Luận văn thạc sĩ nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2012

Luận văn thạc sĩ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012, cung cấp góc nhìn chi tiết về thị trường địa ốc.

• Tác giả: Lê Đức Thọ
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2011-2012
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
• 1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 1.4. Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản
• 1.4.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.4.2. Quy luật cung - cầu bất động sản
• 1.4.3. Phân loại thị trường bất động sản
• 1.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.4.5. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam
• 1.4.5.1. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới
• 1.4.5.2. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam
• 1.4.6. Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam
• 1.4.7. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
• 1.4.8. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam
• 1.4.9. Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên
• 2.5. Tình hình sử dụng đất của thành Thái Nguyên năm 2011 - 2012
• 2.6. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên
• 2.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên
• 2.8. Định hướng và một số giải pháp
• 2.9. Phương pháp nghiên cứu
• 2.9.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
• 2.9.2. Phương pháp xử lý số liệu
• 2.9.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.9.4. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
• 3.2. Điều kiện tự nhiên
• 3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.4. Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng
• 3.5. Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2011 và 2012
• 3.6. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên
• 3.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên
• 3.7.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
• 3.7.2. Nhóm các yếu tố kinh tế
• 3.7.3. Ảnh hưởng của việc quy hoạch đến giá bất động sản
• 3.7.4. Yếu tố chính trị pháp lý
• 3.8. Định hướng và một số giải pháp
• 3.8.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản
• 3.8.2. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản
• 3.8.3. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thị trường bất động sản tại Thái Nguyên

Thị trường bất động sản tại Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012 đã có những biến động đáng kể. Yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản không chỉ đến từ các yếu tố tự nhiên mà còn từ các yếu tố kinh tế và chính sách. Theo nghiên cứu, vị trí địa lý của các thửa đất, kích thước và hình thức sử dụng đất là những yếu tố quan trọng. Đặc biệt, sự phát triển của cơ sở hạ tầng và các dự án quy hoạch cũng có tác động lớn đến biến động giá. Thực tế cho thấy, giá đất tại các khu vực có hạ tầng phát triển thường cao hơn so với những khu vực khác. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có một cái nhìn tổng thể về tình hình bất động sản tại địa phương.

1.1. Các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên như địa hình, khí hậu và vị trí địa lý có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản. Địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng và phát triển hạ tầng sẽ có giá trị cao hơn. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực gần trung tâm thành phố hoặc có cảnh quan thiên nhiên đẹp thường có giá đất cao hơn. Điều này được thể hiện qua các số liệu thống kê về giá đất trong giai đoạn 2011-2012, cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực khác nhau. Việc phân tích các yếu tố này giúp xác định được yếu tố ảnh hưởng chính đến giá bất động sản tại Thái Nguyên.

1.2. Các yếu tố kinh tế

Yếu tố kinh tế cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bất động sản. Tình hình kinh tế địa phương, mức thu nhập bình quân đầu người và tỷ lệ tăng trưởng GDP đều có tác động trực tiếp đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Nghiên cứu cho thấy, trong giai đoạn 2011-2012, sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở đã thúc đẩy biến động giá. Các số liệu thống kê cho thấy, khi GDP tăng, nhu cầu về bất động sản cũng tăng theo, dẫn đến sự gia tăng giá đất. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các chính sách kinh tế hợp lý để điều tiết thị trường bất động sản.

1.3. Chính sách và quy hoạch

Chính sách và quy hoạch của Nhà nước có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Các quyết định về quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách đất đai đều có tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Nghiên cứu chỉ ra rằng, những khu vực được quy hoạch phát triển sẽ có giá đất tăng nhanh chóng. Chính sách hỗ trợ từ chính phủ cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản. Việc phân tích các chính sách này giúp hiểu rõ hơn về yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại Thái Nguyên.

II. Phân tích giá bất động sản tại Thái Nguyên

Phân tích giá bất động sản tại Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2012 cho thấy sự biến động mạnh mẽ. Phân tích giá bất động sản cho thấy, giá đất tại các khu vực khác nhau có sự chênh lệch rõ rệt. Các khu vực trung tâm thành phố có giá đất cao hơn so với các khu vực ngoại ô. Điều này phản ánh nhu cầu cao về nhà ở và các dịch vụ tiện ích tại các khu vực này. Số liệu thống kê cho thấy, giá đất trung bình tại Thái Nguyên đã tăng khoảng 15% trong giai đoạn này. Điều này cho thấy sự phát triển của thị trường bất động sản tại địa phương.

