Đặt vấn đề Thông thường, theo quy luật cầu, khi thị trường đi xuống, giá hàng hóa sẽ giảm xuống nhằm tác động kéo khối lượng cầu hàng hóa gia tăng trở lại, giúp thị trường khôi phục. Tuy nhiên, trên thị trường nhà ở, một hiện tượng gây khó hiểu các nhà nghiên cứu, đó là việc khối lượng mua bán của nhà ở trên thị trường vẫn tiếp tục giảm khi mà giá nhà đã đươc giảm xuống trong giai đoạn thị trường đi xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler, 2013), và do đó đã làm giảm mạnh tính thanh khoản của thị trường nhà ở trong giai đoạn này, và hậu quả là thị trường nhà ở khó phục hồi hơn (Genesove & Mayer, 2001). Hiện tượng khó hiểu này đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu đưa ra những cách giải thích khác nhau. Cụ thể, Stein (1995) lập luận rằng, do phần lớn người sở hữu nhà cũng đồng thời sở hữu những khoảng nợ tài chính tương đối lớn, nên khi giá nhà sụt giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, sẽ làm cho số tiền còn lại sau khi trả nợ tài chính của người bán nhà không đủ để trang trải cho số tiền đặt cọc để mua nhà ở mới, và do đó người dân sẽ trì hoãn việc thay đổi chổ ở (bán nhà cũ và mua nhà mới).
Đây là nguyên nhân làm giảm khối lượng giao dịch nhà ở trên thị trường khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống. Lập luận này của Stein (1995) được trình bày trong khuôn khổ lý thuyết về sự giới hạn tiền đặt cọc của mình1. Một lập luận khác, được chấp nhận rộng rãi hơn, được Genesove & Mayer (2001) đưa ra để giải thích cho hiện tượng khó hiểu này trên thị trường nhà ở, đó là do tác động của ác cảm mất mát2 của người bán nhà. Cụ thể, khi quan sát diễn biến của thị trường nhà ở Boston trong giai đoạn từ 1982 – 1998, Genesove & Mayer (2001) đã nhận thấy rằng, trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống thì người bán nhà có xu hướng rao giá bán cao hơn 35% so với mức giá mà họ dự kiến bán của ngôi nhà, trong khi chỉ có chưa 1 Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận án trình bày chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết.
2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) của người tiêu dùng được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory). 2 tới 30% ngôi nhà rao bán được mua bán thành công trong vòng 180 ngày rao bán trong giai đoạn đi xuống này. Ngược lại, trong giai đoạn thị trường nhà ở tăng trưởng (năm 1997) thì mức chênh lệch giữa mức giá mà người bán rao bán và giá bán dự kiến chỉ khoảng 12% và có hơn 60% ngôi nhà được rao bán thành công trong vòng 180 ngày. Từ thực trạng đó, Genesove & Mayer (2001) lập luận rằng khi mức giá nhà trên thị trường giảm xuống thì người bán nhà sẽ có thể phải đối mặt với một khoản thua lỗ nếu bán nhà trong giai đoạn này, và với sự tác động của ác cảm mất mát nên người bán nhà sẽ có xu hướng muốn trì hoãn khoản thua lỗ này bằng cách gia tăng mức giá bán yêu cầu của mình3 nhằm từ chối các đề nghị mua từ người mua nhà.
Từ đó, Genesove & Mayer (2001) kết luận rằng do ác cảm mât mát tác động làm gia tăng mức giá bán yêu cầu của người bán, nên đã tạo ra sự cách biệt so với mức giá sẵn lòng mua của người mua, và kết quả là làm quy mô giao dịch của thị trường nhà ở. Hành vi gia tăng mức giá bán yêu cầu này của người bán nhà được Engelhardt (2003); Einio & các đồng sự (2008) gọi là sự neo giá của người bán nhà vào mức giá mua trước đây. Tuy nhiên, gần đây, một số nhà nghiên cứu (Morewedge và đồng sự, 2009; Bokhari & Geltner9, 2011; Sun & Seiler, 2013; Buisson, 2016; Bao và Meng, 2017) đều chỉ ra rằng ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân hoặc không phải là nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng bán của người bán nhà so với mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, nên đây không phải là nguyên nhân chính làm giảm khối lượng mua bán của nhà ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống. Cụ thể, Buisson (2016) lập luận rằng, với người bán nhà có sự giới hạn về thời gian rao bán (ví dụ như đi nước ngoài, hoặc trả nợ ngân hàng), thì việc nâng cao mức giá ngưỡng bán nhằm trì hoãn việc bán lỗ do ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát như lập luận của Genesove & Mayer (2001) sẽ là hành vi đánh bạc khi chờ đợi một đề nghị không chắc chắn ở tương lai, và điều này có thể sẽ dẫn đến một kết quả bi đát hơn nhiều cho người bán khi mà họ sẽ phải bán ở mức giá rất thấp khi mà thời hạn rao bán của họ kết thúc, và tất nhiên, việc đánh bạc này là không phú hợp với người có tâm lý ác cảm mất 3 Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) được định nghĩa là mức giá thấp nhất mà người bán nhà chấp nhận bán.
