Chương 1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lý thuyết liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của đề tài 1. Lý thuyết về thị trường của Adam Smith Adam Smith được coi là cha đẻ kinh tế học. Tư tưởng của ông là nền móng lý thuyết cơ sở ngày nay; tư tưởng “bàn tay vô hình” đề cập tới hoạt động của các lực lượng thị trường.
Ông lập luận rằng thị trường sẽ định hướng hoạt động kinh tế, và như một bàn tay vô hình “nắn” quá trình phân phối tài nguyên. Giá cả là phương tiện chính thực hiện nhiệm vụ này. Giá sẽ tăng khi khan hiếm và giảm khi dư thừa. Ông cho rằng độc quyền hết sức nguy hiểm và viết: “Độc quyền cho một người hay một công ty đều có cùng một hiệu ứng giống như bí mật trong thương mại hay sản xuất.
Kẻ độc quyền, bằng cách giữ cho thị trường luôn thiếu hàng thông qua việc không bao giờ cung cấp đủ hàng, sẽ bán hàng với giá cao hơn nhiều so với mức tự nhiên, tăng lợi ích của họ cao hơn nhiều lần so với tự nhiên”. Các tư tưởng này rất căn bản và nằm khắp nơi trong hệ thống lý thuyết kinh tế ngày nay. Xuất phát từ quan điểm thị trường của Adam Smith, ông Amartya Sen (Nobel kinh tế năm 1998), giảng viên kinh tế học và triết của Trường Đại học Harvard - Hoa Kỳ, đã có bài viết “Khủng hoảng và lý thuyết thị trường của Adam Smith” đăng trên Thời báo Tài chính của Anh (ngày 10.2009), sau đây tác giả tóm tắt lại như sau: Người ta mua bán vì tư lợi. Tuy nhiên, một nền kinh tế cần các giá trị và cam kết khác như sự tin tưởng lẫn nhau và niềm tin là làm việc hiệu quả.
Ví dụ, Smith lập luận: “Khi người dân ở một quốc gia nào đó tin vào vận may, tính trung thực và sự cẩn trọng của một chủ ngân hàng nào đó, tin rằng ông ta luôn sẵn sàng trả theo yêu cầu trong giấy nợ của mình bất cứ lúc nào trình lệnh phiếu cho ông ta; thì những giấy ghi nợ này sẽ có giá trị lưu thông như vàng và tiền, vì tin rằng loại tiền này có thể có ích cho họ vào bất cứ lúc nào.” TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 13 Khi niềm tin sụp đổ, cách nhìn mới xuất hiện. Trên thực tế, có nhiều lý do rất chính đáng dẫn tới sự bất tín và sụp đổ niềm tin - nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng hiện nay. Các nghĩa vụ và trách nhiệm gắn với các trao đổi trong những năm gần đây đã trở nên khó phát hiện hơn vì sự phát triển chóng mặt của các thị trường thứ cấp liên quan đến các sản phẩm phái sinh và các công cụ tài chính khác. Hiện tượng này xuất hiện vào thời điểm mà tín dụng dồi dào, một phần xuất phát từ sự thặng dư thương mại lớn của một số nền kinh tế, nổi bật nhất là Trung Quốc, đã thổi phồng các giao dịch xấu.
Một người cho vay thế chấp dưới chuẩn lừa người đi vay nhận các rủi ro vì không thận trọng có thể chuyển nhượng các công cụ tài chính sang những người khác không liên quan đến giao dịch ban đầu. Nhu cầu giám sát và điều chỉnh đã trở nên mạnh mẽ hơn trong những năm gần đây. Trong khi đó, vai trò giám sát của chính phủ ở Mỹ nói riêng lại giảm mạnh vì niềm tin ngày càng tăng vào bản chất tự điều tiết của nền kinh tế thị trường. Nói chính xác là khi vai trò giám sát của nhà nước càng cần thiết thì khả năng tiến hành giám sát cần thiết lại càng giảm.
Sự thiếu điều tiết của thể chế không chỉ dẫn tới các thủ đoạn bất lương, mà cả xu hướng siêu đầu cơ, mà theo Smith, đang lôi kéo những người ham kiếm lời. Smith gọi những người chạy theo lợi nhuận bất chấp rủi ro là “những kẻ hoang phí và đầu cơ” – đây cũng là cách mô tả khá chính xác về những người cho vay thế chấp dưới chuẩn thời gian qua. Niềm tin âm thầm rằng nền kinh tế thị trường hoàn toàn có thể tự điều tiết - nguyên nhân chính dẫn tới việc hủy các quy định đã được thiết lập tại Mỹ - thường hay lờ đi hoạt động của những kẻ hoang phí và đầu cơ, điều này khiến cả người tiên phong trình bày về nhân tố cơ bản của nền kinh tế thị trường cũng phải ngạc nhiên. Smith không chỉ biện hộ cho vai trò của nhà nước, có thể can thiệp vào những cái mà các thị trường không thể làm được mà ông còn biện hộ cho những lựa chọn thể chế có thể giải quyết được các vấn đề nảy sinh hơn là các thể chế bám chặt vào một vài hình mẫu cố định nào đó, như để mặc mọi thứ cho thị trường.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 14 Amartya Sen cho rằng những khó khăn kinh tế hiện nay cần một cách hiểu mở về các ý tưởng cũ liên quan đến quy mô và các giới hạn của nền kinh tế thị trường. Điều cần trên hết là một nhận thức tỉnh táo về việc các định chế khác nhau vận hành như thế nào, và bằng cách nào các tổ chức khác nhau - từ thị trường đến các thể chế nhà nước - có thể cùng nhau góp phần tạo ra một thế giới kinh tế tốt hơn. Lý thuyết thị trường Lemon (Theory of Markets for Lemons) của George Akerlof George Akerlof (1940), Giáo sư kinh tế tại Đại học California, Hoa Kỳ, đoạt giải Nobel kinh tế năm 2001. Nội dung lý thuyết như sau: Trên thị trường Lemon, người bán là phía có đủ thông tin về chất lượng hàng hóa trong khi người mua là phía không có đủ thông tin.
