Khóa luận tốt nghiệp về thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV

Khóa luận phân tích thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, chi nhánh Sở Giao dịch 2.

• Tác giả: Nguyễn Viết Hải
• Người hướng dẫn: Ths Vũ Thị Lệ Giang
• Trường học: Trường Đại Học Mở Tp.Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài Chính Ngân Hàng
• Đề tài: Thực Trạng Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam – Chi Nhánh Sở Giao Dịch 2
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2. Phạm vi và thời gian phân tích
• 1.3. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
• 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 2.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp
• 2.1.1. Bất động sản
• 2.1.2. Bất động sản thế chấp
• 2.2. Định giá bất động sản
• 2.2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản
• 2.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản
• 2.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản
• 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD2
• 3.1. Giới thiệu chung về BIDV – CNSGD2
• 3.2. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV
• 3.3. Các hoạt động chính của BIDV – CNSGD2
• 3.4. Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN SGD 2
• 3.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV – CNSGD2
• 3.6. Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2
• 3.7. Quy định chung trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2
• 3.7.1. Thành lập tổ định giá
• 3.7.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm
• 3.8. Hồ sơ thẩm định bất động sản
• 3.8.1. Nội dung thẩm định bất động sản
• 3.8.2. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
• 3.8.3. Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc
• 3.8.4. Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản
• 3.8.5. Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý của bất động sản
• 3.9. Định giá bất động sản
• 3.10. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2
• 3.11. Ví dụ thực tế về định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
• 3.12. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV- CNSGD2
• 3.12.1. Những kết quả đạt được, thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
• 3.12.2. Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại
• 4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 2
• 4.1. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp trong bối cảnh hiện nay
• 4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
• 4.2.1. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá
• 4.2.2. Quy cách xác định giá trị công trình gắn liền với đất
• 4.2.3. Xây dựng hệ thống dữ liệu và thông tin cho các cuộc định giá
• 4.2.4. Nâng cao năng lực, kinh nghiệm của cán bộ định giá
• 4.3. Kiến nghị với Hội sở BIDV
• 4.4. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
• 4.5. Kiến nghị với Nhà nước
• PHẦN KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng quan về thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại BIDV

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn tài chính cho ngân hàng. Định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận vốn vay. Tuy nhiên, thực trạng hiện nay cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả của hoạt động này.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp là quá trình xác định giá trị của tài sản bảo đảm cho khoản vay. Vai trò của nó không chỉ giúp ngân hàng đánh giá khả năng thu hồi nợ mà còn ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

1.2. Tình hình thị trường bất động sản hiện nay

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua nhiều biến động. Giá trị bất động sản có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực, điều này ảnh hưởng đến quy trình định giá tại BIDV.

II. Vấn đề và thách thức trong định giá bất động sản thế chấp tại BIDV

Mặc dù BIDV đã có những bước tiến trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các vấn đề như quy trình định giá chưa đồng bộ, thiếu dữ liệu chính xác và sự biến động của thị trường là những yếu tố cần được khắc phục.

2.1. Quy trình định giá chưa đồng bộ

Quy trình định giá tại BIDV hiện nay còn thiếu sự đồng bộ giữa các phòng ban, dẫn đến sự không nhất quán trong việc xác định giá trị tài sản.

2.2. Thiếu dữ liệu và thông tin thị trường

Việc thiếu hụt dữ liệu chính xác về giá trị bất động sản trong khu vực khiến cho việc định giá trở nên khó khăn và không chính xác.

III. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiệu quả tại BIDV

Để nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp, BIDV cần áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và phù hợp với thực tiễn. Việc kết hợp nhiều phương pháp sẽ giúp tăng độ chính xác trong việc xác định giá trị tài sản.

