Luận Văn Thạc Sĩ: Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên (2011-2012)

• Tác giả: Lê Đức Thọ
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2011-2012
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Thái Nguyên

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
• 1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 1.4. Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản
• 1.4.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.4.2. Quy luật cung - cầu bất động sản
• 1.4.3. Phân loại thị trường bất động sản
• 1.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.4.5. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam
• 1.4.5.1. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới
• 1.4.5.2. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam
• 1.4.6. Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam
• 1.4.7. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
• 1.4.8. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam
• 1.4.9. Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên
• 2.5. Tình hình sử dụng đất của thành Thái Nguyên năm 2011 - 2012
• 2.6. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên
• 2.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên
• 2.8. Định hướng và một số giải pháp
• 2.9. Phương pháp nghiên cứu
• 2.9.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
• 2.9.2. Phương pháp xử lý số liệu
• 2.9.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.9.4. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
• 3.2. Điều kiện tự nhiên
• 3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.4. Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng
• 3.5. Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2011 và 2012
• 3.6. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên
• 3.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên
• 3.7.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
• 3.7.2. Nhóm các yếu tố kinh tế
• 3.7.3. Ảnh hưởng của việc quy hoạch đến giá bất động sản
• 3.7.4. Yếu tố chính trị pháp lý
• 3.8. Định hướng và một số giải pháp
• 3.8.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản
• 3.8.2. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản
• 3.8.3. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tổng quan về thị trường bất động sản tại Thái Nguyên

Thị trường bất động sản tại Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012 đã có những biến động đáng kể. Yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản không chỉ đến từ các yếu tố tự nhiên mà còn từ các yếu tố kinh tế và chính sách. Theo nghiên cứu, vị trí địa lý của các thửa đất, kích thước và hình thức sử dụng đất là những yếu tố quan trọng. Đặc biệt, sự phát triển của cơ sở hạ tầng và các dự án quy hoạch cũng có tác động lớn đến biến động giá. Thực tế cho thấy, giá đất tại các khu vực có hạ tầng phát triển thường cao hơn so với những khu vực khác. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có một cái nhìn tổng thể về tình hình bất động sản tại địa phương.

1.1. Các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên như địa hình, khí hậu và vị trí địa lý có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản. Địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng và phát triển hạ tầng sẽ có giá trị cao hơn. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực gần trung tâm thành phố hoặc có cảnh quan thiên nhiên đẹp thường có giá đất cao hơn. Điều này được thể hiện qua các số liệu thống kê về giá đất trong giai đoạn 2011-2012, cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực khác nhau. Việc phân tích các yếu tố này giúp xác định được yếu tố ảnh hưởng chính đến giá bất động sản tại Thái Nguyên.

1.2. Các yếu tố kinh tế

Yếu tố kinh tế cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bất động sản. Tình hình kinh tế địa phương, mức thu nhập bình quân đầu người và tỷ lệ tăng trưởng GDP đều có tác động trực tiếp đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Nghiên cứu cho thấy, trong giai đoạn 2011-2012, sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở đã thúc đẩy biến động giá. Các số liệu thống kê cho thấy, khi GDP tăng, nhu cầu về bất động sản cũng tăng theo, dẫn đến sự gia tăng giá đất. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các chính sách kinh tế hợp lý để điều tiết thị trường bất động sản.

1.3. Chính sách và quy hoạch

Chính sách và quy hoạch của Nhà nước có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Các quyết định về quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách đất đai đều có tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Nghiên cứu chỉ ra rằng, những khu vực được quy hoạch phát triển sẽ có giá đất tăng nhanh chóng. Chính sách hỗ trợ từ chính phủ cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản. Việc phân tích các chính sách này giúp hiểu rõ hơn về yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại Thái Nguyên.

