Khóa luận tốt nghiệp luật học quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu tốt nghiệp luật học quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Nguyễn Văn Quân
• Người hướng dẫn: Phùng Trung Tập
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật học
• Đề tài: Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Khái niệm và đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật quan trọng trong Bộ luật Dân sự 2015, cho phép chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng một phần của bất động sản của người khác để phục vụ nhu cầu cần thiết. Chế định này có nguồn gốc từ thời La Mã cổ đại và đã được các nước trên thế giới kế thừa, áp dụng rộng rãi. Tại Việt Nam, quyền bất động sản liền kề được quy định chi tiết trong các điều 265-277 của Bộ luật Dân sự 2015. Đây là một loại quyền thực có tính chất phụ thuộc, chỉ tồn tại khi có mối liên hệ không thể tách rời giữa hai bất động sản liền kề. Quyền này đóng vai trò quan trọng trong điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản, đặc biệt là trong các khu đô thị, vùng nông thôn.

1.1. Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề

Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu một bất động sản được sử dụng một phần bất động sản của người khác cho những nhu cầu cần thiết. Quyền này bao gồm quyền cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước; lối đi qua; mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc. Đặc điểm quan trọng là quyền này phát sinh từ nhu cầu thực tiễn của bất động sản chiếm hữu và không được phép từ chối nếu không có lý do chính đáng.

1.2. Đặc điểm pháp lý của quyền bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có các đặc điểm: là quyền thực có tính chất phụ thuộc; không thể tách rời khỏi bất động sản được hưởng lợi; phát sinh từ nhu cầu cần thiết; có tính bất chuyển nhượng; bị hạn chế về nội dung và phạm vi. Quyền này được pháp luật công nhận để đảm bảo công bằng, hợp lý giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề.

II. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ căn cứ pháp lý để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Theo đó, quyền này được xác lập khi có nhu cầu cần thiết từ bất động sản chiếm hữu và bất động sản của người khác có khả năng đáp ứng nhu cầu đó. Việc xác lập không yêu cầu sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng nếu đó là nhu cầu thiết yếu. Tuy nhiên, căn cứ chấm dứt quyền cũng được quy định bao gồm: hủy bất động sản được hưởng lợi, chấm dứt nhu cầu cần thiết, hoặc khi nhu cầu đó có thể được đáp ứng bằng cách khác. Việc hiểu rõ điều kiện xác lập và chấm dứt quyền này giúp các bên tránh tranh chấp.

2.1. Điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề phải đáp ứng ba điều kiện cơ bản: thứ nhất, bất động sản chiếm hữu phải có nhu cầu cần thiết; thứ hai, bất động sản của người khác phải có khả năng đáp ứng nhu cầu; thứ ba, nhu cầu phải là thiết yếu không thể được đáp ứng bằng cách khác. Bộ luật không yêu cầu sự đồng ý viết của người có bất động sản bị ảnh hưởng.

2.2. Căn cứ chấm dứt quyền bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi bất động sản được hưởng lợi bị hủy, khi nhu cầu cần thiết không còn hoặc có thể được đáp ứng bằng cách khác. Ngoài ra, quyền này cũng chấm dứt khi các bên thỏa thuận chấm dứt hoặc theo quyết định của tòa án. Bất động sản bị ảnh hưởng được tự do sau khi quyền chấm dứt.

III. Nội dung chi tiết các loại quyền đối với bất động sản liền kề

Bộ luật Dân sự 2015 quy định năm loại quyền cụ thể đối với bất động sản liền kề: quyền cấp, thoát nước; quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác; quyền lối đi qua; quyền mắc đường dây tải điện; quyền thông tin liên lạc. Mỗi loại quyền có nội dung, phạm vi, và cách thức thực hiện riêng biệt. Quyền cấp, thoát nước được xem là thiết yếu nhất vì liên quan trực tiếp đến sự sống của con người và hoạt động sản xuất. Quyền tưới nước, tiêu nước lại có tính chất nhất định trong nông nghiệp. Những quyền này phải được thực hiện hợp lý, không gây tổn hại quá mức cho bất động sản của người khác.

3.1. Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề

Quyền cấp, thoát nước là quyền thiết yếu nhất, cho phép người sử dụng bất động sản cấp nước từ bất động sản khác hoặc thoát nước qua bất động sản đó. Người có quyền này phải bảo đảm chất lượng nước, không gây ô nhiễm, không vận chuyển chất thải nguy hiểm. Chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng phải chịu một mức thiệt hại hợp lý.