2.1. Giá đất theo khu vực

Giá đất tại Thái Nguyên có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Khu vực trung tâm thành phố có giá đất cao nhất, trong khi các khu vực ngoại ô có giá đất thấp hơn. Nghiên cứu cho thấy, giá đất tại khu vực trung tâm có thể cao gấp 2-3 lần so với các khu vực xa hơn. Điều này cho thấy sự tập trung dân cư và nhu cầu về nhà ở tại các khu vực này. Việc phân tích giá đất theo khu vực giúp xác định được xu hướng phát triển của thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

2.2. Biến động giá theo thời gian

Biến động giá bất động sản tại Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2012 cho thấy sự gia tăng liên tục. Giá đất đã tăng từ 10-15% mỗi năm, đặc biệt là trong các khu vực có dự án phát triển hạ tầng. Sự gia tăng này phản ánh nhu cầu cao về bất động sản và sự phát triển của nền kinh tế địa phương. Việc theo dõi biến động giá theo thời gian giúp các nhà đầu tư và người mua có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản.

2.3. Tác động của quy hoạch đến giá

Quy hoạch đô thị có tác động lớn đến giá bất động sản. Các khu vực được quy hoạch phát triển thường có giá đất tăng nhanh chóng. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực có dự án quy hoạch lớn thường có giá đất tăng gấp đôi trong vòng 2 năm. Điều này cho thấy tầm quan trọng của quy hoạch trong việc định hình thị trường bất động sản. Việc phân tích tác động của quy hoạch giúp đưa ra các giải pháp hợp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

III. Đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản

Để phát triển thị trường bất động sản tại Thái Nguyên, cần có các giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp này không chỉ nhằm tăng cường quản lý nhà nước mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Nghiên cứu cho thấy, việc cải thiện cơ sở hạ tầng và quy hoạch hợp lý sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ từ chính phủ để khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này.

3.1. Cải thiện cơ sở hạ tầng

Cải thiện cơ sở hạ tầng là một trong những giải pháp quan trọng để phát triển thị trường bất động sản. Việc đầu tư vào giao thông, điện, nước và các dịch vụ tiện ích sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án bất động sản. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thường có giá đất cao hơn. Điều này cho thấy sự cần thiết phải đầu tư vào cơ sở hạ tầng để thúc đẩy thị trường bất động sản.

3.2. Quy hoạch hợp lý

Quy hoạch hợp lý là yếu tố quyết định đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Cần có các quy hoạch chi tiết cho từng khu vực, đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực có quy hoạch rõ ràng thường thu hút được nhiều nhà đầu tư. Việc thực hiện quy hoạch hợp lý sẽ giúp tăng cường giá trị bất động sản và tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn.

3.3. Chính sách hỗ trợ từ chính phủ

Chính sách hỗ trợ từ chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản. Cần có các chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Nghiên cứu cho thấy, các chính sách hỗ trợ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản. Việc thực hiện các chính sách này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2012 đã chứng kiến nhiều biến động quan trọng, phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Theo số liệu thống kê, GDP đầu người và dân số thành phố tăng trưởng ổn định, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn nhiều bất cập như sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường, cũng như sự thiếu đồng bộ trong quản lý nhà nước.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, bao gồm các yếu tố tự nhiên (vị trí, kích thước thửa đất), yếu tố kinh tế (khả năng sinh lợi, dân số, GDP đầu người), yếu tố quy hoạch và chính trị pháp lý. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào thị trường BĐS tại thành phố Thái Nguyên trong hai năm 2011 và 2012, với ý nghĩa quan trọng trong việc định hướng quản lý và phát triển thị trường BĐS địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và ổn định thị trường.

Việc nghiên cứu này không chỉ giúp địa phương nắm bắt giá đất thực tế mà còn làm rõ vai trò của các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, từ đó đề xuất các giải pháp quản lý phù hợp nhằm phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế thị trường liên quan đến bất động sản, trong đó có:

• Lý thuyết cung cầu: Mô hình cung cầu đất đai được sử dụng để phân tích sự biến động giá đất, trong đó cung đất là cố định về mặt không gian, còn cầu đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế - xã hội. Đường cung đứng thẳng thể hiện tính bất biến về lượng đất, trong khi đường cầu có thể dịch chuyển theo các yếu tố như thu nhập, dân số, và chính sách.

