Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá BĐS thế chấp Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP SVTH: Nguyễn Viết Hải 2 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 2. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2.
Bất động sản 2. Khái niệm Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra sự khác biệt giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai.
Mỗi nước lại có các quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái khỏi cây là BĐS, còn nếu hái khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai. Ở nước ta, theo Ðiều 174 Luật Dân sự năm 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm: a) Ðất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Các thuộc tính của bất động sản Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Mỗi BĐS đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc.
Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả và lợi ích của BĐS gắn liền với địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương. Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, kết cấu, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của BĐS. Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó. SVTH: Nguyễn Viết Hải 3 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số.
Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường BĐS, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là trường tồn. Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ BĐS hay động sản là tính hữu dụng của nó.
Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối. Đặc trưng của bất động sản Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của BĐS Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự kém co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau: Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường. Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi SVTH: Nguyễn Viết Hải 4 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu. Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.
Bất động sản thế chấp 2. Khái niệm thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc một bên (KHV, bên thứ ba) dùng BĐS thuộc sở hữu và hoặc quyền sử dụng của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển giao tài sản cho bên cho vay quản lý. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Các loại bất động sản thế chấp Ở Việt Nam, vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và Luật Đất đai.
Theo hai luật này thì có các loại thế chấp sau: Thế chấp bằng BĐS là những tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh. Giá trị của tài sản thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền khác có được từ BĐS đó. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định lâu dài.
Trong các chủ thể trên thì chỉ có các nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng 2. Quy định về bất động sản thế chấp Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm: để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay cần phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đối với đất). Đối với các tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng thì doanh nghiệp đó phải chứng minh được quyền thế chấp BĐS đó. Tài sản phải là tài sản được phép giao dịch: tài sản được phép giao dịch có thể được hiểu là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng (bao gồm cả chuyển nhượng quyền thuê), cầm cố, thế chấp, không hạn SVTH: Nguyễn Viết Hải 5 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang chế lưu thông, hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.
Tài sản không có tranh chấp Tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Để xác định một tài sản không có tranh chấp thì ngân hàng dựa vào các thông tin sau: Tài liệu, giấy tờ gốc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Cam kết bằng văn bản của Bên bảo đảm về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc hiện là đối tượng bị kê biên, thi hành án, tịch thu) tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Nội dung này được đưa vào Hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn cầm cố, thế chấp. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.