Chuyên đề thực tập tốt nghiệp các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại việt nam

Tài liệu chuyên sâu Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Hiệu Quả Kỹ Thuật Doanh Nghiệp Bất ..., phân tích đa chiều, cung cấp kiến thức nền tảng vững chắc cho công

• Tác giả: Nguyễn Trọng Vũ
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoài Sơn
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Kinh Tế Học
• Đề tài: Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Hiệu Quả Kỹ Thuật Doanh Nghiệp Bất Động Sản Niêm Yết Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Chuyên Đề Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• 1. PHẦN I: GIỚI THIỆU CHUNG
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Lĩnh vực bất động sản
• 1.3. Lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam
• 1.4. Mục đích nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
• 1.7. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. PHẦN II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 2.1. Các khái niệm cơ bản
• 2.2. Hiệu quả kỹ thuật bất động sản
• 2.3. Doanh nghiệp bất động sản niêm yết
• 2.4. Lý thuyết cơ cấu vốn tối ưu theo quan điểm truyền thống
• 2.5. Lý thuyết Modigliani & Miller về cơ cấu vốn
• 2.6. Các nghiên cứu thực nghiệm
• 2.7. Các nghiên cứu trong nước
• 2.8. Các nghiên cứu nước ngoài
• 2.9. Đánh giá chung những công trình nghiên cứu
• 2.10. Khoảng trống nghiên cứu
• 3. PHẦN III: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.1. Xây dựng mô hình nghiên cứu
• 3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật
• 3.3. Mô hình nghiên cứu
• 3.4. Mô tả các biến
• 3.5. Cơ sở dữ liệu và phương pháp nghiên cứu
• 3.6. Phương pháp nghiên cứu
• 3.7. Điểm khác biệt của đề tài
• 4. PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM
• 4.1. Mô tả đặc điểm mẫu
• 4.2. Mô hình hiệu quả kỹ thuật
• 4.3. Kiểm định dạng hàm
• 4.4. Kiểm định hiện tượng phi hiệu quả kỹ thuật
• 4.5. Kiểm định dạng phân phối của phi hiệu quả kỹ thuật
• 4.6. Kiểm định hiệu quả kỹ thuật thay đổi theo thời gian
• 4.7. Mô hình ước lượng các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật
• 5. PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1. Tóm tắt và thảo luận kết quả nghiên cứu
• 5.2. Khuyến nghị một số giải pháp
• 5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu chung

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, từ khi còn trong thời kỳ kế hoạch hóa tập trung đến nay. Sự chuyển mình này không chỉ thể hiện qua số lượng doanh nghiệp mà còn qua giá trị đóng góp vào GDP. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, số lượng doanh nghiệp bất động sản đã tăng từ 14,987 vào năm 2017 lên 34,464 vào năm 2021, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực này. Hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của ngành. Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật sẽ giúp các doanh nghiệp tối ưu hóa hoạt động và nâng cao năng lực cạnh tranh.

1.1. Lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong những năm qua. Sự phát triển này không chỉ tạo ra nhiều cơ hội việc làm mà còn góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế. Chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này cần phải được điều chỉnh để phù hợp với xu hướng thị trường. Việc phân tích thị trường bất động sản giúp nhận diện các cơ hội và thách thức, từ đó đưa ra các giải pháp hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả kỹ thuật. Các doanh nghiệp cần chú trọng đến việc áp dụng công nghệ mới và cải tiến quy trình quản lý để tối ưu hóa chi phí và tăng trưởng doanh thu.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật

Nghiên cứu chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Các yếu tố này bao gồm quy mô doanh nghiệp, cơ cấu vốn, và khả năng quản lý. Đầu tư bất động sản cần được thực hiện một cách có chiến lược, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. Việc phân tích thị trường bất động sản cũng giúp các doanh nghiệp nhận diện được các xu hướng mới, từ đó điều chỉnh chiến lược kinh doanh cho phù hợp. Quản lý doanh nghiệp hiệu quả sẽ giúp nâng cao hiệu quả kỹ thuật, từ đó tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường.

2.1. Quy mô doanh nghiệp

Quy mô doanh nghiệp là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả kỹ thuật. Doanh nghiệp lớn thường có lợi thế về quy mô, giúp giảm chi phí và tăng cường khả năng cạnh tranh. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nhỏ cũng có thể đạt được hiệu quả kỹ thuật cao nếu biết tận dụng các nguồn lực sẵn có và áp dụng công nghệ mới. Việc tối ưu hóa quy trình sản xuất và quản lý sẽ giúp các doanh nghiệp này nâng cao hiệu quả kỹ thuật và tăng trưởng doanh thu. Các nghiên cứu cho thấy rằng, doanh nghiệp có quy mô lớn thường có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn, từ đó đầu tư vào công nghệ và cải tiến quy trình sản xuất.

