Luận văn thạc sĩ factors affecting apartment purchase decision and satisfaction level of customers an empirical study of residential housing market in ho chi minh city viet nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu factors affecting apartment purchase decision and satisfaction level of customers an empirical, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Dong Manh Hung
• Người hướng dẫn: Dr. Dinh Thai Hoang
• Trường học: University of Economics Ho Chi Minh City
• Chuyên ngành: Master of Business
• Đề tài: Factors Affecting Apartment Purchase Decision and Satisfaction Level of Customers: An Empirical Study of Residential Housing Market in Ho Chi Minh City, Vietnam
• Loại tài liệu: Thesis
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

Mục lục chi tiết

• ACKNOWLEDGEMENT
• ABSTRACT
• CONTENTS
• 1. CHAPTER 1: INTRODUCTION
• 1.1. Background to the research and research problem
• 1.2. Research methodology and research scope
• 1.3. Research significance
• 1.4. Research structure
• 2. CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW
• 2.1. Apartment purchase decision
• 2.2. Apartment attributes and apartment purchasing decision
• 2.3. Financial status and apartment purchasing decision
• 2.4. Apartment service quality and apartment purchasing decision
• 2.5. Apartment attributes and customer satisfaction level
• 2.6. Apartment service quality and customer’s satisfaction level
• 2.7. Data analysis procedures
• 4. CHAPTER 4: DATA ANALYSIS
• 4.1. CFA for the first-order constructs
• 4.2. CFA for second-order constructs
• 4.3. CFA for the final measurement model
• 4.4. Structural equation modeling (SEM)
• 5. CHAPTER 5: CONCLUSION, IMPLICATIONS, AND LIMITATION
• 5.1. Limitations and future research
• LIST OF APPENDICES
• Appendix A List of in-depth interviews’ participants
• Appendix B Qualitative in-depth interview
• Appendix C Qualitative in-depth interview findings
• Appendix F Correlations among components of apartment attributes, financial status, service quality, purchasing decision and satisfaction level
• Appendix G Final measurement scales

Tóm tắt

I. Tổng quan về yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại HCM

Quyết định mua căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh (HCM) là một trong những quyết định kinh tế quan trọng nhất mà người tiêu dùng phải đối mặt. Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao do sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và đô thị hóa. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định đúng đắn, người tiêu dùng cần xem xét nhiều yếu tố khác nhau. Các yếu tố này không chỉ bao gồm giá cả, vị trí mà còn cả chất lượng xây dựng và dịch vụ đi kèm. Nghiên cứu này sẽ phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại HCM.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản tại HCM

Thị trường bất động sản tại HCM đang trải qua nhiều biến động. Theo báo cáo của CBRE, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng lên đáng kể trong những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức như tồn kho căn hộ và giá cả không ổn định. Việc hiểu rõ tình hình thị trường sẽ giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định mua căn hộ hợp lý hơn.

1.2. Tầm quan trọng của quyết định mua căn hộ

Quyết định mua căn hộ không chỉ ảnh hưởng đến tài chính cá nhân mà còn tác động đến chất lượng cuộc sống. Việc lựa chọn căn hộ phù hợp có thể mang lại sự hài lòng và an cư lạc nghiệp cho người mua. Do đó, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này là rất cần thiết.

II. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại HCM. Trong đó, các yếu tố như giá cả, vị trí, chất lượng xây dựng và dịch vụ là những yếu tố quan trọng nhất. Nghiên cứu này sẽ phân tích chi tiết từng yếu tố và cách chúng tác động đến quyết định của người tiêu dùng.

2.1. Giá căn hộ tại HCM

Giá căn hộ là yếu tố quyết định hàng đầu trong quá trình ra quyết định mua. Theo thống kê, giá căn hộ tại HCM đã tăng lên đáng kể trong những năm qua, điều này khiến cho nhiều người tiêu dùng phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Việc hiểu rõ giá cả thị trường sẽ giúp người tiêu dùng có cái nhìn tổng quan hơn về khả năng tài chính của mình.

2.2. Vị trí căn hộ và tiện ích xung quanh

Vị trí căn hộ đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua. Các căn hộ gần trung tâm thành phố hoặc có kết nối giao thông thuận lợi thường được ưa chuộng hơn. Ngoài ra, tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, và trung tâm thương mại cũng ảnh hưởng lớn đến sự lựa chọn của người tiêu dùng.

2.3. Chất lượng xây dựng và dịch vụ

Chất lượng xây dựng và dịch vụ đi kèm là yếu tố không thể bỏ qua. Người tiêu dùng thường tìm kiếm những căn hộ có chất lượng xây dựng tốt và dịch vụ chăm sóc khách hàng tận tình. Điều này không chỉ đảm bảo an toàn mà còn mang lại sự hài lòng cho người mua.

