Chương 1 : Tổng quan về BĐS và ñaàu tư BĐS : mang đến những khái niệm, những hiểu biết cơ bản về hàng hóa BĐS và các yếu tố tác động đến giá cả BĐS, những lợi ích và rủi ro trong đầu tư BĐS. Chương 2 : Thực trạng thị trường BĐS và đầu tư BĐS tại Tp.HCM từ năm 2005 cho đến nay vaø phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS. Trong chương này, taùc giaû sẽ phân tích sự tác động của các nhân tố cùng với thực trạng của thị trường BĐS trong thời gian quan, đặc biệt là phân tích sự tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô. Chương 3 : Đánh giá sự tác động của các nhân tố bằng công cụ SPSS Chương 4 : Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư BĐS 4 Từ các kết quả kiểm định của phương pháp phân tích nhân tố, taùc giaû seõ ñưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư.
TỔNG QUAN VỀ BĐS VÀ ĐẦU TƯ BĐS 1.1 Tổng quan về BĐS 1.1 Khái niệm BĐS Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm : đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công trình xây dựng do pháp luật quy định.2 Đặc điểm của BĐS BĐS có những đặc điểm sau : - Tính cố định và lâu bền : BĐS chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai. Ñất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích. Nếu đất đai đó không thể là hàng hóa thì BĐS gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hóa.
BĐS là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả BĐS ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - Tính khan hiếm đặc biệt : Do sự phát triển của sản suất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng.
- Tính cá biệt lớn và chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có BĐS nào do mỗi BĐS được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,… khác nhau. Tuy BĐS mang tính cá biệt cao nhưng trong trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh BĐS nào đó sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của BĐS đó. - Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa – xã hội : Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường BĐS. Bên cạnh đó, do BĐS nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu nhiều ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống 5 của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,.
Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liến với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán. Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính : giá trị và giá trị sử dụng.
Do đặc điểm riêng có mà BĐS được xem là loại hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau : - Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước. Do đó, giá cả BĐS luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung BĐS kém co giaõn so với giá. - Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với hàng hóa thông thường, bởi vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hổ sơ pháp lý của BĐS đó nữa.
Do đó chi phí giao dịch thường khá cao. - Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm. - Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.4 Phân loại BĐS Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau: * BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới. * BĐS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,. 6 * BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, .5 Các yếu tố tác động đến giá BĐS Giá cả BĐS tuøy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, như đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện.; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư. Có ba nhóm yếu tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung : 1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS Các yếu tố tự nhiên : * Vị trí BĐS : Do BĐS không di động được nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở,. là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị BĐS. * Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất : một diện tích đất seõ laø tối ưu khi nó thoûa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình BĐS tọa lạc và hình thức bên ngoài của BĐS. Các yếu tố kinh tế : * Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS : mức thu nhập hàng năm từ BĐS seõ mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. * Những tiện nghi gắn liền với BĐS : như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc.
Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. Các yếu tố liên quan đến thị trường : * Tính hữu dụng của BĐS : BĐS này có thể dể dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán … * Cung - cầu về BĐS : Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị BĐS bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính BĐS đó.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS * Tình trạng pháp lý của BĐS : các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,. * Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS : các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS, tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.3 Các yếu tố chung của nền kinh tế xã hội.
- Các yếu tố về chính sách : Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là : * Các chính sách tác động gián tiếp nhö : sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp nhö : • Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam. • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.