Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường và tiến trình hội nhập quốc tế, bất động sản đóng vai trò là loại tài sản bảo đảm quan trọng hàng đầu trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại. Hạn mức cho vay thế chấp bất động sản hiện nay thường dao động từ 60% đến 70% giá trị tài sản với thời hạn vay có thể kéo dài tới 15 năm, được các tổ chức tín dụng xác định là công cụ bảo đảm nghĩa vụ và nguồn thu hồi nợ cuối cùng khi phát sinh rủi ro tín dụng. Do đó, kết quả thẩm định giá bất động sản thế chấp đòi hỏi độ tin cậy và tính chính xác cao nhằm bảo đảm lợi ích của bên vay lẫn bên cho vay, hạn chế nguy cơ thất thoát vốn.

Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam (VNG Value) là doanh nghiệp hoạt động trên 12 năm trong ngành (thành lập từ năm 2009, tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư VNG Việt Nam, sau đó đổi thành Công ty Cổ phần Đầu tư ANG và đăng ký thay đổi lần thứ 12 vào ngày 17/07/2018 với vốn điều lệ 20 tỷ đồng). Giai đoạn từ cuối năm 2017 và đầu năm 2018 đánh dấu bước ngoặt khi công ty ký kết thỏa thuận cung cấp dịch vụ thẩm định giá bán lẻ với các ngân hàng lớn như Vietcombank và BIDV, cùng nhiều tổ chức tín dụng khác (Agribank, SHB, CBBank, VAMC, Oceanbank, Shinhan, Viet Capital Bank). Khối lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản thế chấp tăng đột biến, song công tác thẩm định tại doanh nghiệp vẫn bộc lộ một số bất cập về quản lý chi phí, công nghệ dữ liệu và nhân lực, chưa phát huy tối đa lợi thế cạnh tranh. Khóa luận hướng đến giải quyết ba mục tiêu cụ thể:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp và các nhân tố tác động đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp.
  2. Đo lường, phân tích mức độ tác động của từng nhân tố chủ quan và khách quan đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam.
  3. Đề xuất các nhóm giải pháp và khuyến nghị khả thi nhằm hoàn thiện, nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị thực tập.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài gồm thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp và đội ngũ nhân sự tham gia công tác thẩm định tại VNG Value. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung tại trụ sở chính Hà Nội và các chi nhánh, văn phòng đại diện của VNG Value; phạm vi thời gian sử dụng số liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính giai đoạn 2018 - 2019, báo cáo tình hình doanh nghiệp giai đoạn 2018 - 2020 và số liệu sơ cấp từ cuộc khảo sát nhân sự hoàn thành vào tháng 04/2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng pháp lý và lý luận chuyên ngành về thẩm định giá tài sản:

  • Cơ sở pháp lý: Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 về phân loại bất động sản; Điều 53 Hiến pháp năm 2013 về sở hữu đất đai toàn dân; Luật Giá số 11/2012/QH13 (Khoản 6 Điều 4 và Khoản 5 Điều 12 quy định về định nghĩa và nguyên tắc tính phí dịch vụ thẩm định); Phụ lục 01 Thông tư số 323/2016/TT-BTC quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá; Thông tư số 38/2014/TT-BTC về lưu trữ hồ sơ và cơ sở dữ liệu giá; Thông tư số 28/2015/TT-BTC; hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam gồm Tiêu chuẩn số 01 (Quy tắc hành nghề), Tiêu chuẩn số 05 (Quy trình thẩm định giá), Tiêu chuẩn số 06 (Báo cáo kết quả, Chứng thư và Hồ sơ thẩm định giá) và Tiêu chuẩn số 11 (Thẩm định giá bất động sản).
  • Khung lý thuyết tiếp cận: Lý thuyết quản trị chiến lược của Ngô Kim Thanh và Lê Văn Tâm (2013), Jaipur National University (2013) phân định các nhân tố bên ngoài (khách quan, doanh nghiệp không kiểm soát được) và các nhân tố bên trong (chủ quan, thuộc quyền kiểm soát và điều chỉnh của doanh nghiệp); các nghiên cứu thực nghiệm liên quan của W.Seabrooke (2004), Phạm Tiến Đạt (2015), Hoàng Thu Trang (2016), Nguyễn Thanh Nga (2016), Vũ Thị Thanh Hải (2019), Phạm Thị Thúy (2020).