III. Thách thức trong quyết định mua căn hộ tại HCM

Mặc dù có nhiều yếu tố thuận lợi, nhưng người tiêu dùng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức khi quyết định mua căn hộ tại HCM. Những thách thức này có thể đến từ sự biến động của thị trường, sự thiếu thông tin chính xác, và áp lực tài chính.

3.1. Biến động giá cả và thị trường

Thị trường bất động sản tại HCM thường xuyên biến động, điều này gây khó khăn cho người tiêu dùng trong việc dự đoán giá cả trong tương lai. Sự không ổn định này có thể dẫn đến quyết định sai lầm trong việc đầu tư.

3.2. Thiếu thông tin và tư vấn

Nhiều người tiêu dùng không có đủ thông tin về thị trường và các dự án căn hộ. Việc thiếu thông tin chính xác có thể dẫn đến những quyết định không hợp lý. Do đó, việc tìm kiếm tư vấn từ các chuyên gia là rất cần thiết.

IV. Phương pháp giải quyết vấn đề trong quyết định mua căn hộ

Để giải quyết các thách thức trong quyết định mua căn hộ, người tiêu dùng cần áp dụng một số phương pháp và chiến lược. Việc tìm hiểu kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến từ các chuyên gia có thể giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định đúng đắn hơn.

4.1. Nghiên cứu thị trường và phân tích

Nghiên cứu thị trường là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Người tiêu dùng nên tìm hiểu về các dự án căn hộ, giá cả, và các yếu tố khác liên quan đến thị trường. Việc này giúp họ có cái nhìn tổng quan và đưa ra quyết định hợp lý.

4.2. Tìm kiếm tư vấn từ chuyên gia

Tư vấn từ các chuyên gia bất động sản có thể giúp người tiêu dùng hiểu rõ hơn về các lựa chọn của mình. Các chuyên gia có thể cung cấp thông tin chi tiết và phân tích sâu về từng dự án, giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định chính xác hơn.

V. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ mà còn đưa ra những ứng dụng thực tiễn cho các nhà phát triển bất động sản. Việc hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng sẽ giúp các nhà phát triển tạo ra các sản phẩm phù hợp hơn.

5.1. Đề xuất cho các nhà phát triển bất động sản

Các nhà phát triển bất động sản nên chú trọng đến việc cải thiện chất lượng xây dựng và dịch vụ khách hàng. Điều này không chỉ giúp tăng cường sự hài lòng của khách hàng mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

5.2. Chính sách hỗ trợ từ chính phủ

Chính phủ cũng cần có những chính sách hỗ trợ để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Việc tạo ra các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà có thể giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người tiêu dùng.

VI. Kết luận và tương lai của thị trường căn hộ tại HCM

Thị trường căn hộ tại HCM đang có nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, để đạt được sự phát triển bền vững, cần có sự hợp tác giữa các nhà phát triển, người tiêu dùng và chính phủ. Nghiên cứu này hy vọng sẽ đóng góp vào việc hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ và từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp.

6.1. Tương lai của thị trường căn hộ

Dự báo rằng thị trường căn hộ tại HCM sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tới. Tuy nhiên, các nhà phát triển cần phải chú ý đến nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng để tạo ra các sản phẩm phù hợp.

6.2. Khuyến nghị cho nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu này mở ra hướng đi cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi mua căn hộ tại HCM. Việc tìm hiểu sâu hơn về tâm lý người tiêu dùng và các yếu tố văn hóa có thể giúp cải thiện các chiến lược marketing trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam đã trải qua quá trình tăng trưởng vượt bậc kể từ khi các chính sách đổi mới kinh tế được thực thi, duy trì tốc độ phát triển tổng sản phẩm quốc nội bình quân 6,4% mỗi năm trong suốt một thập kỷ. Song hành với đà tăng trưởng kinh tế, quy mô dân số cả nước chạm mốc 91 triệu người với tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh 3,3% hàng năm, đưa khoảng 33,1% dân số tập trung sinh sống tại các khu vực đô thị. Đặc biệt, tại Thành phố Hồ Chí Minh – đầu tàu kinh tế của cả nước với dân số ghi nhận hơn 7,9 triệu người năm 2014, nhu cầu về nhà ở và căn hộ chung cư đã trở thành áp lực cấp thiết đối với từng hộ gia đình. Mặc dù số lượng giao dịch bất động sản thành công tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2014 đạt 10.350 giao dịch, tăng trưởng 30% so với năm 2013, thị trường vẫn phải đối mặt với cuộc khủng hoảng tồn kho trầm trọng.

