Chương 1: Lý luận về chi phí đầu tư xây dựng và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt; - Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt. 3 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHI PHÍ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG 1.1 Lý luận về chi phí đầu tƣ xây dựng 1.1 Thị trƣờng xây dựng và đặc điểm của sản xuất xây dựng Hoạt động xây dựng là hoạt động mang tính chất đặc thù, khác biệt với các hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Chính những đặc thù này ảnh hƣởng rất lớn đến việc hình thành giá sản phẩm xây dựng cũng nhƣ công tác quản lý chi phí. Vì vậy một số đặc điểm chính của thị trƣờng xây dựng, sản phẩm xây dựng và quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng cần đƣợc xem xét, nghiên cứu khi thực hiện công tác quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng, bao gồm: 1.1 Đặc điểm chính của thị trường xây dựng Trƣớc hết, thị trƣờng xây dựng là thị trƣờng mang tính chất độc quyền: một ngƣời mua, nhiều ngƣời bán.
Mỗi dự án đầu tƣ công trình thƣờng chỉ có một chủ đầu tƣ với vai trò là ngƣời mua, và nhiều nhà thầu tham gia với tƣ cách là ngƣời bán; Thứ hai, Nhà nƣớc là khách hàng lớn nhất trong thị trƣờng này: Hàng năm tổng mức vốn đầu tƣ có xây dựng để phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội của Nhà nƣớc phục vụ các mục đích công cộng, an sinh xã hội, an ninh quốc phòng,. thƣờng chiếm tỷ trọng lớn; Thứ ba, thị trƣờng xây dựng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế. Giá xây dựng cũng giống nhƣ giá cả của các hàng hóa khác do vậy chịu ảnh hƣởng của các quy luật kinh tế cơ bản nhƣ quy luật cung cầu, cạnh tranh… 1.2 Đặc điểm của sản phẩm xây dựng Sản phẩm xây dựng có các đặc điểm sau: - Sản phẩm xây dựng mang tính chất riêng lẻ, đơn chiếc; - Nơi sản xuất đồng thời là nơi tiêu thụ; - Chi phí xây dựng lớn, tiêu hao nhiều nguồn lực; - Nhiều chủ thể tham gia trong quá trình hình thành sản phẩm; 4 - Thời gian hình thành và khai thác sản phẩm dài; - Sản phẩm chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội tại khu vực xây dựng.3 Đặc điểm của hoạt động sản xuất sản phẩm xây dựng Hoạt động sản xuất sản phẩm xây dựng có nhiều đặc điểm ảnh hƣởng đến công tác quản lý chi phí. Các đặc điểm này bao gồm: - Địa điểm sản xuất không cố định; - Thời gian xây dựng dài; - Sản xuất theo đơn đặt hàng; - Hoạt động xây dựng chủ yếu ngoài trời, chịu ảnh hƣởng rất lớn của các yếu tố tự nhiên; - Công tác tổ chức quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng rất phức tạp.4 Đặc điểm công nghệ xây dựng - Sử dụng nhiều công nghệ khác nhau trong quá trình sản xuất: Do đặc điểm mang tính đơn chiếc, riêng lẻ của sản phẩm xây dựng nên công nghệ sản xuất của mỗi sản phẩm là công trình có cách thức, biện pháp khác nhau để tạo ra các bộ phận kết cấu theo thiết kế riêng của nó; - Công nghệ xây dựng luôn có xu hƣớng đổi mới không ngừng: Sản phẩm xây dựng mang tính chất tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế – xã hội, văn hóa, nghệ thuật, quốc phòng do vậy mỗi một bước phát triển của các lĩnh vực trên đều tác động đến công nghệ xây dựng; - Việc sử dụng công nghệ xây dựng đòi hỏi lao động có trình độ cao.2 Chi phí đầu tƣ xây dựng và giá sản phẩm xây dựng 1.1 Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới hoặc 5 sửa chữa, cải tạo, mở rộng công trình xây dựng.
Chi phí đầu tƣ xây dựng đƣợc thể hiện qua chỉ tiêu tổng mức đầu tƣ ở giai đoạn lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình; dự toán xây dựng công trình ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giá trị thanh, quyết toán vốn đầu tƣ khi kết thúc xây dựng đƣa công trình vào khai thác sử dụng. Chi phí đầu tƣ xây dựng đƣợc lập theo từng công trình cụ thể, phù hợp với giai đoạn đầu tƣ xây dựng công trình, các bƣớc thiết kế và các quy định của Nhà nƣớc. Nói một cách khác, có thể hiểu chi phí đầu tƣ xây dựng là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ lao động quá khứ và lao động sống tiêu hao trong quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng. Chi phí đầu tƣ xây dựng chính là giá trị của các nguồn lực tiêu hao để tạo thành sản phẩm xây dựng.
