Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Bất động sản là loại tài sản đặc thù có giá trị kinh tế lớn và giữ vị trí trọng yếu đối với sự ổn định, tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân. Hoạt động thẩm định giá bất động sản đóng vai trò là mắt xích trung gian kết nối các chủ thể tham gia thị trường, hỗ trợ các quyết định đầu tư, chuyển nhượng, thế chấp và thúc đẩy tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Tại Việt Nam, nghề thẩm định giá hình thành và phát triển từ khi nền kinh tế chuyển dịch sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, khởi đầu từ hai đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính là Trung tâm Thông tin và Định giá Miền Nam và Trung tâm Định giá Bộ Tài chính. Sự xuất hiện của các doanh nghiệp thẩm định giá độc lập, tiêu biểu như Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue, đã mở rộng quy mô cung ứng dịch vụ. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp vẫn còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế về quy trình, dữ liệu thị trường và phương pháp vận dụng trong thực tế.
Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua ba nhiệm vụ:
- Làm rõ hệ thống cơ sở lý luận về bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue.
- Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue, tập trung trực tiếp vào các phương pháp định giá mà doanh nghiệp đang triển khai trên thực tế. Phạm vi nghiên cứu về không gian và dữ liệu thực nghiệm đặt tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue, với các số liệu hoạt động, hồ sơ nghiệp vụ và báo cáo kết quả kinh doanh được thu thập chủ yếu trong giai đoạn 2014 – 2016, hoàn thành vào tháng 05 năm 2018.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên sự kết hợp giữa các khái niệm pháp lý trong nước và chuẩn mực quốc tế:
- Khái niệm bất động sản được tiếp cận từ Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 (gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai và tài sản khác do pháp luật quy định), Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 (IVSC) và chế định sở hữu đất đai theo Điều 53, Điều 54 Hiến pháp năm 2013 (đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, cá nhân và tổ chức được giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất).
- Khái niệm giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) và giá trị phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (TĐGVN 03 ban hành kèm Thông tư số 158/2014/TT-BTC).
- Hệ thống 5 nguyên tắc định giá bất động sản cốt lõi: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai; Nguyên tắc đóng góp.
- Quy trình thẩm định giá tiêu chuẩn gồm 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Thông tư số 28/2015/TT-BTC) kết hợp cùng quy trình chi tiết đặc thù cho tài sản bất động sản.
- Hệ thống 4 phương pháp định giá căn bản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, Phương pháp thu nhập và Phương pháp thặng dư.
Căn cứ pháp lý của nghiên cứu bao gồm hệ thống 23 văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn chuyên ngành được thống kê chi tiết trong văn bản:
| STT |
Tên văn bản |
Số, ký hiệu và ngày ban hành |
Cơ quan ban hành |
Nội dung chính |
| 1 |
Pháp lệnh |
40/2002/PL-UBTVQH10 (26/04/2002) |
Ủy ban Thường vụ Quốc hội |
Pháp lệnh về giá |
| 2 |
Luật |
45/2013/QH13 (29/11/2013) |
Quốc hội khóa 13 |
Luật Đất đai |
| 3 |
Nghị định |
89/2013/NĐ-CP (06/08/2013) |
Chính phủ |
Hướng dẫn Luật Giá về thẩm định giá |
| 4 |
Nghị định |
177/2013/NĐ-CP (14/11/2013) |
Chính phủ |
Hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Giá |