3.1. Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp so sánh thị trường là một trong những phương pháp phổ biến nhất, giúp định giá bất động sản dựa trên giá trị của các tài sản tương tự đã giao dịch.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí xây dựng và phát triển tài sản đó, từ đó đưa ra giá trị hợp lý cho bất động sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại BIDV

Nghiên cứu thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại BIDV cho thấy nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn cần có những cải tiến để tối ưu hóa quy trình và nâng cao hiệu quả hoạt động.

4.1. Kết quả đạt được trong hoạt động định giá

BIDV đã đạt được nhiều thành công trong việc định giá bất động sản thế chấp, giúp tăng cường khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro.

4.2. Những tồn tại và nguyên nhân

Mặc dù có nhiều thành công, nhưng vẫn tồn tại những vấn đề như quy trình định giá chưa hoàn thiện và thiếu thông tin thị trường.

V. Giải pháp nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp tại BIDV

Để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp, BIDV cần triển khai một số giải pháp cụ thể. Những giải pháp này không chỉ giúp cải thiện quy trình mà còn tăng cường độ chính xác trong việc xác định giá trị tài sản.

5.1. Hoàn thiện quy trình định giá

Cần xây dựng một quy trình định giá đồng bộ và rõ ràng, giúp các phòng ban phối hợp hiệu quả hơn trong việc xác định giá trị tài sản.

5.2. Tăng cường thu thập dữ liệu thị trường

BIDV cần đầu tư vào hệ thống thu thập và phân tích dữ liệu thị trường để có thông tin chính xác và kịp thời cho hoạt động định giá.

VI. Kết luận và tương lai của định giá bất động sản thế chấp tại BIDV

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV đang trên đà phát triển. Tuy nhiên, để duy trì và nâng cao hiệu quả, ngân hàng cần tiếp tục cải tiến quy trình và áp dụng các phương pháp hiện đại.

6.1. Tương lai của hoạt động định giá

Với sự phát triển của công nghệ và thị trường, hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV sẽ ngày càng trở nên quan trọng và cần thiết.

6.2. Định hướng phát triển trong thời gian tới

BIDV cần xác định rõ định hướng phát triển cho hoạt động định giá, từ đó xây dựng các chiến lược phù hợp để nâng cao hiệu quả.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò huyết mạch trong việc tuần hoàn và phân bổ nguồn vốn. Tuy nhiên, giai đoạn 2010 - 2012 tại Việt Nam chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng của nợ xấu trong toàn hệ thống tổ chức tín dụng. Theo số liệu báo cáo của các tổ chức tín dụng, tỷ lệ nợ xấu cuối năm 2010 là 2,5%, cuối năm 2011 là 3,2% và tính đến tháng 6/2012 toàn hệ thống ghi nhận 117.723 tỷ đồng nợ xấu (chiếm 4,47% tổng dư nợ). Ngày 13/07/2012, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chính thức công bố tỷ lệ nợ xấu tính đến ngày 31/03/2012 là 8,6% (tương đương 202.000 tỷ đồng), trong đó nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn cao nhất) chiếm trên 40%.

Thực tế xử lý nợ cho thấy 84% số nợ xấu có tài sản bảo đảm với giá trị tài sản bằng 135% giá trị nợ; riêng đối với bất động sản, tỷ lệ giá trị tài sản bảo đảm trên nợ xấu lên đến 180%. Do thị trường bất động sản đóng băng kéo dài, việc thẩm định giá không chính xác hoặc thiếu phương pháp phù hợp đã trực tiếp đe dọa khả năng thu hồi vốn của ngân hàng. Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại từng chi nhánh ngân hàng vì vậy trở thành mắt xích cốt lõi trong quản trị rủi ro tín dụng.

Khóa luận xác định các mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

1. Phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 trong giai đoạn 2010 - 2012.
2. Đánh giá những kết quả đạt được, những điểm bất cập, hạn chế và tìm ra nguyên nhân gốc rễ trong công tác định giá tại chi nhánh.
3. Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị với các cơ quan quản lý nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp.