Điều này trong kinh tế học gọi là vấn đề thông tin phi đối xứng. Người bán biết đến sự tồn tại của vấn đề thông tin phi đối xứng này và nó kích thích anh ta mạo hiểm bán hàng hóa cũ mất chất lượng với giá như hàng hóa chất lượng còn tốt. Người mua cũng biết đến sự tồn tại của vấn đề thông tin phi đối xứng nên cố gắng để khỏi bị hớ bằng cách chọn mua các hàng hóa cũ giá trung bình với lập luận rằng trong trường hợp bị mắc lừa thì cũng không đến nỗi thiệt hại lắm. Hậu quả là, cả hàng hóa cũ chất lượng tốt và giá cao với hàng hóa mất chất lượng được bán với giá cao như của hàng còn tốt đều khó bán được.
Hiện tượng này, trong kinh tế học, gọi là lựa chọn trái ý. Trong nghiên cứu nói trên của Akerlof, những xe cũ bán được là những xe có chất lượng ở mức trung bình và giá trung bình chứ không phải những xe cũ nhưng còn tốt và giá cao. Xét trên bình diện toàn xã hội, cả người bán lẫn người mua đều không được lợi; phúc lợi xã hội bị giảm. Đây là một minh chứng của việc cơ chế thị trường không phải lúc nào cũng tối đa hóa phúc lợi.
Nói cách khác, đây là một thất bại thị trường. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 15 Việc khắc phục hiện tượng thị trường Lemon đòi hỏi có sự can thiệp của nhà nước để đảm bảo người bán phải minh bạch hóa thông tin về hàng hóa và dịch vụ cũng như đòi hỏi phải có những quy định về chất lượng tối thiểu của hàng hóa và dịch vụ.3 Lý thuyết về quản trị rủi ro trong ngân hàng 1. Nhận dạng các loại rủi ro Rủi ro (risk) là một sự không chắc chắn (uncertainty) hay là một tình trạng bất ổn. Tuy nhiên, không phải bất cứ một sự không chắc chắn nào cũng là rủi ro.
Chỉ có những tình trạng không chắc chắn nào có thể ước đoán được xác suất xảy ra mới được xem là rủi ro. Để có thể đo lường, rủi ro được định nghĩa như là sự khác biệt giữa giá trị thực và giá trị kỳ vọng. Sự khác biệt này được đo lường bởi độ lệnh chuẩn hay phương sai. Rủi ro tín dụng: Rủi ro tín dụng (credit risk) là loại rủi ro phát sinh do khách nợ không còn khả năng chi trả.
Trong hoạt động ngân hàng, rủi ro tín dụng xảy ra khi khách hàng vay nợ có thể mất khả năng trả nợ một khoản vay nào đó. Khi thực hiện giao dịch tín dụng, từ lúc giải ngân cho đến khi thu hồi vốn về cả gốc và lãi, ngân hàng không biết chắc giao dịch đó có hoàn thành hay không. Do đó, rủi ro tín dụng thể hiện khả năng hay xác suất hoàn thành giao dịch tín dụng đó. Tất cả các hình thức cấp tín dụng của ngân hàng, lúc cấp ngân hàng chưa biết chắc được khả năng thu hồi vì lúc đó việc thu hồi khoản tín dụng chưa xảy ra.
Rủi ro lãi suất: Rủi ro lãi suất phát sinh khi ngân hàng không khớp được giữa lãi suất thu được từ tài sản sinh lãi và lãi suất chi ra cho nguồn vốn phải trả lãi. Rủi ro lãi suất đặc biệt quan trọng khi ngân hàng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, hoặc đầu tư tài chính khá lớn và theo lãi suất thị trường. Rủi ro tỷ giá: Rủi ro tỷ giá là rủi ro phát sinh do sự biến động của tỷ giá làm ảnh hưởng đến giá trị kỳ vọng trong tương lai. Nhìn chung, bất cứ hoạt động nào mà ngân lưu thu (inflows) phát sinh bằng một loại đồng tiền trong khi ngân lưu chi (outflows) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 16 phát sinh một đồng tiền khác đều chứa đựng nguy cơ rủi ro tỷ giá, thể hiện ở chỗ khi tỷ giá thay đổi làm ngân lưu thay đổi theo.
Quản lý rủi ro tín dụng Như trên đã trình bày, rủi ro trong hoạt động của ngân hàng có thể khái quát và nhận dạng 3 nhóm rủi ro chính. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của đề tài, tác giả chỉ đi vào phân tích quản lý đối với rủi ro tín dụng. Tại sao cần phải quản lý rủi ro tín dụng? Rủi ro nói chung hay rủi ro tín dụng nói riêng là thực trạng luôn luôn tồn tại trong kinh doanh. Cần phải quản lý rủi ro vì rủi ro và lợi nhuận bao giờ cũng chứa đựng trong bản thân chúng hai nghịch lý: (1) Lợi nhuận cao thì rủi ro cao, và (2) ngược lại không có rủi ro cao thì lợi nhuận không cao, tức là không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận rất thấp.
Việc quản lý rủi ro tín dụng thực hiện theo quy trình như sau: Thứ nhất, phân tích nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng: Rủi ro này có thể phát sinh do những nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan và cả hai phía khách hàng và ngân hàng.