệ nhân quả phức tạp giữa các biến tiềm ẩn với các chỉ số tương thích: CMIN/df nhỏ hơn 2,0, CFI lớn hơn 0,90 và RMSEA nhỏ hơn 0,08.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Khảo sát thực nghiệm và phân tích dữ liệu chỉ ra nhiều đặc trưng và mối liên hệ tác động có ý nghĩa thống kê:

Thứ nhất, cơ cấu quy mô của các doanh nghiệp bất động sản bộc lộ sự mất cân đối lớn về năng lực tài chính và nhân sự. Dữ liệu cho thấy có tới 88% doanh nghiệp bất động sản có quy mô vốn dưới 50 tỷ đồng và 72% doanh nghiệp duy trì quy mô lao động dưới 9 người. Điều này lý giải tại sao các doanh nghiệp nhỏ buộc phải dựa vào vốn xã hội để tiếp cận các cơ hội kinh doanh nhưng gặp nhiều hạn chế khi triển khai thực tế.

Thứ hai, vốn xã hội của lãnh đạo và vốn xã hội bên ngoài đóng vai trò quyết định đối với hiệu quả hoạt động đầu vào. Kết quả khẳng định các mối quan hệ tin cậy với chính quyền địa phương và các định chế tài chính giúp rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý dự án và tăng khả năng tiếp cận quỹ đất sạch, giảm thiểu tình trạng dự án bị đình trệ vốn chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch phi chính thức (ước tính chiếm khoảng 80% thị trường).

Thứ ba, vốn xã hội bên trong tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến hiệu quả của nhóm hoạt động sản xuất. Mức độ hợp tác chặt chẽ giữa các bộ phận chức năng giúp tiết kiệm chi phí vận hành, kiểm soát chất lượng công trình và giảm thiểu sai sót kỹ thuật trong khâu thi công.

Thứ tư, mạng lưới liên kết khách hàng và đối tác phân phối (vốn xã hội bên ngoài chiều ngang) thúc đẩy vượt trội kết quả hoạt động đầu ra. Trong bối cảnh trước năm 2007 có tới 95% khách hàng mua nhà dựa vào đòn bẩy vay vốn, các doanh nghiệp duy trì được sự tin tưởng và hệ thống phân phối đa tầng đạt tốc độ tiêu thụ sản phẩm nhanh hơn 25% đến 35% so với các đơn vị kinh doanh đơn lẻ.

Thảo luận kết quả

Các kết quả định lượng khẳng định vốn xã hội là một nguồn lực chiến lược có thể bù đắp cho những hạn chế về vốn vật chất và quy mô nhân sự tại các thị trường mới nổi như Việt Nam. Để trực quan hóa cấu trúc tác động này, dữ liệu nghiên cứu có thể được biểu diễn qua biểu đồ đường phân phối trọng số hồi quy chuẩn hóa giữa ba thành phần vốn xã hội đối với từng giai đoạn hoạt động của chuỗi giá trị, kết hợp với bảng tổng hợp các chỉ số kiểm định mô hình cấu trúc SEM.

So với các nghiên cứu quốc tế của Landry (2000) hay Jansen (2011), nghiên cứu này mở rộng sự hiểu biết khi chứng minh rằng vốn xã hội không chỉ mang lại tác động tích cực mà còn có thể tạo ra rủi ro méo mó thị trường nếu bị lạm dụng thành các mối liên kết co cụm nhằm trục lợi chính sách. Việc quá tập trung vào quan hệ cá nhân với các cơ quan quản lý để tìm kiếm dự án dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án trên giấy, làm tăng giá bất động sản thứ cấp và đẩy chi phí cuối cùng về phía người tiêu dùng.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực nghiệm, các nhóm giải pháp hành động cụ thể được đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh và lành mạnh hóa thị trường:

1. Tái cấu trúc mạng lưới quản trị nội bộ: Doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng hệ thống chia sẻ thông tin liên phòng ban, chuẩn hóa quy trình phối hợp giữa bộ phận phát triển dự án, thi công và bán hàng nhằm nâng cao 20% năng suất vận hành nội bộ trong giai đoạn 2024 - 2025.
2. Đa dạng hóa kênh huy động vốn và liên kết đối tác: Doanh nghiệp cần chủ động mở rộng liên kết với các quỹ đầu tư bất động sản, tổ chức tín dụng phi ngân hàng và khách hàng chiến lược, hướng đến mục tiêu giảm tỷ trọng vay ngắn hạn xuống dưới 50% tổng nguồn vốn hoạt động trong vòng 2 năm tới.
3. Chuyên nghiệp hóa mạng lưới phân phối: Thiết lập hệ thống liên minh phân phối chuẩn mực, tăng cường tính minh bạch thông tin sản phẩm và nâng tỷ lệ giao dịch chính thức qua sàn lên mức tối thiểu 85% trong lộ trình 3 năm.
4. Minh bạch hóa cơ chế phân bổ quỹ đất từ phía cơ quan quản lý: Chính phủ và chính quyền địa phương cần đẩy mạnh cơ chế đấu giá đất công khai, số hóa quy trình phê duyệt quy hoạch và cấp phép đầu tư xây dựng nhằm xóa bỏ đặc quyền từ các mối quan hệ thân hữu phi chính thức trước năm 2026.
5. Phát huy vai trò cầu nối của các hiệp hội ngành nghề: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cần tổ chức định kỳ các diễn đàn kết nối cung - cầu, hỗ trợ hội viên tiếp cận thông tin thị trường chuẩn xác và tham vấn chính sách công bằng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Ban lãnh đạo và nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp khung đánh giá chi tiết để nhận diện, xây dựng và khai thác hiệu quả nguồn lực vốn xã hội trong quản trị chiến lược, từ khâu tìm kiếm quỹ đất đến phân phối sản phẩm.
• Các cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Tham khảo cơ sở khoa học để thiết kế các quy định điều tiết thị trường, thúc đẩy các hình thức liên kết xã hội tích cực và ngăn chặn các liên kết nhóm tiêu cực gây lũng đoạn thị trường.
• Các định chế tài chính, quỹ đầu tư và đơn vị tư vấn bất động sản: Sử dụng các tiêu chí đo lường vốn xã hội để thẩm định phi tài chính, đánh giá uy tín và năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư trước khi giải ngân vốn.
• Học viên cao học, giảng viên và nhà nghiên cứu kinh tế: Cung cấp bộ thang đo đã được kiểm định độ tin cậy và mô hình phân tích SEM chuẩn mực, làm tài liệu tham khảo giá trị cho các nghiên cứu tiếp theo về quản trị học và kinh tế phát triển.

Câu hỏi thường gặp

1. Vốn xã hội trong doanh nghiệp bất động sản gồm những thành phần nào?
Vốn xã hội bao gồm 3 thành phần chính: vốn xã hội của lãnh đạo (quan hệ cá nhân của ban giám đốc), vốn xã hội bên ngoài (quan hệ với khách hàng, đối tác, nhà cung cấp, chính quyền) và vốn xã hội bên trong (sự gắn kết, tin cậy và chia sẻ thông tin giữa nhân viên và các phòng ban nội bộ).

2. Tại sao doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ lại phụ thuộc nhiều vào vốn xã hội?
Với 88% doanh nghiệp có vốn dưới 50 tỷ đồng và 72% có dưới 9 nhân viên, các doanh nghiệp nhỏ thiếu nguồn lực tài chính và kỹ thuật để cạnh tranh độc lập. Vốn xã hội giúp họ tiếp cận thông tin quy hoạch, tìm kiếm quỹ đất và kết nối với các đối tác triển khai dự án nhanh chóng hơn.

3. Mối liên kết xã hội tiêu cực ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?
Khi các mối quan hệ bị lạm dụng để móc nối xin giao đất hoặc ưu đãi chính sách, thị trường sẽ xuất hiện tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng dự án trên giấy và thiếu minh bạch thông tin, làm méo mó giá bán và gia tăng rủi ro cho toàn hệ thống tài chính.

4. Phương pháp SEM và CFA đóng vai trò gì trong việc kiểm định mô hình?
Phân tích CFA giúp khẳng định giá trị hội tụ, độ tin cậy tổng hợp và giá trị phân biệt của các thang đo mới. Tiếp đó, mô hình cấu trúc tuyến tính SEM cho phép kiểm định đồng thời các mối quan hệ nhân quả phức tạp giữa các thành phần vốn xã hội và từng nhóm hoạt động mà không bị chệch do sai số đo lường.

5. Luận văn có thể ứng dụng cho các ngành kinh tế khác ngoài bất động sản không?
Bộ khung lý thuyết về ba thành phần vốn xã hội và quy trình kiểm định thang đo hoàn toàn có thể kế thừa cho các ngành kinh tế thâm dụng vốn và đòi hỏi mạng lưới liên kết phức tạp như xây dựng hạ tầng, sản xuất công nghiệp và thương mại dịch vụ.

Kết luận

• Luận văn xây dựng thành công bộ thang đo toàn diện về vốn xã hội gồm 3 chiều kích: lãnh đạo, bên trong và bên ngoài, áp dụng đặc thù cho ngành bất động sản Việt Nam.
• Lượng hóa chính xác tác động của vốn xã hội đến toàn bộ chuỗi giá trị hoạt động của doanh nghiệp từ khâu đầu vào, sản xuất đến phân phối đầu ra trên mẫu khảo sát 216 doanh nghiệp.
• Chỉ ra thực trạng cơ cấu quy mô vốn và lao động nhỏ lẻ của phần lớn doanh nghiệp địa ốc, làm rõ cơ chế hình thành và tác hại của các mối liên kết tiêu cực trên thị trường.
• Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ kết hợp giữa quản trị nội bộ doanh nghiệp và cải cách cơ chế điều tiết vĩ mô với lộ trình thực thi rõ ràng từ 1 đến 3 năm.
• Mở ra hướng nghiên cứu mới về việc tích hợp nguồn lực vô hình vào mô hình định giá doanh nghiệp và hoạch định chiến lược kinh doanh bền vững. Quý độc giả, nhà nghiên cứu và các nhà quản trị quan tâm có thể khai thác chi tiết các mô hình định lượng và hệ thống câu hỏi khảo sát trong toàn văn luận văn để áp dụng vào thực tiễn quản trị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên cứu (bối cảnh thực tiễn và lý thuyết) để nhận dạng cơ hội nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu, và dự kiến những đóng góp về mặt khoa học và thực tiễn của luận án. Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý thuyết để xây dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án. Kế đến là lược khảo các lý thuyết về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm xác định cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

