Đề tài: Nghiên cứu nghiệp vụ Môi giới-Marketing dự án The Global City

Nghiên cứu nghiệp vụ môi giới và marketing dự án The Global City. Phân tích quy trình, SWOT, khách hàng mục tiêu và các phương án marketing hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Thị Kim Yến
• Người hướng dẫn: Võ Thị Hoàng Vi
• Trường học: Trường Đại học Tài chính
• Chuyên ngành: Thẩm định giá - Kinh doanh bất động sản
• Đề tài: Nghiên cứu Nghiệp vụ Môi giới - Marketing cho Dự án Căn hộ The Global City Quận 2 Thành phố Thủ Đức
• Loại tài liệu: Báo cáo thực hành nghiệp vụ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành phố Thủ Đức

Tóm tắt

I. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản trong dự án The Global City

Môi giới bất động sản là hoạt động tạo điều kiện để các bên trao đổi, mua bán, cho thuê bất động sản. Trong dự án The Global City quận 2, vai trò của môi giới và marketing là cầu nối quan trọng giữa chủ đầu tư Masterise Home và các khách hàng tiềm năng. Môi giới không chỉ giới thiệu sản phẩm mà còn cung cấp tư vấn toàn diện về giá cả, tiến độ, tiện ích và lợi ích đầu tư. Với vị trí chiến l略ích tại khu phát triển Thủ Thiêm, The Global City cần các chuyên gia môi giới giàu kinh nghiệm để tối đa hóa doanh số bán hàng và xây dựng uy tín thương hiệu.

1.1. Định nghĩa môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là chuyên gia tạo điều kiện giao dịch mua bán, cho thuê tài sản bất động sản. Họ phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật. Vai trò cơ bản là tìm kiếm thông tin BĐS phù hợp, tiếp cận khách hàng tiềm năng, tư vấn giá trị và hỗ trợ hoàn tất giao dịch.

1.2. Tầm quan trọng trong dự án The Global City

Dự án The Global City là khu đô thị cao cấp với shophouse, căn hộ hàng sang. Môi giới và marketing giúp tăng độ nhận biết thương hiệu, kích thích nhu cầu mua hàng. Chiến lược marketing hiệu quả tạo ra sự cạnh tranh lợi thế trong thị trường bất động sản TP.HCM.

II. Chiến lược marketing dự án The Global City

Chiến lược marketing cho The Global City cần tập trung vào phân khúc khách hàng cao cấp - những nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản sang trọng với giá trị bền vững. Dự án nằm tại vị trí vàng của TP.HCM với tiêu chí phát triển bền vững, cần áp dụng kênh marketing đa nền tảng. Sử dụng Facebook, Zalo, website bất động sản (batdongsan.com.vn, nhadat.com.vn) để tiếp cận nhóm khách hàng cao 25-50 tuổi, thu nhập ổn định. Đồng thời, Google Ads giúp tăng lưu lượng tìm kiếm từ các từ khóa liên quan đến "The Global City", "căn hộ cao cấp Thủ Thiêm".

2.1. Phân tích đối tượng khách hàng

Đối tượng chính là nhà đầu tư có tài chính mạnh, tìm bất động sản để ở hoặc đầu tư lâu dài. Khách hàng thứ cấp là những người nước ngoài muốn căn hộ quốc tế với tiện ích hiện đại. Phải tập trung marketing vào các trang mạng xã hội, báo trực tuyến, sử dụng ngôn ngữ chuyên nghiệp, hình ảnh chất lượng cao.

2.2. Các kênh marketing hiệu quả

Zalo, Facebook Marketing với nội dung bài viết hấp dẫn, hình ảnh dự án đạt hiệu quả cao. Google Ads với từ khóa tìm kiếm tiếp cận khách hàng đang tìm kiếm căn hộ cao cấp. Website batdongsan.com.vn, nasaland.com.vn cũng là kênh hiệu quả để tăng độ hiển thị của dự án.

III. Quy trình môi giới bất động sản tại công ty TNHH Bác Như

Quy trình môi giới tại công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Bác Như tuân theo các bước chuẩn quốc tế. Đầu tiên là tiếp nhận yêu cầu khách hàng, tìm hiểu nhu cầu mua bán hoặc cho thuê. Tiếp theo là khảo sát thị trường, định giá bất động sản, so sánh giá cả, vị trí, tiện ích với các dự án cạnh tranh. Sau đó là thương lượng giữa hai bên, làm hợp đồng, hỗ trợ thanh toán, thủ tục pháp lý. Cuối cùng là duy trì quan hệ khách hàng, tư vấn tối ưu hóa đầu tư để tạo dựng uy tín lâu dài.

