Luận văn: Thực hiện quyền sử dụng đất tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại TP. Biên Hòa giai đoạn 2014-2017: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp.

• Tác giả: Đồng Chí Khôi
• Người hướng dẫn: PGS. Trần Thanh Đức
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản lý tài nguyên và môi trường
• Đề tài: Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan quyền sử dụng đất TP

Thành phố Biên Hòa, với vai trò là trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh Đồng Nai, đã trải qua một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ từ năm 2014 đến 2017. Sự phát triển này kéo theo nhu cầu cao về đất đai, làm cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Giai đoạn này ghi nhận sự gia tăng đột biến trong các giao dịch chuyển quyền, phản ánh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự thu hút đầu tư mạnh mẽ. Việc thi hành Luật Đất đai 2013 và tác động của nó đã tạo ra một hành lang pháp lý mới, vừa tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền của mình, vừa đặt ra những thách thức không nhỏ cho công tác quản lý đất đai tại Biên Hòa. Các giao dịch không chỉ giới hạn ở chuyển nhượng mà còn bao gồm thừa kế, tặng cho và thế chấp, tạo nên một bức tranh đa dạng và phức tạp về biến động sử dụng đất. Nghiên cứu của Đồng Chí Khôi (2018) cho thấy, số lượng hồ sơ giao dịch tăng liên tục qua các năm, đặc biệt tại các phường có nền kinh tế thương mại - dịch vụ phát triển. Điều này đòi hỏi một hệ thống quản lý nhà nước hiệu quả, minh bạch để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời định hướng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất TP. Biên Hòa đã được phê duyệt, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững cho một đô thị loại I.

1.1. Bối cảnh kinh tế xã hội tác động đến đất đai

Trong giai đoạn 2014-2017, Biên Hòa là một điểm nóng thu hút đầu tư trong và ngoài nước, cùng với đó là dòng lao động nhập cư lớn. Điều này tạo áp lực lớn lên quỹ đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Sự phát triển của các khu công nghiệp và hạ tầng giao thông đã làm thay đổi mạnh mẽ cơ cấu sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp, nhường chỗ cho các dự án phát triển đô thị và công nghiệp. Sự gia tăng dân số cơ học kéo theo nhu cầu cấp thiết về nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản Biên Hòa phát triển, đồng thời cũng là nguyên nhân chính dẫn đến các biến động về quyền sử dụng đất.

1.2. Vai trò của Luật Đất đai 2013 trong việc định hình thị trường

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đã tạo ra một khung pháp lý rõ ràng hơn cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục chuyển nhượng, thế chấp đã giúp các giao dịch diễn ra minh bạch hơn. Luật cũng nhấn mạnh vai trò của nhà nước trong việc điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách đất đai Đồng Nai và bảng giá đất Biên Hòa giai đoạn 2014-2017. Tuy nhiên, việc áp dụng luật vào thực tiễn cũng gặp phải một số khó khăn ban đầu, đòi hỏi sự nỗ lực của cả cơ quan quản lý và người dân để thích ứng.

II. Thách thức trong quản lý đất đai và các tranh chấp phát sinh

Sự phát triển nóng của thị trường bất động sản đã đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý đất đai tại Biên Hòa. Một trong những vấn đề nổi cộm là tình trạng tranh chấp đất đai ở Biên Hòa có xu hướng gia tăng, với các vụ việc ngày càng phức tạp. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến ranh giới thửa đất, thừa kế không có di chúc rõ ràng, và các giao dịch mua bán không tuân thủ quy định pháp luật. Bên cạnh đó, tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất ở, diễn ra khá phổ biến tại các phường vùng ven như Trảng Dài, Long Bình. Điều này không chỉ phá vỡ quy hoạch sử dụng đất TP. Biên Hòa mà còn gây khó khăn cho việc quản lý hạ tầng và trật tự xây dựng. Các khiếu nại, tố cáo về đất đai gửi đến các cơ quan chức năng cũng tăng mạnh, đòi hỏi quy trình xử lý phải nhanh chóng, công tâm. Công tác thanh tra việc sử dụng đất được tăng cường nhưng vẫn chưa thể bao quát hết các vi phạm, đặc biệt là các giao dịch ngầm nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Những thách thức này yêu cầu một cơ chế quản lý chặt chẽ và các biện pháp chế tài đủ mạnh để lập lại trật tự.