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay.
• Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 (địa chỉ: 04-06 Võ Văn Kiệt, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh).
• Phạm vi thời gian: Phân tích dữ liệu hoạt động kinh doanh và định giá trong 3 năm (2010, 2011, 2012) và khảo sát hồ sơ định giá thực tế đầu năm 2013.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp định giá

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên hệ thống cơ sở lý luận về bất động sản, định giá tài sản và các văn bản pháp quy hiện hành:

• Khái niệm và đặc tính bất động sản: Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai và tài sản khác do pháp luật quy định. Bất động sản mang 5 thuộc tính cốt lõi (tính bất động, tính đa dạng/không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài, tính hữu dụng) và 4 đặc trưng cơ bản (cung kém co giãn, thời gian giao dịch dài với chi phí cao, thanh khoản kém linh hoạt, chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước).
• Khung nguyên tắc định giá: Tác giả hệ thống hóa 8 nguyên tắc định giá bất động sản chuẩn mực, gồm: (1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; (2) Nguyên tắc cung cầu; (3) Nguyên tắc thay thế; (4) Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai; (5) Nguyên tắc đóng góp; (6) Nguyên tắc cạnh tranh; (7) Nguyên tắc cân bằng; (8) Nguyên tắc nhất quán.
• Các phương pháp định giá cơ bản:
  1. Phương pháp so sánh: Ước tính giá trị dựa trên phân tích giá của 3 đến 5 bất động sản tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường gần thời điểm thẩm định.
  2. Phương pháp chi phí: Dựa trên nguyên tắc thay thế, xác định tổng giá trị bất động sản bằng giá trị đất trống cộng chi phí xây dựng mới hiện hành trừ mức độ hao mòn, giảm giá của công trình.
  3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Vốn hóa dòng thu nhập ròng trong tương lai theo công thức: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng.
  4. Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển, xác định giá trị bằng cách lấy tổng giá trị phát triển giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển.
• Khung pháp lý và quy định nội bộ áp dụng: Luật Đất đai 2003; Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Quyết định 3979/QĐ-PC và Quyết định 6020/QĐ-PC của Tổng Giám đốc BIDV về Giao dịch bảo đảm trong cho vay; Quyết định 8598/QĐ-BNC về Hệ thống xếp hạng nội bộ BIDV; Quyết định 1138/QĐ-HĐQT về chính sách cấp tín dụng đối với khách hàng doanh nghiệp; Quyết định 091A/QĐ-SGDII về việc thành lập Tổ định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh; Quyết định 61/2012/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất và Quyết định 12/QĐ-UBND ban hành suất vốn đầu tư xây dựng của UBND TP.HCM.

Phương pháp nghiên cứu thực tế gồm:

• Phương pháp phân tích theo chiều ngang: So sánh số tuyệt đối và tương đối của các chỉ tiêu tài chính, dư nợ và nợ xấu qua các năm 2010 - 2012 để nhận diện xu hướng biến động.
• Phương pháp phân tích theo chiều dọc: Xác định tỷ trọng cơ cấu của từng loại tài sản bảo đảm trong tổng số hồ sơ được định giá.
• Phương pháp nghiên cứu điển cứu (Case study): Khảo sát chi tiết hồ sơ định giá căn nhà số 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh ngày 10/03/2013 để đối chiếu giữa lý thuyết và thực hành.
• Phương pháp thu thập dữ liệu: Tổng hợp số liệu thứ cấp do Phòng Kế hoạch tổng hợp cung cấp, kết hợp phỏng vấn, trao đổi trực tiếp với cán bộ Phòng Quan hệ khách hàng Doanh nghiệp 3 và khai thác dữ liệu giá giao dịch thị trường. Sử dụng phần mềm bảng tính Microsoft Excel để tổng hợp dữ liệu.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan và lý do chọn đề tài