3.1. Các giai đoạn tiếp nhận và khảo sát

Giai đoạn 1: Tiếp nhận yêu cầu chi tiết từ khách hàng về loại BĐS, giá mong muốn, địa điểm ưa thích. Giai đoạn 2: Khảo sát thị trường, lấy thông tin giá hiện tại, phân tích xu hướng thị trường. Giai đoạn 3: Tư vấn khách hàng các tùy chọn phù hợp với ngân sách.

3.2. Hoàn tất giao dịch và chăm sóc khách hàng

Giai đoạn thương lượng giúp hai bên đạt thỏa thuận. Lập hợp đồng, xác nhận thanh toán là bước quan trọng. Sau giao dịch, công ty duy trì liên lạc với khách hàng, cung cấp tư vấn bổ sung, hỗ trợ các vấn đề pháp lý để xây dựng mối quan hệ lâu dài.

IV. Đặc điểm nổi bật và chiến lược nâng cao hiệu quả bán hàng

Dự án The Global City sở hữu nhiều đặc điểm nổi bật: vị trí chiến lược Thủ Thiêm, thiết kế kiến trúc hiện đại của Foster+Partners, tiện ích 5 sao gồm trung tâm thương mại, trường học quốc tế, khu y tế. Để nâng cao hiệu quả bán hàng, cần tăng cường khuyến mãi, tổ chức sự kiện mở bán, hợp tác với các công ty tài chính để hỗ trợ vay mua. Chiến lược content marketing như video tour 3D, webinar tư vấn đầu tư giúp tạo sự quan tâm từ khách hàng. Đo lường KPIs như số liệu truy cập website, conversion rate, doanh thu bán hàng để tối ưu hóa kế hoạch marketing.

4.1. Ưu điểm cạnh tranh của dự án

Vị trí vàng tại Thủ Thiêm, gần sông Sài Gòn, thiết kế xanh bền vững, tiện ích hoàn chỉnh (trường học, bệnh viện, shopping mall), mật độ xây dựng thấp tạo không gian sống chất lượng cao. Thương hiệu Masterise Home nổi tiếng về chất lượng xây dựng là yếu tố tín tưởng quan trọng.

4.2. Kế hoạch tối ưu hóa chiến lược bán hàng

Tăng cường digital marketing trên Google Ads, Facebook Ads với budget hợp lý. Tổ chức roadshow ở các khu thương mại trung tâm để tiếp cận trực tiếp khách hàng. Cung cấp gói vay ưu đãi, khuyến mãi tầng cao để kích thích quyết định mua.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Sau giai đoạn hai năm chịu tác động của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự thay đổi rõ nét trong hành vi và tiêu chí lựa chọn không gian sống của người dân. Trong khi nhiều phân khúc gặp khó khăn, loại hình khu phức hợp cao cấp và bất động sản hạng sang tại khu vực phía Nam — tiêu biểu là Thành phố Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) — vẫn duy trì được nguồn cầu lớn và tỷ lệ hấp thụ khả quan. Việc thành lập Thành phố Thủ Đức cùng định hướng phát triển thành đô thị sáng tạo tương tác cao đã thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Các chủ đầu tư chú trọng phát triển các khu đô thị phức hợp 5 sao đầy đủ tiện ích nội khu, không gian sống xanh nhằm gia tăng giá trị sản phẩm.

Trong chuỗi giá trị của thị trường bất động sản, hoạt động môi giới giữ vai trò trung gian kết nối bên mua và bên bán, thúc đẩy tính thanh khoản và hạn chế tình trạng thông tin bất cân xứng. Để tối ưu hóa hoạt động bán hàng cho các dự án đại đô thị cao cấp, việc nghiên cứu chuyên sâu về quy trình tác nghiệp môi giới kết hợp chiến lược tiếp thị (marketing) đa kênh là yêu cầu cấp thiết đối với các sàn giao dịch. Đề tài "Nghiên cứu nghiệp vụ môi giới - Marketing cho dự án căn hộ The Global City Quận 2 Thành phố Thủ Đức" được tác giả Nguyễn Thị Kim Yến (chuyên ngành Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, Trường Đại học Tài chính - Marketing) thực hiện trong khuôn khổ học phần Thực hành nghề nghiệp 2 nhằm giải quyết bài toán trên.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể theo 3 nội dung trọng tâm:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản, các quy định pháp lý, quy trình và kỹ năng hành nghề môi giới bất động sản.
2. Khảo sát tổng quan về cơ cấu tổ chức, quy trình giao dịch tại đơn vị thực tập (Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Bách Như) và thu thập thông tin toàn diện về dự án The Global City.
3. Phân tích ma trận SWOT, nhận diện đặc điểm nổi bật và hạn chế của dự án The Global City; từ đó xây dựng, thử nghiệm và đánh giá phương án môi giới kết hợp kế hoạch marketing cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Nghiệp vụ môi giới và hoạt động marketing áp dụng cho dự án căn hộ/nhà phố The Global City.
• Phạm vi không gian: Dự án The Global City tọa lạc tại đường Đỗ Xuân Hợp, phường An Phú, Thành phố Thủ Đức; nghiên cứu thực tế tại Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Bách Như (TP. Hồ Chí Minh).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu và các hoạt động khảo sát được triển khai trong Quý I năm 2022.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống nền tảng lý luận dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và tài liệu học thuật chuyên ngành bất động sản:

