CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản 1.1 Khái niệm Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì do con người và thiên nhiên tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm bên trên, phía trên hay dưới mặt đất. Do tính chất quan trọng của bất động sản ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt động sản với bất động sản.
Theo khoản 1 Điều 107 Luật Dân Sự năm 2015 của Việt Nam nêu rõ: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.2 Các thuộc tính của bất động sản Đất đai có 4 thuộc tính chủ yếu: tính bất động, tính đa dạng, tính khan hiếm và tính bền vững và ngoài ra còn có thuộc tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau cùng một số thuộc tính khác. - Tính bất động: Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó toạ lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong và xác định giá cả là bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí của nó đang tồn tại. - Tính dị biệt: Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của BĐS.
Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó. - Tính khan hiếm: Diện tích đất hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường BĐS. - Tính bền vững: Đất đai chứa đựng tất cả những thứ tồn tại trên mặt đất, có tuổi thọ lớn hơn thời gian sống của mỗi cá nhân.
Giá trị của BĐS bền vững theo thời gian. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị của BĐS này có thể sẽ chịu sự tác động rõ rệt của BĐS khác, chẳng hạn như khi Nhà nước xây dựng những công trình hạ tầng thì đương nhiên nó làm gia tăng vẻ đẹp, nâng cao hơn nữa giá trị sử dụng của các BĐS khác ở trong khu vực đó. Nói một cách khác, các BĐS có giá trị làm tôn lên vẻ đẹp, sự hấp dẫn cho nhau. Ngoài 3 tính chất trên, BĐS còn có những tính chất khác như tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính tập quán và mang nặng tư tưởng tâm lý xã hội.3 Đặc điểm của bất động sản * Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự kém co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả.
Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau: tổng cung tòan bộ đất đai là cố định, sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường, việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ, thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao. BĐS là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chi nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp. * Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.
BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu. * Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân, Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.4 Giá trị và giá cả bất động sản Giá cả hay giá trị trao đổi BĐS là một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một BĐS. Nói chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS.
Giá cả là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc được giữ bí mật. - Giá trị: là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người mua và người bán hàng hóa, dịch vụ xác định. Giá trị không có trên thực tế mà là mức giá dự tính sẽ phải trả đối với hàng hóa, dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định theo đúng với định nghĩa về giá trị. - Giá trị thị trường: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính ban hành tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản: “Giá trị thị trường: của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bản; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.” Nói chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS.
Giá cả của một BĐS cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của BĐS đó. Thị trường BĐS 1.1 Khái niệm Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên. Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa phương.
Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế.2 Đặc điểm của thị trường BĐS Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản kí toàn bộ vốn đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt.
Đây chính là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, đó là Thị trường BĐS. * Thị trường BĐS có các đặc điểm sau đây: - Thứ nhất: BĐS là hàng hóa đặc biệt nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt. khi mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lí: + Một là, yêu cầu về kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. + Hai là, làm thủ tục đăng kí chủ quyền, thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan quản lí Nhà nước để xác lập sở hữu tài sản.
Khi tham gia giao dịch trên thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhu cầu về BĐS cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc của BĐS xem đó có phải là “tài sản có tì vết” hay không để hạn chế rủi ro. -Thứ hai: Thị trường BĐS là nơi diễn ra hoạt động của người mua và người bán BĐS giao kết với nhau. Hoạt động thuê BĐS chính là hoạt động mua quyền sử dụng BĐS trong một khoảng thời gian nhất định của quyền sử dụng BĐS. Thị trường BĐS muốn hình thành và phát triển cần có ba yếu tố: Chủ thể; khách thể; giới trung gian.
Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không hình thành một Thị trường BĐS đầy đủ.3 Các chủ thể tham gia thị trường BĐS * Nhà nước: Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau: - Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua việc ban hành các quy định về kinh doanh bất động sản, quản lý bất động sản, về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng. Những chủ trương chính sách của Nhà nước về bất động sản luôn tác động mạnh đến thị trường bất động sản. - Nhà nước là người mua và người bán lớn nhất trên thị trường bất động sản. + Nhà nước là người mua các bất động sản phục vụ cho việc tái định cư đối với các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước mà phải thu hồi đất.