Giới thiệu dự án

Trong cấu trúc tín dụng của nền kinh tế Việt Nam, tài sản bảo đảm (TSBĐ) là công cụ phòng ngừa rủi ro trọng yếu đối với các tổ chức tín dụng (TCTD). Theo thống kê ngành ngân hàng, dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản chiếm từ 70% đến 85% tổng dư nợ thế chấp toàn hệ thống. Trong đó, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là loại tài sản được ưu tiên nhận bảo đảm cao nhất nhờ tính ổn định và giá trị kinh tế. Tuy nhiên, tỷ lệ thu hồi nợ xấu thông qua xử lý QSDĐ gặp nhiều điểm nghẽn, thời gian xử lý tranh chấp kéo dài trung bình từ 18 đến 36 tháng, làm gia tăng chi phí trích lập dự phòng rủi ro và suy giảm vòng quay vốn tín dụng.

Vấn đề cốt lõi (Problem Statement) nằm ở sự xung đột, chồng chéo và khoảng trống pháp lý giữa Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), Luật Đất đai 2013 (LĐĐ 2013), Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi 2014) cùng các văn bản hướng dẫn như Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Điểm nghẽn nghiêm trọng nhất thể hiện qua:

  • Xung đột thẩm quyền và cơ chế xử lý khi có sự tách rời giữa QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo Điều 325 và Điều 326 BLDS 2015.
  • Sự bất cập trong việc áp dụng cơ chế xác định giá trị thị trường so với khung giá đất nhà nước ban hành theo Điều 306 BLDS 2015.
  • Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Đồng Nai ghi nhận tỷ lệ đình chỉ, trả hồ sơ hoặc hoãn phiên tòa do vướng mắc về tống đạt văn bản tố tụng theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS 2015) lên tới hơn 28% tổng số vụ án tín dụng thụ lý.

Mục tiêu của đề tài được lượng hóa qua 4 nhiệm vụ trọng tâm:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chế định QSDĐ và xử lý TSBĐ là QSDĐ theo chuẩn mực BLDS 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
  2. Phân tích, mổ xẻ 100% các điểm bất cập, mâu thuẫn trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ xử lý QSDĐ thế chấp.
  3. Khảo sát, đánh giá thực trạng xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý QSDĐ tại TAND tỉnh Đồng Nai trong giai đoạn 2018 - 2021.
  4. Đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp và quy trình tác nghiệp tư pháp nhằm rút ngắn thời gian xử lý nợ từ 24-36 tháng xuống dưới 12 tháng, tối ưu hóa tỷ lệ thu hồi nợ đạt trên 85% giá trị định giá.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật dân sự, đất đai, ngân hàng và thực tiễn xét xử sơ thẩm, phúc thẩm tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Đồng Nai, không mở rộng sang xử lý tài sản công hoặc đất quốc phòng - an ninh.

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ để thu hồi nợ hiện nay được thực hiện qua ba phương thức chính, mỗi phương thức đều tồn tại những ưu nhược điểm kỹ thuật pháp lý rõ rệt:

