Khóa luận các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư đất nền tại Công ty Địa ốc Minh Trần

Luận văn tốt nghiệp nghiên cứu tốt nghiệp các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại công ty, điều tra thực trạng, phân tích số liệu, đề xuất

• Tác giả: Hoàng Thị Bé
• Người hướng dẫn: TS. Hoàng Trọng Hùng
• Trường học: Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Đầu Tư Bất Động Sản Đất Nền Tại Công Ty Địa Ốc Minh Trần
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Huế

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC MÔ HÌNH, SƠ ĐỒ
• I. PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1. Lý do chọn đề tài
• 2. Mục tiêu nghiên cứu
• 2.1. Mục tiêu tổng quát
• 2.2. Mục tiêu cụ thể
• 3. Đối tượng nghiên cứu
• 4. Phạm vi nghiên cứu
• 5. Quy trình và phương pháp nghiên cứu
• 5.1. Quy trình nghiên cứu
• 5.2. Phương pháp nghiên cứu
• 5.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 5.2.2. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu
• II. PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
• 1.1. Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm liên quan đến bất động sản
• 1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản, bất động sản đất nền
• 1.1.2.1. Đặc điểm bất động sản
• 1.1.2.2. Phân loại bất động sản
• 1.1.2.3. Phân loại và đặc điểm của bất động sản đất nền
• 1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
• 1.2. Một số lý luận về hành vi tiêu dùng
• 1.2.1. Khái niệm về hành vi người tiêu dùng
• 1.2.2. Mô hình hành vi mua của người tiêu dùng
• 1.2.3. Mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng
• 1.2.4. Quá trình ra quyết định mua của khách hàng
• 1.3. Khái quát chung về thị trường bất động sản
• 1.3.1. Khái quát chung về tình hình bất động sản cả nước
• 1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Đà Nẵng
• 1.4. Một số mô hình nghiên cứu
• 1.4.1. Các mô hình nghiên cứu liên quan
• 1.4.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC MINH TRẦN
• 2.1. Tổng quan về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần
• 2.1.1. Giới thiệu chung về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần
• 2.1.2. Tầm nhìn và sứ mệnh
• 2.1.3. Hoạt động cộng đồng
• 2.1.4. Các Công ty thành viên
• 2.1.5. Các dự án đất nền nổi bật
• 2.1.6. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty
• 2.2. Cơ cấu và tình hình lao động tại Công ty Địa Ốc Minh Trần giai đoạn 2017-2019
• 2.3. Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần trong giai đoạn 2017-2019
• 2.4. Tình hình đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần trong thời gian qua
• 2.5. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần
• 2.5.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu
• 2.5.2. Đặc điểm hành vi của khách hàng về đầu tư bất động sản
• 2.5.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo
• 2.5.4. Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysic – EFA)
• 2.5.4.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s biến độc lập
• 2.5.4.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA đối với biến độc lập
• 2.5.4.3. Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến phụ thuộc
• 2.5.5. Kiểm định sự phù hợp của mô hình
• 2.5.5.1. Kiểm định sự tương quan giữa biến độc lập và biến phụ thuộc
• 2.5.5.2. Đánh giá sự phù hợp của mô hình
• 2.5.5.3. Xem xét sự tương quan, đa cộng tuyến
• 2.5.5.4. Kiểm định sự phù hợp của mô hình
• 2.5.5.5. Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư
• 2.6. Đánh giá của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần
• 2.6.1. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố thương hiệu
• 2.6.2. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố giá
• 2.6.3. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố sản phẩm
• 2.6.4. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố chăm sóc khách hàng
• 2.6.5. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố ý định đầu tư
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY TNHH MTV ĐỊA ỐC MINH TRẦN
• 3.1. Định hướng của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Mình Trần trong thời gian tới
• 3.2. Một số giải pháp nâng cao quyết định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công Ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần
• 3.2.1. Nhóm giải pháp về thương hiệu
• 3.2.2. Nhóm giải pháp về giá
• 3.2.3. Nhóm giải pháp về sản phẩm
• 3.2.4. Nhóm giải pháp về chăm sóc khách hàng
• 3.2.5. Nhóm giải pháp về nhân viên bán hàng
• 3.2.6. Nhóm giải pháp về phương thức thanh toán
• III. PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 1. Đối với nhà nước
• 2. Đối với Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Những Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Đầu Tư Bất Động Sản Đất Nền