Giá trị tồn kho bất động sản toàn quốc lên tới 92.690 tỷ đồng, trong đó tồn kho căn hộ chiếm khoảng 26.000 tỷ đồng và riêng khu vực Thành phố Hồ Chí Minh gánh chịu 19.520 tỷ đồng tồn kho. Thực trạng này bắt nguồn từ việc các nhà phát triển dự án thiếu thông tin chính xác về tiêu chí lựa chọn, hành vi tiêu dùng và mức độ hài lòng của khách hàng. Mục tiêu nghiên cứu tập trung kiểm định thực nghiệm tác động của ba nhóm nhân tố chính gồm thuộc tính căn hộ, tình trạng tài chính và chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư đến quyết định mua và mức độ hài lòng của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Khảo sát thực hiện trên 214 khách hàng có giao dịch căn hộ thực tế, cung cấp cơ sở dữ liệu khoa học giúp doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược tiếp thị trúng đích, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý điều tiết hiệu quả gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng tích hợp của ba lý thuyết kinh tế và hành vi tiêu dùng kinh điển. Thứ nhất, Mô hình định giá hưởng thụ Hedonic Price Model của tác giả Rosen giải thích cách người mua định giá một căn hộ dựa trên tập hợp các thuộc tính hữu ích riêng biệt. Thứ hai, Mô hình khoảng cách chất lượng dịch vụ SERVQUAL của Parasuraman kết hợp với các hiệu chỉnh cho ngành xây dựng nhà ở của Nahmens và Ikuma đóng vai trò đo lường chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư qua các khía cạnh tin cậy, đáp ứng, đảm bảo, đồng cảm và phương tiện hữu hình. Thứ ba, Lý thuyết quy trình quyết định mua của Kotler và Keller cùng nghiên cứu hành vi của Piron làm sáng tỏ tiến trình nhận thức, đánh giá phương án và phản ứng sau mua.

Mô hình nghiên cứu bao gồm 5 cấu trúc khái niệm trọng tâm:

1. Thuộc tính căn hộ: Cấu trúc bậc hai phản ánh 4 thành phần gồm thuộc tính nội tại, thuộc tính ngoại tại, môi trường xung quanh và vị trí địa lý.
2. Tình trạng tài chính: Đại diện cho khả năng chi trả, mức vốn tự có, lãi suất vay ngân hàng và thời hạn thanh toán.
3. Chất lượng dịch vụ căn hộ: Đánh giá sự chuyên nghiệp của đội ngũ bán hàng, cam kết tiến độ và dịch vụ hậu mãi.
4. Quyết định mua căn hộ: Đo lường thôi thúc và hành vi ký kết hợp đồng mua bán của người tiêu dùng.
5. Mức độ hài lòng của khách hàng: Phản ánh sự thỏa mãn tổng thể sau khi sở hữu và sử dụng sản phẩm.

Hệ thống 5 giả thuyết nghiên cứu từ H1 đến H5 được thiết lập nhằm kiểm định mối quan hệ tác động thuận chiều giữa các nhân tố tiền đề lên quyết định mua sắm và sự thỏa mãn sau mua.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu triển khai theo quy trình kết hợp hai giai đoạn tuần tự gồm nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Giai đoạn định tính thực hiện thông qua phỏng vấn sâu 6 chuyên gia và khách hàng đã hoàn tất giao dịch căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh, giúp hiệu chỉnh ngữ nghĩa bảng hỏi phù hợp với văn hóa tiêu dùng mang tính tập thể của người Việt Nam. Giai đoạn định lượng sử dụng bảng câu hỏi khảo sát cấu trúc với thang đo Likert 5 điểm từ mức 1 đại diện cho hoàn toàn không đồng ý đến mức 5 đại diện cho hoàn toàn đồng ý.

Tổng số 337 bảng câu hỏi được phát đi trực tiếp kết hợp qua thư điện tử, thu về 299 phản hồi đạt tỷ lệ 88,72%. Sau khi loại bỏ 85 phiếu không hợp lệ, cỡ mẫu chính thức gồm 214 quan sát đáp ứng hoàn hảo tiêu chuẩn phân tích thống kê đa biến, vượt mức tối thiểu 185 quan sát theo nguyên tắc 5 mẫu trên 1 biến quan sát cho 37 chỉ báo. Phương pháp lấy mẫu thuận tiện được lựa chọn để tiếp cận đúng nhóm đối tượng mục tiêu đang sinh sống và giao dịch tại các dự án chung cư trọng điểm. Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 16 để phân tích thống kê mô tả, kiểm định hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phần mềm AMOS phiên bản 20 để thực hiện Phân tích nhân tố khẳng định CFA cùng Mô hình hóa phương trình cấu trúc SEM. Phương pháp SEM được lựa chọn nhờ ưu thế vượt trội trong việc kiểm định đồng thời các cấu trúc đa tầng bậc hai và triệt tiêu sai số đo lường. Cuối cùng, kỹ thuật Bootstrap với cỡ mẫu lặp lại 1.000 lần được áp dụng để kiểm tra tính vững chắc của các ước lượng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích nhân khẩu học trên 214 mẫu hợp lệ mang lại bức tranh toàn diện về khách hàng mua căn hộ:

• Về độ tuổi: Nhóm khách hàng trẻ từ 25 đến 35 tuổi chiếm tỷ trọng áp đảo 62,1%, tiếp theo là nhóm 36 đến 50 tuổi chiếm 29,9%, nhóm dưới 25 tuổi chiếm 5,6% và trên 50 tuổi chỉ chiếm 2,3%.
• Về giới tính và hôn nhân: Nữ giới chiếm 55,6% và nam giới chiếm 44,4%; người đã lập gia đình chiếm đa số tuyệt đối với 75,2%, trong khi người độc thân chiếm 15,9%.
• Về quy mô hộ gia đình: Gia đình có 2 đến 3 thành viên chiếm tỷ lệ cao nhất với 76,6%, hộ có trên 3 thành viên chiếm 18,7%.
• Về nghề nghiệp và học vấn: Nhân viên văn phòng chiếm 51,4%, cấp quản lý hoặc chủ doanh nghiệp chiếm 26,6%; trình độ đại học và cao đẳng chiếm tỷ lệ tương đương lần lượt là 43,9% và 42,1%.
• Về thu nhập hàng tháng: 48,1% người được khảo sát có mức thu nhập từ 9 đến 14 triệu đồng, 41,6% có thu nhập trên 14 triệu đồng và chỉ có 10,3% đạt mức dưới 9 triệu đồng.

Kiểm định thang đo cho thấy các biến quan sát đều đạt tiêu chuẩn thống kê cao: Hệ số tin cậy Cronbach Alpha của tất cả các khái niệm dao động từ 0,68 đến trên 0,85; Độ tin cậy tổng hợp CR đều vượt ngưỡng 0,70; Phương sai trích trung bình AVE phần lớn đạt trên mức 0,50. Sau khi loại bỏ một số biến có hệ số tải nhân tố thấp hơn 0,50, mô hình đo lường đạt độ tương thích vượt trội với các chỉ số Chi-square/df đạt 2,071 nhỏ hơn 3, chỉ số CFI đạt trên 0,90 và sai số RMSEA ở mức 0,071 nhỏ hơn 0,08.

Thảo luận kết quả

Kết quả kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính SEM xác nhận toàn bộ 5 giả thuyết đều được chấp thuận với mức ý nghĩa thống kê cao:

1. Thuộc tính căn hộ tác động thuận chiều mạnh mẽ nhất đến quyết định mua và mức độ hài lòng của khách hàng. Trong 4 thành phần bậc hai, thuộc tính nội tại như cách bố trí không gian, số lượng phòng và môi trường sống xung quanh gồm độ sạch của không khí, hệ thống thoát nước mưa đóng vai trò mang tính quyết định.
2. Tình trạng tài chính tác động dương có ý nghĩa đến quyết định mua. Khách hàng đô thị đặc biệt nhạy cảm với cơ chế thanh toán giãn tiến độ và hạn mức hỗ trợ vay vốn ngân hàng dài hạn.
3. Chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư thể hiện tác động trực tiếp kép lên cả hành vi ký hợp đồng mua căn hộ và sự hài lòng sau khi nhận bàn giao nhà.

Kết quả nghiên cứu thực nghiệm có thể được hệ thống hóa trực quan thông qua bảng ma trận trọng số hồi quy chuẩn hóa giữa các biến và biểu đồ phân bổ mức độ hài lòng theo từng nhóm thu nhập. Các phát hiện này hoàn toàn tương thích với các nghiên cứu bất động sản quốc tế của Nahmens và Ikuma tại thị trường Hoa Kỳ hay Opoku và Abdul-Muhmin tại các thị trường mới nổi. Điểm khác biệt nổi bật tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh là tính cộng đồng sâu sắc: người mua có xu hướng tham khảo ý kiến gia đình, đồng nghiệp rất kỹ lưỡng trước khi giải ngân một tài sản lớn chiếm tỷ trọng cao trong thu nhập tích lũy.