Mô hình nghiên cứu phân tách 8 nhóm nhân tố ảnh hưởng với 27 biến quan sát, đo lường bằng thang đo Likert 5 bậc (1: Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Hoàn toàn đồng ý).

Nhóm nhân tố Ký hiệu Loại nhân tố Số biến quan sát
Năng lực chuyên môn của nhân sự thẩm định giá NLCM Chủ quan 3 biến (NLCM1 - NLCM3)
Hệ thống tổ chức công tác thẩm định giá HTTC Chủ quan 3 biến (HTTC1 - HTTC3)
Nguồn thông tin thu thập phục vụ thẩm định giá NTT Chủ quan 4 biến (NTT1 - NTT4)
Áp dụng phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định giá PPTC Chủ quan 4 biến (PPTC1 - PPTC4)
Môi trường kinh tế MTKT Khách quan 4 biến (MTKT1 - MTKT4)
Môi trường pháp lý MTPL Khách quan 3 biến (MTPL1 - MTPL3)
Tính minh bạch của thị trường bất động sản TMB Khách quan 3 biến (TMB1 - TMB3)
Tính tin cậy của chủ sở hữu bất động sản TTC Khách quan 3 biến (TTC1 - TTC3)

Về phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu:

  • Số liệu thứ cấp: Trích xuất từ Báo cáo tài chính (2017 - 2019) và Báo cáo tình hình doanh nghiệp (2018 - 2020) của VNG Value để phân tích tăng trưởng doanh thu, chi phí, lợi nhuận sau thuế và số lượng hồ sơ thẩm định hoàn thành.
  • Số liệu sơ cấp: Khảo sát toàn diện 100 nhân sự làm việc tại VNG Value vào tháng 04/2021 (gồm 45 phiếu trực tuyến và 55 phiếu khảo sát trực tiếp tại trụ sở Hà Nội).
  • Phương pháp thống kê: Sử dụng phần mềm thống kê kiểm định độ tin cậy thang đo qua hệ số Cronbach's Alpha (điều kiện chấp nhận: Cronbach's Alpha $\ge 0,6$; hệ số tương quan biến - tổng $\ge 0,3$). Phân tích nhân tố khám phá (EFA) áp dụng phương pháp trích Principal Components Analysis với phép quay Varimax (điều kiện: KMO nằm trong đoạn $[0,5; 1]$; kiểm định Bartlett có Sig. $< 0,05$; tổng phương sai trích $\ge 50%$; hệ số tải nhân tố Factor Loading $> 0,5$).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu

Chương 1 hệ thống hóa các khái niệm nền tảng: bất động sản thế chấp, thẩm định giá bất động sản thế chấp, chất lượng thẩm định giá và xác lập hệ thống tiêu chí đánh giá. Các tiêu chí định lượng gồm: số lượng hồ sơ thẩm định thực hiện được, doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động thẩm định giá. Các tiêu chí định tính xây dựng dựa trên Phụ lục 01 Thông tư số 323/2016/TT-BTC, bao gồm: tính tuân thủ đạo đức và chuyên môn nghề nghiệp của thẩm định viên (tỷ lệ nhân sự có bằng đại học chuyên ngành, tỷ lệ sở hữu thẻ thẩm định viên về giá của Bộ Tài chính, thâm niên công tác); tính tuân thủ quy trình 6 bước theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05; lập báo cáo, chứng thư và hồ sơ thẩm định theo Tiêu chuẩn số 06; mức độ chuẩn xác khi chấp hành các cách tiếp cận (thị trường, chi phí, thu nhập) và phương pháp định giá theo Tiêu chuẩn số 11; việc chấp hành các điều kiện pháp lý của doanh nghiệp (giấy phép đủ điều kiện hành nghề, trích lập quỹ dự phòng rủi ro hoặc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, biểu phí công khai, chế độ lưu trữ hồ sơ theo Thông tư 38/2014/TT-BTC).