3.2. Quyền lối đi qua và mắc đường dây công cộng

Quyền lối đi qua cho phép người có quyền đi qua bất động sản của người khác để tiếp cận bất động sản của mình. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc cho phép lắp đặt và vận hành các đường dây cần thiết qua bất động sản khác. Cả hai quyền này phải thực hiện theo cách gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản bị ảnh hưởng.

IV. Bảo vệ và hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề là vấn đề quan trọng mà Bộ luật Dân sự 2015 đã dành sự chú ý đáng kể. Các chủ sở hữu có quyền bất động sản liền kề được bảo vệ bởi pháp luật thông qua quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, khôi phục tình trạng cũ, bồi thường thiệt hại. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xem xét, giải quyết các tranh chấp phát sinh từ thực hiện quyền này. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy vẫn còn một số bất cập cần được hoàn thiện. Các kiến nghị cải tiến bao gồm: làm rõ hơn về nhu cầu cần thiết, quy định chi tiết hơn về cách thức thực hiện, nâng cao nhận thức của cộng đồng về quyền và nghĩa vụ trong bất động sản liền kề.

4.1. Các biện pháp bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề

Bộ luật Dân sự 2015 cung cấp các biện pháp bảo vệ pháp luật cho quyền bất động sản liền kề bao gồm: quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, quyền khôi phục tình trạng cũ, quyền được bồi thường thiệt hại. Khi bất động sản bị ảnh hưởng vượt quá mức chịu đựng hợp lý, người có quyền bất động sản liền kề phải bồi thường. Những biện pháp này giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên.

4.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật

Để hoàn thiện quy định về quyền bất động sản liền kề, cần: (1) làm rõ khái niệm 'nhu cầu cần thiết'; (2) quy định chi tiết về tiêu chí xác định thiệt hại hợp lý; (3) nâng cao tính khả thi của quy định pháp luật; (4) tạo lập hướng dẫn thực hiện chi tiết cho các cơ quan chuyên môn. Việc hoàn thiện pháp luật sẽ giảm tranh chấp, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên liên quan.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1 đã trình bày những vấn đề lý luận chung về bất động sản, bất động sản liền kề và quyền đối với bất động sản liền kề. Qua đó, tác giả đã làm rõ khái niệm của bất động sản, bất động sản liền kề, đặc biệt nhấn mạnh đến quyền đối với bất động sản liền kề. Những nội dung trên không chỉ giúp hiểu rõ hơn về bản chất của quyền đối với bất động sản liền kề mà còn là cơ sở để nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan, đảm bảo việc sử dụng, quản lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong thực tiễn. Những lý luận trong chương này là nền tảng quan trọng để tiếp tục phân tích thực trạng pháp luật và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện về quyền đối với bất động sản liền kề theo BLDS năm 2015 trong các chương tiếp theo.

17 Các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được ghi nhận trong BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 có khá nhiều điểm tương đồng từ tên gọi đến cách thức ghi nhận quyền, cả hai quy định này đều quy định theo hướng liệt kê để xác định quyền (gồm các quyền như: lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc…). Có một quyền năng khác biệt duy nhất được bổ sung thêm đó là quyền cấp khí ga đi qua bất động sản liền kề. Đồng thời, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đã không sử dụng thuật ngữ “địa dịch” mà thay vào đó là sử dụng thuật ngữ dài hơn đó là "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Việc sử dụng thuật ngữ này nhằm nhấn mạnh việc chủ sở hữu bất động sản chịu quyền có toàn quyền sở hữu đối với bất động sản chịu quyền, còn chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ có một quyền năng duy nhất là quyền sử dụng, không bao gồm quyền định đoạt, quyền chiếm hữu.

13 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG. Quy định pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Điều 246 BLDS năm 2015 đã quy định các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập theo bốn cách chính, đó là: Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo địa thế tự nhiên.

Địa thế tự nhiên là một yếu tố không thể thiếu để hình thành nên một bất động sản và đóng vai trò quan trọng liên quan đến việc xác định giá trị kinh tế của bất động sản đó. Địa thế tự nhiên của một bất động sản hoàn toàn tồn tại một cách khách quan và không phụ thuộc vào ý chí hay tác động của con người. Địa thế tự nhiên của thửa đất, công trình xây dựng có thể tồn tại trên địa hình của một khu đất, sườn núi thể hiện trên các dạng bề mặt như độ cao, độ sâu, độ dốc, vách đá, rừng cây, ven sông18. Chính vì vậy, không thể tránh khỏi việc nhiều chủ sở hữu có các bất động sản có địa thế tự nhiên không thuận lợi, nằm ở những vị trí có khó khăn.