Chương mở đầu tập trung trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh tỷ lệ nợ xấu gia tăng sau giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng. Tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu, đối tượng, phạm vi không gian tại BIDV – Chi nhánh Sở Giao dịch 2, phạm vi dữ liệu giai đoạn 2010 - 2012, phương pháp tiếp cận và cấu trúc tổng thể gồm 4 chương của khóa luận.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá bất động sản thế chấp

Chương này chuẩn hóa các khái niệm học thuật về bất động sản, tài sản bảo đảm thế chấp và định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam. Tác giả đi sâu phân tích 8 nguyên tắc định giá, 3 nhóm yếu tố cấu thành giá trị (yếu tố giao dịch, yếu tố vĩ mô và yếu tố vi mô), đồng thời trình bày chi tiết trình tự thực hiện, điều kiện áp dụng, ưu điểm và hạn chế của 4 phương pháp định giá: so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập và thặng dư.

Chương 3: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – Chi nhánh Sở Giao dịch 2

Nội dung chương 3 chia thành 4 phần chính phản ánh toàn diện hoạt động thực tế tại chi nhánh:

• Tổng quan đơn vị: Khái quát lịch sử hình thành BIDV từ năm 1957 và Chi nhánh Sở Giao dịch 2 (thành lập theo Quyết định số 78/QĐ-TCCB ngày 18/05/1997, đi vào hoạt động từ 25/03/1997 tại 04-06 Võ Văn Kiệt, Quận 1). Cơ cấu tổ chức gồm Khối Quan hệ khách hàng (QHKH), Khối Quản lý rủi ro (QLRR), Khối Tác nghiệp và Khối Quản lý nội bộ. Phân tích kết quả kinh doanh giai đoạn 2010 - 2012 cho thấy: Tổng tài sản năm 2012 đạt 17.638 tỷ đồng; huy động vốn cuối kỳ năm 2011 giảm 19,3% do trần lãi suất 14%/năm, sang năm 2012 phục hồi tăng 14,2% đạt 13.560 tỷ đồng; dư nợ tín dụng cuối kỳ năm 2012 đạt 16.400 tỷ đồng (giảm 5,2% so với 2011); lợi nhuận trước thuế giảm từ 370,5 tỷ đồng (2010) xuống 286 tỷ đồng (2011) và 275 tỷ đồng (2012) do áp lực trích lập dự phòng rủi ro tín dụng.
• Quy định và cơ chế định giá nội bộ: Theo Quyết định số 091A/QĐ-SGDII, Tổ định giá tại hội sở chi nhánh do Phó Giám đốc phụ trách Khối QHKH làm tổ trưởng, lãnh đạo và cán bộ phòng QHKH làm thành viên; Tổ thẩm định độc lập thuộc Khối QLRR do Phó Giám đốc phụ trách QLRR điều hành. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm (theo Quyết định 3979/QĐ-PC và 6020/QĐ-PC) được áp dụng cố định ở mức 0,8 đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng. Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ chia khách hàng thành 10 mức (từ AAA đến D) thuộc 7 nhóm để áp dụng tỷ lệ tài sản bảo đảm tối thiểu khi cấp hạn mức vốn lưu động (Nhóm 1 - AAA: 20%; Nhóm 2 - AA: 30%; Nhóm 3 - A: 50%; Nhóm 4 - BBB: 70%; Nhóm 5 - BB: 100%; Nhóm 6 - B/CCC/CC: 100%; Nhóm 7 - C/D: không cấp tín dụng).