Tác giả tổng thuật 6 công trình nghiên cứu trong nước (Phạm Thị Thúy, 2020; Vũ Thị Thanh Hải, 2019; Trần Thị Hà Trang, 2018; Hoàng Thu Trang, 2016; Nguyễn Thanh Nga, 2016; Ngô Thị Phương Thảo, 2011), chỉ ra khoảng trống nghiên cứu: các đề tài trước đây thiếu cơ sở pháp lý vững chắc cho các tiêu chí định tính, chưa tách bạch rõ ràng giữa nhóm nhân tố chủ quan và khách quan, đồng thời chưa có công trình nào nghiên cứu thực nghiệm tại VNG Value. Từ đó, tác giả thiết lập khung phân tích gồm 4 nhân tố chủ quan và 4 nhân tố khách quan tác động đến chất lượng dịch vụ.

Chương 2: Số liệu sử dụng và phương pháp nghiên cứu

Chương này quy định chi tiết nguồn gốc dữ liệu và quy trình kiểm định. Dữ liệu thứ cấp phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh và cơ cấu nhân lực do VNG Value cung cấp. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua bảng hỏi cấu trúc gửi tới toàn thể cán bộ công nhân viên VNG Value nhằm đánh giá 27 biến quan sát thuộc 8 nhóm nhân tố, kết hợp khảo sát thời gian công tác, trình độ học vấn và kinh nghiệm thực tế. Tác giả luận giải cơ sở phương pháp luận về việc sử dụng thang đo Likert 5 bậc và quy chuẩn thống kê của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008).

Quy trình xử lý dữ liệu được thiết kế qua 2 giai đoạn kế tiếp: bước một kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha nhằm loại bỏ các biến có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,3; bước hai tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) tách biệt cho hai khối nhân tố chủ quan và khách quan nhằm kiểm tra tính tương thích dữ liệu và mức độ hội tụ của các biến quan sát.

Chương 3: Phân tích kết quả nghiên cứu

Chương 3 trình bày bức tranh toàn diện về VNG Value và kiểm định mô hình định lượng. Về quy trình tác nghiệp, VNG Value cụ thể hóa quy trình thành 3 bước lớn (Nhận hồ sơ, thu phí, lập kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản; Tiến hành thẩm định giá trực tiếp và lập báo cáo; Kiểm tra, phê duyệt và phát hành chứng thư) chia nhỏ thành các khâu phối hợp chặt chẽ giữa bộ phận kinh doanh, chuyên viên thẩm định, kiểm soát viên và ban giám đốc. Về phương pháp định giá, khoảng 80% hồ sơ áp dụng phối hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí; trong đó thẩm định căn hộ chung cư áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (bắt buộc tối thiểu 1 trong 3 tài sản so sánh có giao dịch thành công trong vòng 1 năm trở lại).

Chỉ tiêu tài chính và hoạt động Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Tổng doanh thu công ty (triệu VNĐ) 6.156 14.121 15.914 Chưa công bố đủ
Lợi nhuận sau thuế công ty (triệu VNĐ) 2.955 3.615 3.669 Chưa công bố đủ
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế / Doanh thu 48,00% 25,60% 23,06% —
Doanh thu từ dịch vụ thẩm định giá (triệu VNĐ) 5.972 12.876 14.385 18.312
Lợi nhuận từ dịch vụ thẩm định giá (triệu VNĐ) 2.474 2.985 3.416 3.518
Số lượng hồ sơ thẩm định giá (hồ sơ) 605 2.555 4.435 5.907
Tốc độ tăng trưởng số lượng hồ sơ (%) — +322,31% +73,58% +33,19%
Số lượng hồ sơ thẩm định bình quân / ngày — 10 17 22
Tổng nhân sự thẩm định giá (người) — 30 43 44
Nhân sự TĐG có bằng ĐH đúng chuyên ngành — 17 (56,67%) 25 (58,14%) 29 (65,91%)
Nhân sự TĐG sở hữu thẻ Thẩm định viên về giá — 8 (26,67%) 9 (20,90%) 12 (27,27%)

Khảo sát tháng 04/2021 trên 45 nhân sự thẩm định cho thấy 31 người tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá (68,89%), 10 người tốt nghiệp Đại học Xây dựng và 4 người tốt nghiệp ngành Marketing. Thâm niên công tác bình quân đạt 4,93 năm; tuy nhiên lực lượng chuyên viên trực tiếp khảo sát thực địa còn rất trẻ (57,78% có kinh nghiệm từ 2 năm trở xuống). Về cơ cấu mẫu khảo sát chung ($N=100$): nam chiếm 48%, nữ 52%; trình độ cử nhân chiếm 76%, cao học chiếm 24%; thâm niên dưới 1 năm là 30%, từ 1 - 3 năm là 42%, trên 3 năm là 28%; phân bổ nhiều nhất ở phòng nghiệp vụ (45 người).