Đề xuất và khuyến nghị

Căn cứ vào kết quả phân tích dữ liệu thực chứng, bốn nhóm giải pháp chiến lược được đề xuất cho các bên tham gia thị trường bất động sản:

1. Tối ưu hóa thiết kế công năng và phát triển môi trường sống sinh thái: Chủ đầu tư cần tập trung nguồn lực phát triển dòng căn hộ diện tích vừa phải từ 55m2 đến 75m2, bố trí linh hoạt từ 2 đến 3 phòng ngủ nhằm phục vụ 62,1% nhóm khách hàng trẻ đã kết hôn. Nâng tỷ lệ diện tích mảng xanh và không gian công cộng lên tối thiểu 25% tổng diện tích quy hoạch, đồng thời cam kết hoàn thiện 100% hệ thống thoát nước mưa và giải pháp cách âm tiêu chuẩn trong 12 tháng đầu triển khai thi công.
2. Thiết kế các gói giải pháp tài chính và liên kết tín dụng đột phá: Phòng tài chính của các doanh nghiệp địa ốc cần chủ động phối hợp với các ngân hàng thương mại thiết kế gói vay ưu đãi lãi suất cố định trong 24 tháng đầu tiên, giãn tiến độ thanh toán định kỳ không quá 5% mỗi đợt. Giải pháp này giúp tháo gỡ áp lực dòng tiền cho 89,7% khách hàng có mức thu nhập từ 9 triệu đồng trở lên, thúc đẩy tốc độ chuyển đổi quyết định mua sắm nhanh hơn 30%.
3. Chuẩn hóa quy trình dịch vụ và nâng cao năng lực đội ngũ bán hàng: Doanh nghiệp cần ban hành bộ quy chuẩn dịch vụ khách hàng toàn diện từ khâu tư vấn, hoàn tất thủ tục pháp lý đến bảo hành hậu mãi. Đặt mục tiêu 100% nhân sự kinh doanh hoàn thành các khóa đào tạo tư vấn minh bạch định kỳ hàng quý, thiết lập hệ thống chăm sóc khách hàng đa kênh phản hồi mọi thắc mắc trong vòng 24 giờ nhằm nâng tỷ số hài lòng sau bàn giao lên trên 90%.
4. Minh bạch thông tin quy hoạch và đảm bảo tiến độ bàn giao chuẩn xác: Ban quản lý dự án phải công khai minh bạch tiến độ thi công thực tế định kỳ 30 ngày một lần qua cổng thông tin trực tuyến, cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý dự án nhằm củng cố niềm tin tuyệt đối cho người mua nhà, qua đó giảm thiểu tối đa rủi ro tranh chấp hợp đồng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả thực nghiệm của đề tài mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho bốn nhóm đối tượng chuyên môn:

1. Ban lãnh đạo và chuyên viên phát triển dự án tại các tập đoàn bất động sản: Luận văn cung cấp khung đo lường chi tiết về 4 nhóm thuộc tính căn hộ, giúp các nhà phát triển định hình cơ cấu sản phẩm trúng phân khúc khách hàng mục tiêu từ 25 đến 35 tuổi và tối ưu hóa hiệu quả phân bổ vốn đầu tư.
2. Đội ngũ tiếp thị, nghiên cứu thị trường và môi giới địa ốc: Tài liệu là cẩm nang phân tích chuyên sâu về tâm lý hành vi của 51,4% nhóm khách hàng làm việc tại văn phòng, giúp xây dựng thông điệp quảng cáo tập trung vào giá trị tiện ích và thiết lập phễu bán hàng đạt tỷ lệ chuyển đổi cao.
3. Cơ quan quản lý nhà nước và các chuyên gia hoạch định chính sách: Dữ liệu phân tích thực trạng tồn kho 92.690 tỷ đồng và nhu cầu nhà ở đô thị cung cấp góc nhìn thực tiễn để ban hành các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở phù hợp với điều kiện thu nhập của cư dân đô thị.
4. Giảng viên, học viên cao học và cộng đồng nghiên cứu kinh tế: Đề tài là tài liệu tham khảo học thuật chuẩn mực về quy trình ứng dụng kỹ thuật phân tích CFA và mô hình cấu trúc tuyến tính SEM trên cỡ mẫu 214 quan sát trong lĩnh vực hành vi người tiêu dùng bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào tác động mạnh mẽ nhất đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh? Thuộc tính căn hộ là nhân tố chi phối mạnh mẽ nhất đến quyết định của người mua, trong đó các yếu tố nội tại như bố cục không gian, kích thước phòng và chất lượng môi trường xung quanh giữ vai trò chủ đạo. Dữ liệu từ 214 khách hàng khẳng định các dự án có hệ thống tiêu thoát nước tốt và không khí trong lành tạo động lực mua hàng vượt trội.

Nhóm khách hàng nào đang dẫn dắt nhu cầu giao dịch căn hộ trên thị trường hiện nay? Phân khúc khách hàng trẻ có độ tuổi từ 25 đến 35 tuổi chiếm tỷ trọng cao nhất với 62,1% tổng số người tham gia khảo sát. Trong số đó, 75,2% đã kết hôn và có quy mô hộ gia đình phổ biến từ 2 đến 3 thành viên, tìm kiếm căn hộ chung cư như một giải pháp an cư lâu dài và ổn định.

