CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nói chung và thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại nói riêng là quy định còn khá mới mẻ. Chính vì thế trong phần này, tác giả sẽ phân tích từ những vấn đề cơ bản: (i) khái niệm và đặc điểm của dự án nhà ở thương mại; (ii) khái niệm và đặc điểm thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại. Khái niệm và đặc điểm của dự án nhà ở thương mại 1.
Khái niệm dự án nhà ở thương mại Theo Từ điển Tiếng Việt, các tác giả chưa đưa ra khái niệm “dự án nhà ở thương mại” mà chỉ giải thích thuật ngữ “dự án”. Theo đó, “dự án là dự thảo văn kiện luật pháp hoặc 2 3 kế hoạch” hay “dự án là bản trình bày những điều thảo sẵn”. Hiện nay, pháp luật cũng chưa có định nghĩa cụ thể về khái niệm dự án nhà ở thương mại mà chỉ quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”.
Khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định khái niệm dự án đầu tư: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định khái niệm nhà ở thương mại: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Từ định nghĩa của từ điển và quy định pháp luật, có thể thấy dự án nhà ở thương mại là tài sản hình thành trong tương lai bởi theo định nghĩa được BLDS 2015ghi nhận: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập 4 quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Thuật ngữ “dự án nhà ở thương mại” cũng chưa được nhiều nhà nghiên cứu phân tích, mà chủ yếu các tác giả phân tích các thuật ngữ tương tự.
Trong Luận văn Thạc sỹ của mình, tác giả Hà Thị Cẩm Vân có quan điểm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: “Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể được hiểu là nhà đầu tư đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua… bất động sản nhằm mục đích sinh lợi 2 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 269 3 Hoàng Long - Viện Ngôn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, NXB Hồng Đức, tr 237 4 Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 5 5 hay hưởng chênh lệch lợi nhuận”. Còn tác giả Nguyễn Thị Lý đưa ra quan điểm về dự án đầu tư như sau: “Dự án đầu tư là tập hợp những ý kiến đề xuất về việc bỏ vốn đầu tư vào một đối tượng nhất định và giải trình kết quả thu được từ hoạt động đầu tư… Vòng đời của dự án bao gồm: Giai đoạn hình thành dự án (gồm soạn thảo và thẩm định dự án), giai đoạn triển khai thực hiện dự án, giai đoạn khai thác và vận 6 hành dự án, giai đoạn kết thúc hoạt động dự án”. Dựa trên các quan điểm của nhà làm luật và nhà nghiên cứu, tác giả đưa ra định nghĩa về dự án nhà ở thương mại như sau: Dự án nhà ở thương mại là một loại tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất, được hình thành trên cơ sở tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định, được thực hiện qua các giai đoạn hình thành - triển khai - vận hành - kết thúc dự án với mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Định nghĩa trên sẽ là cơ sở để tác giả phân tích những phần tiếp theo của biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại, mà trước hết là đặc điểm của dự án nhà ở thương mại.
Đặc điểm của dự án nhà ở thương mại Vì dự án nhà ở thương mại cũng là một loại tài sản hình thành trong tương lai nên sẽ mang những đặc điểm chung của TSHTTTL như: Tính hiện hữu của tài sản chưa có hoặc chỉ tồn tại một phần trong thế giới vật chất, phần còn lại sẽ hình thành trong tương lai; tính sở hữu hạn chế của TSHTTTL do chủ sở hữu chưa có quyền chiếm hữu vì tài sản chưa hình thành hoàn toàn; tính linh hoạt của TSHTTTL cho phép các bên thực 7 hiện giao dịch dân sự ngay cả khi tài sản chưa hình thành. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại sẽ mang những đặc điểm riêng của chính nó, cụ thể như sau: Thứ nhất, dự án nhà ở thương mại là TSHTTTL gắn liền với đất. Dù trước khi hoàn thành dự án hay sau khi hoàn thành dự án, sản phẩm của dự án luôn gắn liền với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này được thể hiện rõ trong điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư được lựa chọn qua các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc chỉ định 8 chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Dù là hình thức lựa chọn nào, dự án nhà 5 Hà Thị Cẩm Vân (2018), Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ Luật Kinh tế, Học viện Khoa học xã hội, tr. 7 6 Nguyễn Thị Lý (2018), Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư, cải tạo chỉnh trang khu vực dải trung tâm thành phố tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị, Luận văn Thạc sỹ ngành Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Dân lập Hải Phòng, tr. 5 7 Nguyễn Thị Thảo An - Lương Thị Trà My (2020), Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Công trình nghiên cứu khoa học cấp trường năm 2019 – 2020, Trường Đại học Luật TP. 18 8 Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 6 ở thương mại cũng luôn gắn liền với đất.
Đây cũng là đặc điểm đặc trưng của dự án nhà ở thương mại. Thứ hai, dự án nhà ở thương mại được hình thành trên cơ sở tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định. Các đề xuất này chính là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư, đánh giá hiệu quả của dự án và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án. Do đó, những đề xuất này phải rõ ràng, cụ thể, có tính khả thi nên cần xác định địa điểm và thời gian thực hiện dự án.
Thứ ba, dự án nhà ở thương mại được thực hiện qua các giai đoạn hình thành - triển khai - vận hành - kết thúc dự án. Mỗi dự án đều diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định, từ khi bắt đầu đến khi kết thúc dự án được gọi là chu trình (vòng đời) dự án. Giai đoạn hình thành dự án bao gồm việc thiết kế và hoạch định trong tương lai các chương trình có tính hệ thống và được nghiên cứu, xem xét cẩn thận bởi các cấp quản lý và chủ đầu tư. Đây là giai đoạn hình thành các chủ trương, chiến lược, nếu thực hiện tốt sẽ giúp các giai đoạn sau tiến hành một cách gọn nhẹ và suôn sẻ hơn.
Giai đoạn triển khai dự án bắt đầu khi chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, huy động vốn từ người mua nhà và nguồn vốn vay tại ngân hàng thương mại. Giai đoạn vận hành dự án nghĩa là dự án bắt đầu được khai thác công dụng, khi đó người mua nhà có thể sử dụng nhà ở thuộc dự án. Giai đoạn kết thúc dự án bao gồm chủ đầu tư đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư, rút ra bài học kinh nghiệm và đã thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, ngân hàng thương mại, người mua nhà. Thứ tư, mục đích của dự án nhà ở thương mại là bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Bất cứ hoạt động đầu tư nào cũng nhằm mục đích sinh lợi, dự án nhà ở thương mại cũng không phải ngoại lệ. Việc sinh lời của dự án phát sinh từ các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại sau khi đầu tư xây dựng. Trong một số trường hợp nhất định, chủ đầu tư được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng… trước khi sản phẩm hoàn thành và đưa vào sử dụng. Thứ năm, hoạt động đầu tư dự án nhà ở thương mại chứa nhiều yếu tố kinh tế - chính trị - xã hội đan xen.
Mọi hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động đầu tư nói riêng ngoài việc chịu tác động của quy luật kinh tế thị trường cần tuân thủ luật pháp và hoạt động trong khuôn khổ pháp luật. Hoạt động đầu tư dự án nhà ở thương mại không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều yếu tố xã hội, tâm lý, thị hiếu, tập quán của người dân. Nếu người dân sống bằng nghề buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt tiền sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp, đô thị hóa thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi, sẽ có ưu thế.