chương 1, tác giá trình bày lý do chọn tên đề tài nghiên cứu và làm rõ các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, xác định đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng. Bên cạnh đó, trong chương này tác giả còn nêu rõ ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu và kết cấu đề tài. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Lý thuyết về giá trị bất động sản 2.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản là các loại tài sản không di dời được như nền, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất nền. Theo công dụng, bất động sản bao gồm các loại: - Bất động sản để ở: gồm nhà chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà riêng lẻ khác và các công trình xây dựng gắn liền dùng để ở.
- Bất động sản thương mại: gồm tòa nhà thương mại, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng, nhà máy, xí nghiệp, nhà kho, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, condotel, officetel, shophouse, nơi kinh doanh khác và các công trình xây dựng gắn liền không dùng để ở. - Đất nền: gồm đất nền dự án, đất nền trong khu dân cư (đất để ở hoặc đất để kinh doanh).2 Đặc điểm của bất động sản Theo quan điểm của thị trường, hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt vì đây là loại hàng hóa có nhiều tính chất đặc thù mà các loại hàng hóa khác không có. Cụ thể: - Bất động sản là loại hàng hóa có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Vì vậy hàng hóa BĐS chịu tác động bởi môi trường, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, kinh tế, quy hoạch dân cư, đô thị của vùng, miền và khu vực.
Đồng thời hàng hóa BĐS còn bị chi phối bởi các nét văn hóa truyền thống, yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và kể cả các vấn đề tôn giáo, tín ngưỡng, tâm linh của người dân sinh sống của từng vùng, miền, khu vực. - Bất động sản là loại tài sản do thiên nhiên ban tặng. Đây loại tài nguyên có tính lâu bền, không bị mất đi, không bị thanh lý và lại được tái sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Vì thể hàng hóa BĐS là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất kinh doanh.
Đồng thời, hàng hóa BĐS cũng gắn liền với chủ quyền của mỗi quốc gia. - Bất động sản là loại hàng hóa hữu hạn và phụ thuộc vào việc sử dụng của con người. Do vậy hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm, luôn gắn liền với nhu cầu và cầu, làm cho thị trường BĐS luôn mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 - Bắt nguồn từ sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc, vị trí, diện tích của mỗi loại BĐS, nên hàng hóa BĐS mang tính dị biệt.
Đây cũng là nguyên nhân của việc khó xác định cung cầu và giá trong thị trường BĐS. - Giữa các loại bất động sản tác động qua lại lẫn nhau rất lớn, giá trị của một loại bất động sản có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của một loại bất động sản khác.3 Giá trị bất động sản Theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2014) “Giá trị bất động sản là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất động sản mang lại cho con người tại một thời điểm nhất định”. Trên thế giới và các nước phát triển, khái niệm về giá trị thị trường của bất động sản được chuẩn hóa để làm cơ sở công tác nghiên cứu, quản lý và giao dịch mua bán. Trong đó, thường được hiểu là giá được hình thành trên một thị trường cạnh tranh và công khai với điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, nơi mà người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ, có đủ thời gian quyết định và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.
Khái niệm về giá trị này đồng nghĩa với giá trị trao đổi hay trong cách nói thông thường là thuận mua vừa bán. Trong lĩnh vực bất động sản, một phạm trù giá trị khác gọi là giá trị đầu tư dựa trên các thông số và giả định của các nhà đầu tư. Có thể minh họa giá trị này như: chi phí xây dựng của một công ty BĐS đã bỏ ra để duy tu các căn nhà trong khu di tích lịch sử. Tuy giá trị thị trường của BĐS này tương đối thấp nhưng việc tiến hành những dự án được cộng đồng khuyến khích cùng với việc được ưu đãi về thuế thì giá trị của các dự án BĐS này sẽ được các nhà đầu tư đánh giá tích cực hơn.
Một phạm trù khác của giá trị bất động sản là giá trị sử dụng của bất động sản. Có thể coi đây là phần giá trị của nhu cầu sử dụng cụ thể của một cá nhân nào đó và không hẳn bằng mức giá mà thị trường có thể sẵn sàng trả. Có thể minh họa giá trị này bằng ví dụ như: chủ một ngôi nhà hay căn hộ chung cư có thể bỏ ra số tiền 250 triệu đồng để hoàn thiện nội thất bên trong ngôi nhà theo sở thích và nhu cầu của mình, như vậy 250 triệu chính là giá trị sử dụng của phần nội thất của ngôi nhà đó. Trên thị trường, có thể ngôi nhà được chào bán khoảng 2 đến 3 tỷ đồng nhưng người mua có TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 thể chỉ trả thêm một khoảng dưới 150 triệu cho phần nội thất bên trong.
