Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên cứu tại TP Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu ueh quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản nghiên cứu thực tế tại tp hồ, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân,

• Tác giả: Phan Hoàng Long
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển
• Đề tài: Quan Hệ Giữa Các Yếu Tố Kinh Tế Vĩ Mô Và Bong Bóng Bất Động Sản: Nghiên Cứu Thực Tế Tại TP Hồ Chí Minh Và Các Tỉnh Lân Cận
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
• 1.1. Lý do lựa chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
• 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Cấu trúc của luận văn
• 2. CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
• 2.1. Khái niệm bong bóng bất động sản
• 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành bong bóng bất động sản
• 2.3. Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản
• 2.4. Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản
• 2.5. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản
• 2.6. Khảo lược các nghiên cứu liên quan
• 2.6.1. Bong bóng giá nhà tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2010
• 2.6.2. Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013
• 2.6.3. Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014
• 2.6.4. Bong bóng nhà đất tại Việt Nam
• 3. CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM
• 3.1. Khung phân tích
• 3.2. Mô hình kinh tế lượng
• 3.3. Dữ liệu nghiên cứu
• 4. CHƯƠNG IV: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 4.1. Khái niệm bất động sản
• 4.2. Khái niệm nhà chung cư
• 4.3. Lịch sử phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam
• 5. CHƯƠNG V: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 5.1. Nhận diện bong bóng BĐS nhà đất ở tại khu vực TPHCM
• 5.2. Kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT)
• 5.3. Kiểm tra mối quan hệ giữa chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT) trong giai đoạn nghiên cứu
• 5.4. Kết quả hồi quy bằng mô hình VAR
• 5.4.1. Thống kê mô tả các biến trong mô hình VAR
• 5.4.2. Kiểm định nghiệm đơn vị
• 5.4.3. Chọn độ trễ cho mô hình VAR
• 5.4.4. Kiểm định Granger Causality
• 5.4.5. Kết quả ước lượng mô hình VAR
• 5.4.6. Kết quả phân tích hàm phản ứng đẩy
• 5.4.7. Kết quả phân rã phương sai
• 6. CHƯƠNG VI: KẾT LUẬN
• Tài liệu tham khảo
• Phần phụ lục

Tóm tắt

I. Tổng quan về mối quan hệ giữa yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản

Nghiên cứu mối quan hệ giữa yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản tại TP Hồ Chí Minh là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ. Thành phố Hồ Chí Minh, với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng, đã thu hút một lượng lớn lao động nhập cư, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, giá nhà ở tại đây lại cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người lao động, tạo ra một tình huống khó khăn cho nhiều hộ gia đình. Việc tìm hiểu các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, và chính sách tiền tệ có thể giúp làm rõ nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản.

1.1. Khái niệm bong bóng bất động sản và yếu tố kinh tế vĩ mô

Bong bóng bất động sản được định nghĩa là tình trạng giá nhà đất tăng cao vượt xa giá trị thực tế do kỳ vọng không thực tế về giá trong tương lai. Các yếu tố như tăng trưởng kinh tế, lãi suất, và chính sách tiền tệ có thể tác động mạnh mẽ đến sự hình thành của bong bóng này. Theo nghiên cứu của Case và Shiller (2003), bong bóng bất động sản xảy ra khi giá nhà tăng do kỳ vọng về giá trong tương lai, không phản ánh đúng giá trị thực tế.

1.2. Tình hình thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm qua. Giá nhà chung cư đã tăng nhanh chóng, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, chỉ số giá nhà tại TP Hồ Chí Minh đã tăng từ 50.358 USD vào năm 2005 lên mức cao hơn nhiều trong những năm gần đây, cho thấy sự hình thành của bong bóng bất động sản.

II. Vấn đề và thách thức trong nghiên cứu bong bóng bất động sản

Mặc dù có nhiều nghiên cứu về bong bóng bất động sản, nhưng vẫn còn nhiều thách thức trong việc xác định nguyên nhân và tác động của nó. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt dữ liệu chính xác và kịp thời về giá nhà và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Điều này làm cho việc phân tích và dự đoán trở nên khó khăn. Hơn nữa, sự biến động của thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bên ngoài như chính sách của chính phủ và tình hình kinh tế toàn cầu.

2.1. Những khó khăn trong việc thu thập dữ liệu

Việc thu thập dữ liệu chính xác về giá nhà và các yếu tố kinh tế vĩ mô là một thách thức lớn. Nhiều số liệu không được công bố công khai hoặc không đầy đủ, dẫn đến khó khăn trong việc phân tích. Điều này có thể ảnh hưởng đến độ tin cậy của các kết quả nghiên cứu.

2.2. Tác động của chính sách và kinh tế toàn cầu

Chính sách của chính phủ và tình hình kinh tế toàn cầu có thể tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Sự thay đổi trong lãi suất, chính sách tiền tệ, và các quy định về đầu tư có thể làm thay đổi nhanh chóng tình hình thị trường, tạo ra những thách thức trong việc dự đoán sự hình thành của bong bóng bất động sản.

III. Phương pháp nghiên cứu mối quan hệ giữa yếu tố kinh tế và bong bóng bất động sản

Để nghiên cứu mối quan hệ giữa yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản, mô hình hồi quy VAR (Vector Auto Regression) được áp dụng. Mô hình này cho phép phân tích mối quan hệ giữa các biến số kinh tế như GDP, lãi suất, và chỉ số giá nhà. Việc sử dụng mô hình VAR giúp xác định tác động của các yếu tố kinh tế đến sự hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản.

3.1. Mô hình VAR và ứng dụng trong nghiên cứu

Mô hình VAR là một công cụ mạnh mẽ trong phân tích kinh tế, cho phép nghiên cứu mối quan hệ giữa nhiều biến số. Trong nghiên cứu này, mô hình VAR được sử dụng để phân tích mối quan hệ giữa tăng trưởng GDP, lãi suất, và giá nhà. Kết quả từ mô hình sẽ giúp xác định các yếu tố nào có tác động lớn nhất đến sự hình thành bong bóng bất động sản.

3.2. Dữ liệu nghiên cứu và phương pháp phân tích

Dữ liệu nghiên cứu được thu thập từ các nguồn chính thức như Tổng cục Thống kê và các báo cáo thị trường bất động sản. Phương pháp phân tích bao gồm kiểm định tính dừng của chuỗi thời gian và kiểm tra mối quan hệ nhân quả giữa các biến số. Điều này giúp xác định rõ ràng hơn về mối quan hệ giữa yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng có sự tồn tại của bong bóng bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ 2005 đến 2018. Sự tăng trưởng nhanh chóng của giá nhà không chỉ phản ánh nhu cầu thực tế mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất và tăng trưởng GDP. Những phát hiện này có thể được áp dụng để đưa ra các chính sách nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản.

4.1. Phân tích kết quả hồi quy và mối quan hệ giữa các biến

Kết quả hồi quy cho thấy rằng lãi suất và tăng trưởng GDP có tác động đáng kể đến giá nhà. Khi lãi suất giảm, giá nhà có xu hướng tăng lên, cho thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản.

4.2. Ứng dụng kết quả nghiên cứu vào chính sách

Các kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để xây dựng các chính sách nhằm kiểm soát sự hình thành bong bóng bất động sản. Chính phủ có thể điều chỉnh lãi suất và các chính sách tiền tệ để ổn định thị trường, từ đó bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và nhà đầu tư.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của nghiên cứu

Nghiên cứu mối quan hệ giữa yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng có sự tồn tại của bong bóng trong giai đoạn nghiên cứu. Các yếu tố như lãi suất và tăng trưởng GDP đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và phát triển bong bóng này. Tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn để hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng và tìm ra giải pháp hiệu quả.

5.1. Tóm tắt các phát hiện chính

Nghiên cứu đã xác định được mối quan hệ giữa yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản. Sự tăng trưởng của giá nhà không chỉ do nhu cầu thực tế mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô. Điều này cho thấy cần có sự can thiệp từ chính phủ để ổn định thị trường.