• Quy trình định giá 5 bước chuẩn: (1) Tiếp nhận yêu cầu thẩm định và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; (2) Liên hệ với khách hàng hẹn lịch thẩm định hiện trường; (3) Thẩm định thực tế bất động sản và thu thập thông tin khu vực lân cận; (4) Lập Báo cáo thẩm định giá trị tài sản; (5) Ký duyệt báo cáo để xác lập giá trị pháp lý.
• Thực hành định giá qua hồ sơ thực tế: Thẩm định nhà đất tại số 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh ngày 10/03/2013 (chủ sở hữu: ông Nguyễn Đình Chiến và bà Bùi Thị Cam). Thửa đất số 28, tờ bản đồ số 17 có diện tích 58,2 m²; nhà ở cấp 2 xây dựng năm 2010 có diện tích xây dựng 58,2 m², diện tích sử dụng 165 m².
  • Giá trị theo quy định Nhà nước: Đất ở theo Quyết định 61/2012/QĐ-UBND (vị trí 1 đoạn từ chợ Bà Chiểu đến Nơ Trang Long là 15.600.000 đồng/m²) = 907.920.000 đồng. Nhà ở theo Quyết định 12/QĐ-UBND (suất vốn đầu tư 2.500.000 đồng/m², nguyên giá 412.500.000 đồng, khấu hao đường thẳng 10 năm đã qua 3 năm = 123.750.000 đồng, giá trị còn lại) = 288.750.000 đồng. Tổng giá trị TSBĐ theo khung Nhà nước = 1.196.670.000 đồng.
  • Giá trị theo giá thị trường: Khảo sát 3 mẫu nhà đất tương đồng mặt tiền đường Lê Quang Định (mẫu 1: 45 m²; mẫu 2: 280 m²; mẫu 3: 59,2 m²), sau khi trừ giá trị nhà, đơn giá đất thị trường dao động từ 59.000.000 đến 68.000.000 đồng/m². Tổ định giá chọn mức giá thận trọng thấp nhất là 59.000.000 đồng/m² -> Giá trị quyền sử dụng đất = 3.433.800.000 đồng. Cộng giá trị còn lại của nhà (288.750.000 đồng) -> Tổng giá trị TSBĐ theo thị trường = 3.722.550.000 đồng.
• Đánh giá thực trạng: Năm 2012, chi nhánh định giá 4.662 hồ sơ tài sản bảo đảm, trong đó bất động sản chiếm 3.553 hồ sơ (76,21%). Tỷ lệ dư nợ có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ duy trì ở mức 42,6% (2010), 44,1% (2011) và 45,2% (2012). Tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,09% (2010) lên 1,95% (2011) và 3,19% (2012), phân loại theo tiêu chí định tính của Điều 7 Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN gồm 14 chỉ tiêu tài chính và 40 chỉ tiêu phi tài chính. Tác giả chỉ ra các tồn tại: việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt trong phương pháp so sánh chưa được lượng hóa rõ ràng; giá định giá thường bị nén thấp hơn thực tế; thông tin so sánh thu thập qua mạng thiếu kiểm chứng thực địa; định giá công trình và tỷ lệ khấu hao còn mang tính cảm quan chủ quan; cán bộ định giá trẻ, thiếu chuyên môn kỹ thuật xây dựng và áp lực hoàn thành hồ sơ thẩm định ngắn (từ 5 đến 7 ngày).