Phương thức xử lý Căn cứ pháp lý Ưu điểm Hạn chế / Rủi ro kỹ thuật
Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản Điều 303, 304 BLDS 2015; Điều 10 TTLT 16/2014 Tốc độ xử lý nhanh (1 - 3 tháng); chi phí thấp (1-2% giá trị tài sản); tối ưu hóa dòng tiền. Phụ thuộc 100% vào sự hợp tác của bên bảo đảm; nguy cơ bị vô hiệu hóa hợp đồng ủy quyền theo Điều 195 BLDS 2015.
Bán đấu giá qua tổ chức ĐGTS Điều 303 BLDS 2015; Luật Đấu giá tài sản 2016 Tính pháp lý công khai, minh bạch; giảm thiểu rủi ro khiếu kiện về giá. Chi phí tổ chức cao (3-5%); tình trạng thông đồng dìm giá; tổ chức đấu giá không có quyền cưỡng chế bàn giao đất.
Khởi kiện tại TAND & Thi hành án BLTTDS 2015; Luật Thi hành án dân sự Phán quyết có giá trị cưỡng chế bắt buộc; giải quyết triệt để tranh chấp. Thời gian tố tụng kéo dài (12-36 tháng); nguy cơ đình chỉ vụ án do bị đơn trốn tránh cư trú; án tồn đọng tại khâu THADS. 
                       BẢNG PHÂN CẤP YÊU CẦU NGHIỆP VỤ (MoSCoW MATRIX)
+-----------------------------------------------------------------------------------+
| MUST HAVE (Bắt buộc)                                                              |
| - Quy chế thống nhất thứ tự ưu tiên thanh toán có đăng ký GDBĐ (Điều 308 BLDS).   |
| - Quy trình xử lý đồng bộ QSDĐ và công trình xây dựng kiên cố trên đất.           |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
| SHOULD HAVE (Nên có)                                                              |
| - Cơ chế liên thông dữ liệu trực tuyến giữa TCTD - TAND - Văn phòng ĐKĐĐ.         |
| - Chuẩn hóa quy định định giá tài sản độc lập có hiệu lực bắt buộc khi khởi kiện. |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
| COULD HAVE (Có thể có)                                                            |
| - Áp dụng thủ tục rút gọn cho 100% các vụ án tranh chấp nợ có HĐ thế chấp công chứng.|
+-----------------------------------------------------------------------------------+
| WON'T HAVE (Chưa áp dụng)                                                         |
| - Cho phép cá nhân/tổ chức nước ngoài trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp.|
+-----------------------------------------------------------------------------------+

Thiết kế hệ thống

Kiến trúc xử lý TSBĐ là QSDĐ đòi hỏi sự tích hợp chặt chẽ giữa quy trình pháp lý và luồng dữ liệu nghiệp vụ giữa 4 thực thể: Ngân hàng (TCTD), Văn phòng Đăng ký Đất đai (VPĐKĐĐ), Tòa án nhân dân (TAND), và Cơ quan Thi hành án dân sự (THADS).

                      SƠ ĐỒ KIẾN TRÚC LUỒNG XỬ LÝ DỮ LIỆU TƯ PHÁP
                      
   +------------------+             +--------------------+
   |   Ngân hàng      |             | Văn phòng ĐKĐĐ     |
   |   (TCTD Core)    |             | (Land Registry DB) |
   +--------+---------+             +---------+----------+
            |                                 |
            | 1. Tra cứu hiệu lực GDBĐ        |
            +-------------------------------->|
            |                                 |
            | 2. Gửi đơn & Chứng cứ số        |
            v                                 v
   +-----------------------------------------------------+
   |      Cổng dịch vụ Tòa án Nhân dân (e-Court)         |
   |  - Thụ lý tự động theo Điều 189 BLTTDS 2015         |
   |  - Xác minh cư trú qua Cơ sở Dữ liệu Quốc gia Dân cư|
   +------------------------+----------------------------+
                            |
                            | 3. Bản án / Quyết định có hiệu lực
                            v
   +-----------------------------------------------------+
   |   Hệ thống Quản lý Thi hành án Dân sự (THADS Core)  |
   |  - Tự động ủy thác kê biên theo Điều 90 Luật THADS  |
   |  - Đấu giá tài sản công khai qua Portal ĐGTS        |
   +-----------------------------------------------------+

Cấu trúc logic phân bổ dòng tiền thanh toán nợ thu hồi từ việc xử lý TSBĐ tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc ưu tiên đăng ký giao dịch bảo đảm:

def allocate_liquidation_proceeds(gross_revenue, enforcement_costs, secured_claims, unsecured_claims):
    """
    Thuật toán phân bổ tiền xử lý TSBĐ là QSDĐ theo Điều 307 & 308 BLDS 2015
    """
    remaining_balance = gross_revenue
    
    # Bước 1: Khấu trừ chi phí bảo quản, định giá và cưỡng chế thi hành án
    if remaining_balance <= enforcement_costs:
        return {"status": "DEFICIT", "paid_costs": remaining_balance, "claims_paid": []}
    remaining_balance -= enforcement_costs
    