| 5 |
Thông tư |
38/2014/TT-BTC (28/03/2014) |
Bộ Tài chính |
Hướng dẫn Nghị định số 89/2013/NĐ-CP |
| 6 |
Thông tư |
56/2014/TT-BTC (28/04/2014) |
Bộ Tài chính |
Hướng dẫn Nghị định số 177/2013/NĐ-CP |
| 7 |
Thông tư |
158/2014/TT-BTC (27/10/2014) |
Bộ Tài chính |
Ban hành TĐGVN số 01, 02, 03, 04 |
| 8 |
Thông tư |
28/2015/TT-BTC (06/03/2015) |
Bộ Tài chính |
Ban hành TĐGVN số 05, 06, 07 |
| 9 |
Thông tư |
126/2015/TT-BTC (20/08/2015) |
Bộ Tài chính |
Ban hành TĐGVN số 08, 09, 10 |
| 10 |
Thông tư |
145/2016/TT-BTC (06/10/2016) |
Bộ Tài chính |
Ban hành TĐGVN số 11 |
| 11 |
Thông tư |
06/2014/TT-BTC (07/01/2014) |
Bộ Tài chính |
Ban hành TĐGVN số 13 |
| 12 |
Nghị định |
43/2014/NĐ-CP (15/05/2014) |
Chính phủ |
Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai |
| 13 |
Nghị định |
44/2014/NĐ-CP (15/05/2014) |
Chính phủ |
Quy định về giá đất |
| 14 |
Nghị định |
45/2014/NĐ-CP (15/05/2014) |
Chính phủ |
Thu tiền sử dụng đất |
| 15 |
Nghị định |
46/2014/NĐ-CP (15/05/2014) |
Chính phủ |
Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước |
| 16 |
Nghị định |
47/2014/NĐ-CP (15/05/2014) |
Chính phủ |
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất |
| 17 |
Thông tư |
23/2014/TT-BTNMT (19/05/2014) |
Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
| 18 |
Thông tư |
24/2014/TT-BTNMT (19/05/2014) |
Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Hồ sơ địa chính |
| 19 |
Thông tư |
25/2014/TT-BTNMT (19/05/2014) |
Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Bản đồ địa chính |
| 20 |
Thông tư |
76/2014/TT-BTC (16/06/2014) |
Bộ Tài chính |
Hướng dẫn thu tiền sử dụng đất |
| 21 |
Thông tư |
77/2014/TT-BTC (15/05/2014) |
Bộ Tài chính |
Hướng dẫn thu tiền thuê đất, thuê mặt nước |
| 22 |
Thông tư |
36/2014/TT-BTNMT (30/06/2014) |
Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Phương pháp định giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể |
| 23 |
TTLB |
13/LB-TT BXD-TC-VGCP |
Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Ban Vật giá Chính phủ |
Hướng dẫn phương pháp xác định giá và chất lượng còn lại của công trình |
Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả vận dụng gồm: phương pháp phân tích - tổng hợp lý luận, phương pháp so sánh khái quát hóa, phương pháp nghiên cứu tình huống điển hình dựa trên hồ sơ vụ việc thực tế và dữ liệu nội bộ được cung cấp bởi Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue. Nguồn dữ liệu bao gồm báo cáo tài chính nội bộ, danh mục hồ sơ thẩm định giá mẫu, thông tin thị trường thứ cấp và hệ thống văn bản pháp lý chuyên ngành.
Nội dung chính theo từng chương
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ lý thuyết nền tảng về hàng hóa bất động sản và các kỹ thuật định giá hiện hành. Tác giả phân tích các đặc trưng kinh tế - kỹ thuật riêng biệt của bất động sản:
- Tính cố định về vị trí địa lý, khiến giá trị tài sản gắn liền chặt chẽ với không gian vùng và cơ sở hạ tầng khu vực.
- Tính bền vững, phân biệt giữa tuổi thọ vật lý (khoảng thời gian kết cấu chịu lực tồn tại an toàn) và tuổi thọ kinh tế (khoảng thời gian tài sản mang lại lợi nhuận vượt chi phí vận hành; tuổi thọ ngắn hơn sẽ quyết định thời hạn tồn tại hữu ích).
- Tính khác biệt (không có hai bất động sản hoàn toàn đồng nhất), tính ảnh hưởng lẫn nhau giữa các tài sản kế cận, tính khan hiếm do quỹ đất tự nhiên có hạn, giá trị giao dịch lớn, chịu sự can thiệp chặt chẽ từ Nhà nước, độ co giãn cung kém trước biến động giá cả, tính thích ứng công năng, mức độ phụ thuộc năng lực quản trị và tác động từ tập quán tâm lý xã hội.