• Khái niệm và phân loại bất động sản: Trích dẫn theo Điều 105 và Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, kết hợp đối chiếu Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 quy định về tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác gắn liền với đất đai.
• Thuộc tính và đặc điểm của bất động sản: Vận dụng lý thuyết của tác giả Nguyễn Thế Phượng (2011) về 4 thuộc tính cơ bản gồm tính bất động, tính dị biệt, tính khan hiếm và tính bền vững (phân cấp 4 bậc niên hạn công trình); cùng 5 đặc điểm kinh tế của hàng hóa bất động sản (khả năng co giãn của cung kém; thời gian và chi phí giao dịch dài/cao; khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt; chịu sự can thiệp chặt chẽ của Nhà nước; giá cả phụ thuộc nhiều vào môi trường xung quanh).
• Bản chất giá trị và giá cả: Phân định giữa giá trị thị trường, giá trị đầu tư và giá cả giao dịch bất động sản hình thành từ quy luật cung - cầu.
• Lý luận về dịch vụ môi giới bất động sản: Định nghĩa theo Từ điển Bách khoa toàn thư; phân loại hai hình thức môi giới chủ yếu gồm môi giới độc quyền và môi giới tự do; phân tích 6 nhóm vai trò của môi giới (đối với khách hàng, đối với Nhà nước, cung cấp thông tin thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển, khai thác nguồn thu ngân sách, ổn định an ninh trật tự xã hội và góp phần hoàn thiện chính sách quản lý).
• Khung pháp lý về điều kiện kinh doanh và hành nghề: Căn cứ Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (Điều 62 quy định doanh nghiệp môi giới phải có ít nhất 02 cá nhân có chứng chỉ hành nghề; cá nhân kinh doanh độc lập phải có chứng chỉ và đăng ký nộp thuế) và Thông tư số 11/2015/TT-BXD hướng dẫn về cấp chứng chỉ môi giới có thời hạn 05 năm trên phạm vi toàn quốc.
• Kỹ năng tác nghiệp môi giới: Tiếp thu nghiên cứu của tác giả Nguyễn Minh Ngọc (2019) về 7 kỹ năng thiết yếu: soạn thảo hợp đồng, thu thập thông tin, xử lý/quản lý thông tin, đàm phán và thuyết phục, lắng nghe, quản lý thời gian, xây dựng thương hiệu cá nhân.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả kết hợp đồng bộ:

• Phương pháp quan sát thực tế: Trực tiếp ghi nhận quy trình vận hành và tác nghiệp của nhân viên kinh doanh tại Sàn giao dịch Bất động sản Bách Như.
• Phương pháp thu thập dữ liệu: Tiếp cận cơ sở dữ liệu nội bộ của doanh nghiệp, tài liệu dự án từ chủ đầu tư, thông tin quy hoạch pháp lý, các trang thông tin bất động sản chuyên ngành, kết hợp phỏng vấn sâu các chuyên viên môi giới giàu kinh nghiệm tại sàn.
• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân loại, sàng lọc dữ liệu thị trường, xây dựng ma trận SWOT cho dự án và lập bảng biểu đo lường hiệu quả chi phí - doanh thu của các phương án tiếp thị.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 1 hệ thống hóa khung lý thuyết nền tảng phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam:

• Định nghĩa, thuộc tính và đặc điểm của hàng hóa bất động sản: Làm rõ tính bất động tạo nên tính độc nhất về vị trí và khiến giá trị phụ thuộc lớn vào môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội xung quanh; tính bền vững được lượng hóa qua 4 bậc niên hạn sử dụng.

Cấp bậc niên hạn	Thời hạn sử dụng công trình	Đặc điểm
Bậc I	Trên 100 năm	Công trình có tính bền vững tối đa, niên hạn kinh tế rất dài.
Bậc II	Từ 50 năm đến 100 năm	Công trình kiên cố tiêu chuẩn.
Bậc III	Từ 20 năm đến dưới 50 năm	Công trình có niên hạn trung bình.
Bậc IV	Dưới 20 năm	Công trình tạm hoặc bán kiên cố.

• Khái niệm, vai trò và điều kiện pháp lý của nghề môi giới: Phân tích quy định điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề (năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tốt nghiệp THPT trở lên, đạt kỳ thi sát hạch do Sở Xây dựng tổ chức). Chứng chỉ có hiệu lực 05 năm kể từ ngày cấp theo Thông tư 11/2015/TT-BXD.
• Quy trình môi giới bất động sản tiêu chuẩn: Thiết lập chu trình 7 bước khép kín gồm: (1) Tiếp nhận yêu cầu khách hàng (phân loại bên mua/bên bán) $\rightarrow$ (2) Tư vấn sản phẩm và định giá $\rightarrow$ (3) Tiếp thị qua các kênh $\rightarrow$ (4) Thương lượng $\rightarrow$ (5) Thực hiện giao dịch $\rightarrow$ (6) Kết thúc giao dịch và thu phí $\rightarrow$ (7) Duy trì, chăm sóc khách hàng sau bán hàng.
• 5 nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp và 7 kỹ năng chuyên môn: Nhấn mạnh kỹ năng soạn thảo 3 loại hợp đồng (hợp đồng dịch vụ môi giới, hợp đồng khởi điểm/đặt cọc, hợp đồng chính thức có công chứng) và kỹ năng đàm phán hướng đến bảo đảm lợi ích hài hòa giữa các bên.

Chương 2: Tổng quan về Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Bách Như và dự án The Global City

Chương 2 trình bày hồ sơ thực tế của đơn vị thực tập và đối tượng dự án nghiên cứu:

• Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Bách Như: Thành lập năm 2013 (Mã số thuế/GPKD: 0314692087), người đại diện pháp luật là bà Mai Như Ngọc. Công ty chính thức vận hành chuyên sâu mô hình sàn giao dịch bất động sản từ năm 2018, đặt trụ sở tại Tòa nhà Sunwah Pearl (90 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Quận Bình Thạnh, TP.HCM). Cơ cấu tổ chức tuân thủ Điều 25 Thông tư 11/2015/TT-BXD gồm: Ban Giám đốc, Phòng Hỗ trợ (Hành chính - Nhân sự, Tài chính - Kế toán, Dự án, Marketing) và Phòng Kinh doanh (Bộ phận khai thác khách hàng, Bộ phận tư vấn pháp lý).
• Quy trình giao dịch và tác nghiệp tại Bách Như: Chu trình tiếp nhận dự án gồm 5 bước nội bộ (Khai thác tìm kiếm chủ đầu tư $\rightarrow$ Chuyển giao thông tin cho Trưởng phòng Kinh doanh & Ban Giám đốc $\rightarrow$ Họp chiến dịch bán hàng $\rightarrow$ Huấn luyện sản phẩm cho nhân viên $\rightarrow$ Triển khai bán hàng và Telesales). Quy trình môi giới thực địa được chuẩn hóa qua 11 bước từ tiếp cận thông tin, phân tích dữ liệu, chạy quảng cáo, thiết lập cuộc hẹn, dẫn khách tham quan thực tế/nhà mẫu, chốt cọc đến chăm sóc sau giao dịch.
• Bối cảnh khu vực Thành phố Thủ Đức: Thành lập từ ngày 01/01/2021 theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 trên cơ sở sáp nhập Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Khu vực sở hữu các trục giao thông huyết mạch như Xa lộ Hà Nội, Cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 13, Phạm Văn Đồng, tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và nút giao trọng điểm An Phú.
• Hồ sơ dự án The Global City:
  • Tên thương mại: The Global City.
  • Vị trí: Đường Đỗ Xuân Hợp, Phường An Phú, Thành phố Thủ Đức (Phía Đông giáp đường Đỗ Xuân Hợp; Phía Tây giáp khu đô thị Saigon Sports City; Phía Nam giáp đường Song hành cao tốc và khu tái định cư 15 ha; Phía Bắc giáp sông Rạch Chiếc).
  • Quy mô và phân khu: Tổng diện tích 117,4 ha; gồm khu thấp tầng (1.800 căn nhà phố thương mại, đợt 1 mở bán 100 căn, chia làm 18 đợt tăng giá dần) và khu cao tầng (khoảng 10.000 căn hộ cao cấp bàn giao hoàn thiện nội thất). Nhà phố thiết kế 4 tầng, hoàn thiện mặt ngoài sử dụng công nghệ năng lượng mặt trời, thô bên trong, chừa sẵn hố thang máy.
  • Chủ đầu tư và đối tác: Masterise Homes (Masterise Group). Ngày 22/02/2022, chủ đầu tư ký kết hợp tác thiết kế kiến trúc với Foster + Partners cùng đơn vị tư vấn cảnh quan WATG. Nhà thầu thi công gồm Công ty TNHH TM&SX Tường Việt và Công ty Xây dựng An Phong (khởi công từ tháng 3/2021).
  • Lịch sử pháp lý: Khởi đầu từ tháng 01/1999 với quy mô 120 ha giao cho Công ty Thiên Hải và liên doanh (Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An); năm 2000 bổ sung sân golf An Phú lên 137 ha; ngày 30/11/2015 UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 6296/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 với diện tích 117 ha; năm 2021 chuyển giao cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) và Masterise Homes phát triển, dự kiến mở bán chính thức từ ngày 17/03/2022. Thời hạn sở hữu: Lâu dài đối với người Việt Nam, 50 năm đối với người nước ngoài.
  • Giá bán dự kiến và chính sách:

Loại hình sản phẩm	Diện tích	Mức giá dự kiến
Căn hộ hạng sang	$46,\text{m}^2 - 142,\text{m}^2$	$80 - 110\text{ triệu đồng/m}^2$
Nhà phố liền kề	$75,\text{m}^2 - 120,\text{m}^2$	$15 - 20\text{ tỷ đồng/căn}$
Shophouse thương mại	$85,\text{m}^2 - 120,\text{m}^2$	Từ $350\text{ triệu đồng/m}^2\text{ đất}$

Chính sách tài chính: Đặt cọc 1 tỷ đồng/căn (ưu tiên chọn căn), booking 500 triệu đồng/căn; hỗ trợ vay vốn ngân hàng 50% – 70% – 80%, chiết khấu lên đến 8%, hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc tối đa 24 tháng (không vượt quá ngày 31/12/2023). Tiến độ thanh toán chuẩn: Đợt 1 thanh toán 10% (trong vòng 7 ngày sau cọc), các đợt tiếp theo thanh toán 10% cách nhau 60 ngày, nhận nhà thanh toán 25%, nhận sổ hồng thanh toán 5%.

Chương 3: Phân tích môi giới Marketing cho dự án The Global City

Chương 3 tập trung phân tích thực nghiệm và xây dựng chiến lược tiếp thị - môi giới:

• Đánh giá thị trường căn hộ hạng sang và shophouse: Nhận định tiềm năng tăng trưởng về nguồn cầu tại khu Đông TP.HCM nhờ cú hích hạ tầng (đường Liên Phường, nút giao An Phú).
• Phân tích SWOT dự án: Nhận diện điểm mạnh (vị trí kết nối nhanh vào Quận 1 trong 5 phút, thương hiệu quốc tế Foster + Partners, hệ tiện ích y tế - giáo dục 5 sao tại gia), điểm yếu (mức giá phân khúc shophouse từ 350 triệu/m2 tương đối cao, áp lực vốn ban đầu lớn), cơ hội và thách thức cạnh tranh.
• Chân dung khách hàng mục tiêu: Khách hàng có tiềm lực tài chính lớn, nhu cầu an cư cao cấp hoặc đầu tư dài hạn tích sản.
• Thiết lập phương án Môi giới - Marketing theo 2 giai đoạn:
  • Giai đoạn trước mở bán: Tập trung truyền thông nhận diện dự án, chạy chiến dịch thu thập thông tin khách hàng tiềm năng và nhận booking đặt chỗ.
  • Giai đoạn sau mở bán: Đẩy mạnh chốt hợp đồng cọc, tư vấn chuyển đổi từ booking sang giao dịch chính thức, hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng và chăm sóc duy trì quan hệ.
• Triển khai đa kênh tiếp thị:
  1. Mạng xã hội: Đăng bài và chạy quảng cáo tối ưu ngân sách trên Facebook (căn cứ dữ liệu phân tích từ Emarketer), tiếp cận tệp người dùng quan tâm BĐS cao cấp; đăng bài trên Zalo cá nhân của chuyên viên.
  2. Trang tin chuyên ngành: Đăng tin VIP và duy trì hiển thị trên trang Batdongsan.com.vn theo bảng báo giá dịch vụ.
  3. Tìm kiếm trả phí: Chạy quảng cáo Google Ads (từ khóa liên quan đến dự án The Global City, đối thủ cạnh tranh, mạng hiển thị Cốc Cốc).
  4. Tiếp thị trực tiếp: Hoạt động Telesales qua tệp dữ liệu khách hàng mục tiêu (khách hàng cũ, khách mua dự án khu vực lân cận) và gửi tin nhắn SMS Marketing.
• Tổng hợp và đánh giá hiệu quả: Thống kê chi phí marketing bỏ ra, số lượng khách hàng quan tâm thu về, doanh thu phí hoa hồng đạt được và lợi nhuận ròng sau khi trừ chi phí quảng cáo và nhân sự.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

1. Khóa luận đã hệ thống hóa và cập nhật đầy đủ toàn bộ cơ sở pháp lý, quy hoạch chi tiết 1/500 (theo Quyết định 6296/QĐ-UBND) cùng tiến độ xây dựng hạ tầng thực tế của dự án The Global City tại thời điểm tháng 3/2022.
2. Xây dựng thành công bộ quy trình nghiệp vụ môi giới 11 bước chuẩn hóa gắn với cấu trúc vận hành thực tế tại Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Bách Như.
3. Thiết lập và đo lường thử nghiệm phương án Marketing tích hợp đa kênh (Facebook Ads, Google Ads, Batdongsan.com.vn, Telesales, SMS) cho dòng sản phẩm shophouse và căn hộ cao cấp; chứng minh được tính khả thi về mặt tài chính thông qua bảng cân đối chi phí tiếp thị, lượng khách hàng tiềm năng, doanh thu hoa hồng và lợi nhuận mang lại cho sàn giao dịch.

Đề xuất và kiến nghị

• Đối với sàn giao dịch: Cần phân bổ ngân sách marketing theo từng giai đoạn rõ rệt (trước mở bán tập trung tạo sóng thông tin thu hút booking; sau mở bán tập trung vào chốt cọc và tư vấn chính sách tài chính); đào tạo đội ngũ nhân viên kinh doanh nắm vững thông số kỹ thuật, vật liệu hoàn thiện và giá trị thương hiệu Foster + Partners để tư vấn thuyết phục cho phân khúc khách hàng thượng lưu.
• Đối với chuyên viên môi giới: Cần rèn luyện đồng bộ 7 kỹ năng tác nghiệp, đặc biệt là kỹ năng đàm phán dựa trên giá trị và kỹ năng xây dựng thương hiệu cá nhân trung thực, am hiểu pháp lý nhằm tạo niềm tin lâu dài cho khách hàng.

Đóng góp của đề tài

Khóa luận đã đóng góp một nghiên cứu điển hình (case study) mang tính thực tiễn cao về việc áp dụng lý thuyết môi giới bất động sản vào một dự án đại đô thị phức hợp quy mô lớn (117,4 ha) tại Thành phố Thủ Đức ngay trong giai đoạn dự án bắt đầu ra mắt thị trường (đầu năm 2022).

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Thời gian nghiên cứu và thu thập dữ liệu thực tế tại sàn giao dịch diễn ra trong phạm vi Quý I/2022, thời điểm dự án The Global City mới chuẩn bị mở bán đợt đầu tiên (chủ yếu là phân khu shophouse/nhà phố thấp tầng và công bố chính sách dự kiến), do đó số liệu kiểm chứng dài hạn qua các đợt mở bán tiếp theo chưa được cập nhật đầy đủ.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Tiếp tục theo dõi và đánh giá hiệu quả của mô hình môi giới - marketing khi dự án triển khai xây dựng toàn diện phân khu cao tầng (10.000 căn hộ), cũng như đánh giá biến động giá giao dịch thực tế khi các hạ tầng giao thông kết nối (nút giao An Phú, đường Liên Phường) chính thức hoàn thành và đưa vào sử dụng.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu có giá trị tham khảo hữu ích đối với:

• Sinh viên các ngành Thẩm định giá, Kinh doanh Bất động sản, Quản trị Kinh doanh, Marketing: Tham khảo cách trình bày báo cáo thực hành nghề nghiệp/khóa luận tốt nghiệp chuẩn mực, cách kết hợp giữa lý luận pháp lý ngành và bài toán thực tế tại sàn giao dịch.
• Chuyên viên tư vấn và quản lý sàn môi giới bất động sản: Tham khảo khung quy trình tác nghiệp 11 bước, phương pháp phân tích SWOT cho dự án bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) và cách phân bổ chi phí quảng cáo đa kênh (Google, Facebook, Batdongsan.com.vn, Telesales).

---

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ sở pháp lý về quy hoạch của dự án The Global City được phê duyệt theo văn bản nào?
Dự án được UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 6296/QĐ-UBND ngày 30/11/2015, với quy mô diện tích sau điều chỉnh là 117 ha (trước đó dự án có quy mô 120 ha theo chủ trương năm 1999 và 137 ha năm 2000 khi bổ sung sân golf).

2. Để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân phải đáp ứng những điều kiện gì theo quy định pháp luật?
Căn cứ Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Thông tư 11/2015/TT-BXD, cá nhân được cấp chứng chỉ khi có đủ 3 điều kiện: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ tốt nghiệp THPT trở lên; đã qua kỳ thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản do Sở Xây dựng tổ chức. Chứng chỉ có thời hạn sử dụng 05 năm trên phạm vi toàn quốc.

3. Đơn vị thiết kế kiến trúc của dự án The Global City là tổ chức nào và ký kết khi nào?
Vào ngày 22/02/2022, chủ đầu tư Masterise Homes đã chính thức ký kết hợp đồng hợp tác với Foster + Partners — công ty kiến trúc hàng đầu thế giới (đơn vị thiết kế các công trình biểu tượng cho Apple) để đảm nhiệm tư vấn thiết kế kiến trúc toàn khu cho The Global City.

4. Mức giá bán dự kiến và chính sách thanh toán cho sản phẩm The Global City được đề tài ghi nhận ra sao?
Mức giá dự kiến được ghi nhận: căn hộ hạng sang từ 80 – 110 triệu đồng/m2, nhà phố liền kề 15 – 20 tỷ đồng/căn, shophouse thương mại từ 350 triệu đồng/m2 đất. Chính sách bán hàng gồm booking 500 triệu đồng/căn, cọc 1 tỷ đồng/căn; hỗ trợ vay vốn ngân hàng 50% – 80%, chiết khấu lên đến 8%, hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc tối đa 24 tháng (không vượt quá 31/12/2023).

5. Phương án Marketing cho dự án The Global City tại Công ty Bách Như gồm các kênh cụ thể nào?
Phương án marketing kết hợp các kênh: mạng xã hội (đăng bài Zalo, chạy Facebook Ads theo tuần), cổng thông tin bất động sản (đăng tin trên Batdongsan.com.vn), tìm kiếm trả phí (Google Ads từ khóa dự án, mạng hiển thị Cốc Cốc) và tiếp thị trực tiếp (Telesales danh sách khách hàng mục tiêu, gửi SMS Marketing).

---

Kết luận

Báo cáo Thực hành nghề nghiệp 2 của sinh viên Nguyễn Thị Kim Yến đã hệ thống hóa chặt chẽ cơ sở lý luận và hành lang pháp lý của hoạt động môi giới bất động sản theo luật định Việt Nam. Đề tài cung cấp bức tranh chi tiết về mô hình tổ chức, quy trình giao dịch tại Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Bách Như cùng hồ sơ quy hoạch, sản phẩm và chính sách bán hàng của đại đô thị The Global City tại Thành phố Thủ Đức. Việc xây dựng và thử nghiệm thành công phương án môi giới - marketing đa kênh đã góp phần làm sáng tỏ bài toán phân phối sản phẩm bất động sản cao cấp trong thực tiễn kinh doanh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

