CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát chung về bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản và quyền lợi của các chủ thể đối với bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có giá trị lớn, có ảnh hưởng quan trọng đến kinh tế và xã hội ở mỗi quốc gia.
Đây là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS. Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó. Theo điều 174 của Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005 do Quốc hội ban hành thì: “Bất động sản là các tài sản, bao gồm: • Đất đai.
• Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. • Các tài sản khác gắn liền với đất đai. • Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và những thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai. Quyền lợi của các chủ thể đối với bất động sản Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế - xã hội, do đó có rất nhiều văn bản pháp lý nhằm quản lý và khai thác bất động sản.
Quyền tài sản bất động sản là một hoặc một tập hợp các quyền gắn chặt với quyền sở hữu bất động sản. Quyền cao nhất liên quan đến tài sản bất động sản là quyền sở hữu. Trong quyền sở hữu có ba quyền liên quan đó là quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. 4 Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình và quyền lợi khác nhau.
Một số loại phổ biến nhất có thể kể đến: a. Đối với đất đai Về mặt lý thuyết, có ba hình thức về quyền tài sản bất động sản gồm: Sở hữu vĩnh viễn: Đây là hình thức sở hữu đất cao nhất. BĐS được công nhận thuộc quyền sở hữu hay quyền sở hữu đầy đủ của một chủ thể nào đó. Thuê theo hợp đồng: Là hình thức trong đó đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng ngắn hạn, dài hạn hoặc vô thời hạn.
Trong trường hợp này chủ thể được quyền sử dụng trong thời gian thuê. Quyền sử dụng đất: Tương tự như thuê theo hợp đồng. Nhưng hình thức quyền sử dụng đất thông thường gắn liền với hình thức giao đất của nhà nước và mục đích chủ yếu là ở, xây dựng nhà ở hoặc đầu tư xây dựng nhà ở. Đối với các công trình Có hai hình thức sở hữu gồm: Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình trên khu đất đó.
Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất đó chỉ được thuê trong một thời gian nhất định. Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, về quản lý đất đai, tại điều 53 và điều 54 của Hiến pháp năm 2013 do Quốc hội ban hành đã quy định: đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, và tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và được công nhận quyền sử dụng đất và để có thể sử dụng thì được có thêm quyền chiếm hữu tạm thời theo quy định pháp luật. Trên mỗi BĐS thì lô đất có quyền cao nhất là được cấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có quyền cao nhất là quyền sở hữu. Đặc điểm của bất động sản Bất động sản là một loại tài sản có những đặc điểm vừa giống những tài sản thông thường, vừa có những đặc điểm riêng biệt.
Do đó, trong hoạt động thẩm định 5 giá bất động sản cần phải nghiên cứu rõ về đặc điểm của bất động sản. Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: 1. Cố định về vị trí BĐS là một loại tài sản đặc biệt, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt.
BĐS chịu ảnh hưởng lớn của nơi có BĐS về cơ sở hạ tầng, dân trí và điều kiện kinh tế. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo. Tính bền vững Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế.
Trong đó, tuổi thọ vật lý có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng, tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng, tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. Tính khác biệt Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, khác nhau vể cảnh quan và các vật ngoại cảnh… Trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau 6 BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: việc xây dựng trung tâm thương mại sẽ làm tăng sự tiện lợi và giá trị các công trình xây dựng trong khu vực. Điều này khiến cho các TĐV phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định.
Khi thẩm định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời. Tính khan hiếm Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng lên giá. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu nên dẫn đến hiện tượng đầu cơ về BĐS, giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên.
Vì vậy, nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Các TĐV cần định giá BĐS sát với giá trị thực của nó để các cá nhân có nhu cầu định giá BĐS nắm rõ được giá trị thực tế của bất động sản từ đó đưa ra những quyết định kinh tế đúng đắn. Có giá trị lớn Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng các công trình lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Từ đó đặt ra vấn đề: - Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán - Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS - Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh - thế chấp. Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ quan cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch của BĐS đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội. Mặt khác, bất động sản đều gắn liền với đất đai, mà đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn xã hội.
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, 7 xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước. Khả năng co giãn của cung BĐS kém Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: - Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là quỹ đất luôn luôn không thay đổi. - Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Bên cạnh các mặt hạn chế và tự nhiên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nổi bật nhất, bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của địa phương. Các đặc điểm khác a. Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.