Mức thu nhập phổ biến của người mua căn hộ tại khu vực đô thị phân bổ như thế nào? Thống kê mẫu chỉ ra rằng 48,1% người mua đạt mức thu nhập từ 9 đến 14 triệu đồng mỗi tháng và 41,6% có thu nhập trên 14 triệu đồng. Tỷ lệ khách hàng có thu nhập dưới 9 triệu đồng chỉ chiếm 10,3%, chứng minh điều kiện cần về năng lực tài chính và tích lũy dòng tiền khi tham gia giao dịch nhà ở.

Chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư đóng góp cụ thể ra sao vào sự hài lòng của cư dân? Chất lượng dịch vụ thể hiện qua tính minh bạch trong giao dịch, sự tận tâm của nhân viên và chế độ hậu mãi chu đáo có tương quan thuận chiều mật thiết với sự hài lòng. Kết quả phân tích SEM khẳng định việc thực hiện đúng cam kết tiến độ giúp gia tăng đáng kể chỉ số gắn kết của khách hàng.

Tại sao nghiên cứu lại kết hợp phương pháp phân tích nhân tố khẳng định CFA và mô hình SEM? Phương pháp CFA và SEM trên phần mềm AMOS cho phép kiểm định đồng thời các cấu trúc đa tầng bậc hai của thuộc tính căn hộ và xử lý triệt để sai số đo lường. Cỡ mẫu 214 quan sát đáp ứng đầy đủ độ tin cậy thống kê với chỉ số độ khớp Chi-square/df đạt 2,071 và chỉ số CFI vượt 0,90.

Kết luận

Nghiên cứu đã hoàn thành toàn diện các mục tiêu học thuật và thực tiễn đề ra thông qua 5 điểm cốt lõi:

• Xây dựng và kiểm định thành công mô hình thực chứng về các yếu tố chi phối quyết định mua và mức độ hài lòng đối với căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
• Lượng hóa rõ nét mức độ tác động vượt trội của hệ thống thuộc tính căn hộ, năng lực tài chính và chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư.
• Khắc họa chân thực chân dung khách hàng bất động sản đô thị với 62,1% thuộc thế hệ trẻ có nhu cầu ở thực.
• Cung cấp bộ thang đo chuẩn hóa đạt độ tin cậy cao trên mẫu khảo sát 214 giao dịch thực tế.
• Đề xuất hệ thống giải pháp liên hoàn giúp các nhà phát triển địa ốc giải phóng hàng tồn kho và nâng cao sức cạnh tranh bền vững.

Đóng góp lớn nhất của luận văn là lấp đầy khoảng trống nghiên cứu hành vi tiêu dùng bất động sản tại thị trường chuyển đổi mang đặc trưng văn hóa tập thể như Việt Nam. Trong 12 tháng tới, các doanh nghiệp phát triển nhà ở cần lập tức rà soát thiết kế căn hộ, chuẩn hóa quy trình dịch vụ sau bán hàng và liên kết ngân hàng đưa ra các gói tài chính linh hoạt. Hãy tham khảo và vận dụng ngay mô hình nghiên cứu này để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh và kiến tạo những giá trị an cư đích thực cho cộng đồng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY International School of Business ------------------------------ Dong Manh Hung FACTORS AFFECTING APARTMENT PURCHASE DECISION AND SATISFACTION LEVEL OF CUSTOMERS: AN EMPIRICAL STUDY OF RESIDENTIAL HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY, VIETNAM. MASTER OF BUSINESS (Honours) Ho Chi Minh City-Year 2016 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY International School of Business ------------------------------ Dong Manh Hung FACTORS AFFECTING APARTMENT PURCHASE DECISION AND SATISFACTION LEVEL OF CUSTOMERS: AN EMPIRICAL STUDY OF RESIDENTIAL HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY, VIETNAM. ID: 22130027 MASTER OF BUSINESS (Honours) SUPERVISOR: Dr. Dinh Thai Hoang Ho Chi Minh City-Year 2016 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ACKNOWLEDGEMENT Firstly, I would like to express my gratefulness to my supervisor Dr.

Dinh Thai Hoang for his professional guidance, intensive support, valuable suggestions, instructions and encouragement during the time of doing my research. I would like to express my deepest gratitude to Dr. Tran Ha Minh Quan, Dr. Nguyen Dinh Tho, and other professors in the committee for their valuable time as the members of the thesis examination committee.

Their comments and meaningful suggestions were contributed significantly for my completion of this research. My sincere thanks are given to all of my teachers at International Business School – University of Economics of Ho Chi Minh City for their teaching and guidance during my master course. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ABSTRACT In the real estate industry, purchasing an apartment is one of the most significant economic decisions that people make, and it requires the purchaser to gather a lot of information regarding its features. In reality, a real estate product as an apartment is both a financial asset and a physical attributes comprising of its intrinsic attributes, extrinsic attributes and other factors that connect it to customer behavioral research and satisfaction level.