Bất động sản được phân loại đa chiều: theo đặc tính vật chất (đất đai, nhà ở và công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất); theo mục đích sử dụng kết hợp đặc tính vật chất; theo chức năng sử dụng (bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng, bất động sản đặc biệt); hoặc theo tính chất pháp lý và quyền tài sản. Về cơ sở giá trị, tác giả phân định rõ giá trị thị trường và các dạng giá trị phi thị trường (giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, bảo hiểm, thanh lý, bán bắt buộc, tính thuế).
Chương 1 trình bày chi tiết nội dung, công thức và điều kiện vận hành của 4 phương pháp thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh: Căn cứ trên nguyên tắc thay thế; áp dụng đối với tài sản có tính đồng nhất cao (căn hộ, đất trống, nhà xây theo mẫu). Thẩm định viên tìm kiếm từ 3 đến 5 bất động sản so sánh tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường, xác định các điểm khác biệt và thực hiện điều chỉnh theo quy tắc: tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giảm, kém hơn thì điều chỉnh tăng.
- Phương pháp chi phí: Đo lường giá trị bất động sản bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế mới trừ đi mức giảm giá tích lũy (hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng, lỗi thời kinh tế) cộng giá trị đất trống ban đầu. Mức hao mòn kỹ thuật tổng hợp của công trình ($H$) được xác định bằng công thức:
$$H = \frac{\sum_{i=1}^{n} HK_i \times TK_i}{\sum_{i=1}^{n} TK_i}$$
(Trong đó: $HK_i$ là tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính thứ $i$; $TK_i$ là tỷ trọng của kết cấu chính thứ $i$ trong tổng giá trị công trình; $n$ là số kết cấu chính).
- Phương pháp thu nhập: Xác định giá trị thông qua việc vốn hóa dòng thu nhập ròng trong tương lai về thời điểm hiện tại:
$$\text{Giá trị vốn} = \frac{\text{Thu nhập ròng}}{\text{Tỷ suất vốn hóa}}$$
Công thức chiết khấu dòng tiền tổng quát: $V_0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{F_t}{(1 + i)^t}$; trường hợp dòng tiền vĩnh viễn ổn định $V_0 = \frac{I}{r}$; trường hợp dòng tiền tăng trưởng đều đặn vô hạn $V_0 = \frac{I_1}{i - k}$ (với $I_1 = I_0(1+k)$).
- Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển, tính toán bằng cách lấy tổng giá trị phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE
Chương 2 phân tích cơ cấu tổ chức, kết quả kinh doanh và nghiệp vụ định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue. Doanh nghiệp thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0105763464 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 09/01/2012, trụ sở tại C9 tổ 54, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Hà Nội, do ông Đặng Xuân Minh làm Tổng Giám đốc. Công ty được sáng lập bởi các thẩm định viên độc lập phối hợp cùng tổ chức AVM Vietnam (đơn vị vận hành Diễn đàn M&A Việt Nam) và Kummerco (Thụy Sĩ), với sự cố vấn quốc tế của TS. Christopher Kummer (Chủ tịch Viện Nghiên cứu mua lại, sáp nhập và liên kết - IMAA Thụy Sĩ). Doanh nghiệp thiết lập mạng lưới chi nhánh tại Đà Nẵng (22 Lý Tự Trọng), TP.HCM (Lầu 2, 140/1 Lý Chính Thắng), Nghệ An (122 Nguyễn Văn Cừ, TP. Vinh), Bình Định (309 Âu Cơ, TP. Quy Nhơn) và Thừa Thiên Huế (215 Nguyễn Sinh Cung, TP. Huế).