5.2. Hướng nghiên cứu trong tương lai

Cần có các nghiên cứu tiếp theo để phân tích sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản. Việc áp dụng các mô hình kinh tế mới và dữ liệu cập nhật sẽ giúp cải thiện độ chính xác của các dự đoán và chính sách trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) là trung tâm kinh tế năng động với tốc độ tăng trưởng GDP ấn tượng trong giai đoạn 2005-2018, thu hút lượng lớn lao động nhập cư từ các tỉnh lân cận. Theo báo cáo, giá nhà chung cư tại TPHCM đã tăng từ khoảng 724 USD/m2 năm 2005 lên đến hơn 1.000 USD/m2 vào năm 2018, trong khi thu nhập bình quân của người lao động không tương xứng, tạo ra áp lực lớn về khả năng chi trả nhà ở. Chỉ số giá nhà trên tiền thuê (PRICE/RENT) cũng cho thấy sự chênh lệch lớn, phản ánh giá nhà vượt xa giá trị kinh tế cơ bản.

Luận văn tập trung nghiên cứu mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô như GDP, lãi suất cho vay dài hạn, lạm phát (CPI), dư nợ tín dụng bất động sản, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và chỉ số chứng khoán Việt Nam (VNI) với hiện tượng bong bóng bất động sản (BĐS) tại TPHCM và các tỉnh lân cận trong giai đoạn 2005-2018. Mục tiêu chính là xác định sự tồn tại của bong bóng BĐS trong phân khúc nhà chung cư và phân tích các yếu tố tác động đến sự hình thành bong bóng này. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và nhà đầu tư nhằm kiểm soát rủi ro và phát triển thị trường BĐS bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai phương pháp chính để nhận diện bong bóng BĐS: phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản và phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản. Phương pháp giá trị cơ bản ước tính giá trị thực của BĐS dựa trên dòng tiền từ tiền thuê nhà, trong khi phương pháp nhân tố cơ bản sử dụng chỉ số PRICE/RENT để đánh giá sự chênh lệch giữa giá nhà và giá thuê, từ đó xác định bong bóng.

Các khái niệm chính bao gồm:

• Bong bóng bất động sản: trạng thái giá nhà tăng vượt xa giá trị kinh tế cơ bản do kỳ vọng không thực tế về giá tăng trong tương lai.
• Chỉ số PRICE/RENT: tỷ lệ giữa giá nhà và tiền thuê nhà, dùng làm chỉ báo bong bóng.
• Mô hình VAR (Vector Auto Regression): mô hình kinh tế lượng dùng để phân tích mối quan hệ động giữa các biến kinh tế vĩ mô và chỉ số bong bóng BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2018, bao gồm các biến: chỉ số PRICE/RENT (PR), tốc độ tăng trưởng GDP, chỉ số CPI, dư nợ tín dụng BĐS (REL), lãi suất cho vay dài hạn (R), vốn FDI vào BĐS, và chỉ số chứng khoán VNI. Dữ liệu được thu thập từ Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, cùng các công ty nghiên cứu thị trường BĐS.

Phương pháp phân tích chính là mô hình VAR với độ trễ tối ưu là 2 quý, được lựa chọn dựa trên các tiêu chí thông tin như AIC, HQ, LR và FPE. Kiểm định tính dừng (ADF test) được thực hiện để đảm bảo tính ổn định của các chuỗi dữ liệu. Kiểm định nhân quả Granger được áp dụng để xác định mối quan hệ nhân quả giữa các biến. Kết quả mô hình được phân tích qua hàm phản ứng đẩy và phân rã phương sai nhằm đánh giá tác động của các cú sốc kinh tế lên bong bóng BĐS.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tồn tại bong bóng BĐS tại TPHCM: Kiểm định ADF cho thấy chuỗi PRICE, RENT và chỉ số PR đều là chuỗi không dừng, nhưng sau khi lấy sai phân bậc 1 đều dừng ở mức ý nghĩa 1%. Chuỗi PR không dừng ở dạng gốc cho thấy sự tồn tại bong bóng BĐS trong phân khúc nhà chung cư giai đoạn 2005-2018.