II. Phân tích giá bất động sản tại Thái Nguyên

Phân tích giá bất động sản tại Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2012 cho thấy sự biến động mạnh mẽ. Phân tích giá bất động sản cho thấy, giá đất tại các khu vực khác nhau có sự chênh lệch rõ rệt. Các khu vực trung tâm thành phố có giá đất cao hơn so với các khu vực ngoại ô. Điều này phản ánh nhu cầu cao về nhà ở và các dịch vụ tiện ích tại các khu vực này. Số liệu thống kê cho thấy, giá đất trung bình tại Thái Nguyên đã tăng khoảng 15% trong giai đoạn này. Điều này cho thấy sự phát triển của thị trường bất động sản tại địa phương.

2.1. Giá đất theo khu vực

Giá đất tại Thái Nguyên có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Khu vực trung tâm thành phố có giá đất cao nhất, trong khi các khu vực ngoại ô có giá đất thấp hơn. Nghiên cứu cho thấy, giá đất tại khu vực trung tâm có thể cao gấp 2-3 lần so với các khu vực xa hơn. Điều này cho thấy sự tập trung dân cư và nhu cầu về nhà ở tại các khu vực này. Việc phân tích giá đất theo khu vực giúp xác định được xu hướng phát triển của thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

2.2. Biến động giá theo thời gian

Biến động giá bất động sản tại Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2012 cho thấy sự gia tăng liên tục. Giá đất đã tăng từ 10-15% mỗi năm, đặc biệt là trong các khu vực có dự án phát triển hạ tầng. Sự gia tăng này phản ánh nhu cầu cao về bất động sản và sự phát triển của nền kinh tế địa phương. Việc theo dõi biến động giá theo thời gian giúp các nhà đầu tư và người mua có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản.

2.3. Tác động của quy hoạch đến giá

Quy hoạch đô thị có tác động lớn đến giá bất động sản. Các khu vực được quy hoạch phát triển thường có giá đất tăng nhanh chóng. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực có dự án quy hoạch lớn thường có giá đất tăng gấp đôi trong vòng 2 năm. Điều này cho thấy tầm quan trọng của quy hoạch trong việc định hình thị trường bất động sản. Việc phân tích tác động của quy hoạch giúp đưa ra các giải pháp hợp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

III. Đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản

Để phát triển thị trường bất động sản tại Thái Nguyên, cần có các giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp này không chỉ nhằm tăng cường quản lý nhà nước mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Nghiên cứu cho thấy, việc cải thiện cơ sở hạ tầng và quy hoạch hợp lý sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ từ chính phủ để khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này.

3.1. Cải thiện cơ sở hạ tầng

Cải thiện cơ sở hạ tầng là một trong những giải pháp quan trọng để phát triển thị trường bất động sản. Việc đầu tư vào giao thông, điện, nước và các dịch vụ tiện ích sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án bất động sản. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thường có giá đất cao hơn. Điều này cho thấy sự cần thiết phải đầu tư vào cơ sở hạ tầng để thúc đẩy thị trường bất động sản.

3.2. Quy hoạch hợp lý

Quy hoạch hợp lý là yếu tố quyết định đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Cần có các quy hoạch chi tiết cho từng khu vực, đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực có quy hoạch rõ ràng thường thu hút được nhiều nhà đầu tư. Việc thực hiện quy hoạch hợp lý sẽ giúp tăng cường giá trị bất động sản và tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn.

3.3. Chính sách hỗ trợ từ chính phủ

Chính sách hỗ trợ từ chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản. Cần có các chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Nghiên cứu cho thấy, các chính sách hỗ trợ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản. Việc thực hiện các chính sách này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2012 đã chứng kiến nhiều biến động quan trọng, phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Theo số liệu thống kê, GDP đầu người và dân số thành phố tăng trưởng ổn định, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn nhiều bất cập như sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường, cũng như sự thiếu đồng bộ trong quản lý nhà nước.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, bao gồm các yếu tố tự nhiên (vị trí, kích thước thửa đất), yếu tố kinh tế (khả năng sinh lợi, dân số, GDP đầu người), yếu tố quy hoạch và chính trị pháp lý. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào thị trường BĐS tại thành phố Thái Nguyên trong hai năm 2011 và 2012, với ý nghĩa quan trọng trong việc định hướng quản lý và phát triển thị trường BĐS địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và ổn định thị trường.

Việc nghiên cứu này không chỉ giúp địa phương nắm bắt giá đất thực tế mà còn làm rõ vai trò của các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, từ đó đề xuất các giải pháp quản lý phù hợp nhằm phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế thị trường liên quan đến bất động sản, trong đó có:

• Lý thuyết cung cầu: Mô hình cung cầu đất đai được sử dụng để phân tích sự biến động giá đất, trong đó cung đất là cố định về mặt không gian, còn cầu đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế - xã hội. Đường cung đứng thẳng thể hiện tính bất biến về lượng đất, trong khi đường cầu có thể dịch chuyển theo các yếu tố như thu nhập, dân số, và chính sách.

• Lý thuyết giá trị vị trí: Vị trí địa lý và vị trí kinh tế của thửa đất là yếu tố quyết định giá trị bất động sản. Vị trí tuyệt đối (giao lộ, trục đường chính) và vị trí tương đối (gần trung tâm đô thị) đều ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và giá trị đất.

• Khái niệm về thị trường bất động sản: Thị trường BĐS được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan, chịu sự chi phối của Nhà nước và các quy luật kinh tế thị trường.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (tự nhiên, kinh tế, quy hoạch, chính trị pháp lý), và các thành phần tham gia thị trường BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định lượng và định tính:

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thuế, UBND thành phố Thái Nguyên. Dữ liệu bao gồm giá đất thị trường, giá đất quy định, diện tích sử dụng đất, các chỉ số kinh tế xã hội như GDP và dân số.

• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn các thửa đất tiêu biểu tại các khu vực quy hoạch khác nhau trong thành phố để khảo sát, đảm bảo tính đại diện cho các nhóm vị trí và loại đất khác nhau.

• Phương pháp phân tích: Sử dụng phân tích thống kê mô tả để đánh giá biến động giá đất, phân tích tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng và giá đất, đồng thời áp dụng phương pháp phân tích định tính qua phỏng vấn chuyên gia và các bên liên quan để làm rõ các yếu tố quy hoạch và chính trị pháp lý.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2011-2012, với thu thập và xử lý số liệu trong năm 2012 và đầu năm 2013, đảm bảo tính cập nhật và phản ánh đúng thực trạng thị trường.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Giá đất thị trường tăng ổn định: Giá đất trung bình tại thành phố Thái Nguyên năm 2012 tăng khoảng 15% so với năm 2011, trong khi giá đất do Nhà nước quy định chỉ tăng khoảng 5-7%, tạo ra sự chênh lệch lớn từ 30% đến 60% giữa giá thị trường và giá quy định.

2. Yếu tố vị trí ảnh hưởng mạnh đến giá đất: Các thửa đất nằm tại trung tâm thành phố hoặc các trục đường chính có giá cao hơn từ 20% đến 40% so với các khu vực ven trung tâm. Vị trí tuyệt đối như gần ngã tư, ngã ba cũng làm tăng giá đất đáng kể.

3. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội: Tăng trưởng GDP đầu người khoảng 7% và dân số tăng 3% trong giai đoạn nghiên cứu đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở, làm tăng giá đất. Khả năng sinh lợi từ đầu tư BĐS được đánh giá cao, góp phần kích thích thị trường.

4. Tác động của quy hoạch và chính sách pháp lý: Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở đã làm tăng nguồn cung đất đô thị, đồng thời ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực quy hoạch mới tăng từ 10% đến 25% sau khi công bố quy hoạch.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự tăng giá đất là do sự kết hợp giữa yếu tố vị trí thuận lợi, tăng trưởng kinh tế và dân số, cùng với các chính sách quy hoạch mở rộng đô thị. Sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá do Nhà nước quy định phản ánh sự chưa đồng bộ trong quản lý và điều tiết thị trường, gây ra những bất cập như thất thoát thu ngân sách và khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

So sánh với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, kết quả phù hợp với mô hình cung cầu và lý thuyết giá trị vị trí, đồng thời cho thấy vai trò quan trọng của chính sách pháp lý trong việc điều tiết thị trường BĐS. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá quy định theo từng khu vực, bảng phân tích tỷ lệ tăng giá theo vị trí và loại đất, giúp minh họa rõ nét các yếu tố ảnh hưởng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý và chính sách giá đất: Cần điều chỉnh khung giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường thực tế, giảm chênh lệch giá để hạn chế tiêu cực và thất thoát ngân sách. Thời gian thực hiện trong 1-2 năm, do UBND tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

2. Tăng cường quản lý và giám sát thị trường BĐS: Xây dựng hệ thống theo dõi, giám sát giá đất và giao dịch BĐS minh bạch, công khai thông tin cho các bên liên quan. Thực hiện trong vòng 1 năm, phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức chuyên môn.

3. Đẩy mạnh quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ: Tập trung quy hoạch sử dụng đất hợp lý, phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu vực đô thị mới để nâng cao giá trị BĐS và đáp ứng nhu cầu dân cư. Thời gian triển khai dài hạn, từ 3-5 năm, do UBND thành phố và các sở ngành liên quan thực hiện.

4. Phát triển thị trường BĐS chuyên nghiệp và minh bạch: Khuyến khích thành lập các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, đào tạo đội ngũ môi giới, định giá và tư vấn pháp lý nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và niềm tin của người dân. Thực hiện trong 2 năm, do các tổ chức nghề nghiệp và Sở Xây dựng phối hợp triển khai.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và BĐS: Giúp hoàn thiện chính sách, quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường BĐS địa phương.

2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Cung cấp thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giúp hoạch định chiến lược đầu tư phù hợp với thực tế thị trường.

3. Các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý đất đai và kinh tế đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học để phát triển các nghiên cứu tiếp theo về thị trường BĐS và quản lý đất đai.

4. Người dân và khách hàng có nhu cầu mua bán, thuê BĐS: Hiểu rõ hơn về cơ chế hình thành giá đất và các yếu tố tác động, từ đó đưa ra quyết định giao dịch hợp lý.

Câu hỏi thường gặp

1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá bất động sản tại Thái Nguyên?
   Yếu tố vị trí địa lý được xác định là quan trọng nhất, đặc biệt là vị trí trung tâm và các trục đường chính, ảnh hưởng đến giá đất tăng từ 20% đến 40%.

2. Tại sao giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường?
   Do khung giá đất do Nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường thực tế, nhằm kiểm soát và điều tiết nhưng dẫn đến chênh lệch lớn, gây khó khăn trong quản lý và thu ngân sách.

3. Quy hoạch đô thị ảnh hưởng thế nào đến giá đất?
   Quy hoạch mở rộng đô thị và chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất xây dựng làm tăng nguồn cung và giá đất tại các khu vực quy hoạch mới từ 10% đến 25%.

4. Làm thế nào để thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn?
   Cần hoàn thiện pháp luật, minh bạch thông tin, phát triển hạ tầng đồng bộ và nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, định giá để tạo niềm tin cho người tham gia thị trường.

5. Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường BĐS là gì?
   Nhà nước xây dựng khung pháp lý, điều tiết cung cầu, giám sát giá cả, hỗ trợ người thu nhập thấp và đảm bảo công bằng xã hội trong thị trường BĐS.

Kết luận

• Thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012 chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố vị trí, kinh tế xã hội, quy hoạch và chính sách pháp lý.
• Giá đất thị trường tăng khoảng 15% trong khi giá do Nhà nước quy định chỉ tăng 5-7%, tạo ra sự chênh lệch lớn và các bất cập trong quản lý.
• Quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị bất động sản và đáp ứng nhu cầu dân cư.
• Cần hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường quản lý, phát triển thị trường BĐS chuyên nghiệp và minh bạch để phát triển bền vững.
• Các bước tiếp theo bao gồm xây dựng hệ thống giám sát giá đất, điều chỉnh khung giá, phát triển hạ tầng và đào tạo nguồn nhân lực chuyên môn trong 1-5 năm tới.

Hành động ngay hôm nay để góp phần xây dựng thị trường bất động sản Thái Nguyên phát triển ổn định và bền vững!