Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh hà tây

Khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Hà Tây.

• Tác giả: Quản Thu Thảo
• Người hướng dẫn: PGS. Trần Thị Xuân Anh
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam Chi Nhánh Hà Tây
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Kết cấu đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
• 1.2. Khái niệm chất lượng định giá bất động sản thế chấp
• 1.3. Tiêu chí đánh giá chất lượng định giá bất động sản thế chấp
• 1.3.1. Tiêu chí định lượng
• 1.3.2. Tiêu chí định tính
• 1.3.2.1. Tuân thủ nguyên tắc chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp
• 1.3.2.2. Tuân thủ quy trình định giá
• 1.3.2.2.1. Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản và giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá
• 1.3.2.2.2. Bước 2: Lập kế hoạch định giá
• 1.3.2.2.3. Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
• 1.3.2.2.4. Bước 4: Phân tích thông tin
• 1.3.2.2.5. Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá
• 2. CHƯƠNG 2: DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Dữ liệu nghiên cứu
• 2.1.1. Dữ liệu tự thu thập
• 2.1.2. Dữ liệu được đơn vị thực tập cung cấp
• 2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 2.2.1. Phương pháp thu thập
• 2.2.2. Phương pháp điều tra
• 2.2.3. Phương pháp xử lý dữ liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu sơ lược về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Hà Tây
• 3.1.1. Giới thiệu về Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây
• 3.1.2. Cơ cấu tổ chức tại ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây
• 3.1.3. Khái quát về tình hình hoạt động của chi nhánh
• 3.2. Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hà Tây
• 3.3. Các căn cứ pháp lý, quy định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đối với bất động sản thế chấp
• 3.4. Chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Hà Tây
• 3.4.1. Chỉ tiêu định lượng
• 3.4.2. Chỉ tiêu định tính
• 3.5. Đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hà Tây
• 3.5.1. Nhân tố khách quan
• 3.6. Thảo luận về thành tựu và hạn chế
• 3.6.1. Những kết quả đã đạt được
• 3.6.2. Những mặt hạn chế
• 4. CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG BIDV CHI NHÁNH HÀ TÂY
• 4.1. Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV- chi nhánh Hà Tây
• 4.2. Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
• 4.3. Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm căn cứ để định giá
• 4.4. Hoàn thiện nguồn nhân lực cán bộ định giá bất động sản
• 4.5. Tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá bất động sản thế chấp nhằm hạn chế rủi ro, tăng tính xác thực của hồ sơ định giá
• 4.6. Khuyến nghị với cơ quan Nhà nước, Hiệp hội
• 4.7. Khuyến nghị đối với Ngân hàng BIDV
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Định Giá Bất Động Sản

Định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV Hà Tây là một quá trình phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác nhau. Những nhân tố này không chỉ bao gồm các yếu tố nội tại của bất động sản mà còn liên quan đến các yếu tố bên ngoài như chính sách, thị trường và môi trường kinh tế. Việc hiểu rõ các nhân tố này sẽ giúp nâng cao chất lượng định giá và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.

1.1. Khái Niệm Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp

Định giá bất động sản thế chấp là quá trình xác định giá trị của tài sản nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay của ngân hàng. Theo Luật Kinh doanh BĐS, định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm xác định.

1.2. Vai Trò Của Định Giá Trong Hoạt Động Ngân Hàng

Định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Nó giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, từ đó giảm thiểu rủi ro tín dụng và nợ xấu.

II. Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Định Giá Bất Động Sản Tại BIDV Hà Tây

Nhiều nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV Hà Tây. Những nhân tố này có thể được phân loại thành các nhóm như nhân tố khách quan và nhân tố chủ quan. Việc phân tích các nhân tố này sẽ giúp ngân hàng cải thiện quy trình định giá.

2.1. Nhân Tố Khách Quan Ảnh Hưởng Đến Định Giá

Các yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách pháp luật và thị trường bất động sản đều có tác động lớn đến giá trị tài sản. Sự biến động của lãi suất vay cũng ảnh hưởng đến quyết định định giá của ngân hàng.

2.2. Nhân Tố Chủ Quan Trong Định Giá Bất Động Sản

Chất lượng nhân lực và quy trình làm việc tại ngân hàng cũng là những yếu tố quan trọng. Đội ngũ cán bộ định giá cần có trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tiễn để đảm bảo chất lượng định giá.

III. Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng BIDV

Ngân hàng BIDV áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong quá trình định giá bất động sản thế chấp. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

3.1. Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá

Phương pháp so sánh dựa trên việc phân tích giá trị của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Đây là phương pháp phổ biến nhất trong định giá bất động sản.

3.2. Phương Pháp Chi Phí Định Giá Bất Động Sản

Phương pháp chi phí xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí xây dựng và phát triển tài sản đó. Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản mới xây dựng.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Về Định Giá Bất Động Sản Tại BIDV Hà Tây

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV Hà Tây còn nhiều hạn chế. Việc cải thiện quy trình định giá và nâng cao năng lực nhân sự là cần thiết để nâng cao chất lượng dịch vụ.

4.1. Đánh Giá Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản

Chất lượng định giá được đánh giá thông qua các tiêu chí định lượng và định tính. Số lượng hồ sơ định giá và thời gian thực hiện là những chỉ tiêu quan trọng.

4.2. Những Hạn Chế Trong Hoạt Động Định Giá

Một số hạn chế trong hoạt động định giá bao gồm thiếu thông tin thị trường và quy trình làm việc chưa được chuẩn hóa. Điều này dẫn đến việc định giá không chính xác và tiềm ẩn rủi ro cho ngân hàng.

V. Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản Tại BIDV

Để nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp, Ngân hàng BIDV cần thực hiện một số giải pháp như hoàn thiện quy trình định giá, đào tạo nhân lực và tăng cường công tác giám sát.

5.1. Hoàn Thiện Quy Trình Định Giá

Cần xây dựng quy trình định giá rõ ràng và chặt chẽ, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp lý và tiêu chuẩn nghề nghiệp.

5.2. Đào Tạo Nâng Cao Năng Lực Nhân Sự

Đào tạo và phát triển đội ngũ cán bộ định giá là rất quan trọng. Cần tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về định giá bất động sản và cập nhật thông tin thị trường.

VI. Kết Luận Về Định Giá Bất Động Sản Tại Ngân Hàng BIDV Hà Tây

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV Hà Tây cần được cải thiện để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng các giải pháp đã đề xuất sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.

6.1. Tương Lai Của Định Giá Bất Động Sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, định giá bất động sản sẽ trở thành một lĩnh vực quan trọng hơn bao giờ hết. Ngân hàng cần chuẩn bị sẵn sàng để đối mặt với những thách thức mới.

6.2. Khuyến Nghị Đối Với Ngân Hàng BIDV

Ngân hàng BIDV cần tiếp tục cải tiến quy trình định giá và tăng cường hợp tác với các tổ chức chuyên môn để nâng cao chất lượng dịch vụ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá BĐS thế chấp nói riêng đang phát triển rất nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế. Trong đó, định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS với mục đích cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo của các Ngân hàng.

Theo từ điển Oxford: “Định giá (Valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản kinh doanh” Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội đánh giá Australia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại thành phố Hồ Chí Minh năm 1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp các dữ liệu thị trường so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định để hình thành giá trị của chúng” Theo Nguyễn Thế Phương (2010), định giá không chỉ là sự ước tính giá trị của tài sản, giá trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giá trị thị trường tùy theo mục đích của định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trường. Căn cứ theo Luật giá năm 2013 của Việt Nam: “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ” Theo quy định tại Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 của Việt Nam: “Định giá bất động sản là họat động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định” Như vậy, có thể hiểu rằng định giá BĐS là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu BĐS bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường cụ thể với những phương pháp phù hợp. 3 Tại các NHTM hiện nay việc định giá BĐS thế chấp cũng là hoạt động mang ý nghĩa vô cùng quan trọng.

Để có thể đáp ứng nhu cầu về vốn của các tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; khách hàng đã dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình để thế chấp tại các ngân hàng thương mại để vay vốn. Tuy nhiên, quá trình định giá BĐS thế chấp ở các tổ chức vẫn còn yếu do thiếu thông tin từ thị trường và các nhân viên phụ trách công tác định giá vẫn còn thiếu tính chủ động. Điều đó dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác và mang lại nhiều rủi ro, khiến việc xác định mức cho vay không chính xác so với thực tế. Khái niệm chất lượng định giá bất động sản thế chấp Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, hoạt động cho vay tạo nguồn thu chủ yếu.

Trong đó, cho vay thế chấp bằng BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn. Để làm cơ sở cho vay thế chấp bằng BĐS thì hoạt động định giá BĐS cho vay có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay của ngân hàng, góp phần giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng và nợ xấu của ngân hàng. Tuy nhiên, tại các ngân hàng hiện nay công tác định giá BĐS thế chấp còn yếu do chất lượng định giá chưa được bảo đảm. Quan điểm về chất lượng định giá BĐS thế chấp là khác nhau tùy thuộc mục tiêu định giá BĐS.

Đảm bảo chất lượng định giá BĐS đồng nghĩa với việc đảm bảo lợi ích cho vay, lợi ích pháp lý của ngân hàng và khách hàng vay. Quan điểm cho rằng chất lượng định giá bất động sản thế chấp là việc BĐS thế chấp được đánh giá phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá. Quan điểm khác cho rằng, chất lượng định giá BĐS thế chấp là việc tuân thủ các quy định, quy trình, phương pháp định giá. Ngoài ra chất lượng định giá BĐS thể hiện sự hài lòng của ngân hàng và khách hàng vay vốn với kết quả định giá BĐS thế chấp (Nguyễn Thanh Nga, (2016)).