• Lý thuyết giá trị vị trí: Vị trí địa lý và vị trí kinh tế của thửa đất là yếu tố quyết định giá trị bất động sản. Vị trí tuyệt đối (giao lộ, trục đường chính) và vị trí tương đối (gần trung tâm đô thị) đều ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và giá trị đất.

• Khái niệm về thị trường bất động sản: Thị trường BĐS được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan, chịu sự chi phối của Nhà nước và các quy luật kinh tế thị trường.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (tự nhiên, kinh tế, quy hoạch, chính trị pháp lý), và các thành phần tham gia thị trường BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định lượng và định tính:

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thuế, UBND thành phố Thái Nguyên. Dữ liệu bao gồm giá đất thị trường, giá đất quy định, diện tích sử dụng đất, các chỉ số kinh tế xã hội như GDP và dân số.

• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn các thửa đất tiêu biểu tại các khu vực quy hoạch khác nhau trong thành phố để khảo sát, đảm bảo tính đại diện cho các nhóm vị trí và loại đất khác nhau.

• Phương pháp phân tích: Sử dụng phân tích thống kê mô tả để đánh giá biến động giá đất, phân tích tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng và giá đất, đồng thời áp dụng phương pháp phân tích định tính qua phỏng vấn chuyên gia và các bên liên quan để làm rõ các yếu tố quy hoạch và chính trị pháp lý.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2011-2012, với thu thập và xử lý số liệu trong năm 2012 và đầu năm 2013, đảm bảo tính cập nhật và phản ánh đúng thực trạng thị trường.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Giá đất thị trường tăng ổn định: Giá đất trung bình tại thành phố Thái Nguyên năm 2012 tăng khoảng 15% so với năm 2011, trong khi giá đất do Nhà nước quy định chỉ tăng khoảng 5-7%, tạo ra sự chênh lệch lớn từ 30% đến 60% giữa giá thị trường và giá quy định.

2. Yếu tố vị trí ảnh hưởng mạnh đến giá đất: Các thửa đất nằm tại trung tâm thành phố hoặc các trục đường chính có giá cao hơn từ 20% đến 40% so với các khu vực ven trung tâm. Vị trí tuyệt đối như gần ngã tư, ngã ba cũng làm tăng giá đất đáng kể.

3. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội: Tăng trưởng GDP đầu người khoảng 7% và dân số tăng 3% trong giai đoạn nghiên cứu đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở, làm tăng giá đất. Khả năng sinh lợi từ đầu tư BĐS được đánh giá cao, góp phần kích thích thị trường.

4. Tác động của quy hoạch và chính sách pháp lý: Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở đã làm tăng nguồn cung đất đô thị, đồng thời ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực quy hoạch mới tăng từ 10% đến 25% sau khi công bố quy hoạch.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự tăng giá đất là do sự kết hợp giữa yếu tố vị trí thuận lợi, tăng trưởng kinh tế và dân số, cùng với các chính sách quy hoạch mở rộng đô thị. Sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá do Nhà nước quy định phản ánh sự chưa đồng bộ trong quản lý và điều tiết thị trường, gây ra những bất cập như thất thoát thu ngân sách và khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

So sánh với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, kết quả phù hợp với mô hình cung cầu và lý thuyết giá trị vị trí, đồng thời cho thấy vai trò quan trọng của chính sách pháp lý trong việc điều tiết thị trường BĐS. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá quy định theo từng khu vực, bảng phân tích tỷ lệ tăng giá theo vị trí và loại đất, giúp minh họa rõ nét các yếu tố ảnh hưởng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý và chính sách giá đất: Cần điều chỉnh khung giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường thực tế, giảm chênh lệch giá để hạn chế tiêu cực và thất thoát ngân sách. Thời gian thực hiện trong 1-2 năm, do UBND tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

2. Tăng cường quản lý và giám sát thị trường BĐS: Xây dựng hệ thống theo dõi, giám sát giá đất và giao dịch BĐS minh bạch, công khai thông tin cho các bên liên quan. Thực hiện trong vòng 1 năm, phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức chuyên môn.

3. Đẩy mạnh quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ: Tập trung quy hoạch sử dụng đất hợp lý, phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu vực đô thị mới để nâng cao giá trị BĐS và đáp ứng nhu cầu dân cư. Thời gian triển khai dài hạn, từ 3-5 năm, do UBND thành phố và các sở ngành liên quan thực hiện.

4. Phát triển thị trường BĐS chuyên nghiệp và minh bạch: Khuyến khích thành lập các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, đào tạo đội ngũ môi giới, định giá và tư vấn pháp lý nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và niềm tin của người dân. Thực hiện trong 2 năm, do các tổ chức nghề nghiệp và Sở Xây dựng phối hợp triển khai.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và BĐS: Giúp hoàn thiện chính sách, quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường BĐS địa phương.

2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Cung cấp thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giúp hoạch định chiến lược đầu tư phù hợp với thực tế thị trường.

3. Các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý đất đai và kinh tế đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học để phát triển các nghiên cứu tiếp theo về thị trường BĐS và quản lý đất đai.

4. Người dân và khách hàng có nhu cầu mua bán, thuê BĐS: Hiểu rõ hơn về cơ chế hình thành giá đất và các yếu tố tác động, từ đó đưa ra quyết định giao dịch hợp lý.

Câu hỏi thường gặp

1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá bất động sản tại Thái Nguyên?
   Yếu tố vị trí địa lý được xác định là quan trọng nhất, đặc biệt là vị trí trung tâm và các trục đường chính, ảnh hưởng đến giá đất tăng từ 20% đến 40%.

2. Tại sao giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường?
   Do khung giá đất do Nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường thực tế, nhằm kiểm soát và điều tiết nhưng dẫn đến chênh lệch lớn, gây khó khăn trong quản lý và thu ngân sách.

3. Quy hoạch đô thị ảnh hưởng thế nào đến giá đất?
   Quy hoạch mở rộng đô thị và chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất xây dựng làm tăng nguồn cung và giá đất tại các khu vực quy hoạch mới từ 10% đến 25%.

4. Làm thế nào để thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn?
   Cần hoàn thiện pháp luật, minh bạch thông tin, phát triển hạ tầng đồng bộ và nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, định giá để tạo niềm tin cho người tham gia thị trường.

5. Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường BĐS là gì?
   Nhà nước xây dựng khung pháp lý, điều tiết cung cầu, giám sát giá cả, hỗ trợ người thu nhập thấp và đảm bảo công bằng xã hội trong thị trường BĐS.

Kết luận

• Thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012 chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố vị trí, kinh tế xã hội, quy hoạch và chính sách pháp lý.
• Giá đất thị trường tăng khoảng 15% trong khi giá do Nhà nước quy định chỉ tăng 5-7%, tạo ra sự chênh lệch lớn và các bất cập trong quản lý.
• Quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị bất động sản và đáp ứng nhu cầu dân cư.
• Cần hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường quản lý, phát triển thị trường BĐS chuyên nghiệp và minh bạch để phát triển bền vững.
• Các bước tiếp theo bao gồm xây dựng hệ thống giám sát giá đất, điều chỉnh khung giá, phát triển hạ tầng và đào tạo nguồn nhân lực chuyên môn trong 1-5 năm tới.

Hành động ngay hôm nay để góp phần xây dựng thị trường bất động sản Thái Nguyên phát triển ổn định và bền vững!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm: [3] - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Cơ sở thực tiễn của đề tài - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị đối với nền kinh tế quốc dân. - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

n 5 - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. Cơ sở pháp lý của đề tài Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau: - Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002 của Uỷ ban Thường vụ quốc hội; - Luật Đất đai 2003; - Luật Xây dựng 2003; - Luật Thuế sử dụng đất; - Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

- Luật Thương mại 2005. - Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. - Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.

- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai. n 6 - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. - Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. - Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên đến năm 2020. - Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản.

- Thông báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp của ban chỉ đạo. Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản 1. Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian.

Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thị trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên lạc khác. Chính trong thị trường BĐS, giá cả BĐS được xác định. n 7 Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất.

Thị trường nhà đất đã bước đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị trường nhà đất. Tuy nhiên một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường BĐS, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc về tư nhân thì thị trường BĐS về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai).

Đối với những quốc gia như nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường BĐS về nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường BĐS không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trường BĐS thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên mua như vị trí, hình thể, quy mô, kích thước BĐS, những tiện ích khi sử dụng BĐS hay giá bán BĐS, hình thức và phương thức thanh toán.

Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu về thông tin chi tiết có liên quan đến BĐS và thị trường BĐS vẫn là yêu cầu thiết yếu đối với bất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị trường BĐS. Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản: - Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. n 8 - Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản. - Khái niệm 3: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.

- Khái niệm 4: Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn. giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

[1] Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Quy luật cung - cấu bất động sản Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. n 9 P Đường cầu P0 E Đường cung P1 E D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1: Cung và cầu đất đai Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo.

Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E', nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.