2.1. Phân tích nguyên nhân các tranh chấp đất đai phổ biến

Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp đất đai ở Biên Hòa bao gồm: lịch sử quản lý đất đai còn nhiều tồn tại, hồ sơ địa chính chưa được cập nhật đầy đủ, dẫn đến sai lệch thông tin. Một bộ phận người dân chưa nắm rõ các quy định của pháp luật, thực hiện giao dịch bằng giấy tay. Ngoài ra, sự biến động mạnh của giá đất cũng là yếu tố kích thích các tranh chấp về quyền lợi kinh tế. Các vụ việc đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án cũng là nguồn phát sinh khiếu kiện kéo dài khi người dân cho rằng mức đền bù chưa thỏa đáng.

2.2. Vấn đề quy hoạch treo và chuyển mục đích sử dụng đất

Tình trạng quy hoạch treo kéo dài ở một số khu vực đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người dân, khiến họ không thể thực hiện các quyền như xây dựng, chuyển nhượng. Mặt khác, nhu cầu về nhà ở tăng cao đã thúc đẩy tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Hệ quả là hình thành các khu dân cư tự phát, thiếu hạ tầng, gây áp lực lớn lên hệ thống an sinh xã hội và phá vỡ quy hoạch chung của thành phố.

III. Phân tích thực trạng chuyển nhượng và thế chấp đất tại Biên Hòa

Giai đoạn 2014-2017 chứng kiến sự bùng nổ của hoạt động chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất tại Biên Hòa. Theo thống kê, có đến 51.000 vụ chuyển nhượng và 39.168 vụ thế chấp được đăng ký. Hoạt động chuyển nhượng diễn ra sôi động nhất ở các phường có nền kinh tế phát triển, trong khi các xã thuần nông vẫn tồn tại tình trạng chuyển nhượng không qua khai báo. Quyền thế chấp sổ đỏ, sổ hồng Biên Hòa được người dân và doanh nghiệp sử dụng như một công cụ huy động vốn quan trọng từ các tổ chức tín dụng. Sự biến động của thị trường bất động sản Biên Hòa và chính sách tín dụng của ngân hàng có ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng hồ sơ thế chấp qua từng năm. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp đã góp phần thúc đẩy lưu thông nguồn vốn, phát triển kinh tế, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Cơ quan chức năng đã nỗ lực cải cách thủ tục hành chính để việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau giao dịch được thuận lợi, tuy nhiên người dân vẫn cho rằng các loại phí, lệ phí còn khá cao.

3.1. Số liệu thống kê về biến động sử dụng đất qua chuyển nhượng

Số liệu từ luận văn của Đồng Chí Khôi (2018) chỉ rõ, các phường trung tâm như Thống Nhất, Quyết Thắng có số lượng giao dịch chuyển nhượng cao do giá trị đất lớn và tính thanh khoản tốt. Ngược lại, ở các xã như Phước Tân, Hiệp Hòa, hoạt động này diễn ra chậm hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều giao dịch không chính thức, đặc biệt là đất nông nghiệp. Biến động sử dụng đất này phản ánh rõ nét quá trình đô thị hóa và sự phân hóa trong phát triển kinh tế giữa các khu vực của thành phố.

3.2. Vai trò của quyền thế chấp trong nền kinh tế địa phương

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất là một kênh huy động vốn hiệu quả. Số lượng 39.168 vụ đăng ký thế chấp trong 4 năm cho thấy nhu cầu vốn để sản xuất kinh doanh và tiêu dùng của người dân là rất lớn. Các ngân hàng và tổ chức tín dụng đóng vai trò trung gian quan trọng. Khi thị trường tín dụng nới lỏng, người dân dễ dàng tiếp cận các khoản vay hơn, thúc đẩy số lượng giao dịch thế chấp tăng lên. Đây là một động lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Biên Hòa.

IV. Thực trạng quyền thừa kế và tặng cho đất đai tại Biên Hòa

Bên cạnh các giao dịch mang tính thương mại, quyền thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất cũng là những hình thức chuyển quyền quan trọng, thể hiện tính gắn kết gia đình và xã hội tại Biên Hòa. Giai đoạn 2014-2017 ghi nhận 5.074 vụ thừa kế và 8.712 vụ tặng cho. Đa số các trường hợp thừa kế và tặng cho đều được người dân chủ động đăng ký với cơ quan nhà nước để đảm bảo tính pháp lý, đặc biệt sau khi các chính sách thuế được tuyên truyền rộng rãi. Số vụ tặng cho tương đối cao, cho thấy người dân đã nhận thức rõ lợi ích của việc đăng ký sổ đỏ, sổ hồng Biên Hòa để nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Tuy nhiên, vẫn còn một số lượng nhỏ các trường hợp không khai báo, đặc biệt là thừa kế theo tập quán, có thể dẫn đến tranh chấp đất đai ở Biên Hòa trong tương lai. Việc thực hiện các quyền này thường diễn ra trong phạm vi gia đình, dòng họ, góp phần ổn định cơ cấu sử dụng đất nhưng cũng đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện hồ sơ địa chính để phản ánh đúng thực trạng.