Chương 4: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – Chi nhánh Sở Giao dịch 2

Tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp nội bộ và hệ thống kiến nghị:

1. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá: Kết hợp linh hoạt phương pháp so sánh với phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập đối với bất động sản cho thuê nhằm kiểm tra chéo kết quả.
2. Quy chuẩn hóa cách xác định giá trị công trình gắn liền với đất: Xây dựng bảng tỷ lệ khấu hao chi tiết theo niên hạn và chất lượng kết cấu thực tế, tránh phụ thuộc cứng nhắc vào đơn giá ban hành cũ.
3. Xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin định giá: Thiết lập phần mềm quản lý và lưu trữ dữ liệu các cuộc định giá trước đây theo từng khu vực địa bàn để tra cứu nhanh.
4. Nâng cao năng lực cán bộ định giá: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về thẩm định giá, pháp lý nhà đất, cập nhật kiến thức kỹ thuật xây dựng và giáo dục đạo đức nghề nghiệp.

• Kiến nghị: Đề nghị BIDV Hội sở chính thường xuyên cập nhật cẩm nang định giá và phân cấp hạn mức định giá linh hoạt; kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hoàn thiện quy chế định giá và kết nối thông tin tài sản bảo đảm liên ngân hàng; kiến nghị cơ quan Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất sát thị trường và đơn giản hóa thủ tục công chứng, xử lý tài sản thi hành án.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu phản ánh trung thực kết quả hoạt động kinh doanh và dữ liệu thẩm định tài sản bảo đảm tại BIDV – CN SGD2 qua các bảng tổng hợp số liệu có trong văn bản:

Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh 2010 - 2012 của BIDV – CN SGD 2 (Đơn vị tính: Tỷ đồng)

Chỉ tiêu	Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	So sánh 2011/2010 (%)	So sánh 2012/2011 (%)
Tổng tài sản	-	-	17.638	-	-
Huy động vốn cuối kỳ	13.560	10.943	13.611	-19,3%	+14,2%
Huy động vốn bình quân	-	-	11.436	-	-
Dư nợ tín dụng cuối kỳ	16.400	16.531	16.115	+0,8%	-5,2%
Dư nợ tín dụng bình quân	-	-	18.472	-	-
Lợi nhuận kế toán trước thuế	370,5	286,0	275,0	-22,6%	-3,9%

Bảng 2: Cơ cấu số lượng hồ sơ định giá tài sản bảo đảm năm 2012

STT	Loại tài sản bảo đảm	Số lượng hồ sơ	Tỷ trọng (%)	Tăng/giảm so với 2011 (Hồ sơ)	Tăng/giảm so với 2011 (%)
1	Bất động sản	3.553	76,21%	+503	+16,49%
2	Máy móc thiết bị	560	12,01%	+64	+12,90%
3	Giấy tờ có giá	421	9,03%	+103	+32,39%
4	Khoản phải thu, quyền đòi nợ, quyền từ HĐKT	128	2,75%	+36	+39,13%
Tổng		4.662	100,00%

Bảng 3: Tỷ lệ bảo đảm và nợ xấu tại BIDV – CN SGD 2 giai đoạn 2010 - 2012

Chỉ tiêu	Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012
Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ / Tổng dư nợ	42,6%	44,1%	45,2%
Tỷ lệ nợ xấu (theo Quyết định 493/NHNN)	1,09%	1,95%	3,19%

Đóng góp của khóa luận:

• Cung cấp bức tranh thực tế về nghiệp vụ định giá tài sản bảo đảm tại một chi nhánh ngân hàng thương mại quy mô lớn, chỉ ra sự chênh lệch lớn giữa giá trị tính theo khung quy định Nhà nước (1,196 tỷ đồng) và giá trị thị trường (3,722 tỷ đồng) trong một trường hợp cụ thể.
• Hệ thống hóa đầy đủ quy chế phân loại nợ định tính (Điều 7 Quyết định 493) gắn liền với hệ thống chấm điểm xếp hạng nội bộ 10 mức và quy định hệ số tài sản bảo đảm 0,8.
• Đề xuất các giải pháp kỹ thuật cụ thể về phương pháp tính toán, bóc tách giá trị đất - công trình và kiến nghị xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu định giá tập trung.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu sử dụng tập dữ liệu thực tế trong giai đoạn 2010 - 2012 tại một chi nhánh duy nhất (BIDV – Chi nhánh Sở Giao dịch 2). Mẫu hồ sơ thực nghiệm tập trung vào loại hình nhà ở đô thị riêng lẻ (nhà phố), chưa đi sâu phân tích các loại hình bất động sản phức tạp khác như dự án khu dân cư, khu công nghiệp hay đất nông nghiệp quy mô lớn. Việc xác định tỷ lệ khấu hao công trình xây dựng chủ yếu dựa trên phương pháp đường thẳng và biểu suất vốn đầu tư Nhà nước mà chưa có mô hình kỹ thuật xây dựng chuyên sâu.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát so sánh hoạt động định giá giữa các ngân hàng thương mại khác nhau; nghiên cứu ứng dụng mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Model) hoặc hệ thống thông tin địa lý (GIS) và dữ liệu lớn để tự động hóa định giá tài sản bảo đảm; đi sâu vào cơ chế xử lý và phát mại tài sản bảo đảm bất động sản trong giai đoạn tái cơ cấu nợ.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng sử dụng: Sinh viên ngành Tài chính – Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản trị rủi ro; cán bộ tín dụng, chuyên viên thẩm định giá và quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại; học viên làm khóa luận, luận văn về bảo đảm tiền vay và an toàn tín dụng.
• Nội dung tham khảo giá trị:
  • Quy trình định giá 5 bước và cơ chế phối hợp giữa Tổ định giá (Khối QHKH) và Tổ thẩm định (Khối QLRR) theo Quyết định số 091A/QĐ-SGDII.
  • Mẫu Báo cáo thẩm định giá trị tài sản thực tế và phương pháp tính toán bóc tách giá trị đất (theo phương pháp so sánh trực tiếp) và giá trị công trình xây dựng (theo phương pháp chi phí) kèm cách tính khấu hao.
  • Ma trận quy đổi mức xếp hạng tín dụng nội bộ sang tỷ lệ tài sản bảo đảm tối thiểu khi cấp hạn mức vốn lưu động.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại BIDV – CN SGD 2, hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với bất động sản được quy định ở mức bao nhiêu và căn cứ vào văn bản nào?