Nghiên cứu này đưa ra khái niệm về chất lượng định giá BĐS thế chấp là “việc đảm bảo chấp hành các quy định pháp lý, áp dụng các phương pháp mới, phù hợp nhằm xác định chính xác giá trị BĐS với thời gian và chi phí hợp lý”. Để đo lường, đánh giá chất lượng định giá BĐS thế chấp, thường có các tiêu chí định tính và định lượng. Tiêu chí đánh giá chất lượng định giá bất động sản thế chấp 1. Tiêu chí định lượng - Số lượng hồ sơ định giá: Đây là chỉ tiêu định lượng thể hiện quy mô các cuộc định giá tại ngân hàng.

Số lượng hồ sơ định giá càng cao chứng tỏ công tác định giá càng thể hiện tầm quan trọng trong hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng, và là một phần thể hiện chất lượng hoạt động định giá tại ngân hàng. Tuy nhiên, tiêu chí này cần gắn với các chỉ tiêu định tính khác để bảo đảm chất lượng định giá. - Quy mô về giá trị BĐS được định giá: Quy mô về giá trị thể hiện trong các hồ sơ định giá là giá trị BĐS mà cán bộ định giá xác định làm cơ sở để ngân hàng xét duyệt hạn mức cho vay (Ngô Thị Phương Thảo, (2012)). Giá trị định giá thế chấp = giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS.

Chỉ tiêu này phản ánh mức độ thu hồi, mức độ rủi ro của BĐS thế chấp. Dựa trên số lượng hồ sơ định giá đã được tiến hành ta có thể đánh giá khối lượng công việc chi nhánh đã thực hiện được trong khoảng thời gian nhất định. Theo Tiêu chuẩn TĐGVN số 04 được ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá giá trị tài sản do cán bộ định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá”. Hồ sơ đã được định giá sẽ được dùng làm cơ sở cho việc hình thành đánh giá của cán bộ định giá về mức giá thể hiện giá của tài sản cần định giá.

Vậy nên thông qua số lượng hồ sơ, đơn vị không chỉ thể hiện được năng lực trong công tác định giá mà còn thể hiện năng lực, kiến thức chuyên môn của cán bộ định giá. Qua đó ta có thể đánh giá chất lượng trong công tác định giá BĐS thế chấp của đơn vị. - Thời gian và chi phí định giá: Đây là tiêu chí thể hiện chất lượng định giá BĐS. Thời gian định giá liên quan đến cách thức tổ chức và quy trình định giá, chi phí định giá bao gồm các khoản liên quan đến nhân lực định giá, chi phí phát sinh trong công tác định giá.

Do vậy nếu quy trình và phương pháp định giá chặt chẽ, rõ ràng, cán bộ định giá có trình độ và kinh nghiệm sẽ giúp giảm thiểu thời gian định giá phát sinh (Ngô Thị Phương Thảo, (2012)). Tiêu chí định tính Để đánh giá chất lượng định giá BĐS thế chấp, ngoài đánh giá các chỉ tiêu định lượng cần gắn với đánh giá các chỉ tiêu định tính dựa trên quy định tại Phụ lục 01 (Thông tư số 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 Quy định về kiểm tra, giám sát chất lượng hoạt động thẩm định giá). Cụ thể bao gồm các tiêu chí sau: a) Tuân thủ nguyên tắc chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp Tiêu chí này đảm bảo cán bộ định giá cần tuân thủ các quy tắc nghề nghiệp do pháp luật và ngân hàng quy định, các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp cần được tôn trọng và chấp hành: tính độc lập, chính trực, khách quan, bảo mật, công khai, minh bạch; cán bộ định giá cũng cần tuân thủ quy định về năng lực chuyên môn, tính thận trọng và tư cách nghề nghiệp (theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 01). Tiêu chí này có thể được thể hiện qua thời gian công tác, kinh nghiệm của cán bộ định giá, trình độ chuyên môn và bằng cấp của cán bộ tham gia công tác định giá.

b) Tuân thủ quy trình định giá Việc tuân thủ quy trình định giá đảm bảo chất lượng định giá, thể hiện đảm bảo tính hợp pháp, trình tự khoa học và khả năng đưa ra kết quả định giá chính xác. Do vậy cán bộ tham gia định giá cần tuân thủ quy trình định giá do Bộ Tài chính ban hành (theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05, 06, 07 Thông tư 28/2015/TT-BTC). Quy trình định giá bao gồm các bước sau: Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.

Lập kế hoạch định giá. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Phân tích thông tin. Xác định giá trị tài sản cần định giá.

Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan. Để có thể định giá BĐS chính xác và đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các tổ chức thì việc tuân theo quy trình định giá BĐS là việc vô cùng cần thiết trong quá trình xác định giá trị BĐS. Theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05, 06, 07 Thông tư 28/2015/TT-BTC, quy trình định giá bao gồm 6 bước sau: 6 Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản và giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá, gồm: - Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS cần định giá. - Xác định mục đích định giá: Cán bộ nhân viên phụ trách cần xác định được mục đích của khách hàng, tại các NHTM mục đích định giá chủ yếu là để cho vay và đầu tư.

- Xác định đối tượng khách hàng và những người sử dụng kết quả định giá. - Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá do nhân viên đưa ra cần có căn cứ xác định: sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng; sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liên quan. - Xác định thời điểm định giá. - Xác định các dữ liệu cần thiết cho công tác định giá.