Thị trường bất động sản đất nền tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần đang phát triển mạnh mẽ. Nhiều yếu tố tác động đến ý định đầu tư của khách hàng. Việc hiểu rõ các nhân tố này là rất quan trọng để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh. Các yếu tố như chính sách đầu tư, xu hướng thị trường và nhu cầu khách hàng đều có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư.

1.1. Đặc Điểm Thị Trường Bất Động Sản Đất Nền

Thị trường bất động sản đất nền có những đặc điểm riêng biệt. Sự phát triển của hạ tầng, vị trí địa lý và pháp lý là những yếu tố quan trọng. Đặc biệt, nhu cầu về nhà ở và đầu tư ngày càng tăng cao, tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư.

1.2. Vai Trò Của Công Ty Địa Ốc Minh Trần Trong Thị Trường

Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp sản phẩm bất động sản. Với nhiều dự án nổi bật, công ty đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Sự uy tín và chất lượng sản phẩm là yếu tố then chốt giúp công ty phát triển.

II. Những Thách Thức Trong Đầu Tư Bất Động Sản Đất Nền

Đầu tư bất động sản đất nền không chỉ mang lại lợi nhuận mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các thách thức như biến động giá cả, chính sách pháp lý và cạnh tranh từ các công ty khác là những vấn đề cần được giải quyết. Hiểu rõ những thách thức này giúp nhà đầu tư có quyết định đúng đắn hơn.

2.1. Rủi Ro Từ Biến Động Thị Trường

Biến động giá cả là một trong những rủi ro lớn nhất trong đầu tư bất động sản. Giá đất nền có thể thay đổi nhanh chóng do nhiều yếu tố như cung cầu, chính sách và tình hình kinh tế. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao để đưa ra quyết định kịp thời.

2.2. Chính Sách Pháp Lý Ảnh Hưởng Đến Đầu Tư

Chính sách pháp lý có thể ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư. Các quy định về đất đai, xây dựng và đầu tư cần được nắm rõ. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư.

III. Phương Pháp Nâng Cao Ý Định Đầu Tư Bất Động Sản Đất Nền

Để nâng cao ý định đầu tư, công ty cần áp dụng các phương pháp hiệu quả. Việc cải thiện chất lượng sản phẩm, dịch vụ chăm sóc khách hàng và chính sách giá cả là những yếu tố quan trọng. Các giải pháp này không chỉ thu hút khách hàng mà còn giữ chân họ lâu dài.

3.1. Cải Thiện Chất Lượng Sản Phẩm

Chất lượng sản phẩm là yếu tố quyết định trong đầu tư bất động sản. Công ty cần đảm bảo rằng các dự án đất nền đáp ứng được nhu cầu và mong đợi của khách hàng. Việc này không chỉ tạo niềm tin mà còn nâng cao giá trị thương hiệu.

3.2. Chính Sách Giá Cả Hợp Lý

Giá cả hợp lý là yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư. Công ty cần nghiên cứu và đưa ra mức giá cạnh tranh, phù hợp với thị trường. Điều này giúp thu hút nhiều khách hàng hơn và tăng doanh thu cho công ty.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Từ Nghiên Cứu Về Đầu Tư Bất Động Sản

Nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền đã chỉ ra nhiều ứng dụng thực tiễn. Các kết quả nghiên cứu giúp công ty điều chỉnh chiến lược kinh doanh và cải thiện dịch vụ. Việc áp dụng các kết quả này sẽ mang lại lợi ích lớn cho công ty và khách hàng.

4.1. Điều Chỉnh Chiến Lược Kinh Doanh

Dựa trên kết quả nghiên cứu, công ty có thể điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Việc này giúp tối ưu hóa lợi nhuận và tăng cường vị thế cạnh tranh.

4.2. Cải Thiện Dịch Vụ Khách Hàng

Dịch vụ khách hàng tốt sẽ tạo ra sự hài lòng và lòng trung thành từ khách hàng. Công ty cần chú trọng đến việc cải thiện dịch vụ để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng.

V. Kết Luận Về Ý Định Đầu Tư Bất Động Sản Đất Nền

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy rằng các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền rất đa dạng. Việc nắm bắt và hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp công ty phát triển bền vững. Tương lai của thị trường bất động sản đất nền tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần hứa hẹn sẽ còn nhiều tiềm năng.

5.1. Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản đất nền có nhiều triển vọng trong tương lai. Sự phát triển của hạ tầng và nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường này. Công ty cần chuẩn bị sẵn sàng để nắm bắt cơ hội.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Để Tăng Cường Đầu Tư

Để tăng cường đầu tư, công ty cần thực hiện các giải pháp như nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện dịch vụ và nghiên cứu thị trường. Những giải pháp này sẽ giúp công ty phát triển mạnh mẽ hơn trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) giữ vai trò thúc đẩy tiến trình đô thị hóa, hiện đại hóa, huy động vốn đầu tư và đóng góp nguồn thu ngân sách nhà nước. Trong các phân khúc, bất động sản đất nền thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư nhờ tính thanh khoản cao và khả năng tự chủ trong xây dựng. Tại Thành phố Đà Nẵng, thị trường BĐS đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nhưng cũng trải qua nhiều chu kỳ biến động phức tạp, đặc biệt là giai đoạn 2019 với các đợt sốt đất đầu năm và sự chững lại về giao dịch vào cuối năm.

Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần là một trong những doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Đà Nẵng, trong đó sản phẩm đất nền là nguồn thu chủ lực. Trước bối cảnh cạnh tranh gia tăng và thị trường biến động, doanh nghiệp cần nắm bắt các tiêu chí lựa chọn và hành vi của khách hàng. Mặc dù công ty đã thực hiện một số khảo sát thị trường chung, nhưng chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu nào xác định các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến ý định mua đất nền của khách hàng tại đơn vị. Do đó, tác giả Hoàng Thị Bé đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp: "Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần".

Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần; từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng nhu cầu thị trường.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về ý định và hành vi của khách hàng.
  2. Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
  3. Xác định mức độ tác động của các nhân tố đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
  4. Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Ý định đầu tư của khách hàng vào sản phẩm bất động sản đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần tại Thành phố Đà Nẵng.
• Đối tượng khảo sát: Khách hàng đã, đang và có tiềm năng đầu tư bất động sản tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
• Phạm vi thời gian:
  • Dữ liệu thứ cấp: Giai đoạn 2017 – 2019.
  • Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thực địa trong vòng 3 tháng, từ tháng 01/2020 đến tháng 03/2020.
• Phạm vi không gian: Địa bàn Thành phố Đà Nẵng.
• Phạm vi nội dung: Xác định và lượng hóa các nhân tố tác động đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại doanh nghiệp nghiên cứu.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Cơ sở lý luận và khung khái niệm

Nghiên cứu dựa trên các khái niệm pháp lý và lý thuyết hành vi người tiêu dùng:

• Khái niệm bất động sản: Căn cứ theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và định nghĩa theo Từ điển Tiếng Anh Oxford (Oxford English Dictionary). Phân loại BĐS gồm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
• Bất động sản đất nền: Khái niệm phân chia thành đất nền dự án (nằm trong quy hoạch chủ đầu tư, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ) và đất nền thổ cư (đất ở của người dân, rủi ro pháp lý cao hơn).
• Lý thuyết hành vi người tiêu dùng: Tiếp cận quan điểm của GS.TS Trần Minh Đạo (2009) và Philip Kotler (2002, 2004, 2005) về mô hình hành vi mua chịu tác động bởi 4 nhóm yếu tố: Văn hóa (nền văn hóa, nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội), Xã hội (nhóm tham khảo, gia đình, vai trò địa vị), Cá nhân (tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách), Tâm lý (động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ).
• Tháp nhu cầu Maslow: 5 bậc nhu cầu từ sinh lý, an toàn, xã hội, được tôn trọng đến tự khẳng định mình (Philip Kotler trích dẫn, 2005).
• Mô hình quá trình ra quyết định mua: Gồm 5 giai đoạn theo Philip Kotler & Gary Armstrong (2011): Nhận thức nhu cầu $\rightarrow$ Tìm kiếm thông tin $\rightarrow$ Đánh giá các lựa chọn $\rightarrow$ Quyết định mua $\rightarrow$ Hành vi sau khi mua.
• Tổng quan nghiên cứu thực nghiệm: Kế thừa mô hình hành vi đầu tư BĐS của Mate Kos Koklic & Irena Vida (2009), nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS tại TP.HCM của Dương Thị Bình Minh & Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), và nghiên cứu hành vi mua căn hộ tại Amman của Haddad, Judeh & AL-Haddad.

Mô hình nghiên cứu đề xuất

Tác giả đề xuất mô hình gồm 6 nhóm nhân tố độc lập với tổng cộng 23 biến quan sát tác động đến 1 biến phụ thuộc (Ý định đầu tư, gồm 3 biến quan sát), tạo thành thang đo 26 biến quan sát:

Mã nhân tố	Tên nhân tố	Số lượng biến	Nội dung biến quan sát cụ thể
TH	Thương hiệu	4	Uy tín thương hiệu (TH1); Phản hồi tốt từ khách hàng (TH2); Chính sách bán hàng minh bạch (TH3); Vị thế top đầu tại Đà Nẵng (TH4).
GIA	Giá	3	Phù hợp khả năng tài chính (GIA1); Tương xứng chất lượng (GIA2); Hợp lý so với thị trường (GIA3).
SP	Sản phẩm	5	Khả năng sinh lời tương lai (SP1); Vị trí thuận lợi tái đầu tư (SP2); Mật độ dân số/môi trường văn hóa (SP3); Pháp lý rõ ràng, minh bạch (SP4); Diện tích phù hợp (SP5).
CSKH	Chăm sóc khách hàng	4	Dịch vụ hậu mãi tốt (CSKH1); Đường dây nóng túc trực giải đáp (CSKH2); Xử lý trục trặc nhanh gọn (CSKH3); Đội ngũ bán hàng duy trì quan hệ tốt (CSKH4).
NVBH	Nhân viên bán hàng	4	Am hiểu tư vấn rõ ràng (NVBH1); Nhiệt tình, lịch sự (NVBH2); Lắng nghe giải đáp thắc mắc (NVBH3); Khả năng thuyết phục (NVBH4).
PTTT	Phương thức thanh toán	3	Thanh toán rõ ràng (PTTT1); Thanh toán đa dạng (PTTT2); Thanh toán linh hoạt phù hợp tài chính (PTTT3).
Y	Ý định đầu tư	3	Biến phụ thuộc phản ánh ý định đầu tư đất nền của khách hàng.

Phương trình hồi quy tuyến tính bội tổng quát có dạng: $$Y = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \beta_3 X_3 + \beta_4 X_4 + \beta_5 X_5 + \beta_6 X_6 + \varepsilon$$

Phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Báo cáo nội bộ, dữ liệu kinh doanh giai đoạn 2017 – 2019 của Công ty Minh Trần, tài liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và báo cáo thị trường của JLL Việt Nam.
• Nguồn dữ liệu sơ cấp: Khảo sát trực tiếp khách hàng thông qua bảng câu hỏi (quy trình: lập bảng hỏi $\rightarrow$ điều tra thử $\rightarrow$ điều chỉnh $\rightarrow$ điều tra chính thức).
• Xác định cỡ mẫu:
  • Theo Hair & cộng sự (1998) và Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005): cỡ mẫu tối thiểu bằng 4 đến 5 lần số biến quan sát ($4 \times 26 = 104$).
  • Theo Tabachnick & Fidell (1991): cỡ mẫu cho hồi quy đạt chuẩn $n \ge 8m + 50$ (với $m = 6$ biến độc lập, $n \ge 8 \times 6 + 50 = 98$).
  • Tác giả phát ra 120 bảng hỏi khảo sát để loại trừ rủi ro phiếu không hợp lệ.
• Phương pháp chọn mẫu: Chọn mẫu phi ngẫu nhiên (thuận tiện) do rào cản tiếp cận khách hàng đầu tư BĐS.
• Kỹ thuật xử lý số liệu: Thực hiện trên phần mềm SPSS 20.0 và Microsoft Excel:
  1. Thống kê mô tả: Tần số, tỷ lệ, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn.
  2. Kiểm định độ tin cậy thang đo: Hệ số Cronbach's Alpha (chấp nhận khi Alpha $\ge 0,6$; hệ số tương quan biến - tổng Corrected Item-Total Correlation $> 0,3$ theo tiêu chuẩn Nunnally & Bernstein, 1994).
  3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Kiểm định KMO ($0,5 \le \text{KMO} \le 1$), kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($Sig. < 0,05$), tiêu chuẩn Kaiser với Eigenvalue $> 1$, tổng phương sai trích (Cumulative Variance) $> 50%$, hệ số tải nhân tố (Factor Loading) $> 0,5$, sử dụng phép xoay Varimax.
  4. Phân tích tương quan Pearson & Phân tích hồi quy bội (Stepwise): Đánh giá hệ số $R^2$ điều chỉnh, kiểm định ANOVA ($F$), kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến (hệ số VIF).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn

• Lý luận về BĐS và thị trường BĐS: Làm rõ các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của BĐS gồm tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu (phân biệt tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế), tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và chịu chi phối bởi yếu tố tâm lý xã hội, tập quán. Phân tích 5 đặc điểm của thị trường BĐS: tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch, tính vùng/khu vực không tập trung, cung cầu co giãn chậm so với giá, thị trường khó thâm nhập/rút lui, và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.
• Hành vi người tiêu dùng và quá trình ra quyết định: Tổng hợp các mô hình kích thích - phản ứng của Philip Kotler, phân tích chi tiết tác động của 4 nhóm nhân tố (Văn hóa, Xã hội, Cá nhân, Tâm lý) cùng 5 bước trong quy trình mua hàng.
• Khái quát thực tiễn thị trường BĐS năm 2019:
  • Toàn quốc: Thị trường không rơi vào "bong bóng" nhưng có sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM do ách tắc thủ tục pháp lý dự án. Phân khúc condotel hấp thụ thấp (27% trong quý II/2019), trong khi chung cư cao cấp tại TP.HCM duy trì tỷ lệ hấp thụ đạt 89,7%. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m² (tăng 21,6% theo năm). Các cơn sốt đất nền cục bộ bùng phát tại Quảng Nam, Đà Nẵng, Vân Đồn, Cần Giờ, Hoài Đức.
  • Tại Đà Nẵng: Đầu năm 2019 xảy ra sốt đất với mức giá tăng gấp 4 – 10 lần; từ tháng 4/2019 thị trường suy thoái, đến tháng 7/2019 giao dịch đất nền đóng băng. Đến tháng 11/2019, sự việc Cocobay mất khả năng chi trả cam kết thu nhập làm thị trường trầm lắng sâu. Mặc dù vậy, mặt bằng giá tại Đà Nẵng vẫn được giới đầu tư đánh giá có dư địa tăng trưởng dài hạn 20 – 40% khi hạ tầng hoàn thiện.
• Xây dựng mô hình nghiên cứu đề xuất: Tổng hợp cơ sở lý thuyết để định hình 6 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư đất nền tại Công ty Minh Trần.