Do vậy, chủ sở hữu của các bất động sản này muốn khai thác bất động sản của mình được thì phải tiến hành khai thác, sử dụng hạn chế một hoặc nhiều bất động sản liền kề, xung quanh. Điều này là phù hợp và cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu có các bất động sản nằm ở vị trí khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi để họ khai thác công dụng bất động sản của mình, bởi nếu không được sử dụng hạn chế bất động sản của các chủ sở khác thì không thể khai thác công dụng đối với bất động sản của mình. Thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo luật định Trong mọi quan hệ pháp luật nói chung và trong quan hệ về quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng, các bên liên quan không thể thương lượng, thỏa thuận để đi đến thống nhất các điều khoản thỏa thuận trong mọi tình huống, trường hợp. Do vậy, pháp luật đã chủ động can thiệp để một quyền đối với bất động sản liền kề được 18 Nguyễn Thị Huyền, tlđd (10), tr.

14 xác lập, nhằm bảo đảm việc khai thác, sử dụng đối với một bất động sản một cách bình thường, hiệu quả trong một số trường hợp. Sự can thiệp của luật là hoàn toàn cần thiết trong bối cảnh quyền sở hữu được thừa nhận là quyền tuyệt đối và độc quyền19. Vì vậy, pháp luật Việt Nam đã trao một số quyền năng cho chủ sở hữu bất động sản để họ được thực hiện một số hoạt động trên bất động sản liền kề của chủ sở hữu khác nhằm khai thác công dụng bất động sản của mình bởi vì chủ sở hữu không bao giờ tự nguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tài sản của mình. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được xác định theo quy định của luật đặt ra khi một bất động sản bị vây bọc hoặc bị rơi vào địa thế khó khăn mà chủ thể không thể khai thác công dụng bất động sản một cách bình thường và các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một đường thoát nước.

để chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường. Vì vậy, quyền đối với bất động sản liền kề do luật định là quyền đương nhiên đối với chủ thể sở hữu bất động sản bị vây bọc, hoặc có địa thế tự nhiên khó khăn.20 Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận. Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền dân sự nên việc thực hiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản mang tính định hướng được quy định trong khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chỉ có thể được tiến hành các hoạt động cần thiết trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề để thỏa mãn nhu cầu khai thác công dụng bất động sản của mình khi mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề phải đạt được các thỏa thuận nhằm tạo lập quyền đối với bất động sản liền kề.

Một yếu tố quan trọng để các thỏa thuận của các bên đi đến thống nhất và có hiệu lực pháp luật đó là các bên có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự và sự thỏa thuận của các bên phải hoàn toàn dựa trên tinh thần tự nguyện, thể hiện ý chí của các bên liên quan, không bị đe dọa, lừa dối, cưỡng ép, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Trong trường hợp các bên liên quan không đạt được các thỏa thuận về việc tạo lập quyền 19 Nguyễn Thị Hường (2019), “Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận án Tiến sĩ luật học, Hà Nội , tr. 20 Trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh – Khoa Luật - Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo trình Luật Dân sự tập 1, NXB. Đại học Quốc gia TP.

Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, tr. 15 đối với bất động sản liền kề thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ví dụ: Bất động sản của anh A bị vây bọc bởi hai bất động sản của anh B và anh C.

Mặc dù pháp luật đã quy định rằng, cả anh B và anh C đều phải mở lối đi qua trên bất động sản của mình cho A nhưng do quãng đường đi qua bất động sản của B thường xuyên xảy ra úng nước và xuất hiện nhiều vết lún rất nguy hiểm nên A không muốn đi qua bất động sản của B và tiến hành thỏa thuận bằng văn bản với C về việc C sẽ dành cho A một lối đi trên bất động sản của C để A đi ra đường công cộng được thuận tiện và an toàn hơn. Anh A và anh C đã thỏa thỏa thuận và đi đến thống nhất một số nội dung sau: Anh C đồng ý dành một lối đi rộng hai mét, dài chín mét trên phần đất của mình để anh A có thể đi lại. Hai bên đã thỏa thuận rằng A phải trả trước cho C một khoản tiền coi như là “thuê đường”, trong thời gian 3 năm. Và anh A phải có trách nhiệm giữ gìn vệ sinh lối đi và không được sử dụng lối đi này vào mục đích khác.

Đồng thời, khi thỏa thuận có hiệu lực pháp luật, nếu một trong hai bên không tuân thủ, bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.21 Thứ tư, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết22. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc là một quy định mới của BLDS năm 2015. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo ý chí đơn phương của người lập di chúc nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tài sản của người lập di chúc sau khi chết và cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người lập di chúc chết.