Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Tổ chức tín dụng và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tại tổ chức tín dụng và thực tiễn thi hành tại tỉnh Lào Cai. Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng của Hộ gia đình, cá nhân 5 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.
Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản Để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự, các bên có thể sử dụng một trong các biện pháp bảo đảm như: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản. Trong đó, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp được sử dụng phổ biến để đảm bảo cho nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng. Thế chấp tài sản là biện pháp mà trong đó một bên - bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không tiến hành giao tài sản của mình cho bên còn lại - bên nhận thế chấp hay nói cách khác bên nhận thế chấp sẽ không cầm giữ tài sản thế chấp mà do bên thế chấp giữ hoặc bên thứ ba quản lý. Khi nghĩa vụ đến hạn phải thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được thì bên có quyền sẽ sử dụng tài sản thế chấp này để bù đắp phần nghĩa vụ không thể thực hiện được đó theo thỏa thuận giữa hai bên.
So với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác (cầm cố, đặt cọc, kỹ quỹ, ký cược,.) thì biện pháp thế chấp tài sản này có lợi thế hơn. Cụ thể, khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản, bên thế chấp “không phải giao tài sản thế chấp” cho bên nhận thế chấp, mà vẫn được quản lý, khai thác, sử dụng tài sản thế chấp hoặc giao cho bên thứ ba quản lý trong thời gian thế chấp. Nhờ vào những ưu điểm này, thế chấp tài sản trở thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được sử dụng phổ biến trong các hoạt động cho vay tại các TCTD. Tài sản thế chấp được sử dụng trong các giao dịch thế chấp bao gồm động sản và bất động sản1; tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai2 và phải thuộc sở hữu của bên thế chấp.
Thế chấp tài sản đã sớm được ghi nhận trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, tuy nhiên phải sau khi đất nước bước vào công cuộc đổi mới, 1. Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015. Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015. 6 chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa kéo theo nhu cầu về nguồn vốn của các thành phần kinh tế tăng mạnh nhằm mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh thì chế định này mới được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật, văn bản hướng dẫn thi hành.
Từ đó dẫn đến các hoạt động cho vay, cấp tín dụng ngày càng trở lên phổ biến hơn, đồng thời các rủi ro, tranh chấp phát sinh do vi phạm nghĩa vụ trả nợ cũng nhiều hơn, chính vì vậy yêu cầu cấp thiết là phải phải ban hành các quy định cụ thể về các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và thế chấp tài sản nói riêng. Thế chấp tài sản trong lĩnh vực ngân hàng được bắt đầu quy định bằng Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam “Quy định về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng”, tiếp đó là Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ trưởng quy định về bảo đảm thực hiện Hợp đồng kinh tế. Sau khi Bộ luật dân sự 1995 có hiệu lực thi hành, thế chấp tài sản đã được chính thức ghi nhận là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và được quy định chi tiết tại các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như được điều chỉnh, bổ sung kịp thời để đáp ứng nhu cầu vận động của nền kinh tế, xã hội. Bên cạnh Bộ luật dân sự (BLDS) 1995, BLDS 2005, BLDS 2015, nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật Đất đai (LĐĐ), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật TCTD, Bộ luật Hàng Hải, Luật hàng không dân dụng Việt Nam,… cũng có một số quy định liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản.
Như vậy, có thể thấy, quy định về thế chấp tài sản là bộ phận quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam, có liên quan mật thiết với các hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi nợ của các TCTD. Qua nghiên cứu về thế chấp tài sản, tác giả nhận thấy thế chấp tài sản mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, thế chấp tài sản là thỏa thuận phái sinh nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ chính được thực hiện đúng thời hạn quy định. Nó không hình thành và tồn tại một cách độc lập, mà phải phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm đã được giao kết. Nói cách khác, quan hệ thế chấp tài sản chỉ hình thành nếu các bên đã ký kết thỏa thuận làm phát sinh nghĩa vụ cần được bảo đảm bằng tài sản thế chấp.
