Đặt vấn đề Tài nguyên đất đai có vai lrò vô còng quan trong trOng su phat triển của đất nojớc, đơjợc cŨi là nguồn lực quan lrọng lr0ng sự nghiệp phát triển của quốc gia (Trịnh hữu Liên, 2010)(15]. Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lài nguyên đất đai sẽ thúc day thi trojong Bat déng san phat triển, khơi thông nguồn lực lài chính về đất đai và đóng góp lớn và0 nền kinh lé - xã hội đất nojớc (Trịnh hữu Liên, h0àng Van hong, 2013)[16]. Tr0ng khi giá đất lại chính là cốt lõi của thị trojong dat đai, vì nó phản ánh trực liếp những thay đổi tr0ng thị troờng đất đai (Iguyễn Thế huấn và cs, 2008)[9]. Tr0ng thực tế, ở Việt [am các quan hệ về gia0 dich dat đai diễn ra từ rất sớm, nhoỊng chủ yếu là h0ại động mang lính lự phái.
Thị trojong sất động sản thực sự sòng nỗ khi hiến pháp 1992 ra đời (Viện IIghiên cứu Địa chính, 2002)[35]. Ilgay sau đó là sộ luật đất đai ra đời để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh, quản lý lài nguyên đất đai hiệu quả, tránh lãnh phí lài nguyên quý giá này. Thực hiện hiến pháp năm 1992, bộ luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1993 và cứ sau 10 năm luật đất đai lại sửa đổi để kịp thời điều chỉnh những khó khan, sất cập lr0ng quá trình sử dụng đất đai. ch0 tới nay, năm 2013 tiếp lục điều chỉnh luật đất đai, “linh hồn” của lần sửa đổi Luật đất đai 2013 là phojơng pháp định giá đất và giá đất (Trịnh hữu Liên và cs, 2013)[17].
Thậm chí lroớc đó đề án nâng ca0 năng lực quản lý nhà nojớc ngành quản lý đất đai giai đ0ạn 2011 — 2020, đơiợc phê duyệt ngày 14/12/2012, đã khẳng định cần phải h0àn thiện, xây dựng phơjơng pháp xác định giá đất the0 vùng giá trị (Phòng TIIMT hạ L0ng, 2013)[27]. câu hỏi đặt ra: “Tại sa0 an phải xác định giá đất theO ving gid tei đái Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 2 đại, le0ng khi có tới năm phương pháp định giá kinh điển lên thể giới đã và đang ẩđgợc áp dụng”. chúng †a hãy nhìn lại trên thực 16, giá thị lrolờng đất đai ở nojớc †a biến động mặc dù gia tri su dung dat chgja thay déi, mat khác áp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ dụng các phơiơng pháp định giá truyền thống chỉ giải quyết việc định giá với một số thửa đất đơn lẻ (Trịnh hữu Liên, h0àng Văn hùng, 2013)[16]. Tr0ng khi đó nhu cầu cần thiết phải định giá hàng l0ạ† trên quy mô lớn Ir0ng kh0ảng thời gian ngắn nhất, vì khi có sự chênh lệch 20% giữa giá thị trojong va gid quy định thì cần phải có sảng giá đất mới (Sở TIIMT Quảng Hinh, 2012)[30].
còng với sự phát triển của công nghệ trên thế giới, công nghệ GIS da đojợc khẳng định là công cụ mạnh mẽ lr0ng việc quản ly tai nguyên. GIS đã dojoc ứng dụng lại Việt IIam lừ sớm, đã đại đojợc nhiều thành tựu lrÔng việc xây dựng hệ thống thông lin số nói chung và hệ thống thông in đất đai nói riêng (Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn, 201 1)[1]. Sau thời gian triển khai, tới nay đã đạt đojợc những thành quả †r0ng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên l0àn lãnh thô Việt [lam (Trịnh hữu Liên, 2010)[15]. Xuất phái từ những đòi hỏi của thực tiễn, còng với sự giúp đỡ của giá0 viên hơiớng dẫn, lôi liến hành thực hiện Đề lài: “Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vòng gid lei dal dai va van dé gid dal lai phajong T.
2an Fong Dad, thanh phé ha Long, tinh Quảng linh” 2. Mục liêu của Đề lài 2. Muctiéu chung - Ighiên cứu mội số yếu 16 ảnh hong toi giá đất và đất ở đô thị lại phojờng Trần hong Ðạ0, thành phố hạ L0ng, linh Quảng Hinh. - IIghiên cứu xây dựng vòng giá đất, vùng giá trị đất đai (giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp) thử nghiệm lại phojờng Trần hoIng Ðạ0, thành phó hạ L0ng, linh Quảng linh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng ca0 hiệu quả công lác định giá và quan ly dat dai trên địa bàn nghiên cứu. So hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www. Mục liêu cụ thể - Thu thập đầy đủ các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh 16 xã hội và số liệu thuộc tính về đất đai (diện tích, hình dạng, mục đích str dung.) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ - cụ thê hóa sảng giá đất của UbIID tinh san hành năm 2013 lại phơiờng Tran hong Da0. - Điều tra, kha0 sat gid dat thuc 46 trén thi trojong.
