CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1. Giới thiệu luật định về nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của "Luật Nhà ở" ngày 25 tháng 11 năm 2014, và quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về "Phát triển và Quản lý Nhà ở xã hội" [1] thì việc mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định. Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm: 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trongcác trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội Hiện nay ngành công nghiệp Việt Nam nói chung và các tỉnh nói riêng đang trên đà phát triển. Có một số tỉnh có nhiều lao động ngoài khu vực tập trung đến các khu công nghiệp làm việc, quá trình đô thị hóa phát triển mạnh, do đó nhu cầu nhà ở lớn.
Để giữ chân người lao động, đồng thời tạo điều kiện làm việc tốt cho một số dân địa phương, các công chức viên chức. nhà nước đã ban hành chính sách nhà ở xã hội, là một trong những chương trình an sinh xã hội rất tốt giúp phát triển kinh tế - xã hội vùng phát triển. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội [1] của Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, buộc các nhà đầu tư ngoài được ưu đãi các chương trình đầu tư nhà ở thương mại, căn hộ. thì phải có trách nhiệm thực hiện đầu tư nhà ở xã hội.
Do đó, một số dự án nhà ở an sinh xã hội đã được quy hoạch, tuy nhiên việc triển khai xây dựng chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của công nhân, công chức, viên chức. Một trong những nguyên nhân chậm thực hiện là do hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội chưa cao, do quy định tỷ lệ lợi nhuận thấp để có giá bán thấp dành cho người thu nhập thấp.1 - Một khu công nghiệp điển hình thuộc tỉnh Bình Dương Khu Công nghiệp Mỹ Phước Khu Đô thị & Công nghiệp Mỹ Phước - 21 - Một trong các tỉnh có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao là Bình Dương, do có rất nhiều khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp. thường trú trên địa bàn tỉnh. Ngành công nghiệp tỉnh Bình Dương phát triển, kéo theo lao động ngoài khu vực tập trung đến, do đó nhu cầu nhà ở ở đây rất lớn.
Về việc thực hiện nhà ở xã hội ở Bình Dương thì Công ty Becamex là một trong những đơn vị đi đầu về đầu tư nhà ở an sinh xã hội. Trong đó, có rất nhiều căn hộ đã và đang được đầu tư tại các khu công nghiệp và khu dân sinh như Mỹ Phước 1, 2, 3 4.2 - Khu nhà ở xã hội Mỹ Phước - 22 - Rõ ràng là khi đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các cán bộ công nhân viên, công nhân, sinh viên. những người mà số đông là dân nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống, họ gắng bó với các địa phương hơn. Điều này làm yếu tố hiệu quả kinh tế - xã hội trong các dự án nhà ở xã hội chắc chắn được nâng cao.
Bên cạnh đó, do các đối tượng ở diện được mua Nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp, mức tích lũy không cao, trong khi đó mức giá bán căn hộ Nhà ở xã hội thường bị khống chế thấp do vấn đề An sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính cần được được xem xét kỹ, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn để họ mạnh dạng góp tay cùng với nhà nước để hỗ trợ xây dựng kinh tế xã hội cho tỉnh nhà. Có nhiều phương diện để đánh giá hiệu quả đầu tư, tựu trung hiệu quả của dự án đầu tư có thể được đánh giá theo hai mặt: hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội và hiệu quả về mặt tài chính. Về mặt kinh tế - xã hội có các tiêu chí đánh giá như: tăng thu nhập, cho người dân; ổn định, phát triển kinh tế xã hội vùng; tăng thu ngân sách địa phương (định tính). hay lợi nhuận thu được, thời gian thu hồi vốn sớm, độ lớn của hiệu quả (định lượng).