Bộ máy nhân sự chủ chốt gồm 05 thẩm định viên về giá được Bộ Tài chính cấp thẻ hành nghề:
| STT |
Họ và tên |
Số thẻ hành nghề |
Lĩnh vực chuyên môn chính |
| 1 |
Đặng Xuân Minh |
I05020 |
Thẩm định giá doanh nghiệp, thương hiệu, tài sản vô hình, mỏ khoáng sản, thẩm định dự án |
| 2 |
Nguyễn Văn Thăng |
VI10.419 |
Thẩm định giá bất động sản, định giá doanh nghiệp, cổ phiếu, đánh giá dự án BĐS |
| 3 |
Đặng Thị Bình |
VII11.468 |
Thẩm định giá thiết bị, dây chuyền máy móc, nhà máy, định giá doanh nghiệp, dự án BĐS |
| 4 |
Lưu Minh Khoa |
VI10.381 |
Thẩm định giá thiết bị, dây chuyền máy móc, định giá thương hiệu, đánh giá hiệu quả dự án |
| 5 |
Đặng Thị Minh Huyền |
(Đã cấp thẻ) |
Thẩm định giá tài sản, trợ lý và soát xét hồ sơ định giá |
Cơ cấu tổ chức công ty vận hành theo mô hình: Hội đồng quản trị và Hội đồng cố vấn quản lý cấp cao; điều hành trực tiếp là Tổng Giám đốc; bên dưới gồm Phòng Tổng hợp, Phòng Kinh doanh, Phòng Thẩm định (chuyên trách 4 mảng: Bất động sản, động sản, giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu) cùng hệ thống các chi nhánh địa phương.
Về kết quả kinh doanh giai đoạn 2014 – 2016, tác giả phản ánh qua số liệu tăng trưởng:
- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2015 tăng 7.190 đồng so với năm 2014 (tỷ lệ tăng 82,54%). Doanh thu năm 2016 tiếp tục tăng 8.834 đồng so với năm 2015 (tỷ lệ tăng 47,55%). Tổng doanh thu năm 2016 gấp 2,7 lần so với năm 2014. Doanh nghiệp không ghi nhận các khoản giảm trừ doanh thu.
- Giá vốn hàng bán năm 2015 tăng 4.514 đồng so với năm 2014 (tăng 82,43%). Giá vốn năm 2016 tăng 5.301 đồng so với năm 2015 (tăng 47,64%). Chi phí quản trị và giá vốn tăng nhanh tương ứng đà tăng doanh thu, cho thấy hiệu quả quản trị giá vốn của công ty chưa thực sự tối ưu.
Về thực trạng quản lý hồ sơ tài sản, BTCValue phân loại danh mục hồ sơ pháp lý theo 3 nhóm đối tượng:
- Bất động sản nhỏ lẻ của hộ gia đình, cá nhân: Hộ khẩu/ĐKKD, trích lục bản đồ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất/hợp đồng mua bán hợp lệ, giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, hợp đồng mua bán/cho thuê, ảnh chụp hiện trường.
- Dự án đang khai thác: Giấy chứng nhận QSD đất/hợp đồng thuê đất, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng), giấy phép xây dựng, hồ sơ nộp tiền sử dụng đất, báo cáo tài chính đã kiểm toán 3 năm gần nhất, kế hoạch kinh doanh và đơn giá thuê phòng/văn phòng.
- Bất động sản dự án đầu tư: Danh mục kiểm tra phức tạp với khoảng 80 loại hồ sơ (phê duyệt quy hoạch 1/500, bản vẽ thi công, hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở, văn bản thỏa thuận quy hoạch kiến trúc, cấp thoát nước, điện lực, tài nguyên môi trường, hồ sơ thanh quyết toán theo giai đoạn, phương án cơ cấu nguồn vốn và kế hoạch bán hàng).