- Tha0 lác xử lý thành †hạ0 trên một số phần mềm GIS - Từ các kết quả nghiên cứu, xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất trên dia ban phojong Tran hog Da, gop phan va0 cong tác quản lý đất dai dé sir dụng nguồn lài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp h0á, hiện đại h0á đất nojóc. - Đề xuất và đơIa ra các giải pháp đề khắc phục những lồn lại và h0àn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tr0ng những năm tdi. Ý nghĩa của Đề lài Hhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng ca0 tr0ng công lác quản lý đất đai, đặc siệt là lĩnh vực giá đất. Vì hiện nay, công tác quản lý về giá đất là một tr0ng những nội dung vô còng quan trọng, có ảnh hojong lớn đến nhiều lĩnh vực tr0ng đời sống kinh lề xã hội, thậm trí những biến động lớn về giá đất có thề ảnh hơlởng đến sự ôn định của nền kinh lế vĩ mô.
Việc xây dung ving gid tri dat dai va sản đồ giá đất bằng công nghệ GIS giúp ch0 chính quyền địa phojơng có thể xác định đơiợc giá đất hàng 10at trên quy mô lớn và tr0ng mội thời gian rất ngắn. Từ đó có thể cập nhật, điều chỉnh một cách kịp thời, chính xác những siến động về giá đất trên dia bàn, đáp ứng yêu cầu về xác định giá đất khi nhà nojớc gia0 đất, ch0 †huê dat, thu hồi đất, sồi thoiờng giải phóng mặt bang., đồng thời có thề công khai hOặc cung cấp các thông tin một cách rộng rãi về giá đất lới ngojời dân, d0Oanh nghiệp tr0ng va ng0ai dia phojong. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ chojong 1 TONG QUATI TAI LIEU 1. Tổng quan về giá đất và cơ sở kh0a học xác định giá đất 1.
Giá đất The0 Điều 4, Luật Đất Đai 2003 [28] quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền lính trên một đơn vị điện lich dat dO Wha nơjớc quy định hOặc đojợc hình thành tr0ng gia0 dịch về quyền sử dụng đất. - Giá đất đojợc hình thành †r0ng các trojờng hợp sau đây: + DO Uy ban nhân dân linh, thành phố trực thuộc trung gong quy định giá the0 quy định lại kh0ản 3 và kh0ản 4 Điều 56 của Luật đất dai 2003[28]. + D0 đấu giá quyền sử dụng đất h0ặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + D0 ngơjời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngojời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhojợng, ch0 thuê, ch0 thuê lại quyền sử dụng đất, góp vỗn bằng quyền sử dụng dat.
- Giá dat dO mha nojéc quy dimh can dam a0 cdc mguyén fac sau: + Sat véi gid chuyén mhojgng quyén sit dung dat thuc lế trên thị troiờng tr0ng điều kiện sình thojờng, khi có chênh lệch lớn với giá chuyên nhơjợng quyền sử dụng đất thực lế trên thi troiờng thì phải điều chỉnh ch0 phù hợp. + các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh lế, xã hội, kết cầu hạ lầng nhơi nhau, có còng mục đích sử dụng hiện lại, còng mục đích sử dụng †he0 quy h0ạch thì mức giá nhơI nhau. + ĐấI lại khu vực giáp ranh giữa các linh, thành phố trực thuộc trung Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 7 gong, co diéu kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhơI nhau, có còng mục đích sử dụng hiện lại, còng mục đích sử dụng the0 quy h0ạch thì mức giá nhu nhau. - chính phủ quy định phoJơng pháp xác định giá đất, khung giá các 10ai đất ch0 lừng vùng, the0 từng thời gian, lừng lrojờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các linh, thành phố lrực thuộc lrung oJơng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ - căn cứ và0 nguyên lắc định giá đất quy định lại khOản 1 Điều 55 Luật đất dai 2003, phojong pháp xác định giá đất và khung giá các l0ại đất d0 chính phủ quy định , Ủy san nhân dân linh, thành phố trực thuộc trung gong x4y dung gia dat cu thé lại địa phơjơng trình hội đồng nhân dân còng cấp ch0 ý kiến trơiớc khi quyết định. - Giá đất d0 Ủy san nhân dân linh, thành phố trực thuộc lrung ơơng quy định đoøjợc công bố công khai và0 ngày 01 tháng 01 hàng năm đơjợc sử dụng làm căn cứ đề lính thuế sử dụng đất, thuế †hu nhập từ chuyên quyền sử dụng đất, lính liền sử dụng đất và liền thuê đất, ch0 thuê đất không thong qua đấu giá quyền sử dụng đất hOặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, lính giá trị quyền sử dụng đất khi gia0 đất không thu liền sử dụng đất, lệ phí lrolớc bạ, bồi thơjờng khi Ihà ngjớc thu hồi đất, lính liền sôi thơjờng đối với ngojời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại ch0 Hhà ngớc. * Phương pháp định giá đái The0 Ighị định số 188/2004/TIĐ-cP ngày 16/11/2004 của chính phủ [5] về phoøJơng pháp xác định giá đất và khung giá các lOại đất và Ilghi định số 123/2007/TIĐ-cP ngày 27/7/2007 của chính phủ sử đổi, số sung một số điều của IIghị định 188/2004/IIĐ-cP[26]. Ihìn chung có 4 phoJơng pháp xác định giá đất cụ thề đojợc hojớng dẫn thi hành: - Phojơng pháp s0 sánh trực liếp: Là pho|ơng pháp xác định mức giá thông qua việc liến hành phân tích các mức giá đất thực lế đã chuyên nhơiợng quyền sử dụng đất trên thị troiờng cua 10ai đất toJơng tự (về l0ại đất, diện lích đất, thửa đất, hạng đất l0ại đô thị, l0ại đoyờng phó và vị trí) dé s0 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 9 sánh, xác định giá của thửa đất, l0ại đất cần định giá.