Từ đó chỉ ra khe hổng nghiên cứu và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Chương 3, trình bày quy trình và phương pháp thực hiện nghiên cứu. Chương này sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một là xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh. Giai đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ, kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình thành thang đo chính thức, nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu.

Giai đoạn thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Bên cạnh đó, chương này cũng trình bày các phương pháp chọn mẫu, tiêu chuẩn xác định cỡ mẫu trong từng giai đoạn nghiên cứu. Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành BĐS Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 17 và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất.

Các thang đo được đánh giá sơ bộ bằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên 150 quan sát. Sau cùng là nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu đã xây dựng ở chương 4 cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Chương này xác định đối tượng và cỡ mẫu dùng để kiểm định thang đo.

Kết quả kiểm định thang đo bằng các công cụ Cronbach’s alpha, EFA, CFA để đánh mức độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, độ tin cậy tổng hợp và phương sai trích. Sau đó là kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đánh giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây dựng và xác định được các căn cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6. Chương 6, tóm tắt kết quả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS.

Qua đó gợi ý một số chính sách nhằm góp phần giúp doanh nghiệp nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội của doanh nghiệp; đồng thời gợi ý các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS. Cuối cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa học và thực tiễn, cũng như những hạn chế của luận án và định hướng nghiên cứu tiếp theo. Phần cuối cùng của luận án là danh mục các công trình của tác giả có liên quan đến luận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 18 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN HỆ GIỮA VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2 sẽ lược khảo các quan điểm tiêu biểu về vốn xã hội để lựa chọn các yếu tố cấu thành vốn xã hội sử dụng trong luận án, đồng thời kết hợp với các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội cho doanh nghiệp.

Kế đến là xem xét các lý thuyết về quá trình hoạt động của doanh nghiệp BĐS để chỉ ra các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau cùng là tích hợp hai khía cạnh trên để phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI 2.1 Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội ° Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước: Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng: “Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó chúng biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ năm mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm của thập kỷ bảy mươi bởi nhà kinh tế Loury (1977). Không ai trong số các tác giả đó trích dẫn các nghiên cứu trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan trọng của các mối liên kết, ràng buộc trong cộng đồng. Các nghiên cứu của Coleman (1988) về giáo dục và Putnam (1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh tế phát triển.” Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa trên các khái niệm được đề xuất chủ yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986), LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong các mối liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh xã hội, thông qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan hệ như dễ dàng huy động các nguồn lực khác và tạo ra nguồn vốn con người. Tuy nhiên, Bourdieu chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này. Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã hội được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể là những liên hệ dễ dàng hoá hành động. Điểm tiến bộ hơn so với Bourdieu là Coleman đã chỉ ra được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã hội.

Ba khía cạnh trên về sau đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang đo về chất lượng của các mạng lưới xã hội như nghiên cứu của Cohen & Field (1998), Chou (2003). Tuy nhiên, hạn chế Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986) vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng lưới quan hệ. Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội tương tự như Bourdieu và Coleman khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong xã hội huy động được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong hệ thống phân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng lưới; (2) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía cạnh nhận thức: là những quy định về sự chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp và hành xử với nhau trong mạng lưới.

Thực ra ba khía cạnh đề cập đến vốn xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 20 của Nahapiet & Ghosal là cách lý giải khác về ba khía cạnh được đề cập bởi Coleman (1988, 1990). Thực chất ba khía cạnh của vốn xã hội của Nahapiet & Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía cạnh quan hệ và nhận thức đề cập đến yếu tố chất lượng của mạng lưới. Về sau được nhóm nghiên cứu Landry & các cộng sự (2000) sử dụng cho phân tích vốn xã hội trong doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa phân loại rõ các loại mạng lưới quan hệ.

Trong các nghiên cứu của Fukuyama (1995, 1997) đã khẳng định tầm quan trọng của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự thành công trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã hội giúp các thành viên vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các nghiên cứu của Fukuyama đã nhấn mạnh đến tầm quan trọng của thuộc tính chất lượng của các mạng lưới quan hệ, nhưng cũng có những hạn chế giống các nhà nghiên cứu trước đó như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ. Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội.

Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ sung thêm một luận điểm nữa về chất lượng của mối quan hệ là sự kỳ vọng của những người tham gia mạng lưới. Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực cho xã hội; loại vươn ra ngoài có tác động tích cực cho xã hội.