Chương 2: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần

• Tổng quan doanh nghiệp: Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần thành lập ngày 18/08/2014, đại diện pháp luật là ông Trần Minh Thỏa, trụ sở tại 136 Tôn Đức Thắng, quận Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng. Giá trị cốt lõi: "Trung thực – Tận tâm – Chuyên nghiệp". Công ty điều hành Quỹ từ thiện Minh Trần + (tài trợ chương trình "Tiếp sức đến trường" tại Tiểu học Hòa Tiến) và sở hữu hệ thống đơn vị thành viên:
  • Công ty TNHH Minh Trần Center Land (thành lập tháng 05/2018).
  • Công ty Cổ phần Dịch vụ Kết nối Bất động sản Connect Land (thành lập 04/08/2017).
  • Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Quảng Đà (thành lập tháng 07/2018).
  • Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Trần Quảng Ngãi (thành lập 01/10/2019).
  • Dự án đất nền tiêu biểu: Rose City (Khu dân cư số 1 Điện An, Điện Bàn, Quảng Nam) với quy mô 64 lô đất, diện tích 100 – 260 m², đường nội bộ 11,5 – 13,5 m, hạ tầng hoàn thiện 100%.
• Thực trạng nguồn nhân lực và kết quả kinh doanh: Báo cáo cấu trúc lao động và tình hình tài chính doanh nghiệp giai đoạn 2017 – 2019 (Bảng 1.1 và Bảng 1.2).
• Kết quả phân tích thống kê và kiểm định mô hình:
  • Mẫu khảo sát: Thống kê cơ cấu nhân khẩu học, phương thức đầu tư, thời gian tham gia thị trường của 120 khách hàng (Bảng 1.3 đến Bảng 1.6).
  • Kiểm định Cronbach's Alpha: Đánh giá độ tin cậy của 6 thang đo biến độc lập và thang đo biến phụ thuộc (Bảng 1.7, Bảng 1.8).
  • Phân tích EFA biến độc lập và phụ thuộc: Trích xuất các nhân tố thỏa mãn tiêu chuẩn KMO, kiểm định Bartlett, Eigenvalue $> 1$ và phương sai trích $> 50%$ (Bảng 1.9 đến Bảng 1.12).
  • Phân tích tương quan và hồi quy tuyến tính: Kiểm định ma trận tương quan Pearson (Bảng 1.13), đánh giá độ phù hợp mô hình qua $R^2$ điều chỉnh (Bảng 1.14), kiểm định ANOVA (Bảng 1.15) và trích xuất bảng trọng số hồi quy $\beta$ (Bảng 1.16).
  • Thống kê mô tả mức độ đánh giá của khách hàng: Đo lường giá trị trung bình điểm đánh giá của khách hàng theo từng biến số thuộc thang đo Thương hiệu, Giá, Sản phẩm, Chăm sóc khách hàng và Ý định đầu tư (Bảng 1.17 đến Bảng 1.21).

Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần

Dựa trên kết quả hồi quy và định hướng kinh doanh của công ty, tác giả đề xuất hệ thống 6 nhóm giải pháp:

1. Nhóm giải pháp về thương hiệu: Nâng cao độ nhận diện, xây dựng tính minh bạch trong chính sách bán hàng, củng cố uy tín tại thị trường miền Trung.
2. Nhóm giải pháp về giá: Xây dựng chính sách giá cạnh tranh, phân tầng giá theo vị trí và giai đoạn đầu tư, đảm bảo tương xứng chất lượng sản phẩm.
3. Nhóm giải pháp về sản phẩm: Tập trung khai thác các dự án có pháp lý hoàn chỉnh 100%, hạ tầng kết nối tốt, vị trí thuận lợi nhằm đảm bảo tiềm năng sinh lời và tính thanh khoản.
4. Nhóm giải pháp về chăm sóc khách hàng: Nâng cấp hệ thống đường dây nóng, quy chuẩn hóa dịch vụ hậu mãi, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và khiếu nại phát sinh.
5. Nhóm giải pháp về nhân viên bán hàng: Đào tạo kỹ năng tư vấn, nâng cao kiến thức pháp lý và thị trường cho đội ngũ môi giới, xây dựng tác phong trung thực và chuyên nghiệp.
6. Nhóm giải pháp về phương thức thanh toán: Đa dạng hóa các đợt thanh toán, liên kết với hệ thống ngân hàng cung cấp gói vay tài chính linh hoạt.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

