Đặt vấn đề Trong những năm gần đây với cơ chế thị trƣờng ở nƣớc ta, Luật Đất đai ra đời kèm theo các Thông tƣ và các Quyết định khác trong đó liên quan nhiều nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy thị trƣờng đất đai trong nƣớc ngày càng phát triển. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà sự hiểu biết chúng ta với thị trƣờng này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn đƣợc nâng cao và ngày càng nóng lên.
Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trƣờng đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị trƣờng đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công nghệ thì Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic Information System) ngày càng đƣợc phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo.
Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất giúp bình ổn thị trƣờng đất đai. Vì vậy, việc xây dựng một đề tài nhiên cứu về việc ứng dụng GIS vào việc quản lý giá đất là vô cùng cần thiết. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và đƣợc sự nhất trí của nhà trƣờng, Khoa Quản lý Tài nguyên, trƣờng Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn trực tiếp của thầy giáo: Ths. Hà Anh Tuấn, em đã tiến hành 2 nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã Tân Hương - huyện Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu; Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa bàn xã Tân Hƣơng; Ứng dụng của CSDL trong quản lý và cung cấp các thông tin giá đất; Đánh giá một số thuận lợi, khó khăn và giải pháp. Yêu cầu đề tài Nắm vững quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất; Quá trình ứng dụng quản lý giá đất phải đảm bảo đầy đủ , tính chính xác cao, thuận lợi trong việc lƣu trữ và sử dụng; Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác. Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học + Đây là cơ hội cho sinh viên vận dụng những kiến thức đã học và những hiểu biết của mình vào thực tiễn, đồng thời cũng có cơ hội nâng cao sự hiểu biết về thị trƣờng đất ở trên địa bàn xã Tân Hƣơng. + Nâng cao kỹ năng sử dụng và tích hợp các phần mềm tin học ứng dụng.
- Ý nghĩa thực tiễn + Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại điạ bàn xã, căn cứ để thu các khoản tiền theo quy định của nhà nƣớc liên quan đến giá đất. + Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tƣợng khác nhau. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất - Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/CH13) đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; - Luật Công nghệ thông tin (Luật 67/2006/QH11) đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; - Quyết định số 179/2004/QĐ-TT ngày 06/10/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt Chiến lƣợc ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin Tài nguyên và Môi trƣờng đến năm 2015 và định hƣớng đến năm 2020; - Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tƣ 07/2009/TT-BTNMT ngày 10/07/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 102/2008/NĐ-CP ngày 15/09/2008 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trƣờng; - Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc thông báo kết quả thẩm định các phần mềm xây dựng khai thác cơ sở dữ liệu đất đai.
Các khái niệm có liên quan 2. Tổng quan về giá đất 2. Khái niệm giá đất Tổng cục quản lý đất đai (2009), giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. Theo khoản 19, khoản 20 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: 4 Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [5].
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [5]. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lƣợc phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế của xã hội và ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Nhƣ vậy giá đất đƣợc hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Thông thƣờng thì đất đƣợc hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nƣớc và giá theo nhu cầu và tâm lý của ngƣời mua. Giá do Nhà nƣớc quy định nằm trong khung giá chung của cả nƣớc, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng nhƣ điều kiện cụ thể của từng địa phƣơng mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nƣớc quy định mức thuế cho ngƣời sử dụng đất. Giá thứ hai thƣờng dựa vào nhu cầu và tâm lý của ngƣời mua bán hay sang nhƣợng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng nhƣ pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của ngƣời sử dụng, loại giá này thông thƣờng cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nƣớc mà hình thành nhƣng ở mức cao hay thấp hơn, thƣờng bằng giá Nhà nƣớc cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của ngƣời mua và ngƣời bán.
Các loại giá đất. a) Giá cả, giá cả thị trƣờng Giá trị là lƣợng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lƣợng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng 5 tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi.
Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhƣng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trƣờng hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thƣờng xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hƣởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu.
Trên thị trƣờng khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đƣợc cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trƣờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngƣợc lại, nếu cung vƣợt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trƣờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả đƣợc quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dƣới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trƣớc hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tƣ bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trƣờng xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trƣờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đƣợc hình thành trên thị trƣờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhƣng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị trƣờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trƣờng mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đƣợc tƣơng đối sát đúng giá trị 6 của chúng. Giá cả thị trƣờng là tín hiệu của thị trƣờng, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, nhƣ nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm.
Giá cả thị trƣờng có tác dụng hƣớng dẫn ngƣời sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lƣu thông, nâng cao chất lƣợng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt ngƣời tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [3]. b) Giá trị thị trƣờng Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh tranh.