Theo Quyết định số 3979/QĐ-PC ngày 13/07/2009 và Quyết định số 6020/QĐ-PC ngày 20/10/2009 của Tổng Giám đốc BIDV về Giao dịch bảo đảm trong cho vay, hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu công trình xây dựng được áp dụng đồng loạt ở mức 0,8 (80% giá trị định giá) với điều kiện có đầy đủ hồ sơ pháp lý, thực hiện công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.

2. Tỷ lệ tài sản bảo đảm tối thiểu đối với khách hàng doanh nghiệp được xếp hạng AA khi vay vốn lưu động là bao nhiêu?

Căn cứ Quyết định số 1138/QĐ-HĐQT về chính sách cấp tín dụng đối với khách hàng doanh nghiệp, khách hàng thuộc Nhóm 2 (Mức xếp hạng AA) phải đáp ứng tỷ lệ tài sản bảo đảm tối thiểu là 30%. Với một tài sản bảo đảm là bất động sản được định giá 10 tỷ đồng (hệ số 0,8), mức vay tối đa được cấp là: (10 tỷ × 0,8) / 30% = 26,66 tỷ đồng.

3. Trong ví dụ thực tế tại số 53 Lê Quang Định (Q. Bình Thạnh), kết quả định giá tài sản bảo đảm theo khung Nhà nước và theo thị trường chênh lệch như thế nào?

• Theo khung giá Nhà nước (Quyết định 61/2012/QĐ-UBND cho đất và Quyết định 12/QĐ-UBND cho nhà): Giá trị đất là 907.920.000 đồng; giá trị còn lại của nhà là 288.750.000 đồng; tổng giá trị tài sản bảo đảm là 1.196.670.000 đồng.
• Theo giá thị trường: Đơn giá đất so sánh thận trọng là 59.000.000 đồng/m² tương ứng giá trị đất 3.433.800.000 đồng; cộng giá trị nhà 288.750.000 đồng; tổng giá trị tài sản bảo đảm là 3.722.550.000 đồng (cao gấp 3,11 lần so với giá khung Nhà nước).

4. Tỷ trọng hồ sơ định giá bất động sản tại BIDV – CN SGD 2 năm 2012 chiếm bao nhiêu trong tổng số tài sản bảo đảm?

Năm 2012, chi nhánh đã thực hiện định giá 3.553 hồ sơ bất động sản, chiếm tỷ trọng 76,21% trên tổng số 4.662 hồ sơ tài sản bảo đảm được định giá, tăng 503 hồ sơ (tương đương tăng 16,49%) so với năm 2011.