Mức giá ngưỡng mua (buyer’s reservation price) là mức giá cao nhất mà người mua chấp nhận mua. Từ đó, Buisson (2016) lập luận rằng, với một người bán nhà duy lý, ác cảm mất mát và giới hạn về thời gian rao bán sẽ tác động làm người bán hạ thấp mức giá ngưỡng bán của mình để rút ngắn quá trình rao bán nhà với một mức giá chấp nhận được. Còn trong trường hợp người bán nhà không chịu sự giới hạn về thời gian rao bán, thì Buisson (2016) lập luận rằng: (1) thay vì nâng mức giá ngưỡng bán nhằm trì hoãn việc bán lỗ (như theo lập luận của Genesove & Mayer), người bán nhà lúc này sẽ là hợp lý hơn khi giữ nguyên mức giá ngưỡng bán như cũ, vì việc này vẫn giúp cho người bán nhà tránh được việc bán lỗ; (2) nếu đã không muốn bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống thì một người bán nhà không chịu giới hạn về thời gian rao bán có thể đơn giản là rời bỏ thị trường tạm thời trong giai đoạn nảy, hành động này chẳng những đạt được hiệu quả trì hoãn hoạt động bán lỗ mà còn tiết kiệm được chi phí rao bán. Từ đó, Buisson (2016) kết luận rằng sự ác cảm mất mát của người bán nhà không phải là nguyên nhân của vấn đề sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở và thời gian rao bán bị kéo dài khi thị trường có sự sụt giảm giá nhà, và ông đề nghị tìm một giải thích khác cho vấn đề này.
Về mặt thực nghiệm, Bokhari & Geltner (2011, pp. 668) phát hiện rằng ác cảm mất mát chỉ được tìm thấy có tác động mạnh lên hành vi của người bán nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ đang tăng trưởng ấn tượng trong giai đoạn đầu những năm 2000s, còn khi thị trường nhà ở Mỹ rơi vào suy thoái trong giai đoạn 2008-2009 thì lại không tìm thấy tác động của ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà. Từ đó Bokhari & Geltner (2011) nhấn mạnh rằng tác động của ác cảm mất mát là nhỏ và không phải là nguyên nhân chính dẫn tới sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và mức giá ngưỡng bán, cái mà được xem là nguyên nhân của sự kém thanh khoản của thị trường bất động sản trong những năm 2008 – 2009. Một nghiên cứu thực nghiệm khác, Bao và Meng (2017, pp.
16-17) khi nghiên cứu về thị trường nhà ở Trung Quốc cũng kết luận rằng sự ác cảm mất mát chỉ có tác động lên hành vi của người bán nhà khi giá trị của khoản lỗ là nhỏ, còn khi khoản thua lỗ mà người bán nhà phải đối mặt là tương đối lớn thì vai trò của sự ác cảm mất mát ảnh hưởng lên hành vi người bán nhà là không được tìm thấy. 4 Một giải thích khác cho hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở khi giá nhà ở giảm xuống trong giai đoại suy thoái của thị trường nhà ở là của Sun & Seiler (2013). Sun & Seiler (2013) lập luận rằng nguyên nhân của hiện tượng khó hiểu này trên thị trường nhà ở là do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại4 (present-biased preferences) của người bán nhà. Cụ thể, dựa vào khái niệm về tính bất nhất của giá trị theo thời gian, Sun & Seiler (2013) lập luận rằng chính do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại làm cho người bán nhà cảm thấy rằng giá trị của khoản lỗ mà họ phải gánh chịu do bán nhà giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống sẽ trở nên lớn hơn nếu nó phát sinh ở tương lai gần hơn, ngược lại người bán cảm thấy giá trị của khoản lỗ sẽ trở nên nhỏ hơn nếu nó phát sinh ở tương lai xa hơn.
Do đó, theo Sun & Seiler (2013), thì tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại sẽ tác động làm người bán nhà có xu hướng đặt mức giá ngưỡng bán cao hơn so với mức giá thị trường của ngôi nhà nhằm mục đích kéo dài thời điểm phát sinh khoản thua lỗ do bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống, và chính việc này là nguyên nhân làm giảm khối lượng mua bán và kéo dài thời gian rao bán của nhà ở khi thị trường đi xuống (Sun & Seiler, 2013). Tóm lại, từ các lập luận của các tác giả Stein (1995), Genesove & May (2001), Sun & Seiler (2013) đưa ra để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở suy thoái, tác giả luận án nhận thấy rằng các lập luận này đều tập trung giải thích nguyên nhân của hiện tượng khó hiểu này là do hành vi nâng mức giá ngưỡng bán của người bán, tứ là các tác giả này xem xét vấn đề từ phía cung của thị trường nhà ở. Cụ thể, là do tác động của tâm lý sợ không đủ tiền đặt cọc mua nhà mới (Stein, 1995), hay là do sự ác cảm mất mát khi bán nhà với giá rẻ (Genesove & May, 2001), hoặc do tâm lý lệch thiên vị hiện tại của người bán nhà (Sun & Seiler, 2013), làm cho người bán nhà không muốn bán nhà trong giai đoạn này, và họ trì hoãn hành động bán nhà bằng cách thiết lập một mức giá ngưỡng bán cao nhằm làm nản lòng những người mua nhà tiềm năng.