• Khóa luận đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về hành vi tiêu dùng và quyết định đầu tư BĐS đất nền, kết hợp phân tích bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam và Đà Nẵng năm 2019.
• Xác lập và kiểm định thang đo định lượng gồm 6 nhân tố với 26 biến quan sát phù hợp với bối cảnh kinh doanh của Công ty Địa Ốc Minh Trần thông qua kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi quy tuyến tính bội.
• Cung cấp bức tranh thực trạng về năng lực tổ chức, mạng lưới 4 công ty thành viên, dự án Rose City và kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 – 2019 của Công ty Minh Trần.
• Đo lường cụ thể mức độ đánh giá của khách hàng đối với các yếu tố Thương hiệu, Giá, Sản phẩm, Chăm sóc khách hàng và Ý định đầu tư.

Đóng góp thực tiễn

• Đề xuất hệ thống 6 nhóm giải pháp quản trị marketing mix gắn liền với thực trạng vận hành của Địa Ốc Minh Trần, hỗ trợ ban lãnh đạo cải thiện chính sách sản phẩm, giá bán, truyền thông thương hiệu và dịch vụ khách hàng.
• Đóng góp các kiến nghị chính sách đối với cơ quan quản lý Nhà nước về quản lý quy hoạch, kiểm soát thông tin thị trường nhằm hạn chế sốt đất ảo và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Phương pháp và quy mô mẫu: Nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn mẫu phi ngẫu nhiên (thuận tiện) với quy mô $n = 120$ mẫu khảo sát, tập trung duy nhất tại nhóm khách hàng của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần trên địa bàn TP. Đà Nẵng, do đó tính khái quát hóa cho toàn bộ thị trường BĐS miền Trung còn giới hạn.
• Thời gian khảo sát: Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khoảng thời gian 3 tháng (tháng 01/2020 – 03/2020), giai đoạn thị trường BĐS Đà Nẵng đang trong trạng thái trầm lắng sau biến động 2019, điều này có thể ảnh hưởng đến tâm lý và phản hồi của người trả lời.
• Phạm vi biến số: Mô hình tập trung vào 6 nhóm nhân tố nội tại gắn với hoạt động marketing của doanh nghiệp, chưa bao quát các yếu tố kinh tế vĩ mô ngoại sinh (như biến động lãi suất tín dụng ngân hàng, chính sách thuế đất đai, chu kỳ kinh tế vĩ mô).
• Hướng mở tiếp theo: Mở rộng quy mô mẫu điều tra bằng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên xác suất, khảo sát trên nhiều doanh nghiệp BĐS khác nhau tại khu vực miền Trung và tích hợp thêm các biến số tài chính - vĩ mô vào mô hình phân tích.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với sinh viên và học viên: Tài liệu tham khảo cho sinh viên các ngành Quản trị Kinh doanh, Marketing, Kinh tế Bất động sản trong việc thiết kế quy trình nghiên cứu định lượng, xây dựng bảng hỏi Likert, kiểm định EFA và phân tích hồi quy bội.
• Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Cung cấp tài liệu tham khảo thực tế về cơ cấu tổ chức bộ máy, phát triển hệ thống công ty thành viên, phân tích phân khúc đất nền dự án và xây dựng các chính sách chăm sóc khách hàng, bán hàng tại thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam.
• Nội dung đáng tham khảo nhất: Cấu trúc bảng hỏi 26 biến quan sát (mục 1.2 Chương 1) và quy trình chuẩn hóa thang đo từ lý thuyết Philip Kotler sang phân tích thực nghiệm tại doanh nghiệp địa ốc.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Mô hình nghiên cứu đề xuất của khóa luận gồm những nhân tố nào?