    # Bước 2: Thanh toán cho các bên nhận bảo đảm theo thứ tự đăng ký tại VPĐKĐĐ
    # Sắp xếp các nghĩa vụ có bảo đảm theo timestamp đăng ký giao dịch bảo đảm
    sorted_secured = sorted(secured_claims, key=lambda x: x['registration_timestamp'])
    
    secured_payouts = []
    for claim in sorted_secured:
        claim_amount = claim['principal'] + claim['interest'] + claim['penalty']
        if remaining_balance >= claim_amount:
            payout = claim_amount
            remaining_balance -= claim_amount
        else:
            payout = remaining_balance
            remaining_balance = 0
        secured_payouts.append({"creditor_id": claim['creditor_id'], "paid_amount": payout})
        if remaining_balance == 0:
            break
            
    # Bước 3: Hoàn trả tiền thừa cho Bên thế chấp hoặc chuyển nghĩa vụ không có bảo đảm
    return {
        "status": "SUCCESS",
        "enforcement_costs_settled": enforcement_costs,
        "secured_payouts": secured_payouts,
        "surplus_to_mortgagor": remaining_balance
    }

Methodology

Nghiên cứu áp dụng phương pháp tiếp cận khoa học liên ngành kết hợp:

  • Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Phân tích sự vận động của các quy định pháp luật đất đai qua các thời kỳ (LĐĐ 1987, 1993, 2003, 2013).
  • Phương pháp phân tích chuẩn tắc và so sánh luật học: Đối chiếu quy định của BLDS 2015 với Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 102/2017/NĐ-CP và các án lệ liên quan.
  • Phương pháp thống kê xã hội học pháp luật: Khảo sát thực chứng hồ sơ xét xử 120 bản án tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND cấp huyện và TAND tỉnh Đồng Nai từ tháng 01/2018 đến tháng 12/2021.
  • Quy trình kiểm soát chất lượng dữ liệu (QA): 100% dữ liệu bản án được xác thực chéo với Cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân tối cao.

Implementation và kết quả

Development process

Quá trình triển khai đề tài được tổ chức theo mô hình phân kỳ 4 giai đoạn logic chặt chẽ:

  1. Giai đoạn 1 (Lý luận & Thể chế): Phân tích bản chất quyền tài sản đặc thù của QSDĐ (Điều 115 BLDS 2015), tách bạch quyền sở hữu toàn dân và quyền phái sinh của người sử dụng đất.
  2. Giai đoạn 2 (Thực trạng lập pháp): Nhận diện 5 nhóm mâu thuẫn lớn trong hệ thống pháp luật thực định về thời điểm xử lý, chủ thể xử lý, định giá và xung đột quyền ưu tiên.
  3. Giai đoạn 3 (Thu thập & Phân tích Án văn): Trích xuất dữ liệu xét xử thực tế tại TAND tỉnh Đồng Nai; phân loại nguyên nhân gây đình trệ tố tụng.
  4. Giai đoạn 4 (Xây dựng mô hình hoàn thiện): Đề xuất dự thảo sửa đổi điều luật và xây dựng quy trình tác nghiệp nội bộ cho hệ thống TCTD.

Testing và validation

Khảo sát thực tiễn 120 vụ án tranh chấp tín dụng liên quan đến TSBĐ là QSDĐ tại địa bàn tỉnh Đồng Nai ghi nhận các chỉ số hiệu suất pháp lý sau:

                  BIỂU ĐỒ PHÂN BỔ NGUYÊN NHÂN CHẬM XỬ LÝ TSBĐ TẠI ĐỒNG NAI
                  
   Nguyên nhân                                                     Tỷ lệ (%)
   -------------------------------------------------------------------------
   Bị đơn thay đổi nơi cư trú, TAND trả đơn/đình chỉ   [█████████]   28.3%
   Tranh chấp QSDĐ chồng lấn, vướng tài sản trên đất   [████████████] 34.2%
   Vi phạm thời hạn tố tụng chuẩn bị xét xử (>6 tháng) [███████]     21.7%
   Chênh lệch định giá thị trường và giá khởi điểm     [████]        15.8%
   -------------------------------------------------------------------------
   Tổng mẫu khảo sát: N = 120 bản án/quyết định sơ thẩm & phúc thẩm

Chi tiết dữ liệu kiểm chứng:

  • Thời gian chuẩn bị xét xử: Thời hạn luật định theo Điều 179 BLTTDS 2015 là 02 - 04 tháng. Thực tế xét xử tại TAND cấp huyện thuộc tỉnh Đồng Nai ghi nhận 68.3% số vụ án kéo dài từ 08 đến 18 tháng do phải chờ kết quả đo đạc, thẩm định tại chỗ từ Chi nhánh VPĐKĐĐ.
  • Tỷ lệ thi hành án thành công: Trong 120 vụ án có phán quyết có hiệu lực, chỉ có 46 vụ (chiếm 38.3%) được Cơ quan THADS xử lý dứt điểm trong năm đầu tiên; 54 vụ (45.0%) kéo dài trên 24 tháng do đương sự cản trở việc cưỡng chế bàn giao đất.

Kết quả đạt được

Đề tài đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu với các kết quả cụ thể:

  • Làm rõ bản chất pháp lý của việc xử lý QSDĐ: Khẳng định đây là hoạt động thu hồi nợ mang tính tài phán/thỏa thuận, không mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý (khoản 4 Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP), từ đó chứng minh khoản tiền thu được không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.
  • Giải quyết xung đột giữa Điều 325 và Điều 326 BLDS 2015 bằng nguyên tắc "Xử lý đồng bộ tài sản - Phân chia giá trị theo tỷ lệ vốn góp thực tế".
  • Thiết lập quy trình 3 bước xử lý tài sản thế chấp hạ giá bán tài sản (mỗi lần hạ không quá 10%, cách nhau 30 ngày) áp dụng Điều 10 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN.

Đổi mới và đóng góp

Nghiên cứu mang lại 4 đóng góp mới mang tính kỹ thuật và học thuật sâu sắc:

  1. Đổi mới quy chuẩn xử lý tài sản gắn liền với đất: Đề xuất cơ chế bắt buộc thẩm định hiện trạng kép tại thời điểm công chứng hợp đồng thế chấp. Nếu chủ sở hữu tài sản trên đất không phải là người có QSDĐ, hợp đồng thế chấp bắt buộc phải có sự tham gia ký kết của cả hai chủ thể với tư cách đồng bảo đảm.
  2. Cải tiến quy trình định giá tài sản độc lập: Giải quyết khoảng trống tại khoản 2 Điều 306 BLDS 2015 bằng việc quy định: Khi các bên không thống nhất được giá bán trong vòng 15 ngày, tổ chức thẩm định giá do ngân hàng chỉ định có giá trị pháp lý bắt buộc để đưa tài sản ra bán công khai.
  3. Hiệu chỉnh kỹ thuật tống đạt tố tụng: Đề xuất sửa đổi Điều 189 BLTTDS 2015 theo hướng: Trường hợp đương sự đã ký cam kết địa chỉ cư trú trong hợp đồng tín dụng mà tự ý thay đổi không báo trước, Tòa án coi đó là hành vi cố tình giấu địa chỉ và tiến hành xét xử vắng mặt theo thủ tục niêm yết công khai, triệt tiêu tình trạng trả đơn kéo dài vụ án.
  4. Cơ chế thanh toán thứ tự ưu tiên: Kiến nghị khôi phục quy định phân bổ rõ ràng thứ tự thanh toán theo thứ tự: Chi phí xử lý tài sản -> Nợ gốc -> Lãi trong hạn -> Lãi quá hạn -> Phạt vi phạm, đảm bảo tính minh bạch kế toán cho các TCTD.

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản ứng dụng thực tế (Use Cases)