Các nguồn lực này bao gồm: các nguồn lực hữu hình và các nguồn lực vô hình. c Các nguồn lực hữu hình CÁC NGUỒN LỰC CỦA DỰ ÁN Các nguồn lực vô hình Hình 1.1: Các nguồn lực của dự án 1.2 Giá sản phẩm xây dựng và đặc điểm của giá sản phẩm xây dựng Giá sản phẩm xây dựng của dự án đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, xây dựng lại hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình. Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xây dựng nên giá xây dựng của công trình đƣợc biểu thị bằng các tên gọi khác nhau (các chỉ tiêu giá khác nhau) và đƣợc xác định chính xác 6 dần theo từng giai đoạn của quá trình đầu tƣ xây dựng công trình. Để phù hợp với yêu cầu quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng theo các giai đoạn của quá trình đầu tƣ xây dựng, giá sản phẩm xây dựng đƣợc tính nhiều lần để phục vụ cho các chủ thể và các mục đích khác nhau.
Giá cả sản phẩm xây dựng không những chứa đựng những tất cả những đặc điểm chung của giá cả hàng hoá các loại mà còn có một số đặc điểm riêng thể hiện đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng. Các đặc điểm này bao gồm: - Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của Chủ đầu tƣ, vào địa điểm xây dựng, qui mô, kết cấu, thời điểm và thời gian xây dựng, biện pháp tổ chức thi công của từng công trình cụ thể; - Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựng nên khác với các sản phẩm công nghiệp đƣợc sản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây dựng lại không thể định trƣớc hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác định cho từng trƣờng hợp cụ thể; - Giá của sản phẩm xây dựng đƣợc hình thành từ trƣớc khi sản phẩm thực tế ra đời và đƣợc tính trên cơ sở định trƣớc, phƣơng pháp tính toán giá và định mức, đơn giá để tính giá toàn bộ công trình; - Quá trình hình thành giá sản phẩm xây dựng đƣợc bắt đầu từ khi lập các hồ sơ dự án đầu tƣ đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao đƣa vào sử dụng. Trong quá trình đó giá sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có một tên gọi khác nhau nhƣ: tổng mức đầu tƣ, dự toán (tổng dự toán) xây dựng công trình, dự toán gói thầu xây dựng, giá đấu thầu, giá hợp đồng, giá quyết toán công trình. Các chỉ tiêu giá xây dựng này đƣợc tính toán dựa trên các căn cứ khác nhau, theo các phƣơng pháp khác nhau và đƣợc sử dụng với các mục đích khác nhau.
Mức độ chính xác của các chỉ tiêu giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạn của quá trình đầu tƣ và xây dựng; - Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu đƣợc hình thành thông qua đấu thầu và thƣơng thảo hợp đồng kinh tế. Trong hoạt động đấu thầu, chủ đầu tƣ đóng vai trò là ngƣời mua, nhà thầu đóng vai trò là ngƣời bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp đồng thi công xây dựng công trình. Trong quá trình này, chủ đầu tƣ giữ vai trò quyết định 7 đối với mức giá đấu thầu; - Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nƣớc cấp thì việc hình thành giá cả các công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành nhƣ việc vận dụng các định mức, đơn giá, phƣơng pháp tính toán chi phí cũng nhƣ các qui định khác có liên quan.3 Một số chỉ tiêu giá trong quá trình đầu tư xây dựng Các chỉ tiêu giá trong xây dựng tƣơng ứng với quá trình đầu tƣ xây dựng đƣợc mô tả tại Bảng 1.1 dƣới đây: [9] 8 Bảng 1.1: Các chỉ tiêu giá sản phẩm xây dựng và các bước thiết kế theo các giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng Các bƣớc trong quá trình đầu tƣ Thiết kế Thiết kế Thiết kế Chỉ tiêu giá xây dựng 1 bƣớc 2 bƣớc 3 bƣớc Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Thiết kế sơ bộ (nếu có) Chuẩn bị Báo cáo nghiên Thiết kế Tổng mức đầu tư dự án cứu khả thi cơ sở Báo cáo kinh tế Thiết kế Tổng mức đầu tư – kỹ thuật BVTC Thiết kế Thiết kế Thiết kế Dự toán XDCT/ Dự BVTC kỹ thuật toán chi phí xây Thiết kế dựng BVTC Lập kế hoạch đấu Giá gói thầu thầu Lập hồ sơ dự Giá dự thầu thầu - Giá đánh giá Thực hiện - Giá đề nghị trúng dự án Đánh giá, lựa thầu chọn nhà thầu - Giá trúng thầu - Giá ký kết hợp - Dự toán thi công đồng Thi công xây dựng - Giá thanh toán công trình - Giá quyết toán hợp đồng Giá quyết toán Kết thúc dự án vốn đầu tư 9 Tổng mức đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ xây dựng là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc xác định ở giai đoạn chuẩn bị dự án, là mức ƣớc lƣợng tổng chi phí xây dựng công trình dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình đầu tƣ và xây dựng, đƣợc hình thành và quyết định với mục đích khống chế qui mô vốn của dự án. Nói cách khác, đây là giới hạn chi phí tối đa của dự án đƣợc xác định trong quyết định đầu tƣ.