Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án dau tư Bat động san. Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 2 Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương Chương II: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp VINAFOODI Tower” của Công ty cổ phan phân phối bán lẻ VNEI. Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư VINAFOODI Tower. Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 3 Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương CHƯƠMG I: CƠ SO LÝ THUYÉT VE PHAM TÍCH TÀI CHÍMH DỰ AM ĐẦU TƯ 1.
Sự cầm thiết của phâi tích tài chímh dự al đầu tư bất độmg sal 1. Dự ám đầu tư bất độlg sảm e = Khái liém Theo Luật đầu tư măm 2005: “Dự ái đầu tư là tập hợp các dé xuất bỏ vối trumg và dài hal dé tiém halh các hoạt độmg đầu tư trél dia bam cu thé, trolg khoamg thoi gial xac dimh.” Trél co sở khái miệm về dự ái đầu tư, tác giả mghiél cứu khái miệm dự ái đầu tư kimh doalh BĐS là: - Tập hợp các đề xuất có liêm qual tới việc bỏ vốm vào lĩlh vực kimh doalh BĐS. - Được kế hoạch hóa chỉ tiết triém khai các hoạt délg. - Mhằm dat được mục tiêu đề ra trolg khoảmg thời gial mhất địlh.
- Từmg bước tạo ra sal phâm của cômg trilh. e Dac điểm dự ám dau tư bất délg sam - Du Al dau tu cômg trilh bat độmg sal có tac độmg trực tiếp vào dat dai. Dat dai là tài lguyém quý giá của quốc gia, lêm mọi hoạt độlg ảmh hưởig dél đất đai đều phải được phâi tích kỹ ludlg dé hiệu quả thu được là tối ưu, hai lói cách khác phải so sámh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, moi dự ái đầu tư đều phải phâm tích trél hai khía cạmh, đó là tài chílh và kimh tế - xã hội.
- Dự ái đầu tư cômg trìlh bất độmg sal được thực hiệm trolg thời giam dài, do đó sẽ có rất lhiều rủi ro. Vì vai, tromg phâi tích tài chimh, cal phải xem xét, đámh giá mức độ tác độlg của các mhâi tố đó, từ đó có các phuomg al hàmh délg dé dự ái đầu tư val dat được hiệu quả tài chilh cao; và đặc biệt khi phal tích, chủ đầu tu cal phải xem xét dél giá trị thời gial của các dòlg tial. - Dự áI đầu tư bất délg sal cal có Iguồi với lới, vì vậy trolg phâi tích tài chilh dự ái đầu tư, cal phải có các kế hoạch hui độIg vói, lựa chọi sử dulg Iguôi vối hợp lý Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 4 Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương để đảm bao cho việc thực hiél dy al khôlg gặp khó khal, dam bảo tiél độ thi côlg của dự ái.2 Tài chith dự al dau tư bat độig sal - Tài chilh dự Al đầu tư bat délg sal là tất ca Ihữlg qual hệ về tiél tệ trolg quá trilh triél khai thực hiél một dự dl, bao gồm từ khâu qual hệ về vol, thu chi và phal phối.3 Mục dich, vai trò của phải tích tài chilh dự al đầu tư bất délg sal 1.1 Mục dich của phâi tích tài chíth Phâi tích tài chímh Ihằm đámh giá tílh khả thi của dự ám về mặt tài chilh thômg qua vIỆc: - Xem xét mhu cầu và sự đảm bảo các Iguồm lực tài chílh cho việc thực hiệm có hiệu qua dự al đầu tư (xác địmh quy mô đầu tư, Ihu cầu vém dau tư, mguồi vom tai trợ cho dự 4l). - Dựa trêm các kế hoạch sal xuất kimh doamh của dự ái, dự tímh các khoal chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt độmg của dự al.
Trêm cơ sở đó xác địlh các chỉ tiêu phảm ámh hiệu quả tài chilh của dự ám. Đálh giá dự ám và từ đó đưa ra các quiết dilh đầu tư. - - Đámh giá độ al toàm về mặt tài chímh của dự 4l đầu tư , được thé hiệm: + AI toàm về lguém với huy độmg; + Am toài về khả malg thamh todl các mghia vụ tài chilh mgắm hal và khả malg trả mợ; + AI toàm cho các kết quả tilh toám hai mói một cách khác là xem xét tímh chắc chal của các chỉ tiêu hiệu quả tài chímh dự dl khi các yếu tố khách quam tác délg theo hướmg khôig có lợi.2 Vai trò của phâm tích tài chilh - Đối với chủ đầu tư: Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 5 Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương Pham tích tài chilh cumg cấp các thôlg tim cầm thiết dé chủ đầu tư đưa ra các quiết địlh có mél đầu tư khômg dựa trél các mguôi lực mà mìmh có. Mục tiêu chílh của chủ đầu tư là lợi mhuậm, do đó phal tích tài chímh là một trolg mhữlg bước quam trolg tromg quá trilh lập dự ám dau tư.
Khôlg mhữlg vậy, phâm tích tài chimh col là sự quam tâm của các tổ chức phi lợi lhuậm dé các tổ chức lài được mhữlg mục tiêu cơ bảm khác. - Đối với các co qual có thâm quyém quiết dimh đầu tư Phâi tích tài chímh là một trolg mhữlg căm cứ qual tromg dé các co qual may xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự ál sử dụmg mguol vém của Lha mước thi lại calg cầm thiết. - Đối với các cơ qual tài trợ vom cho dự 4l Dự ám chỉ có khả lămg tra lo khi dự ám đó phải được đámh giá khả thi về mặt tài chílh, có mghia là dự 4l đó phải đạt được hiệu quả tài chímh và có độ al toam cao về mặt tài chilh. Do đó phâm tích tài chílh là căm cứ qual tromg để quiết địmh tài trợ vô] cho dự ám.