4.1. Quy trình và những lưu ý khi thực hiện quyền thừa kế đất

Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất đòi hỏi phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và đất đai. Các thủ tục bao gồm việc lập di chúc (nếu có) hoặc phân chia di sản theo pháp luật, sau đó tiến hành đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký Đất đai. Một số khó khăn thường gặp là việc thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân hoặc xảy ra mâu thuẫn giữa các đồng thừa kế, đòi hỏi sự can thiệp, hòa giải của chính quyền địa phương hoặc tòa án.

4.2. Chính sách thuế và tác động đến quyết định tặng cho đất đai

Chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân đối với việc tặng cho bất động sản giữa các thành viên trong gia đình (như cha mẹ với con cái, anh chị em ruột) đã khuyến khích người dân thực hiện các giao dịch này một cách công khai. Nhờ đó, nhà nước có thể cập nhật biến động đất đai một cách chính xác hơn, giảm thiểu các giao dịch không chính thống. Con số 8.712 vụ tặng cho trong 4 năm là minh chứng cho hiệu quả của chính sách đất đai Đồng Nai trong việc đưa các quy định pháp luật vào cuộc sống.

V. Đánh giá hiệu quả thực thi và giải pháp tối ưu cho tương lai

Qua phân tích thực trạng giai đoạn 2014-2017, có thể thấy công tác thực thi pháp luật về quyền sử dụng đất tại Biên Hòa đã đạt được nhiều kết quả tích cực. Đa số người dân đánh giá thủ tục hành chính không quá phức tạp, thời gian giải quyết có thể chấp nhận. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế cần khắc phục. Chi phí, lệ phí và thuế vẫn là gánh nặng lớn. Tình trạng vi phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất và các tranh chấp vẫn còn diễn ra. Để nâng cao hiệu quả, cần đề xuất các nhóm giải pháp đồng bộ. Về chính sách, cần rà soát và điều chỉnh bảng giá đất Biên Hòa cho phù hợp với thị trường, giảm gánh nặng tài chính cho người dân. Về tổ chức thực hiện, cần đẩy mạnh cải cách hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai tại Biên Hòa, công khai hóa quy hoạch sử dụng đất TP. Biên Hòa. Đồng thời, cần tăng cường năng lực cho cán bộ địa chính và đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu rõ và thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình.

5.1. Đề xuất hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai

Cần nghiên cứu lại cách tính thuế chuyển nhượng và các loại phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một chính sách tài chính hợp lý sẽ khuyến khích người dân đăng ký mọi giao dịch, từ đó tăng nguồn thu cho ngân sách một cách bền vững và giảm thiểu giao dịch ngầm. Việc điều chỉnh bảng giá đất Biên Hòa định kỳ, sát với giá thị trường là yếu tố then chốt để đảm bảo công bằng trong đền bù giải phóng mặt bằng và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

5.2. Giải pháp nâng cao năng lực quản lý và minh bạch thông tin

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và tích hợp tại địa phương là giải pháp căn cơ. Khi thông tin về quy hoạch sử dụng đất TP. Biên Hòa, tình trạng pháp lý của thửa đất được công khai, minh bạch, người dân có thể dễ dàng tra cứu, giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp đất đai ở Biên Hòa. Bên cạnh đó, cần tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ thường xuyên cho đội ngũ cán bộ địa chính để nâng cao năng lực xử lý công việc và thái độ phục vụ nhân dân.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [23]. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [23].Chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là phương thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, thực chất hình thức này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.

Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. - Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.

Tặng cho quyền sử dụng đất - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. - Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật.

Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.

Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 f. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.

Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,vv… theo thoả thuận. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất * Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau [23]: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: + Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; + Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: + Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 + Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; + Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; + Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã [16]. * Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: - Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: + Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; + Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

- Đất trồng cây lâu năm: + Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. - Đất rừng sản xuất là rừng trồng: + Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. - Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ [16]. * Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.