Quy trình thẩm định giá bất động sản thực tế tại BTCValue được vận hành qua chuỗi mắt xích liên kết chặt chẽ (Sơ đồ 2.2):
Phân tích sơ bộ -> Lên kế hoạch thẩm định giá -> Cố vấn -> Triển khai thẩm định -> Tư liệu pháp lý -> Lựa chọn phương pháp -> Thực hiện điều tra -> Hội ý chuyên gia -> Lên kết quả sơ bộ -> In ấn chính thức -> Trình duyệt -> Khách hàng -> Phản hồi ý kiến khách hàng -> Hoàn thành thẩm định.
Tác giả đánh giá kết quả đạt được: công ty đã thiết lập được quy trình kiểm soát đa tầng có sự tham gia của hội đồng cố vấn và chuyên gia, dữ liệu pháp lý được thẩm tra bài bản. Tuy nhiên, hạn chế lớn nằm ở việc phụ thuộc quá nhiều vào phương pháp so sánh thị trường trong khi nguồn dữ liệu giao dịch bất động sản tại Việt Nam thiếu minh bạch, tỷ lệ điều chỉnh mang tính chủ quan của thẩm định viên; các phương pháp thu nhập, chi phí và thặng dư chưa được áp dụng đồng bộ cho các dự án phức tạp do thiếu thông tin định mức kinh tế - kỹ thuật.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE
Dựa trên kết quả phân tích thực trạng tại Chương 2 và mục lục nghiên cứu, tác giả đề xuất định hướng phát triển cùng hệ thống giải pháp hoàn thiện toàn diện:
- Định hướng phát triển: Định hướng chung mở rộng mạng lưới giao dịch, giữ vững uy tín trong mảng thẩm định giá phục vụ M&A và chuyển nhượng tài sản; định hướng chuyên biệt đối với dịch vụ định giá bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu khắt khe của các nhà đầu tư tổ chức và ngân hàng thương mại.
- Hoàn thiện nghiệp vụ nội bộ công ty:
- Hoàn thiện quy trình thẩm định giá: Chuẩn hóa việc phân loại tài sản ngay từ khâu tiếp nhận thông tin sơ bộ; tăng cường cơ chế kiểm tra chéo giữa các thẩm định viên độc lập trước khi trình duyệt kết quả sơ bộ.
- Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá: Mở rộng ứng dụng kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để kiểm chứng chéo kết quả của phương pháp so sánh; xây dựng bộ tiêu chí điều chỉnh định lượng cụ thể nhằm giảm thiểu tính thiên vị chủ quan của thẩm định viên.
- Hoàn thiện đội ngũ nhân viên thẩm định: Đào tạo định kỳ nâng cao năng lực bóc tách dự toán kỹ thuật xây dựng cho trợ lý thẩm định viên; cập nhật kịp thời các thay đổi pháp lý về quy hoạch, đất đai.
- Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin: Xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa nội bộ lưu trữ dữ liệu giao dịch thành công từ các hợp đồng trước đây; thiết lập kênh liên kết trao đổi thông tin giá thực tế với các sàn giao dịch bất động sản và phòng công chứng địa phương.
- Một số giải pháp quản trị khác: Tăng cường kiểm soát giá vốn hàng bán và chi phí hoạt động nhằm tối ưu hóa hiệu quả tài chính.
- Hệ thống kiến nghị vĩ mô:
- Kiến nghị với Nhà nước: Tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý thị trường bất động sản; đẩy mạnh công khai, minh bạch hóa quy hoạch sử dụng đất và cơ chế đăng ký giao dịch giá thực tế.
- Kiến nghị với Bộ Tài chính: Ban hành hướng dẫn chi tiết về phương pháp định giá các loại hình bất động sản phức tạp; chuẩn hóa tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định viên và tăng cường thanh tra, kiểm soát chất lượng hành nghề định giá.
Kết quả và đóng góp
- Kết quả thực nghiệm: Khóa luận đã hệ thống hóa bức tranh hoạt động và tài chính thực tế của CTCP Thẩm định giá BTCValue giai đoạn 2014 – 2016, chỉ ra mức tăng trưởng doanh thu vượt bậc (năm 2015 tăng 82,54%, năm 2016 tăng 47,55%, gấp 2,7 lần so với năm 2014) đi kèm cảnh báo về chi phí giá vốn tăng tương ứng (82,43% năm 2015 và 47,64% năm 2016). Khóa luận thống kê đầy đủ cơ cấu nhân sự gồm 05 thẩm định viên chuyên trách có thẻ hành nghề và cơ cấu 3 phòng ban chức năng.