Tại các TCTD, chỉ áp dụng biện pháp thế chấp tài sản khi khách hàng giao kết hợp đồng vay với các TCTD. 7 Thứ hai, thế chấp tài sản được ký kết nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đúng hạn đã được thỏa thuận trên cơ sở quy định của pháp luật. Bên thế chấp sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền; còn bên có quyền coi việc nhận tài sản bảo đảm như một sự ràng buộc trách nhiệm để thúc đẩy bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ và đảm bảo quyền lợi của mình khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn. Đây chính là cơ sở để hạn chế các rủi ro, tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng dân sự có nghĩa vụ cần được bảo đảm.
Bởi biện pháp này là một biện pháp nhằm mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - nghĩa vụ chính mà hai bên đã thỏa thuận, nên việc giao kết thỏa thuận thế chấp tài sản không nhằm mục đích bán tài sản thế chấp, hoặc không coi xử lý tài sản thế chấp là mục đích chính khi thực hiện một giao dịch dân sự. Mà mục tiêu chính mà các bên nhận thế chấp hướng đến là khách hàng thanh toán toàn bộ nợ gốc và nợ lãi trong thời hạn thỏa thuận, nhằm thu lợi và cân bằng giữa dư nợ và nguồn vốn huy động trong quá trình hoạt động. Thứ ba, phạm vi bảo đảm của tài sản thế chấp Về nguyên tắc, nghĩa vụ được đảm bảo thực hiện trong phạm vi giá trị tài sản thế chấp hay nói cách khác nếu phần nghĩa vụ được đảm bảo vượt quá phạm vi giá trị tài sản thế chấp sẽ không được bảo đảm. Hơn nữa, chỉ bảo đảm cho nghĩa vụ mà các bên đã có thỏa thuận, thống nhất ý chí với nhau.
Khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên thế chấp và bên nhận thế chấp sẽ phải thỏa thuận cụ thể các nghĩa vụ được bảo đảm; giá trí tài sản thế chấp trong hợp đồng. Chẳng hạn, trong hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho hợp đồng vay giữa TCTD và khách hàng, phải đảm bảo có sự rõ ràng, cụ thể các nội dung như: các nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp (nợ gốc, trả lãi, lãi chậm trả (nếu có), phạt vi phạm…) trong phạm vi thế chấp; giá trị tài sản thế chấp. Ngoài ra, tài sản thế chấp không được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ như bồi thường do vi phạm hợp đồng vay, phạt thanh toán khoản nợ trước hạn, các chi phí để phê duyệt tín dụng, giải ngân,. Thứ tư, thời điểm xử lý tài sản thế chấp: Bên nhận thế chấp chỉ có thể tiến hành xử lý tài sản thế chấp chỉ khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo 8 quy định của pháp luật.
Hình thức tiến hành xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật nhằm bù trừ cho nghĩa vụ được bảo đảm nhưng quá hạn thực hiện. Khái quát về đặc điểm và hoạt động của các tổ chức tín dụng Thế chấp tài sản được coi là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến nhất bởi tính linh hoạt trong quá trình áp dụng biện pháp này, đó là khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn được sử dụng, khai thác tài sản thế chấp trong thời gian thế chế. Do đó biện pháp bảo đảm này được được đa số các chủ thể lựa chọn sử dụng trong các hợp đồng, giao dịch kinh tế hiện nay. Và có thể khẳng định các giao dịch thế chấp tài sản diễn ra chủ yếu và phổ biến nhất ở các TCTD, bởi lẽ hầu hết các khoản vay, khoản tín dụng được cấp hiện nay đều được bảo đảm bằng tài sản thế chấp; bên cạnh đó, việc sửa đổi, điều chỉnh các quy định của pháp luật về biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nói chung và thế chấp tài sản nói riêng đều ảnh hưởng đáng kể đến hệ thống chính sách cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD.
Vì vậy, việc tìm hiểu, làm rõ các đặc điểm của các TCTD, hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi nợ tại các TCTD đóng vai trò làm cơ sở cho quá trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá các nội dung quy định pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) nói riêng tại TCTD. Theo quy định của pháp luật, TCTD là các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tiền tề, dịch vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán.