CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG THẾ CHẤP 1. Khái niệm bất động sản thế chấp Theo Luật dân sự số 91 2015 H13 của nước CH NCN Việt Nam, Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình gắn liền với đất đai; ài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình ng; ài sản khác the u định c a há lu t” Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, ăn ản có tính pháp lý cao nhất - Hiến pháp, Về quản lý đất đai, Điều 53 Hiến pháp năm 2013 có quy định: “Đất đai, tài ngu ên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản Nhà nước đầu tư, uản lý là tài sản công thuộc sở hữu t àn n Nhà nước đại diện ch sở hữu và thống nhất quản lý” Tuy nhiên, trong hoạt động tín dụng không phải bất động sản (BĐS) nào cũng được coi như BĐS thế chấp. Hoàng Thu Trang (2016) cho rằng BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu BĐS.
BĐS thế chấp phải đáp ứng đủ yêu cầu pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người đi ay hay bảo lãnh đi ay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng. Nghiên cứu của Phạm Hồng Vân (2016) đã cụ thể hóa hơn qua iệc đưa ra các hình thức của BĐS thế chấp, BĐS thế chấp có thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… à các tài sản khách gắn liền với đất đai, ngoài ra BĐS thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ BĐS thế chấp. Tất cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể thế chấp và vay vốn. Để được coi như tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng, các BĐS phải thỏa mãn các điều kiện pháp lý như: Thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp; Không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng tài thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo; BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng án được.
Phạm Tiến Đạt (2015) nhận xét rằng, đất đai lãnh thổ của nước ta thuộc sở hữu toàn dân, các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chỉ được các cơ quan đại diện quản lý Nhà nước cấp cho quyền sử dụng đất có thêm quyền chiếm hữu tạm thời (có thời hạn) theo quy định của pháp luật. Như ậy, ở nước ta việc thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Trong khuôn khổ nghiên cứu này, BĐS thế chấp có thể được hiểu như sau: 3 “BĐS thế chấp là BĐS do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu hợp pháp của ên đi vay hay bảo lãnh đi ay, cam kết dùng BĐS đó để đảm bảo thực hiện nghĩa ụ của ên đi ay ới bên cho vay. BĐS thế chấp bao gồm cả những tài sản hình thành trong tương lai pháp luật không cấm giao dịch” 1.
Khái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp Theo Luật giá số 11 2012 H13 của nước CH HCN Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị ằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp ới giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục ụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” W.Seabrooke (2004) cho rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Phạm Tiến Đạt (2015) đã tóm lại khái niệm cơ ản về thẩm định giá ất động sản: “Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định” Từ các quan điểm nêu trên, thẩm định giá BĐS thực chất là thẩm định quyền tài sản BĐS, dưới hình thức ước tính giá trị về quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. thẩm định giá BĐS thế chấp về bản chất là thẩm định giá BĐS, dưới hình thức thẩm định giá cho mục đích thế chấp BĐS cho ngân hàng, các tổ chức tài chính để vay vốn. Dựa trên những lý thuyết về thẩm định giá BĐS, nghiên cứu này đưa ra định nghĩa ề thẩm định giá BĐS thế chấp: “Thẩm định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất của bất động sản phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp, tính đến đặc điểm của từng loại bất động sản, đồng thời xem xét đến các nhân tố tác động đến giá trị của bất động sản” 1. Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá BĐS đóng ai trò quan trọng trong sự vận hành của nền kinh tế thị trường.
Thẩm định giá BĐS giúp cho những chủ thể tham gia vào nền kinh tế thị trường đánh giá hợp lý giá trị BĐS. Hiện nay mức tối đa các ngân hàng cho ay thế chấp bằng BĐS từ 60 – 70% giá trị BĐS với thời gian vay trong òng 15 năm. Việc định giá chính xác BĐS có vai trò vô cùng quan trọng để các ngân hàng thương mại đưa ra mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro khi cho vay, tránh thất thoát vốn. Đồng thời đảm bảo tính pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng à người đi ay đối với tài sản thế chấp.