Therefore, better knowledge of the factors influencing purchasers’ behavior will help apartment developers to have better understanding and prediction of purchase decision making in real estate markets. In an effort to provide a better understanding of purchasing behavioral decision making context and influences to all apartment participants which are the developers, purchasers, and real estate agents, this study examined the relationships of these factors: apartment attributes, financial status, apartment service quality, purchasing decision making and customer’s satisfaction level of 214 respondents who have apartment purchasing transactions in real estate industry in the Ho Chi Minh City with an expectation of strengthening evidence in Vietnam. Employing the CFA & SEM analyses, the research findings indicated that there were the positive relationships among apartment attributes, financial status, apartment service quality, purchasing decision and customer’s satisfaction level. The study also points out useful practical and managerial implications, which support the real estate companies to have the marketing and sales strategies impacting greatly on customer purchase decision and help policy makers to use suitable policies to develop the Vietnam real estate industry.

Key words: Real estate industry, apartment attributes, financial status, apartment service quality, customer purchasing decision, customer satisfaction level, real estate organizations, HCM city. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] CONTENTS ACKNOWLEDGEMENT ABSTRACT ABBREVIATION Chapter 1: INTRODUCTION………………………………………………………………….1 Background to the research and research problem.3 Research methodology and research scope. 6 Chapter 2: LITERATURE REVIEW .1 Apartment purchase decision .2 Apartment attributes and apartment purchasing decision .3 Financial status and apartment purchasing decision .4 Apartment service quality and apartment purchasing decision .5 Apartment attributes and customer satisfaction level .6 Apartment service quality and customer’s satisfaction level .2 Data analysis procedures. 27 Chapter 4: DATA ANALYSIS .1 CFA for the first-order constructs .2 CFA for second-order constructs .3 CFA for the final measurement model.3 Structural equation modeling (SEM).

45 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. 47 Chapter 5: CONCLUSION, IMPLICATIONS, AND LIMITATION.2 Limitations and future research. 61 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] LIST OF FIGURES Figure 2.1 CFA model of financial status .2 CFA model of service quality .3 CFA model of purchasing decision .4 CFA model of satisfaction level. Error! Bookmark not defined.5 CFA model of Apartment Attributes .6 Final measurement model.

46 LIST OF TABLES Table 3.1 Source of data collection.2 The first run of CFA (of financial status, service quality, purchasing decision and satisfaction level) .3 Summarized of CR, AVE and Cronbach’α (first order constructs) .4 The first run of CFA of Apartment Attributes .5 Summarized of CR, AVE and Cronbach’α (Apartment Attributes) .7 Summarized of CR, AVE and Cronbach’α (final model).8 CFA Summary of eliminated item .10 Unstandardized structural paths. 47 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] LIST OF APPENDICES Appendix A List of in-depth interviews’ participants. 61 Appendix B Qualitative in-depth interview. 61 Appendix C Qualitative in-depth interview findings.

70 Appendix F Correlations among components of apartment attributes, financial status, service quality, purchasing decision and satisfaction level. 76 Appendix G Final measurement scales. 77 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ABBREVIATION AVE Averaged variance extracted CFA Confirmatory Factor Analysis CR Composite reliability ExtrinA Extrinsic attributes EnvirA Environment attributes FinanSta Financial status IntrinsA Intrinsic attributes LocA Location attributes HCM Ho Chi Minh City PurchasD or PurchaseDecision Purchase decision SatisfLev Satisfaction level SEM Structural equation modeling SerQua Service quality SPSS Statistical Package for the Social Sciences TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Chapter 1: INTRODUCTION 1.1 Background to the research and research problem Vietnam’s economy has been growing rapidly since the late 1990s when significant economic reformed and the country’s Open Door Policy were implemented. Vietnam’s growth rate is on average 6.4% in the last decade (The World Bank, 2015).

Following these changes, Vietnam’s residential housing industry also experienced fast development and expansion. However, Vietnam population was nearly 91 million people in 2014 and the population increased by 1. Additionally, the urbanization rate in Vietnam is also increasing at 3.3 percent annually and 33.1 percent of the population is living in urban areas (Thanh Nien News, 2014). In most of the big cities in Vietnam, particularly in Ho Chi Minh City, the business center of Vietnam, has around 7.9 million people in 2014 and the urbanization to its suburbs is quite fast.

Thus, the increasing in population and rapid urbanization in the developing countries like Vietnam create the house or apartment shortage at critical levels (Morel, Mesbah, Oggero & Walker, 2001). Moreover, an increasing house or apartment demand often surplus the pace of its supply (Zang, as cited in Phan, 2012). As a result, the demand for a house or an apartment is the urgent demand for each individual and households. The real estate market in Vietnam has been significantly fluctuating since 1990.

