CHƯƠNG 1 ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ CẤU VỐN TỚI KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN – XÂY DỰNG 1. Khái quát về doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng 1. Khái niệm – đặc điểm của doanh nghiệp Bất động sản – Xây dựng 1. Khái niệm doanh nghiệp bất động sản – xây dựng Việc phân loại tài sản thành bất động sản (BĐS) và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Hầu hết các nước đều coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, mỗi nước có quy định khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai và được quy định trong Luật Dân sự của mỗi nước đó. Như Luật Dân sự của Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”.
Hay như Luật Dân sự Thái Lan quy định “BĐS là đất dai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Các loại bất động sản theo quy định của Việt Nam bao gồm: Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai; Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật.
5 Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam phải thỏa mãn các điều kiện sau: Nhà, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh; không có tranh chấp về quyền sở hữu. Các loại bất động sản này không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với nhà, công trình xây dựng xây mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; Nhà hoặc công trình xây dựng không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Bên cạnh đó, nhà hoặc công trình xây dựng cần có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thi mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trong khi đó, quyền sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, phải trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 6 Đối với các BĐS khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính Phủ. Như vậy, doanh nghiệp Bất động sản được hiểu là các doanh nghiệp hoạt động và kinh doanh liên quan đến lĩnh vực Bất động sản (đất, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai…. Doanh nghiệp Bất động sản (hay còn có thể gọi là lĩnh vực đầu tư Bất động sản) bao gồm chủ đầu tư có công trình xây dựng, kèm theo các bộ phận có liên quan, các doanh nghiệp xây dựng chuyên nhận thầu xây lắp công trình, các tổ chức đầu tư và xây dựng (chuyên làm những công việc như lập dự án đầu tư, khảo sát thiết kế, quản lý thực hiện dự án…), các tổ chức cung ứng vật tư và thiết bị cho xây dựng, các tổ chức tài chính và ngân hàng phục vụ xây dựng, các tổ chức nghiên cứu và đào tạo phục vụ xây dựng, các cơ quan nhà nước trực tiếp liên quan đến xây dựng và các tổ chức dịch vụ khác phục vụ xây dựng.
Chính vì thế, ở Việt Nam các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản hay được gọi là các doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng. Đặc điểm doanh nghiệp Bất động sản – xây dựng Các doanh nghiệp bất động sản – xây dựng có 5 đặc điểm chính sau đây: Một là, chu kỳ kinh doanh dài, sử dụng vốn dài hạn lớn. Để có thể tiến hành sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp BĐS cần đến các nguyên liệu đầu vào như: đất đai, vật liệu xây dựng… đây đều là những tài sản cần lượng vốn lớn đến trang trải. Bên cạnh đó, chu kỳ sản xuất (thời gian xây dựng công trình, các dự án) của các doanh nghiệp BĐS thường kéo dài (vài năm) nên vốn sử dụng thường bị ứ đọng lâu, các doanh nghiệp dễ gặp phải các rủi ro như: giá cả hay những tiến bộ công nghệ khoa học, chi phí cố định cao… Chính vì thế, các doanh nghiệp BĐS thường sử dụng vốn dài hạn để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Hai là, các doanh nghiệp bất động sản sử dụng nhiều tài sản đi thuê trong tổng tài sản. Khác với doanh nghiệp khác, trong doanh nghiệp BĐS con người và công cụ lao động luôn phải di chuyển còn sản phẩm xây dựng (các công trình xây 7 dựng) được hình thành và đứng yên tại chỗ. Điều này khiến cho các doanh nghiệp BĐS phải cơ động, linh hoạt trong việc trang bị tài sản cố định, lựa chọn hình thức tổ chức sản xuất, tăng cường điều hành tác nghiệp, giảm chi phí liên quan đến vận chuyển, lợi dụng tối đa lực lượng tại chỗ. Vì thế, các doanh nghiệp BĐS sử dụng nhiều tài sản đi thuê trong tổng tài sản để tiết kiệm chi phí cố định.
Ba là, doanh nghiệp BĐS có tính đặc thù tùy thuộc vào mỗi công trình, dự án khác nhau. Do tính cá biệt và khan hiếm của BĐS mà các doanh nghiệp BĐS cũng có tính đặc thù. Vì mỗi một công trình xây dựng, mỗi một BĐS lại có một đặc điểm, tính chất riêng biệt nên các doanh nghiệp BĐS phải có riêng từng hợp đồng, từng thiết kế cho mỗi công trình mà không một thiết kế nào giống nhau. So với các ngành sản xuất khác có thể sản xuất hàng loạt các sản phẩm để giao dịch trên thị trường thì các hàng hóa, sản phẩm của doanh nghiệp BĐS được hình thành sau khi khách hàng và doanh nghiệp ký kết hợp đồng với nhau.
Bốn là, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế. Ngành BĐS là ngành nhạy cảm với chu kỳ kinh doanh của nền kinh tế. Khi nền kinh tế tăng trưởng, ngành BĐS phát triển thì doanh số và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS sẽ tăng cao do nhu cầu về BĐS được mở rộng. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, các công trình xây dựng bị trì trệ vì người dân không còn bỏ tiền ra để xây dựng hay mua bán nhà cửa, Chính phủ không mở rộng đầu tư vào các công trình cơ sợ hạ tầng như: cầu cống, sân bay, bến cảng, trường học, bệnh viện… Điều này làm cho doanh số và lợi nhuận của ngành BĐS và các doanh nghiệp trong ngành sụt giảm.
Năm là, doanh nghiệp BĐS chịu một số rủi ro không kiểm soát được như: rủi ro về thời tiết, thiên tai. Do các công trình xây dựng phải tiến hành ngoài trời, các BĐS cũng ở ngoài trời nên chịu ảnh hưởng nhiều từ thời tiết. Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS còn phải chịu thêm chi phí do điều kiện địa hình mang lại. Với cùng một BĐS, một công trình xây dựng nếu nó được đặt tại nơi có sẵn nguồn nguyên liệu xây dựng hoặc điều kiện địa hình thuận lợi, sẵn nguồn nhân công thì chi phí xây dựng sẽ thấp khiến doanh nghiệp thu được lợi nhuận cao hơn.
Phân loại doanh nghiệp bất động sản – xây dựng Theo như phân tích ở trên, doanh nghiệp bất động sản được hiểu là các doanh nghiệp hoạt động và kinh doanh liên quan đến lĩnh vực bất động sản (đất, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai…. Có nhiều cách thức để phân loại doanh nghiệp bất động sản: phân loại theo ngành nghề kinh doanh, phân loại theo tính chất sở hữu, phân loại theo quy mô doanh nghiệp… Phân loại doanh nghiệp bất động sản theo ngành nghề kinh doanh Các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh các loại như đất, nhà, công trình xây dựng, khu công nghiệp… Vì thế, có thể phân loại các doanh nghiệp theo các nhóm ngành kinh doanh sau: (1) Nhóm ngành xây dựng: Nhóm ngành này bao gồm các doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực xây lắp các công trình xây dựng. (2) Nhóm ngành phục vụ lĩnh vực nhà ở, căn hộ dân cư. Đây là nhóm ngành tập trung các doanh nghiệp chuyên xây dựng và kinh doanh các công trình về căn hộ dân cư, khu đô thị, nhà ở, chung cư, biệt thự… (3) Nhóm ngành phát triển các khu công nghiệp và văn phòng.
Đây là nhóm ngành tập trung vào các doanh nghiệp xây dựng khu công nghiệp, tổ hợp văn phòng … (4) Nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản du lịch.