Kết quả kiểm định thống kê:

  • Kiểm định Cronbach's Alpha: Biến MTKT3 ("Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam") có hệ số tương quan biến - tổng bằng $0,047 < 0,3$ nên bị loại bỏ. Sau khi loại MTKT3, hệ số Cronbach's Alpha của nhóm "Môi trường kinh tế" tăng từ 0,763 lên 0,937. Toàn bộ các nhóm nhân tố còn lại đều đạt độ tin cậy cao, dao động trong khoảng từ 0,756 đến 0,937.
  • Phân tích EFA nhóm chủ quan: Hệ số KMO đạt 0,673; kiểm định Bartlett đạt giá trị Chi-square = 679,613 với Sig. = $0,000 < 0,05$; tổng phương sai trích đạt 71,990% tại 4 nhân tố rút trích. Hệ số tải factor loading đều lớn hơn 0,5. Thứ tự biến đóng góp lớn nhất trong từng nhóm lần lượt là: PPTC1 (hệ số tải 0,803 trong nhóm Áp dụng phương pháp và tiêu chuẩn), HTTC3 (nhóm Hệ thống tổ chức), NTT1 (nhóm Nguồn thông tin) và NLCM2 (nhóm Năng lực chuyên môn).
  • Phân tích EFA nhóm khách quan: Hệ số KMO đạt 0,718; kiểm định Bartlett đạt giá trị Chi-square = 663,996 với Sig. = $0,000 < 0,05$; tổng phương sai trích đạt 78,636% tại 4 nhân tố rút trích, khẳng định dữ liệu đo lường có tính hội tụ cao và giải thích tốt biến thiên thực tế.

Chương này cũng chỉ rõ các mặt hạn chế nội tại của công ty: tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu giảm dần do chi phí quản lý và mở rộng chi nhánh tăng cao; bộ phận kiểm soát chỉ có 3 nhân sự, chịu áp lực kiểm duyệt gần 500 hồ sơ/tháng; cơ sở dữ liệu nội bộ xây dựng từ năm 2014 đã lạc hậu, phần mềm nhập liệu đơn luồng không cho phép nhiều nhân viên cùng thao tác đồng thời; khách hàng và chủ sở hữu bất động sản còn chậm trễ hoặc che giấu thông tin quy hoạch, pháp lý.

Chương 4: Kết luận

Chương 4 đúc kết các định hướng giải pháp xuất phát từ kết quả phân tích:

  • Nâng cao năng lực chuyên môn nhân sự: Duy trì cơ chế kiểm tra định kỳ hàng tháng (4 bài kiểm tra chính thức/năm, nếu "Đạt" được tăng 7,3% lương); định kỳ hàng quý tổ chức tập huấn chuyên sâu; tạo điều kiện hỗ trợ kinh phí để các chuyên viên có từ 5 năm kinh nghiệm thi lấy thẻ Thẩm định viên về giá của Bộ Tài chính.
  • Hoàn thiện hệ thống tổ chức: Tăng cường nhân sự cho khâu kiểm soát nội bộ nhằm giải tỏa nút thắt quá tải (hiện chỉ có 3 kiểm soát viên duyệt hồ sơ cho toàn hệ thống), phân định rõ trách nhiệm thẩm định thực địa và kiểm định hồ sơ.
  • Đẩy mạnh công tác thu thập và lưu trữ thông tin: Nâng cấp toàn diện hạ tầng cơ sở dữ liệu giá thành lập từ năm 2014; thiết kế lại phần mềm quản trị hồ sơ cho phép đa người dùng nhập dữ liệu đồng thời trên máy chủ; phân quyền truy xuất lịch sử tài sản so sánh theo từng khu vực địa lý.
  • Hoàn thiện áp dụng phương pháp định giá: Kết hợp song song các phương pháp chiết trừ, chi phí tái tạo và dòng tiền chiết khấu đối với bất động sản dự án phức tạp, tránh lạm dụng phương pháp so sánh đơn thuần; chuẩn hóa các chỉ số định lượng (tỷ suất vốn hóa, tỷ lệ chiết khấu).
  • Kiến nghị: Đề nghị Bộ Tài chính và cơ quan quản lý Nhà nước hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, giảm thiểu mâu thuẫn chồng chéo giữa các quy định, rút ngắn độ trễ chính sách và xây dựng cổng thông tin giao dịch bất động sản minh bạch cấp quốc gia. Khuyến nghị VNG Value tối ưu hóa chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp để cải thiện biên lợi nhuận ròng.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu mang lại những kết quả định lượng cụ thể phản ánh sự phát triển của VNG Value:

  • Lượng hồ sơ thẩm định tăng trưởng vượt bậc: từ 605 hồ sơ (2017) lên 2.555 hồ sơ (2018), 4.435 hồ sơ (2019) và chạm mốc 5.907 hồ sơ (2020), tương ứng khối lượng xử lý đạt 22 hồ sơ/ngày.
  • Doanh thu từ dịch vụ thẩm định giá tăng từ 5.972 triệu đồng (2017) lên 18.312 triệu đồng (2020); lợi nhuận dịch vụ tương ứng tăng từ 2.474 triệu đồng lên 3.518 triệu đồng.
  • Năng lực chuyên môn của đội ngũ được củng cố: tỷ lệ nhân sự có thẻ Thẩm định viên về giá tăng từ 20,90% (2019) lên 27,27% (2020, đạt 12/44 người); tỷ lệ có bằng cử nhân đúng chuyên ngành thẩm định giá đạt 65,91% năm 2020 và 68,89% vào tháng 04/2021.
  • Chứng minh bằng kiểm định thống kê: thang đo 8 nhân tố đạt độ tin cậy với hệ số Cronbach's Alpha từ 0,756 đến 0,937 (sau khi loại bỏ biến quan sát không đạt yêu cầu MTKT3); mô hình EFA trích xuất thành công 4 nhân tố chủ quan (giải thích 71,990% phương sai) và 4 nhân tố khách quan (giải thích 78,636% phương sai).

Về đóng góp học thuật và thực tiễn, khóa luận đã bổ sung cơ sở pháp lý vững chắc (theo các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và Thông tư 323/2016/TT-BTC) cho hệ thống tiêu chí định tính thay vì chỉ tiếp cận lý thuyết thuần túy như các nghiên cứu trước đó. Đồng thời, nghiên cứu phân định rõ ràng giữa nhóm yếu tố bên trong kiểm soát được và nhóm yếu tố bên ngoài, cung cấp số liệu thực nghiệm chuẩn xác hỗ trợ trực tiếp ban giám đốc VNG Value trong việc tái cấu trúc nhân sự kiểm duyệt và nâng cấp phần mềm cơ sở dữ liệu.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tự xác định một số hạn chế gắn liền với phạm vi nghiên cứu:

  • Kích thước mẫu khảo sát bị giới hạn ở 100 quan sát do tổng quy mô nhân sự của VNG Value tại thời điểm nghiên cứu chỉ có 100 người. Dù tỷ lệ khảo sát đạt 100% nhân sự nội bộ, cỡ mẫu này chỉ đáp ứng điều kiện tối thiểu cho phân tích 27 biến quan sát mà chưa đạt mức kỳ vọng tối ưu (trên 200 mẫu theo tiêu chuẩn thống kê mở rộng).
  • Đối tượng điều tra hoàn toàn là nhân viên nội bộ của VNG Value, chưa mở rộng khảo sát lấy ý kiến phản hồi độc lập từ phía các ngân hàng đối tác sử dụng chứng thư thẩm định (Vietcombank, BIDV, SHB...) và khách hàng vay vốn.
  • Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát đa chiều tới các cán bộ tín dụng ngân hàng thương mại, đồng thời thực hiện các nghiên cứu so sánh đối chuẩn (benchmarking) giữa VNG Value với các công ty thẩm định giá độc lập khác trên thị trường.