Về mặt tài chính, các chỉ số tài chính như dòng tiền thuần (NPV), thời gian thu hồi vốn, chỉ số sinh lời. Bên cạnh đó, hiệu quả đầu tư cũng còn xem xét các nhân tố trong quá trình thực hiện dự án gây ảnh hưởng đến hiệu quả dự án, nhằm đưa ra giải pháp hoặc phương án làm giảm rủi ro nhằm nâng cao hiệu quả dự án. Qua phân tích trên, ta nhận thấy việc nhận diện, phân tích các yếu tố trong quá trình thực hiện đầu tư ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án là một trong những mấu chốt quan trọng để một dự án thành công. Nó giúp cho nhà đầu tư có những tiêu chí so sánh, đánh giá các phương án đầu tư nhằm có quyết định lựa chọn phương án hiệu quả hơn.
Đó cũng chính là mục tiêu hướng đến của nghiên cứu trong bài viết này. Sự cần thiết thực hiện đề tài Xã hội ngày càng phát triển, mức sống của nguời dân ngày càng cao, nhịp sống của con người cũng tăng nhanh, lao động ở các tỉnh lẻ tập trung nhiều về thành thị và các khu công nghiệp. Vấn đề nhà ở cho người lao động ngay từ những ngày đầu phát triển kinh tế, vẫn là mối quan tâm lớn của nhiều cấp lãnh đạo của tỉnh và các doanh nghiệp. Để giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở, chỗ ở cho người lao động công nhân viên chức trên địa bàn tỉnh, giúp cho người có thu nhập thấp tiếp cận và sở hữu được căn hộ với giá rẻ nhưng đảm bảo chất lượng, có nơi sinh hoạt, vui chơi giải trí, từng bước cải thiện cuộc sống, tạo ổn định lâu dài về nguồn nhân lực tại các địa phương trong nước.
Tuy nhiên, để thực hiện nhà ở xã hội được thì việc đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án này cũng rất quan trọng, vì giá bán của dự án này không cao do các quy định của nhà nước. Vỉ vậy, việc nhận diện, phân tích các yếu tố trong quá trình thực hiện đầu tư ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án là một trong những mấu chốt quan trọng để một dự án thành công. Nó giúp cho nhà đầu tư có những tiêu chí so sánh, đánh giá các phương án đầu tư nhằm có quyết định lựa chọn phương án hiệu quả hơn. Đó cũng chính là mục tiêu hướng đến của nghiên cứu của luận văn.
Đã có nhiều nghiên cứu về đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng, từ đánh giá các vướng mắc trong thực hiện dự án (Nguyễn Duy Long và Lưu Truờng Văn) [8] , các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả dự án , đến phân tích các yếu tố thành công của dự án xây dựng (Nguyễn Duy Long và Đỗ Thị Xuân Lan, 2004) [7]. Các nghiên cứu này đa phần nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, nhà ở thương mại, các dự án thuộc vốn ngân sách. và người viết chưa tìm thấy những nghiên cứu nào xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các tác giả sử dụng - 24 - nhiều mô hình nghiên cứu với các kỹ thuật như phân tích thành phần chính (PCA), mô phỏng Monte Carlo.
trong đó, có nhiều nghiên cứu thực hiện bằng kỹ thuật phân tích thứ bậc (AHP) [14, 23, 24] dựa trên các tài liệu nghiên cứu lý thuyết về phương pháp này để đánh giá hiệu quả của dự án xây dựng. Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả tập trung nghiên cứu Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội qui định Nhà nước, với mong muốn có thể đưa ra một hướng đi mới trong việc phân tích đánh giá hiệu quả các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, lựa chọn đề tài “Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội qui định Nhà nước theo phương pháp AHP” để từ đó có những nhận xét đánh giá, đóng góp ý nghĩa thực tiễn góp phần tăng hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo qui định. Mục tiêu nghiên cứu 1.
Mục tiêu tổng quát Mục tiêu chung của việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP” là tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án nhà ở xã hội nhằm xây dựng một mô hình theo phương pháp AHP chung để đánh giá, ra quyết định lựa chọn phương án đầu tư tối ưu. Mục tiêu cụ thể Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong luận văn này gồm: Nhận dạng và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án đầu tư nhà ở xã hội. Xác định và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các - 25 - dự án đầu tư nhà ở xã hội bằng phương pháp phân tích thành tố chính (PCA- Principal Factor Analysis).