Mô hình nghiên cứu đề xuất bao gồm 6 nhóm nhân tố độc lập (tổng cộng 23 biến quan sát):

1. Thương hiệu (4 biến: TH1 – TH4)
2. Giá (3 biến: GIA1 – GIA3)
3. Sản phẩm (5 biến: SP1 – SP5)
4. Chăm sóc khách hàng (4 biến: CSKH1 – CSKH4)
5. Nhân viên bán hàng (4 biến: NVBH1 – NVBH4)
6. Phương thức thanh toán (3 biến: PTTT1 – PTTT3)
   Biến phụ thuộc là Ý định đầu tư ($Y$) được đo lường bằng 3 biến quan sát.

2. Kích thước mẫu khảo sát và phương pháp chọn mẫu được tác giả xác định như thế nào?

Căn cứ theo nguyên tắc phân tích EFA của Hair & cộng sự (1998) và Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) (cỡ mẫu gấp 4 – 5 lần số biến quan sát: $4 \times 26 = 104$), kết hợp công thức hồi quy của Tabachnick & Fidell (1991) ($n \ge 8m + 50 = 8 \times 6 + 50 = 98$), tác giả đã phát ra 120 bảng hỏi. Do khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng đầu tư BĐS, tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu phi ngẫu nhiên (thuận tiện).

3. Công ty Địa Ốc Minh Trần sở hữu những đơn vị thành viên và dự án đất nền tiêu biểu nào trong văn bản?

Theo văn bản khóa luận, Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần có 4 đơn vị thành viên:

• Công ty TNHH Minh Trần Center Land (thành lập 05/2018).
• Công ty Cổ phần Dịch vụ Kết nối Bất động sản Connect Land (thành lập 04/08/2017).
• Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Quảng Đà (thành lập 07/2018).
• Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Trần Quảng Ngãi (thành lập 01/10/2019).
  Dự án đất nền tiêu biểu được nêu là dự án Rose City (Khu dân cư số 1 Điện An, Điện Bàn, Quảng Nam) với quy mô 64 lô đất, diện tích từ 100 m² đến 260 m², hạ tầng hoàn thiện 100%.

4. Tác giả đề xuất những nhóm giải pháp cụ thể nào trong Chương 3?

Tác giả đề xuất 6 nhóm giải pháp nâng cao ý định đầu tư đất nền:

1. Nhóm giải pháp về thương hiệu.
2. Nhóm giải pháp về giá.
3. Nhóm giải pháp về sản phẩm.
4. Nhóm giải pháp về chăm sóc khách hàng.
5. Nhóm giải pháp về nhân viên bán hàng.
6. Nhóm giải pháp về phương thức thanh toán.

5. Dữ liệu nghiên cứu của đề tài được thu thập trong khung thời gian nào?

Khóa luận sử dụng dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2017 – 2019 từ báo cáo hoạt động của công ty và dữ liệu sơ cấp được điều tra qua bảng hỏi trong khoảng thời gian 3 tháng, từ tháng 01/2020 đến tháng 03/2020 trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Thị Bé đã giải quyết mục tiêu nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần thông qua phương pháp định lượng. Bằng việc kết hợp giữa lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và khảo sát thực nghiệm 120 mẫu, tác giả đã kiểm định mô hình gồm 6 nhân tố: Thương hiệu, Giá, Sản phẩm, Chăm sóc khách hàng, Nhân viên bán hàng và Phương thức thanh toán. Hệ thống giải pháp đề xuất bám sát thực tiễn hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và bối cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng giai đoạn 2019 – 2020.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 1.Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản 1. Khái niệm liên quan đến bất động sản Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.

Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản (Theo Oxford English Dictionary online, trích https://vi.org) Khái niệm bất động sản đất nền Đất nền là khái niệm dùng để chỉ những lô đất hầu như chưa có tác động của con người, như đào lắp, san đất, vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu. Hay nói chính xác hơn, đất nền là đất chưa xây dựng, chỉ là đất trống, khi mua thì bạn phải xây dựng mới ở được. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm đầu tư và đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật 8 SVTH: Hoàng Thị Bé Khóa luận tốt nghiệp của nền kinh tế.

Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư. Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.

Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đêm lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó. Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.