- Giải pháp đề xuất: Tác giả đã cụ thể hóa nhóm giải pháp hoàn thiện 4 phương diện nghiệp vụ (quy trình, phương pháp, con người, dữ liệu) gắn liền với mô hình vận hành của BTCValue, đồng thời phân lập yêu cầu kiểm soát hồ sơ pháp lý đối với 3 nhóm tài sản (bất động sản nhỏ lẻ, dự án khai thác và dự án đầu tư có ~80 loại hồ sơ).
- Đóng góp học thuật và ứng dụng: Khóa luận cung cấp góc nhìn thực tiễn về khoảng cách giữa quy chuẩn thẩm định giá trên văn bản (TĐGVN 05, 06, 07) và quy trình điều hành thực tế tại một doanh nghiệp định giá tư nhân; chỉ rõ những rủi ro khi thẩm định viên phụ thuộc đơn thuần vào phương pháp so sánh trong bối cảnh thị trường bất động sản thiếu dữ liệu minh bạch.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Dữ liệu tài chính và hoạt động của doanh nghiệp chỉ được khảo sát đến năm 2016; các số liệu minh họa chi tiết về bảng tính điều chỉnh bất động sản so sánh (Bảng 2.4 đến 2.7 theo danh mục) chưa được triển khai đầy đủ số liệu thực chứng trong phần trích xuất; nghiên cứu chỉ giới hạn trong phạm vi một doanh nghiệp đơn lẻ (BTCValue) nên tính đại diện cho toàn ngành thẩm định giá chưa cao.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng chuỗi số liệu tài chính đến các giai đoạn tiếp theo; thực hiện đối chứng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản giữa doanh nghiệp nội địa với các công ty tư vấn đa quốc gia hoạt động tại Việt Nam; nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin và mô hình định giá hàng loạt (CAMA) trong thẩm định giá tài sản.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng thụ hưởng: Tài liệu hữu ích cho sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá, Tài chính doanh nghiệp, Kinh doanh bất động sản tại các trường khối kinh tế; chuyên viên thẩm định giá tại các tổ chức thẩm định giá độc lập; cán bộ quản lý rủi ro và định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại.
- Phần nội dung giá trị nhất: Bảng tổng hợp hệ thống 23 văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn chuyên ngành; danh mục chi tiết các loại hồ sơ pháp lý cần thu thập đối với từng loại hình bất động sản; mô hình quy trình thẩm định giá thực tế gồm các khâu cố vấn, hội ý chuyên gia và phản hồi khách hàng tại doanh nghiệp.
Câu hỏi thường gặp
Đội ngũ thẩm định viên về giá của BTCValue trong khóa luận gồm những ai và có năng lực chuyên môn thế nào?
Theo Bảng 2.2 của khóa luận, BTCValue có 05 thẩm định viên về giá được Bộ Tài chính cấp thẻ hành nghề: ông Đặng Xuân Minh (Thẻ số I05020 - Tổng Giám đốc, chuyên về định giá DN, tài sản vô hình, mỏ khoáng sản), ông Nguyễn Văn Thăng (Thẻ số VI10.419 - chuyên về BĐS, định giá cổ phiếu, dự án), bà Đặng Thị Bình (Thẻ số VII11.468 - chuyên máy móc thiết bị, nhà máy, dự án BĐS), ông Lưu Minh Khoa (Thẻ số VI10.381 - chuyên máy móc, thương hiệu, hiệu quả dự án) và bà Đặng Thị Minh Huyền. Ban lãnh đạo công ty gồm các thạc sĩ quản trị kinh doanh, trợ lý là cử nhân kinh tế hoặc kỹ sư đã qua đào tạo nội bộ.