- Phil tích tài chímh còi là cơ sở dé tiếm halh phâm tích khía calh kimh tế xã hội Phâi tích tài chímh và phal tích kimh tế - xã hội đều phải dựa trél việc so sámh các lợi ích thu được và các khoal chi phí phải bỏ ra. Somg phâI tích tài chímh chỉ tilh đếm lhữmg chi phí và mhitlg lợi ích sát thực đối với các cá mhâI và tổ chức đầu tư. Com phâi tích kinh tế - xã hội , các khoal chi phí và lợi ích được xem xét trêm giác độ lềm kilh tế, xã hội. Do đó dựa trêm lhữmg chỉ phí và lợi ích trolg phâm tích tài chílh tiếm halh điều chimh dé phal ámh Ihữmg chi phí cũlg mhư lợi ích mà lềm kilh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.3 lêu cầu của phâm tích tài chilh dự ám dau tư Đề dat được mục đích và phát huy được vai trò của phal tích tài chímh, iéu cầu đặt ra trolg phâm tích tài chílh là: Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 6 Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương — Mguél số liệu sử dụmg phải đầy đủ và đảm bảo độ til cai cao dap ứmg mục tiêu phal tích; - _ Phải sử dumg phuolg pháp phim tích phù hợp và hệ thélg các chỉ tiêu dé pham dlh day đủ các khía camh tài chilh của dự ám.
- Phai đưa ra được lhiều phương ái dé từ đó lựa chom phuolg ám tối ưu.2 Phươlg pháp phâm tích tài chilh dự ám đầu tư bat độlg sam 1. Phươig pháp đámh giá, so sdlh đối chiếu các chỉ tiêu Mội dumg của phuolg pháp so sámh là đối chiếu các chỉ tiêu hiệu quả của dự ái với mhữlg dự ám tuomg tự đã thực hiél tromg thời gial trước, so sámh với các chual mực luật pháp qui địmh, các tiêu chual địmh mức kilh tế kỹ thuật thích hợp với thômg lệ quốc tế cũlg mhư các kilh mghiệm thực tế, dựa trél đó dé lựa chọm phuolg ám tối ưu. Phuolg pháp mày có ưu điểm là Ihamh gol, dé thực hiél lại có độ chimh xác cao, lêm lhìm chulg phươmg pháp lài luôm được áp dụlg đầu tiêm khi thực hiệm thâm địlh dự ám. Phươlg pháp phâm tích độ thay Phương pháp phâi tích độ mhại thudlg dùmg dé xác địlh timh vitlg chắc về hiệu quả tài chimh của dự 4l, tức là xem độ mhay cảm của dự 4l đối với các sự biém độmg của các iéu tố 1iél quam.
Phuolg pháp mày sẽ cho biết hiệu quả của dự ái sẽ chịu sự ảmh hưởig của iéu tố mào lhiều mhắt, từ đó có thé đề ra phuolg pháp quam lý trolg quá trìmh thực hiél. Dé thực hiệm phuolg pháp mày, đầu tiél cầm xác địlh được mhữig iéu tô có thé gây ảmh hưởig lớm dél hiệu quả tài chimh dự ái, sau đó dự kiếm một số tìlh huốmg bat trắc dé dalh giá tác độmg của các biél độmg đó lêm hiệu quả dự ái. Phuomg pháp triệt tiêu rủi ro Các dự áI đầu tư bất độmg sal thườmg malg tímh dài hal, thời giam từ khi thực hiél dự ám dél khi đi vào khai thác, hoàm vél thường rat đai. Phuolg pháp triệt tiêu rủi ro dự đoám được lhữmg rủi ro có thể xải ra, từ đó đề xuất các biệm pháp phdlg Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 7 Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương chốmg rủi ro thích hợp, hal chế thấp mhat các tác độlg của rủi ro hoặc phâm tái rủi ro cho chủ đầu tư, mgal hàmg cùlg các cá mhil, tô chức có liêm qual khác.
Phương pháp thẩm dilh trimh tự Phươig pháp mày là phuolg pháp thâm dimh dự ái theo một trìmh tự co bal, từ thâm địmh télg quát cho đếm thấm địmh chi tiết va đưa ra kết luậm. Thâm dilh tổmg quát malg đếm lhữmg lội dumg khái quát cal thâm địmh của dự ái, cho phép mhil dự ám dưới một col mắt tổmg thé, đálh giá tam quam tromg cũlg lhư ảmh hưởig chumg của dự ái đếm lềm kilh tế. Tui mhiél, chỉ có thâm địmh chi tiết mới đưa ra được lhữmg đálh giá chi tiết, tỉ mi về mọi mội dulg của dự ám, các phươmg tiệm khác lhau của dự ám. Sau đó, mỗi lội dumg sé được đálh giá và mhal xét, đưa ra mhitlg kết luậm chi tết hol của cái bộ thẩm địmh dé đề xuất việc chấp lhậm hay hui bỏ việc thực hiél dự ám.
Trolg giai đoạm thấm địlh chỉ tiết, cám bộ thâm dilh có thé sử dumg kết quả của giai doal trước, cũmg có quyél hui bộ việc thâm dimh các lội dumg cơ bal của dự ám lếu mhitlg mội dulg cơ bam trước ló khômg đạt yêu cau.