III. Đánh giá hiệu quả kỹ thuật

Đánh giá hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là một nhiệm vụ quan trọng. Việc sử dụng các chỉ số như chi số hiệu quả và tăng trưởng doanh thu giúp các nhà quản lý có cái nhìn tổng quan về tình hình hoạt động của doanh nghiệp. Các phương pháp phân tích như DEA (Phân tích bao dữ liệu) và OLS (Phương pháp bình phương nhỏ nhất) được áp dụng để đánh giá hiệu quả kỹ thuật. Kết quả từ các phân tích này sẽ cung cấp thông tin quý giá cho các nhà đầu tư và các bên liên quan trong việc ra quyết định đầu tư.

3.1. Phân tích hiệu quả kỹ thuật

Phân tích hiệu quả kỹ thuật giúp xác định mức độ sử dụng tài nguyên của doanh nghiệp. Các chỉ số như lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) là những tiêu chí quan trọng để đánh giá. Doanh nghiệp cần phải thường xuyên theo dõi và điều chỉnh các chỉ số này để đảm bảo hoạt động hiệu quả. Việc áp dụng công nghệ mới và cải tiến quy trình sản xuất sẽ giúp nâng cao hiệu quả kỹ thuật và giảm thiểu chi phí. Các doanh nghiệp cần chú trọng đến việc đào tạo nhân viên và phát triển nguồn nhân lực để tối ưu hóa hoạt động kinh doanh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Nguyễn Hoài Sơn TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA KINH TE HOC CAC YEU TO TAC DONG DEN HIEU QUA KY THUAT CUA CAC DOANH NGHIEP BAT DONG SAN NIEM YET TAI VIET NAM Sinh viên thực hiện h Nguyễn Trọng Vũ Mã sinh viên : 11195814 Lớp : Kinh té hoc 61 Hệ : Chinh quy Giảng viên hướng dan: TS. Nguyễn Hoài Sơn Hà Nội, tháng 09 năm 2022 Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Nguyễn Hoài Sơn MỤC LỤC 1900050 0 —.

1 DANH MUC TU VIET TẮT. - 2 2 %+SE2E£2EE+EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkerreeg 4 DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỎ .--2- 5225222121 2E221271711211211211 1121 cyee 5 DANH MỤC BANG BIEU. 6 PHAN I: GIỚI THIEU CHUNG. 2-22 2 E+SE£EEE2EE+EE£EEEEEEEEESEEeEEerEerrkerreee 7 1.

Lý do chọn đề tài. Lĩnh vực bất động sản .----- 2-52 2S SE EEEEE1211211211 1151111111111 re. Linh vực bắt động sản tại Việt Nam. Vai trò của lĩnh vực bat động san tại Việt Nam.

Lý do chọn đề taie. Mục dich nghiên CỨu.-- - - 5 - 2 2S 11211391113 1119111 11 1 1 1n vn kg ngư 12 Kì) :20)(1)08 124i 50. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên €ứu.- 2 2s S2E£+EE+EE£EEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrrkerreee 14 4.

Phạm vỉ nghiên CỨU. Ý nghĩa thực tiễn.--- 2 2+ + +2++2E+£EE2EEEEEEEEE2EE 22171. Cơ cầu nội dung. xe 15 PHAN II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VA TONG QUAN NGHIÊN CỨU.

Các khái niệm cơ bản.-- 1xx HH Hưng gà 16 1. Hiệu quả kỹ thuật. Bất động sản.--- 5c S2 TS TT 211011 111211211211111 21111011111 erre. Doanh nghiệp bat động sản niêm yet oo.

Hiệu quả kỹ thuật. Lợi thế kinh tế nhờ quy mô.-- 2: 52+ E+EE£EE££E++EE+EEeEErErrrxerxerreee 22 2. Lý thuyết cơ cấu vốn tối ưu theo quan điểm truyền thống "— 24 2. Lý thuyết Modigliani & Miller về cơ cấu vốn.

Các nghiên cứu thực nghiệm.-- --- 2 22 E213 EE2EESEESeEEeessrrrserrrsrrrses 27 Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Các nghiên cứu trong ưỚC. Các nghiên cứu nước ngoài. Đánh giá chung những công trình nghiên cứu.