Nguyễn Thanh Nga (2016) đưa ra khái niệm về chất lượng định giá tài sản 4 đảm bảo như sau: “Chất lượng của việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam và thông lệ quốc tế”. Đồng thời, chất lượng định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay thể hiện sự hài lòng của ngân hàng thương mại và khách hàng vay vốn với kết quả định giá. Nghiên cứu đưa ra khái niệm về chất lượng thẩm định giá BĐS thế chấp: “Chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp là mức độ hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp, đảm bảo về tính minh bạch của pháp lý, đáp ứng nhu cầu chuyên môn à quy định, phục vụ công tác cho vay tại các tổ chức tín dụng” 1. Tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp 1.
Tiêu chí định lượng a. Số lượng hồ sơ thẩm định giá th c hiện được Số HSTĐ thực hiện được, thể hiện khối lượng công việc công ty thẩm định giá (TĐG) thực hiện trong thời kỳ nhất định. Theo Vũ Thị Thanh Hải (2019) cần phải đảm bảo 100% số HSTĐ đạt yêu cầu đề ra. Tiêu chí này thể hiện năng lực hoạt động của công ty TĐG nói chung à năng lực chuyên môn của từng thẩm định viên (TĐV) nói riêng, từ đó xem xét đánh giá chất lượng của hoạt động thẩm định giá BĐS (TĐGBĐS).
Doanh thu, lợi nhu n từ công tác thẩm định giá Doanh thu, lợi nhuận từ công tác TĐG đóng ai trò quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp. Nghiên cứu của Phạm Thị Thúy (2020) chỉ ra rằng việc xem xét doanh thu, lợi nhuận từ việc TĐG nhằm xem xét tình hình kinh doanh hoạt động định giá của công ty, đánh giá xem hoạt động có đang phát triển ổn định không. Từ đó, góp phần xem xét đánh giá chất lượng của hoạt động TĐG. Tiêu chí định tính Căn cứ theo quy định tại Phụ lục số 01 (Ban hành kèm theo Thông tư số 323/2016/TT-BTC) “Thông tư quy định về kiểm tra, giám sát à đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá”, nghiên cứu đưa ra các tiêu chí định tính đánh giá chất lượng TĐGBĐS thế chấp.
Tính tuân th chuyên môn nghề nghiệ và đạ đức nghề nghiệp c a nhân s ĐG Theo “Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01”, Những quy tắc hành nghề thẩm định giá. Các TĐV cần tôn trọng và chấp hành theo các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, chuyên môn nghề nghiệp khi hành nghề. TĐV tuân thủ theo các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp: Độc lập, Chính trực, Khách quan, Bảo mật, Công khai, Minh bạch. Về tính tuân thủ tiêu chuẩn về chuyên môn nghề nghiệp: Năng lực chuyên 5 môn và tính thận trọng, Tư cách nghề nghiệp, Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
Theo Vũ Thị Thanh Hải (2019), chất lượng nhân sự TĐG tại công ty TĐG thể hiện thông qua các tiêu chí sau: + Tỷ lệ nhân sự TĐG có bằng đại học các chuyên ngành liên quan đến TĐG, tỷ lệ này đánh giá năng lực làm việc của nhân sự TĐG ới kiến thức cơ ản về vật giá và ngành thẩm định giá tài sản đảm bảo rằng chất lượng TĐG của công ty tốt và kết quả thẩm định giá có đủ độ tin cậy. Được tính toán qua công thức sau: + Tỷ lệ nhân sự nhân sự TĐG có thẻ TĐV ề giá, tỷ lệ này đánh giá năng lực làm việc của TĐV được Bộ Tài chính công nhận. Tỷ lệ càng cao thể hiện chất lượng TĐGBĐS thế chấp của công ty ngày càng tăng. Được tính toán qua công thức như sau: + Thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo của các nhân sự TĐG (Tính từ ngày có bằng tốt nghiệp theo chuyên ngành), Tỷ lệ này đánh giá kinh nghiệm của nhân sự TĐG, do đặc thù nghề nghiệp yêu cầu nhân sự TĐG có nhiều kinh nghiệm và những trải nghiệm thực tế trong lĩnh ực TĐG.
Tỷ lệ càng cao cho thấy chất lượng TĐG của công ty đáng tin cậy hơn, giảm thiểu được rủi ro và sai sót vì nhân sự TĐG thiếu kinh nghiệm. Tỷ lệ được tính toán qua công thức sau: b. Tuân th quy trình thẩm định giá Theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05”, Quy trình thẩm định giá. Tuân thủ quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính an hành để đảm bảo tính hợp pháp, trình tự khoa học à đưa ra kết quả thẩm định giá chính xác.
Quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính ban hành như sau: Bước 1.