Chương 1. Lý luận chung về quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất Đất đai nói chung và QSDĐ nói riêng là một trong những vấn đề luôn được sự quan tâm từ dư luận xã hội cũng như các nhà hoạch định chính sách. Trong quá trình xét xử tại Tòa án, từ thực tế cho thấy rằng các vụ án tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đất đai xảy ra khá nhiều. Chính vì thế, việc tìm hiểu cụ thể về khái niệm, đặc điểm và chủ thể của QSDĐ là điều có ý nghĩa thiết thực trong việc hiểu, phân tích những lý luận chung về xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Khái niệm về quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành môi trường sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế nên vấn đề quan hệ về sở hữu đất đai là rất quan trọng.(1) Ở các nước khác nhau sẽ có các hình thức sở hữu về đất đai khác nhau, nó chịu sự chi phối bởi điều kiện kinh tế - xã hội, yếu tố truyền thống lịch sử, nguồn gốc, nhu cầu sử dụng đất và pháp luật của mỗi nước. Còn ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.(2) Nhà nước với tư cách đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền sở hữu của mình sẽ không thể tham gia vào mọi quan hệ dân sự phát sinh, bởi lẽ Nhà nước là một chủ thể trừu tượng, không tham gia trực tiếp việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các giao dịch trên thực tế. Chính vì thế, Nhà nước phải trao lại QSDĐ cho người dân để họ có thể dễ dàng tham gia các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, vì đây chỉ là QSDĐ (không phải là quyền sở hữu) nên người dân không thể có toàn quyền của chủ sở hữu như đối với các loại tài sản khác.(3) Nếu hiểu theo cách hiểu trong quy định của BLDS 2015 thì quyền sử dụng là một phần quyền nằm trong quyền sở hữu.
Quyền sử dụng ở đây nên hiểu là quyền cho phép người sử dụng được hưởng những sản vật tự nhiên mà tài sản đó mang lại và các (1).Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về quyền sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, Nxb. Lao động, TP. Hồ Chí Minh, tr.Xem: Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.Xem: Điều 158 BLDS 2015 quy định: quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. 7 hoa lợi, lợi tức thu được từ việc khai thác công dụng của tài sản.
Tuy nhiên, quy định này là quy định của pháp luật chung về quyền sử dụng tài sản không phải quy định riêng biệt về QSDĐ. Theo Từ điển Luật học thì có định nghĩa về QSDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.(4) Nhưng khái niệm này vẫn chưa bao quát hết nội dung thật sự của khái niệm QSDĐ. Để hiểu khái niệm về QSDĐ thì có thể thấy rằng tại LĐĐ 2013 và BLDS 2015 không có đưa ra quy định cụ thể, nhưng qua các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng đã tạo nên một khái niệm chung về QSDĐ. Như vậy, QSDĐ là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng.
Đặc điểm về quyền sử dụng đất QSDĐ có những đặc điểm cơ bản được thể hiện như sau: Một là, QSDĐ là quyền phái sinh, được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu về đất đai. Xuất phát từ chế độ sở hữu về đất đai ở nước ta với một chủ sở hữu duy nhất là toàn dân, nên QSDĐ không phải là quyền sở hữu của người sử dụng, mà nó là quyền sử dụng do đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng, theo đó quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng trong quá trình sử dụng đất, thế nên QSDĐ còn bao gồm cả nghĩa vụ của người sử dụng. Chính vì vậy, phạm vi QSDĐ do Nhà nước quyết định và ngày càng mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Nếu như LĐĐ 1987 chưa cho phép người sử dụng đất đưa QSDĐ của mình vào tham gia lưu thông dân sự (6) thì đến LĐĐ 1993, để đáp ứng nhu cầu thị trường hóa QSDĐ, đã thừa nhận QSDĐ là loại hàng hóa và cho phép tham gia vào các giao dịch dân sự, nhưng chỉ giới hạn ở những chủ thể và loại đất nhất định.Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb.
Từ điển bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr.Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình pháp luật Đất đai, Nxb.Công an nhân dân, Hà Nội, tr.Xem: từ Điều 73 đến Điều 79 LĐĐ 1993. 8 tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản.(8) Tuy nhiên, đối với hình thức bảo lãnh bằng QSDĐ thì LĐĐ 2013 không còn quy định quyền bảo lãnh bằng QSDĐ của người sử dụng đất. Hai là, QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc biệt của người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 105 BLDS 2015 thì tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Bên cạnh đó, tại Điều 115 BLDS 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác. Theo tại Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định thì người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. QSDĐ được pháp luật bảo hộ.
Đồng thời, BLDS 2015 khẳng định QSDĐ là một loại quyền tài sản. Nhưng đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước không thực hiện quyền đối với tài sản của mình một cách thông thường, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản đất đai một cách đặc biệt bằng việc ra các quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất. Ba là, QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Có thể thấy khi QSDĐ được coi là một loại tài sản, được đưa vào giao dịch thì QSDĐ sẽ trở thành một loại hàng hóa có giá trị trên thị trường.
Nhưng lưu ý rằng QSDĐ chỉ được xem là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường khi nó được đưa vào giao dịch trên thị trường. Chủ thể về quyền sử dụng đất Chủ thể của QSDĐ hay còn được gọi là người sử dụng đất, là một thành phần không thể thiếu trong quan hệ pháp luật về đất đai, đây chính là thành phần quyết định hiệu quả sử dụng đất. Theo quy định LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.(9) Khi xác định chủ thể của QSDĐ, người ta thường dựa vào hai căn cứ, đó là căn cứ pháp lý và căn cứ thực trạng. Căn cứ pháp lý xác định một người là người sử dụng đất khi người đó được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất.
Căn cứ thực trạng để xác định người sử dụng đất khi (8).Xem: Điều 61 đến Điều 63 LĐĐ 2003. 9 người đó đang thực tế sử dụng đất. Theo quy định của Điều 5 LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Về nguyên tắc, người có QSDĐ hợp pháp sẽ được thực hiện các hợp đồng chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, khoản 2 và khoản 3 Điều 688 BLDS 2005 đã quy định các căn cứ xác lập QSDĐ hợp pháp. Các chủ thể có QSDĐ dựa trên quy định khoản 2 và khoản 3 Điều 688 BLDS 2005 được pháp luật bảo vệ khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến BLDS 2015 thì căn cứ xác lập được quy định tại Điều 223 xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng, ở đây cũng được hiểu QSDĐ được chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Căn cứ thứ nhất, người sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ.
Căn cứ này xuất phát từ ý chí của đại diện chủ sở hữu đất đai vào sử dụng nhằm khai thác có hiệu quả các lợi ích vật chất từ đất đai. Cơ sở pháp lý của căn cứ này là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuế đất. Căn cứ thứ hai, người sử dụng đất do nhận chuyển QSDĐ hợp pháp theo quy định của pháp luật. Căn cứ này xuất phát từ các giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp liên quan đến QSDĐ.
Lý luận chung về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Xử lý TSBĐ bằng QSDĐ là một trong những biện pháp thu hồi nợ của TCTD.