lOMoARcPSD|39458107 Bà TÀI CHÍNH TR¯äNG Đ¾I HàC TÀI CHÍNH 3 MARKETING KHOA THẨM ĐÞNH GIÁ – KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN NGUYàN THÞ KIM Y¾N Đà tài: NGHIÊN CĄU NGHIÞP VĀ MÔI GIàI- MARKETING CHO Dþ ÁN CN HÞ THE GLOBAL CITY QU¾N 2 THÀNH PHÞ THĂ ĐĄC THþC HÀNH NGHÀ NGHIÞP 2 THÀNH PHà THĀ ĐĂC NM 2022 Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Bà TÀI CHÍNH TR¯äNG Đ¾I HàC TÀI CHÍNH 3 MARKETING KHOA THẨM ĐÞNH GIÁ – KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN NGUYàN THÞ KIM Y¾N Đà tài: NGHIÊN CĄU NGHIÞP VĀ MÔI GIàI- MARKETING CHO Dþ ÁN CN HÞ THE GLOBAL CITY QU¾N 2 THÀNH PHÞ THĂ ĐĄC Chuyên ngành: Th¿m đßnh giá- Kinh doanh bÁt đáng s¿n Mã sá SV: 1921004164 Khóa hác: 2019- 2023 THþC HÀNH NGHÀ NGHIÞP 2 NG¯äI H¯âNG DÀN KHOA HàC: ThS VÕ THÞ HOÀNG VI THÀNH PHà THĀ ĐĂC, NM 2022 Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 NH¾N XÉT CĂA GIÀNG VIÊN H¯àNG DẪN &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&.&&& ĐIÄM Sà: KÝ TÊN ĐIÄM CHĀ: Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang I MĀC LĀC DANH MwC C䄃ĀC BKNG BIÄU, H䤃NH VG, Đ× THk. IV DANH MwC BKNG BIÄU. VI LäI Mæ ĐÂU. 1 Lý do thăc hián đà tài.

1 Mÿc tiêu đà tài. 2 Đái t°ÿng và ph¿m vi thăc hián nghiên cău đà tài. 2 Ph°¢ng pháp nghiên cău, cách nghiên cău. 2 CH¯¡NG 1: C¡ Sæ LÝ LUÂN.

Các thuác tính cāa bÁt đáng s¿n. Giá trß và giá c¿ cāa bÁt đáng s¿n. Môi giãi bÁt đáng s¿n.2 Vai trò cāa môi giãi bÁt đáng s¿n .3 ĐiÃu kián kinh doanh và điÃu kián hành nghà môi giãi bÁt đáng s¿n .1 ĐiÃu kián kinh doanh dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n .2 ĐiÃu kián hành nghà môi giãi kinh doanh bÁt đáng s¿n. Các hình thăc môi giãi bÁt đáng s¿n.

17 Theo Bách khoa toàn th° môi giãi bÁt đáng s¿n có 2 hình thăc chā yÁu sau. Nái dung môi giãi bÁt đáng s¿n. Quy trình môi giãi bÁt đáng s¿n. 18 Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang II 1.

TiÁp nhÃn yêu cÃu khách hàng. TiÁp nhÃn yêu cÃu khách hàng. Th°¢ng l°ÿng. Thăc hián giao dßch.

KÁt thúc giao dßch. Duy trì và chm sóc khách hàng. Nguyên tắc ho¿t đáng môi giãi bÁt đáng s¿n. Kỹ nng môi giãi bÁt đáng s¿n.

21 CH¯¡NG 2: TàNG QUAN V CÔNG TY TNHH DkCH Vw BÀT ĐàNG SKN B䄃ĀCH NH¯ VÀ DĂ 䄃ĀN THE GLOBAL CITY. Giãi thiáu công ty TNHH Dßch vÿ BÁt đáng s¿n Bách Nh°. S¢ đß tá chăc cāa công ty. Quy trình ho¿t đáng giao dßch bÁt đáng s¿n t¿i công ty TNHH dßch vÿ BÁt đáng s¿n Bách nh°.

Quy trình thăc hián nghiáp vÿ môi giãi. Giãi thiáu và khu văc Thành phá Thā Đăc. Giãi thiáu và dă án The Global City. Tình hình triÅn khai dă án.

Giá c¿ giao dßch. Các thông tin khác. 40 CH¯¡NG 3: PHÂN TÍCH MÔI GIâI MARKETING CHO DĂ ÁN THE GLOBAL CITY. 43 Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang III 3.

Táng quan và phân khúc cn há h¿ng sang, shophouse. Ngußn cung cāa cn há h¿ng sang, shophouse. TiÃm nng và cÃu cāa cn há h¿ng sang. Phân tích dă án The Global City.

Đặc điÅm nái bÃc cāa The Global City. Mát sá h¿n chÁ cāa The Global City. Phân tích SWOT cāa dă án The Global City. Đái t°ÿng khách hàng cāa dă án The Global City.

LÃp ph°¢ng án môi giãi- Marketing cho dă án. Mÿc tiêu lÃp ph°¢ng án môi giãi- marketing. Giai đo¿n tr°ãc mç bán. Giai đo¿n sau mç bán.

LÃp ph°¢ng án môi giãi- Marketing cÿ thÅ. Đng bài viÁt trên zalo, facebook. Đng tin qua các trang website .