Khoảng trống nghiên cứu.--- 2 ¿5£ +SeSEeEEEEESEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkrrkrrkee 31 PHAN III: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU. Xây dung mô hình nghiên €Ứu. Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả kỹ thuật. Mô hình nghiên cứỨU.

Mô tả các biến. Cơ sở dir liệu và phương pháp nghiên cứu. Dit LiGu Str Ung an. Phương pháp nghiên CỨU.

Điểm khác biệt của đề tai. cece 5-2 c2 2E 2121121121111 xe 44 PHAN IV: KET QUÁ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIEM. Mô tả đặc điểm mẫu. Mô hình hiệu quả kỹ thuật.

Kiểm định dạng hàm. Kiểm định hiện tượng phi hiệu qua kỹ thuật. Kiếm định dang phân phối của phi hiệu quả kỹ thuật. Kiểm định hiệu quả kỹ thuật thay đổi theo thời gian.

Mô hình ước lượng các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu qua kỹ thuật. 52 PHAN V: KET LUẬN VA HAM Ý CHÍNH SACH. Tóm tắt và thảo luận kết quả nghiên cứu 0. Khuyến nghị một số giải pháp.

2-2 - SE SS‡EE‡EEEEEEEEerEerkerkerkereee 64 3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo. Hạn chế của đề tài.-----: 52-56 SE EEEE1211211211211211 111111111 xe 64 3. Hướng nghiên cứu tiếp theo.- ess 52 +EE£EEE2EE2EEEEEEEEEEEErrkrrkerreee 65 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO .-2- 2© 2+2E£2E2E£+£E£2£EzzExrrreeree 66 PHU LUC 0.

Danh sách doanh nghiệp trong nghiên cứu. Mô hình ước lượng hàm Cobb-Doullas,.- --- s5 xe seeeeesersessres 70 2 Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Mô hình ước lượng hàm Translog. Mô hình kiểm định không có phi hiệu qua.

M6 hình kiểm định có phi hiệu quả. Kiém định dang phân phối của phi hiệu qua kỹ thuật khi p =0. Kiểm định dạng phân phối của phi hiệu qua kỹ thuật khi # 0. Kiểm định phi hiệu quả kỹ thuật không đỗi theo thời gian.

Kiểm định phi hiệu quả kỹ thuật thay đổi theo thời gian. Mô hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng tới phi hiệu quả kỹ thuật. 73 Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Nguyễn Hoài Sơn DANH MỤC TỪ VIET TAT STT | Từ viết tắt Ý nghĩa 1 GDP Tổng sản phâm quốc nội 2 WTO Tổ chức Thương mại Thé giới 3 DEA Phân tích bao đữ liệu 4 OLS Phương pháp bình phương nhỏ nhất 5 WACC Chi phí sử dụng vốn bình quân 6 CRSTE Hiệu quả kỹ thuật với biên sản xuất cô định theo quy mô 7 VRSTE Hiệu quả kỹ thuật với biên sản xuất biến đồi theo quy mô 8 SE Hiệu quả quy mô 9 ROE Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 10 ROA Lợi nhuận trên tong tài sản 11 TE Hiéu qua ky thuat 12 PTE Hiệu quả kỹ thuật thuần túy Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS.

Nguyễn Hoài Sơn DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ DO STT Tên bảng, biểu Trang : Hình 1: Biểu đồ quy luật phát triển thị trường Bat động sản Việt 10 Nam 2 Hình 2: Số lượng doanh nghiệp bat động san tại Việt Nam 12 Hình 3: Giá trị đóng góp của ngành bất động sản vào GDP của Việt 3 12 Nam 4 Hình 4: Hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả phân bồ và hiệu quả kinh tế 18 5 Hình 5: Lợi thế kinh tế nhờ quy mô 22 Hình 6: Tỷ lệ sở hữu nhà nước và tỷ lệ sở hữu nước ngoài trung 46 6 binh 7 Hình 7. Các yếu tố đầu vào và đầu ra trung bình 48 8 Hình 8. Khả năng thanh toán trung bình 48 9 Hinh 9. Vong quay tai san trung binh 49 10 Hình 10.

Co cấu vốn trung bình 49 11 Hình 11. Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình 50 12 |Hinh 12. Tài sản có định/Tổng tài sản 50 Hình 13. Hiệu quả kỹ thuật trung bình của các doanh nghiệp bat 60 13 động san niêm yết tại Việt Nam giai đoạn 2015-2021 Hình 14.