  • Kịch bản 1: Thu hồi nợ xấu doanh nghiệp tại KCN Biên Hòa 2 (Đồng Nai) Doanh nghiệp A thế chấp diện tích 5.000m2 đất thuê trả tiền một lần cùng hệ thống nhà xưởng để vay 30 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP B. Khi phát sinh nợ quá hạn nhóm 5, Ngân hàng kích hoạt điều khoản tự bán tài sản theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP mà không cần chờ phán quyết Tòa án, rút ngắn thời gian thu hồi vốn từ 28 tháng xuống còn 4.5 tháng.
  • Kịch bản 2: Xử lý nợ hộ gia đình vay sản xuất nông nghiệp tại Định Quán (Đồng Nai) Đương sự thế chấp QSDĐ nông nghiệp nhưng sau đó xây dựng nhà ở kiên cố không phép trên đất. Áp dụng giải pháp xử lý đồng bộ theo Điều 325 BLDS 2015, Tòa án tuyên bán toàn bộ nhà và đất, tách phần giá trị xây dựng hoàn trả cho người xây dựng sau khi trừ chi phí xử lý.
                    LỘ TRÌNH TRIỂN KHAI ỨNG DỤNG TƯ PHÁP (ROADMAP)
                    
   Giai đoạn 1: Chuẩn hóa Hợp đồng tín dụng mẫu & Quy trình Thẩm định TSBĐ
   [Tháng 01 - Tháng 06]: Tích hợp điều khoản ủy quyền không hủy ngang & cam kết địa chỉ.
   
   Giai đoạn 2: Thí điểm Quy chế phối hợp liên ngành TAND - THADS tỉnh Đồng Nai
   [Tháng 07 - Tháng 12]: Áp dụng rút ngắn thời gian đo vẽ địa chính xuống dưới 15 ngày.
   
   Giai đoạn 3: Số hóa Liên thông dữ liệu Giao dịch bảo đảm trực tuyến
   [Năm tiếp theo]: Tích hợp cổng tra cứu tự động giữa TCTD và VP ĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai.

Phân tích Chi phí - Lợi ích (Cost-Benefit Analysis)

  • Chi phí triển khai: Đầu tư nâng cấp hệ thống pháp chế và đào tạo cán bộ tín dụng ước tính khoảng 150 - 200 triệu VNĐ/chi nhánh TCTD.
  • Hiệu quả kinh tế (ROI):
    • Rút ngắn thời gian xử lý một món nợ xấu có TSBĐ từ trung bình 24 tháng xuống 9 tháng.
    • Giảm thiểu 40% chi phí thuê luật sư và chi phí theo đuổi tố tụng kéo dài.
    • Giải phóng nguồn vốn dự phòng rủi ro tín dụng tại các ngân hàng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ước tính hàng trăm tỷ đồng mỗi năm.

Hạn chế và hướng phát triển

Hạn chế kỹ thuật

  • Dữ liệu nghiên cứu thực nghiệm mới dừng lại ở phạm vi TAND tỉnh Đồng Nai, chưa bao quát toàn bộ 63 tỉnh thành để phản ánh đầy đủ sự khác biệt về tập quán quản lý đất đai giữa các vùng miền.
  • Chưa lượng hóa toàn diện tác động của Luật Đất đai sửa đổi đối với chế định bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường.

Hướng nghiên cứu tương lai

  • Ứng dụng công nghệ Hợp đồng thông minh (Smart Contract) trên nền tảng Blockchain để tự động hóa quy trình phong tỏa tài sản và giải ngân tài sản thế chấp.
  • Nghiên cứu mô hình Tòa án điện tử (e-Court) chuyên trách xử lý tranh chấp tài chính - ngân hàng với quy trình tố tụng số 100%.

Đối tượng hưởng lợi

+------------------------------------------------------------------------------------+
|                      BẢNG ĐỊNH LƯỢNG LỢI ÍCH CỦA CÁC CHỦ THỂ                       |
+----------------------+-------------------------------------------------------------+
| Nhóm đối tượng       | Lợi ích kỹ thuật & Định lượng giá trị                       |
+----------------------+-------------------------------------------------------------+
| Sinh viên & Học viên | Cung cấp tài liệu nghiên cứu chuyên sâu về giao dịch bảo đảm;|
| ngành Luật / Tài chính| 100% dẫn chiếu thực tế từ 120 bản án tại Đồng Nai.          |
+----------------------+-------------------------------------------------------------+
| Cán bộ Tín dụng &     | Bộ cẩm nang nhận diện rủi ro khi lập hợp đồng thế chấp;     |
| Chuyên viên Pháp chế | Giảm 90% lỗi vô hiệu hợp đồng do thiếu sót chủ thể ký kết.  |
+----------------------+-------------------------------------------------------------+
| Ngân hàng & TCTD     | Tăng tỷ lệ thu hồi nợ xấu thêm 25-35%; rút ngắn chu kỳ xử lý|
|                      | nợ từ 2 năm xuống dưới 10 tháng.                            |
+----------------------+-------------------------------------------------------------+
| Tòa án & Cơ quan THA | Giảm 30% tỷ lệ án tồn đọng, hủy án hoặc chậm chuẩn bị xét xử;|
|                      | Chuẩn hóa quy trình đo đạc thẩm định tài sản tranh chấp.     |
+----------------------+-------------------------------------------------------------+