Kết quả kinh doanh của CTCP Thẩm định giá BTCValue giai đoạn 2014 – 2016 biến động như thế nào?
Doanh thu thuần năm 2015 tăng 7.190 đồng so với năm 2014 (+82,54%); năm 2016 tăng 8.834 đồng so với năm 2015 (+47,55%), đạt mức gấp 2,7 lần năm 2014 do ký kết được nhiều hợp đồng giá trị lớn và không phát sinh giảm trừ doanh thu. Tuy nhiên, giá vốn hàng bán cũng tăng mạnh tương ứng: năm 2015 tăng 4.514 đồng (+82,43%) và năm 2016 tăng 5.301 đồng (+47,64%), cho thấy doanh nghiệp chưa tối ưu hóa công tác quản trị chi phí giá vốn.
Đối với bất động sản là dự án đầu tư phức tạp, danh mục hồ sơ pháp lý cần thu thập gồm những loại nào?
Khóa luận chỉ rõ danh mục hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư có khoảng 80 loại giấy tờ, tiêu biểu gồm: phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng), giấy phép xây dựng và bản vẽ thi công, hồ sơ phê duyệt thiết kế cơ sở, các văn bản thỏa thuận từ Sở Quy hoạch Kiến trúc, cơ quan Cấp thoát nước, Điện lực, Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ thanh quyết toán công trình theo giai đoạn, hồ sơ điều chỉnh tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và kế hoạch mở bán căn hộ kèm đơn giá dự kiến.
Phương pháp so sánh được tác giả phân tích có những bước tiến hành và hạn chế gì?
Phương pháp so sánh được tiến hành qua 5 bước: tìm kiếm thông tin giao dịch gần nhất; kiểm tra tính tương đồng của các bất động sản; chọn từ 3 đến 5 bất động sản so sánh thích hợp nhất; xác định các yếu tố khác biệt và điều chỉnh theo nguyên tắc "tốt hơn trừ, xấu hơn cộng"; ước tính giá trị bất động sản mục tiêu. Hạn chế cốt lõi của phương pháp là kết quả phụ thuộc nặng nề vào chất lượng thông tin thị trường lịch sử, dễ bị lạc hậu khi thị trường biến động và chịu ảnh hưởng trực tiếp từ ý chí chủ quan của thẩm định viên trong việc xác định tỷ lệ điều chỉnh.
Quy trình thẩm định giá bất động sản nội bộ tại BTCValue có điểm gì đặc thù so với tiêu chuẩn chung?
Quy trình thẩm định giá tại BTCValue được cấu trúc thành chuỗi nghiệp vụ cụ thể gồm: Phân tích sơ bộ -> Lên kế hoạch thẩm định giá -> Cố vấn -> Triển khai thẩm định -> Tư liệu pháp lý -> Lựa chọn phương pháp -> Thực hiện điều tra -> Hội ý chuyên gia -> Lên kết quả sơ bộ -> In ấn chính thức -> Trình duyệt -> Khách hàng -> Phản hồi ý kiến khách hàng -> Hoàn thành thẩm định. Điểm đặc thù là việc lồng ghép vai trò của Hội đồng cố vấn và bước hội ý chuyên gia độc lập trước khi phát hành kết quả sơ bộ cho khách hàng.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Thị Vân đã khái quát toàn diện cơ sở lý luận, hệ thống chuẩn mực pháp lý và 4 phương pháp thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn Việt Nam. Nghiên cứu đi sâu khảo sát thực tiễn vận hành nghiệp vụ, tổ chức bộ máy và kết quả kinh doanh giai đoạn 2014 – 2016 tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCValue. Những phát hiện về sự phụ thuộc vào phương pháp so sánh cùng các giải pháp chuẩn hóa dữ liệu, hoàn thiện quy trình kiểm soát chéo và đào tạo thẩm định viên là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cao cho công tác thẩm định giá tài sản trong thực tế.