Biéu đồ thé hiện tỷ lệ các mức điểm hiệu quả kỹ thuật của 14 các doanh nghiệp bat động sản niêm yết tại Việt Nam giai đoạn 62 2015-2021. Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Nguyễn Hoài Sơn DANH MỤC BANG BIEU STT Tên bảng, biểu Trang 1 |Bảng 1. Các biến đầu vào và đầu ra trong phân tích hiệu quả kỹ thuật 39 Bang 2.

Các yếu tổ tac động đến phi hiệu qua kỹ thuật các doanh nghiệp 40 2 bat động san niêm yết tại Việt Nam 3 |Bảng 3. Số lượng dự án bat động sản trong Quý II/2022. Thống kê mô tả các biến trong mô hình 41 Bảng 5. Kết quả ước mô hình hiệu quả kỹ thuật và các nhân tố ảnh 53 > lhưởng tới hiệu quả kỹ thuật 6 |Bảng 6.

Bảng kết qua TE 59 Bang 7. Bảng tong hợp diém hiệu quả kỹ thuật của các doanh nghiệp 61 7 diéu tra Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Nguyễn Hoài Sơn PHAN I: GIỚI THIỆU CHUNG 1. Lý do chọn dé tai 1.

Lĩnh vực bat động sản Thị trường bat động sản là một thị trường đặc biệt, mang nhiều tính chat mà các thị trường khác trong nền kinh tế không có được. Đó là tính cố định, một bat động sản nói chung luôn gan liền với đất đai, với mỗi mảnh đất, mảnh đất đó được xác định vị trí, diện tích, chức năng sử dụng cố định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có hạn, nó không thể tự sinh sôi, nảy nở nên dẫn đến đặc điểm thứ hai là tính khan hiếm. Vì lý do đó, bất động sản luôn là một thị trường tiềm năng, không bao giờ có xu hướng lỗi thời hay thiếu sức hấp dẫn.

Tiếp theo là tính giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng, bắt động sản có thể được phân loại là đất nông nghiệp, đất ở, đất rừng,. Mỗi loại đất tương ứng với mục đích sử dụng và chính sách khác nhau. Cuối cùng là tính bền lâu, bất động sản được xác nhận quyên sử dụng/sở hữu lâu dài và nó mang giá tri lớn nên không có tính thanh khoản cao so với các loại mặt hàng thông thường. - Phân loại thị trường bat động san: + Dựa vào công dụng của bat động san: thị trường đất dai, thi trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt.

+ Dựa vào loại hình hoạt động: thị trường mua bán, chuyền nhượng bất động sản; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thé chấp và bảo hiểm bat động sản; thị trường dịch vụ bat động sản; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cỗ phan hoá. + Dựa vào khu vực: thị trường bat động sản khu vực đô thị; thị trường bat động sản khu vực nông thôn; thị trường bất động sản khu vực giáp ranh. + Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường: thị trường sơ cấp; thị trường thứ cấp. + Dựa vào mức độ kiểm soát: thị trường chính thức hay phi chính thức.

Thị trường bất động sản luôn có những đặc điểm riêng biệt với các thị trường khác. Đầu tiên, thị trường bat động san có mối quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường 7 Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trọng Vũ GVHD: TS. Nguyễn Hoài Sơn khác của nền kinh tế như thị trường lao động, thị trường nguyên vật liệu, thị trường vốn, thị trường khoa học — công nghé,. Thứ hai, thị trường bất động sản phan ứng “trễ” của cung so với cầu.

Thứ ba, Thị trường bat động sản biến động có tính chu ky, tại Việt Nam chu kỳ bat động sản biến động 7-8 năm một lần. Thứ tư, như đã trình bay ở trên, thị trường bat động sản có tính thanh khoản thấp. Thứ năm, thị trường bat động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dé nảy sinh tình trạng độc quyền va cần đến các dịch vụ trung gian. Thứ sáu, thị trường bat động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yêu tô pháp luật vì đất đai là thuộc sở hữu của Nhà nước, và người dân chỉ có quyên sử dụng dat và quyền sở hữu các tài sản trên đất.

Lĩnh vực bat động sản tại Việt Nam Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyên sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường bat động sản ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Luật đất đai 1993 ra đời, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dang hon. Day được xem là thời kỳ hoàng kim của TTKT khi GDP năm 1993 tăng 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%.

Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lan của nên kinh tế, thúc day giá nhà đất tăng mạnh.