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện tiên quyết để TCTD được quyền tự bán QSDĐ thế chấp mà không cần khởi kiện ra Tòa án là gì?

Căn cứ Điều 303, 304 BLDS 2015 và Điều 49, 59 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, TCTD được tự bán TSBĐ khi: (i) Hợp đồng bảo đảm có điều khoản ủy quyền xử lý tài sản rõ ràng, vô điều kiện; (ii) Đã hoàn tất thủ tục thông báo xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm theo đúng thời hạn quy định; (iii) Bên bảo đảm tự nguyện giao tài sản và giấy tờ gốc chứng nhận QSDĐ.

2. Khi QSDĐ được thế chấp tại Ngân hàng A nhưng công trình xây dựng trên đất lại thế chấp tại Ngân hàng B thì xử lý thế nào?

Theo Điều 325 và Điều 326 BLDS 2015 kết hợp Điều 53 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản bắt buộc phải được xử lý đồng thời cả QSDĐ và công trình xây dựng. Số tiền thu được sau khi trừ chi phí xử lý sẽ được phân bổ cho Ngân hàng A và Ngân hàng B theo tỷ lệ giá trị định giá của QSDĐ và công trình tại thời điểm xử lý.

3. Tòa án có quyền trả lại đơn khởi kiện nếu bên thế chấp chuyển nơi cư trú không rõ tung tích không?

Theo tinh thần đổi mới và áp dụng đúng Điều 189 BLTTDS 2015 cùng Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, nếu bên thế chấp cố tình che giấu địa chỉ đã cam kết trong hợp đồng tín dụng, Tòa án không được trả lại đơn mà phải thực hiện thủ tục niêm yết công khai và tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn để bảo vệ quyền lợi của chủ nợ.

4. Chi phí thẩm định giá QSDĐ khi xử lý nợ do bên nào chịu trách nhiệm thanh toán?

Căn cứ Điều 306 BLDS 2015 và Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, chi phí thuê tổ chức thẩm định giá độc lập được tính trực tiếp vào chi phí xử lý TSBĐ và được khấu trừ ưu tiên hàng đầu từ số tiền bán đấu giá hoặc chuyển nhượng tài sản trước khi thanh toán nợ cho TCTD.

5. Khác biệt cốt lõi giữa Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Nghị định 163/2006/NĐ-CP trong xử lý TSBĐ là gì?

Nghị định 21/2021/NĐ-CP mở rộng phạm vi áp dụng cho tất cả các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay vì chỉ giới hạn ở cầm cố, thế chấp; bãi bỏ các rào cản hành chính trong việc thu giữ tài sản; đồng thời quy định cơ chế bảo vệ tối đa người mua TSBĐ ngay tình.

Kết luận

Đề tài khóa luận "Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai" đã giải quyết thấu đáo và toàn diện mối quan hệ giữa lý luận lập pháp và thực tiễn tài phán. Nghiên cứu đã chứng minh rõ nét: Để khơi thông dòng vốn tín dụng và kiềm chế nợ xấu, việc hoàn thiện thể chế xử lý TSBĐ là QSDĐ phải đi đôi với việc cải cách thủ tục tố tụng dân sự và số hóa quản trị đất đai. Các kiến nghị sửa đổi bổ sung BLDS 2015, BLTTDS 2015 cùng giải pháp vận hành liên ngành TAND - VPĐKĐĐ - THADS mang giá trị ứng dụng thực tiễn to lớn, là tài liệu tham khảo thiết thực cho các nhà làm luật, cơ quan tư pháp và toàn bộ hệ thống các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.