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo thiết thực cho sinh viên các chuyên ngành Thẩm định giá, Quản lý thị trường Bất động sản và Tài chính - Ngân hàng đang thực hiện khóa luận tốt nghiệp hoặc nghiên cứu khoa học. Phần quy trình nghiệp vụ 3 giai đoạn và các tiêu chí định tính theo Thông tư số 323/2016/TT-BTC là tài liệu tham khảo hữu ích cho các chuyên viên định giá tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng. Ngoài ra, quy trình xử lý dữ liệu kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA chi tiết trong Chương 3 là tài liệu tham khảo cụ thể về phương pháp nghiên cứu ứng dụng trong phân tích doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

1. Khảo sát sơ cấp của đề tài được thực hiện trên quy mô mẫu bao nhiêu và phân bổ nhân khẩu học ra sao?
Khảo sát được thực hiện trên toàn bộ 100 cán bộ công nhân viên của VNG Value vào tháng 04/2021 (gồm 45 phiếu online và 55 phiếu phát trực tiếp). Cơ cấu gồm 48 nam, 52 nữ; 76 cử nhân, 24 người có trình độ cao học; 42% có thâm niên làm việc 1 - 3 năm, 30% dưới 1 năm và 28% trên 3 năm; trong đó nhân sự thuộc phòng nghiệp vụ thẩm định chiếm số lượng đông nhất với 45 người (45%).

2. Biến quan sát nào bị loại bỏ trong bước kiểm định Cronbach's Alpha và lý do loại bỏ là gì?
Biến quan sát MTKT3 ("Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam") thuộc nhóm "Môi trường kinh tế" bị loại bỏ do có hệ số tương quan biến - tổng chỉ đạt $0,047 < 0,3$. Sau khi loại biến này, hệ số Cronbach's Alpha của nhóm "Môi trường kinh tế" tăng từ 0,763 lên 0,937.

3. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu của VNG Value giai đoạn 2017 - 2019 diễn biến như thế nào và nguyên nhân do đâu?
Tỷ suất này sụt giảm liên tục: từ mức 48,00% năm 2017 xuống 25,60% năm 2018 và còn 23,06% năm 2019. Nguyên nhân do công ty bước vào giai đoạn mở rộng nhanh mạng lưới văn phòng đại diện và chi nhánh khắp ba miền, tuyển dụng thêm nhiều nhân sự mới khiến giá vốn hàng bán và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng nhanh hơn tốc độ tăng doanh thu.

4. Khi thẩm định giá căn hộ chung cư thế chấp, VNG Value đặt ra yêu cầu kỹ thuật cụ thể nào?
Khoảng 80% hồ sơ tại VNG Value kết hợp phương pháp so sánh và chi phí, riêng đối với căn hộ chung cư thế chấp, chuyên viên chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Để kết quả có độ tin cậy cao, công ty quy định bắt buộc trong 3 tài sản so sánh được lựa chọn phải có ít nhất 1 tài sản đã phát sinh giao dịch thực tế trên thị trường trong vòng 1 năm trở lại.

5. Khâu kiểm soát hồ sơ thẩm định giá tại VNG Value gặp phải nút thắt gì trong vận hành?
Tại thời điểm khảo sát, VNG Value phải xử lý khối lượng hồ sơ rất lớn (năm 2020 tiếp nhận bình quân 492 hồ sơ/tháng, tương đương 22 hồ sơ/ngày), song bộ phận kiểm soát nội bộ chỉ có 3 kiểm soát viên. Điều này tạo áp lực kiểm duyệt lớn, gây nguy cơ chậm tiến độ trả kết quả hoặc ảnh hưởng đến độ kỹ lưỡng khi rà soát hồ sơ.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Lê Đàm Ngọc Vân đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở pháp lý và lý luận về đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp, đồng thời làm sáng tỏ bức tranh hoạt động thực tế của Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam giai đoạn 2017 - 2020. Thông qua dữ liệu khảo sát 100 nhân sự và các kiểm định Cronbach's Alpha, EFA, tác giả đã lượng hóa tác động của 4 nhóm nhân tố chủ quan và 4 nhóm nhân tố khách quan, chỉ ra các nút thắt then chốt về hạ tầng công nghệ từ năm 2014 và quá tải tại khâu kiểm soát hồ sơ. Các đề xuất nâng cao năng lực thẩm định viên, nâng cấp phần mềm cơ sở dữ liệu nội bộ và chuẩn hóa quy trình kiểm soát mang tính thực tiễn cao, đóng góp thiết thực cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp thẩm định giá trong bối cảnh thị trường tín dụng ngày càng mở rộng.