Như vậy giá trị thị trường của ngôi nhà có thể không cao hơn các ngôi nhà khác nhưng tính thêm giá trị sử dụng thì có thể hấp dẫn hơn. Trong bất động sản, còn một loại giá trị khác được gọi là giá trị có thể bảo hiểm, là phần chi phí phải bỏ ra để nâng cấp hoặc xây dựng lại ngôi nhà đó. Khi đánh giá loại giá trị này thông thường là chi phí ước tính để xây dựng lại tòa nhà và không liên quan đến phần giá trị đất nền vì không ảnh hưởng bởi các rủi ro phát sinh. Các phạm trù khác trong giá trị bất động sản có thể kể đến là giá trị sản xuất kinh doanh vì có thể liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.4 Giá cả bất động sản Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản là giá trị thị trường của bất động sản và được xác định trên quy luật cung cầu của thị trường.
Giá bất động sản thường bao gồm giá trị đất và giá trị nhà. Tuy nhiên, giá trị đất phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên ra hoặc do con người khai hoang và không có giá thành, khi giá trị đất được biểu hiện bằng tiền thì được gọi là “giá đất”. Còn giá nhà là các khoản chi phí để xây dựng nên ngôi nhà đó gồm các chi phí liên quan đến nguyên vật liệu, thiết kế, nhân công và các chi phí khác. Giá cả bất động sản thông thường có các loại sau: - Giá mua bán hay giá chuyển nhượng: là giá trị thị trường theo thỏa thuận giữa người mua và người bàn.
Được tính bằng giá căn nhà cộng với giá của quyền sử dụng đất. - Giá cho thuê: là giá thỏa thuận giữa người thuê nhà và chủ nhà theo thời hạn. Giá này không bao gồm giá trị của quyền sử dụng đất. - Giá đất do nhà nước quy định: là mức giá do nhà nước định ra dựa trên điều kiện thực tế của từng địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng, chuyển quyền sử dụng, thuê hay cho thuê đất.
- Giá đất thị trường: là giá bán được biểu hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất tại một thời điểm xác định thông qua thỏa thuận giữa người bán và người mua trên thị trường. Giá của quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường chịu sự tác động của quy luật cung cầu, cạnh tranh và thường được tính trên một đơn vị diện tích đất. Tuy TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 nhiên trên thực tế, giá đất thị trường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tăng giá do đầu cơ, quy hoạch thay đổi, giá chuyển nhượng dưới hình thức thừa kế… - Giá đền bù: là mức giá của nhà nước hoặc chủ đầu tư dung cho mục đích giải phóng mặt bằng.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS BĐS tuy là một loại hàng hóa đặc biệt nhưng giá BĐS cũng theo quy luật cung cầu thị trường. Khi cầu lớn hơn cung giá có xu hướng tăng lên cao và ngược lại.
Tuy nhiên, giá BĐS ở Việt Nam hiện nay còn phụ thuộc vào những yếu tố khuyết tật của thị trường như: những yếu tố xuất phát từ “đầu cơ”,“cạnh tranh không lành mạnh”. Đồng thời còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ các quy hoạch của Nhà nước như: nâng cấp hạ tầng cơ sở, tăng giảm thuế cho nhà đầu tư xây dựng, các đơn vị kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, chính sách hỗ trợ cho mua nhà cho người thu nhập thấp (gói 30. Ngoài ra, giá BĐS còn phụ thuộc vào những yếu tố bắt nguồn từ các đặc trưng văn hóa xã hội, yếu tố tâm lý, truyền thống như: nhà từ đường thường không bán, những người lớn tuổi thường có xu hướng không thích chung cư. Tóm lại, có bốn nhóm nhân tố tác động đến giá BĐS nói chung và giá nhà chung cư nói riêng.
Cụ thể: - Nhóm các yếu tố tự nhiên, gồm: + Vị trí của BĐS: Thông thường những BĐS nằm tại các khu vực trung tâm đô thị hay vùng chuyên biệt nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nằm ở các khu vực vùng ven. Ngoài ra những BĐS có vị trí tại các góc ngã tưhay ngã ba, trên các tuyến trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. + Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: là diện tích của thửa đất hoặc lô đất đó. + Địa hình BĐS toạ lạc: là địa hình nơi BĐS toạ lạc, thường có sự khác biệt về giá trị của các BĐS ở những khu vực cao và thấp.
Ở những khu vực thấp hay thường bị triều cường, ngập nước. Do vậy giá BĐS tại đây có xu hướng thấp hơn.