5. Vì sao giá trị bất động sản do cán bộ ngân hàng định giá thường có xu hướng thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường?

Nguyên nhân xuất phát từ: (1) Tâm lý thận trọng của ngân hàng nhằm phòng ngừa rủi ro trượt giá; (2) Thời gian xử lý một bộ hồ sơ tín dụng ngắn (từ 5 đến 7 ngày cho toàn bộ các khâu thẩm định tài chính, phương án kinh doanh, xếp hạng tín dụng và định giá tài sản) khiến cán bộ không đủ thời gian khảo sát kỹ các yếu tố phong thủy, quy hoạch; (3) Thông tin giá tham khảo trên mạng là giá chào bán nên cán bộ chủ động điều chỉnh giảm xuống mức an toàn.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Viết Hải đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp và phản ánh bức tranh thực tiễn tại BIDV – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 giai đoạn 2010 - 2012. Nghiên cứu đã làm rõ quy trình định giá 5 bước, cơ chế áp dụng hệ số tài sản bảo đảm 0,8 gắn với xếp hạng tín dụng nội bộ, đồng thời chỉ ra khoảng cách lớn giữa bảng giá đất Nhà nước và giá thị trường qua hồ sơ thực tế. Các giải pháp về chuẩn hóa phương pháp tính khấu hao, xây dựng kho dữ liệu bất động sản và đào tạo cán bộ được đề xuất có giá trị thực tiễn đối với công tác quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá BĐS thế chấp Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP SVTH: Nguyễn Viết Hải 2 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 2. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2.

Bất động sản 2. Khái niệm Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra sự khác biệt giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai.

Mỗi nước lại có các quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái khỏi cây là BĐS, còn nếu hái khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”.

Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai. Ở nước ta, theo Ðiều 174 Luật Dân sự năm 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm: a) Ðất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Các thuộc tính của bất động sản Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS  Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Mỗi BĐS đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc.

Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả và lợi ích của BĐS gắn liền với địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương.  Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, kết cấu, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của BĐS. Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó. SVTH: Nguyễn Viết Hải 3 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang  Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số.

Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường BĐS, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.  Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.

Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là trường tồn.  Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ BĐS hay động sản là tính hữu dụng của nó.

Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối. Đặc trưng của bất động sản Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của BĐS  Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự kém co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:  Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.  Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.  Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.  Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi SVTH: Nguyễn Viết Hải 4 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.  Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.

Bất động sản thế chấp 2. Khái niệm thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc một bên (KHV, bên thứ ba) dùng BĐS thuộc sở hữu và hoặc quyền sử dụng của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển giao tài sản cho bên cho vay quản lý. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Các loại bất động sản thế chấp Ở Việt Nam, vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và Luật Đất đai.

Theo hai luật này thì có các loại thế chấp sau: Thế chấp bằng BĐS là những tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh. Giá trị của tài sản thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền khác có được từ BĐS đó. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định lâu dài.

Trong các chủ thể trên thì chỉ có các nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng 2. Quy định về bất động sản thế chấp Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm: để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay cần phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đối với đất). Đối với các tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng thì doanh nghiệp đó phải chứng minh được quyền thế chấp BĐS đó. Tài sản phải là tài sản được phép giao dịch: tài sản được phép giao dịch có thể được hiểu là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng (bao gồm cả chuyển nhượng quyền thuê), cầm cố, thế chấp, không hạn SVTH: Nguyễn Viết Hải 5 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang chế lưu thông, hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.

Tài sản không có tranh chấp  Tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.  Để xác định một tài sản không có tranh chấp thì ngân hàng dựa vào các thông tin sau:  Tài liệu, giấy tờ gốc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.  Cam kết bằng văn bản của Bên bảo đảm về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc hiện là đối tượng bị kê biên, thi hành án, tịch thu) tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Nội dung này được đưa vào Hợp đồng bảo đảm tiền vay.

Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn cầm cố, thế chấp. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.