It might be seen as three times fever and declining prices in the two decades (Phan, 2012). After the economic depression in the period of 2012-2013, the real estate market has been shown signs of recovery. The successful real estate transactions in Hanoi in 2014 are 11,450 transactions (up by more than 2 times compared to 2013) and in HCM City are 10,350 transactions (up 30% compared with 2013) (Manh Tung, 2014). In general, Vietnam real estate market has taken advantages of population increasing and rapid urbanization which created a huge house or 1 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] apartment demand, but nevertheless it still faces many difficulties.

The large real estate outstanding loans and a big number of inventories created a serious crisis (Xuan Than, 2014), particularly the apartment inventories and land inventories. The apartment current inventories are roughly equivalent to 26.000 billion VND and land inventories are roughly equivalent to 28,500 billion VND (Manh Tung, 2014). There are amended land laws and VND 30 trillion credit package to home buyers in an effort of Vietnamese government to rescue the real estate market. As a result of those efforts, Vietnam’s residential housing market is experiencing a recovery period.

This trend is in line with the efforts of Vietnamese government which are trying to renovate real estate industry in Vietnam. However, there are still ongoing challenges for the economy (CBRE Vietnam, 2014). Up to 2014, Vietnam has 92.690 billions VND real estate inventories; 19.520 in HCM City); 13.516 unsold low buildings (755 in HCM City) (CBRE Vietnam, 2014). Trinh Dinh Dung (as cited in Nguoi Dua Tin News, 2014) states that only government’s effort is not adequate for rescuing Vietnam’s real estate market.

One of the key reasons of this crisis is the real estate market supply does not meet customers’ demands as the house or apartment builders lack correct information of their customers of choice and real estate market conditions (Trinh Dinh Dung, as cited in Nguoi Dua Tin News, 2014). To survive and develop in this tough market, marketers and analysts of this industry are required to have an in-depth understanding of home or apartment purchaser’s decision criteria (Ratchatakulpat, Miller & Marchant, 2009) and their satisfaction levels regarding housing attributes and service quality (Torbica & Stroh, 2001). The problem regarding the lack of correct information of their customers of choice and real estate market conditions encourages the real estate companies to focus on the need of understanding their customers. There is an issue of how to know deeply the customer insight and 2 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] their making decision behavior in purchasing an apartment.

Bettman, Luce & Payne (1998) emphasizes that customer choices are the process of selection, consumption, and disposal of any products and services which can often be difficult and are important to the consumer, to marketer, and to policy makers. He also states that “customer decision making is one of the most important areas of customer behavior and it requires gathering a lot of regarding information” (p. Thus, having the information of customer decision making will help the real estate companies to have the marketing strategies impacting greatly on customer mind. This is one of the keys in the success of any businesses.

In the recent decades, the concept of real estate purchase decision has been further developing in various articles and literature on managerial disciplines; thus, prompting more real estate developers use suitable reactions on their customer’s buying decision to achieve the home sales targets and customer’s satisfaction (Piron, 1993; Spetic, Kozak & Cohen, 2005). Kupke (as cited in Abdullah, Nor, Bazlin, Jumadi & Arshad, 2012) identifies real estate purchase decision as one of the biggest decision in one’s life and it would change that person’s life as the process involves a long time commitment. Basing on the real estate’s special characteristics, an apartment purchasing decision defines itself as a unique behavioral process which is different from other normal business purchasing decisions; and understanding how the purchasers behave is quite valuable for better suppliers’ reactions (Kinnard, as cited in Phan, 2012). Moreover, the national and cultural characteristics play a very significant role in house purchase decision, that mean finding which is applied in specific context may not extend to another context (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010).

Vietnam market – transitional market has very specific cultural characteristics. Vietnam is considered a collectivist culture (Hofstede, as cited in Swierczek & Thai, 2003). People relationships prevail over important decision, where everyone 3 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] cares, supports, and takes responsibility for members of their family and acquaintances. Vietnamese purchasers always consult with their colleagues and/or seniors, family members before reaching an agreement or a decision (McKinney, 2000).

Therefore, apartment’s developers in Vietnam should give a special examination on consumer apartment-purchasing behavior from the consumers’ perspective to deeply understand their customers. Up to present time, the numerous studies have been undertaken about the perceptions of apartment purchasers in terms of the apartment attributes, financial status, service quality, purchasing decision and customer satisfaction level in other countries (Haddad, Judeh, Haddad, 2011; Zeng, 2013; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). However, these studies restricted themselves to identify these concepts separately. In addition, very few scholars do the research about this issue in Vietnam - a collectivist culture in making important purchasing decision.