2. Mối quan hệ giữa giá nhà và tiền thuê: Hồi quy OLS cho thấy giá nhà tăng nhanh hơn so với tiền thuê, phần dư hồi quy không dừng, khẳng định giá nhà đã tách rời khỏi giá trị cơ bản tạo nên bởi tiền thuê.

3. Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô: Mô hình VAR cho thấy GDP, dư nợ tín dụng BĐS (REL), lãi suất cho vay dài hạn (R) và vốn FDI có tác động cùng chiều và có ý nghĩa thống kê đến chỉ số bong bóng PR với độ trễ 2 quý. Trong khi đó, CPI và chỉ số chứng khoán VNI không có ảnh hưởng đáng kể.

4. Kiểm định nhân quả Granger: PR có quan hệ nhân quả hai chiều với GDP và REL, trong khi CPI, FDI, R chỉ tác động một chiều đến PR. VNI không có tác động nhân quả rõ ràng.

Thảo luận kết quả

Sự tồn tại bong bóng BĐS tại TPHCM được giải thích bởi sự tăng giá nhà vượt xa giá trị kinh tế cơ bản, phản ánh qua chỉ số PR tăng cao bất thường. Tăng trưởng GDP thúc đẩy thu nhập và nhu cầu nhà ở, trong khi dư nợ tín dụng BĐS tăng mạnh tạo điều kiện cho đầu tư và đầu cơ, làm giá nhà tăng nhanh. Lãi suất thấp khuyến khích vay mua nhà, góp phần đẩy giá lên cao. Vốn FDI cũng hỗ trợ nguồn vốn cho thị trường BĐS phát triển.

Kết quả phù hợp với các nghiên cứu quốc tế về bong bóng BĐS tại Trung Quốc, Israel và Việt Nam, đồng thời phản ánh thực trạng tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tín dụng tại TPHCM (khoảng 70-80% vốn đầu tư dự án). Biểu đồ hàm phản ứng đẩy cho thấy dư nợ BĐS phản ứng mạnh với cú sốc bong bóng, phù hợp với lý thuyết tín dụng là nhân tố chính làm gia tăng bong bóng.

Việc CPI và VNI không có tác động đáng kể có thể do tính chất đặc thù của thị trường BĐS và sự khác biệt trong cơ cấu đầu tư, cũng như ảnh hưởng của các chính sách tiền tệ và tài chính trong giai đoạn nghiên cứu.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Thắt chặt chính sách tín dụng BĐS: Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ dư nợ tín dụng bất động sản, đặc biệt là tín dụng cho các dự án đầu cơ, nhằm giảm rủi ro bong bóng và điều chỉnh cung cầu hợp lý. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể: NHNN và các ngân hàng thương mại.

2. Tăng cường minh bạch thông tin thị trường: Cơ quan quản lý cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường BĐS minh bạch, cập nhật thường xuyên về giá cả, giao dịch và nguồn cung để hỗ trợ nhà đầu tư và người dân ra quyết định chính xác. Thời gian: 1 năm; chủ thể: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TPHCM.

3. Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội: Chính phủ và địa phương cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người thu nhập thấp, giảm áp lực lên phân khúc nhà chung cư cao cấp. Thời gian: 3-5 năm; chủ thể: Bộ Xây dựng, UBND TPHCM.

4. Kiểm soát dòng vốn FDI và đầu cơ: Ban hành các quy định hạn chế đầu cơ và kiểm soát dòng vốn FDI vào các dự án BĐS nhằm tránh tình trạng đầu tư nóng, gây mất cân đối thị trường. Thời gian: 1-2 năm; chủ thể: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà hoạch định chính sách: Giúp xây dựng các chính sách tiền tệ, tín dụng và quản lý thị trường BĐS hiệu quả, giảm thiểu rủi ro bong bóng và ổn định kinh tế vĩ mô.

2. Doanh nghiệp BĐS: Cung cấp cơ sở phân tích thị trường, giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư phù hợp, tránh rủi ro tài chính và tối ưu hóa lợi nhuận.

3. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức: Hỗ trợ đánh giá rủi ro đầu tư BĐS, nhận diện bong bóng và lựa chọn thời điểm đầu tư hợp lý.

4. Các nhà nghiên cứu và học viên: Là tài liệu tham khảo quý giá về mô hình VAR ứng dụng trong kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS, cũng như các phương pháp nhận diện bong bóng.

Câu hỏi thường gặp

1. Bong bóng bất động sản là gì?
   Bong bóng BĐS là hiện tượng giá nhà tăng vượt xa giá trị kinh tế cơ bản do kỳ vọng không thực tế về giá tăng trong tương lai, dẫn đến rủi ro điều chỉnh giá mạnh.

2. Chỉ số PRICE/RENT có ý nghĩa gì trong nghiên cứu?
   Chỉ số này phản ánh tỷ lệ giữa giá nhà và tiền thuê nhà, dùng để đánh giá xem giá nhà có vượt quá giá trị cơ bản hay không, từ đó nhận diện bong bóng.

3. Mô hình VAR được sử dụng như thế nào trong nghiên cứu?
   Mô hình VAR phân tích mối quan hệ động giữa các biến kinh tế vĩ mô và chỉ số bong bóng BĐS, giúp xác định tác động qua lại và độ trễ của các yếu tố.

4. Các yếu tố kinh tế nào ảnh hưởng mạnh nhất đến bong bóng BĐS tại TPHCM?
   Tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng BĐS, lãi suất cho vay dài hạn và vốn FDI là những yếu tố có ảnh hưởng tích cực và đáng kể đến bong bóng BĐS.

5. Làm thế nào để kiểm soát bong bóng BĐS hiệu quả?
   Cần thắt chặt chính sách tín dụng, minh bạch thông tin thị trường, phát triển nhà ở xã hội và kiểm soát dòng vốn đầu cơ để giảm thiểu rủi ro bong bóng.

Kết luận

• Thị trường BĐS nhà chung cư tại TPHCM trong giai đoạn 2005-2018 đã xuất hiện bong bóng bất động sản rõ rệt, thể hiện qua chỉ số PRICE/RENT không dừng.
• Các yếu tố kinh tế vĩ mô như GDP, dư nợ tín dụng BĐS, lãi suất cho vay dài hạn và vốn FDI có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê đến sự hình thành bong bóng.
• Mối quan hệ nhân quả Granger cho thấy bong bóng BĐS tác động qua lại với GDP và dư nợ tín dụng, trong khi CPI và VNI không có ảnh hưởng đáng kể.
• Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho việc xây dựng chính sách kiểm soát bong bóng và phát triển thị trường BĐS bền vững tại TPHCM.
• Đề xuất các giải pháp thắt chặt tín dụng, minh bạch thông tin, phát triển nhà ở xã hội và kiểm soát đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro bong bóng trong tương lai gần.

Các nhà quản lý và doanh nghiệp cần áp dụng kết quả nghiên cứu để điều chỉnh chính sách và chiến lược đầu tư, đồng thời tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường để kịp thời ứng phó với các biến động.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN CHƯƠNG III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM CHƯƠNG IV.

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM CHƯƠNG V: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG VI. KẾT LUẬN LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 2. Khái niệm bong bóng bất động sản.

Theo Case và Shiller (2003) bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trạng thái của thị trường nhà đất trong đó sự kỳ vọng quá mức về giá tăng trong tương lai lan rộng khắp thị trường khiến cầu và giá nhà đất ở tăng lên nhiều trong hiện tại so với giá trị thực tế. Theo quan điểm này thì những người mua tham gia thị trường nhận thấy đầu tư trong BĐS nhà ở ít rủi ro do giá hiện tại có thể chấp nhận được và sự chênh lệch giá BĐS nhà ở so với giá trị thực sẽ được bù đắp bởi sự chênh lệch giá trong tương lai. Chính những kỳ vọng không thực tế về tăng giá trong tương lai và sự giữ hành vi niềm tin về kết quả giá BĐS nhà ở tăng đã tạo điều kiện cho sư hình thành bong bóng cho thị trường BĐS nhà ở. Marc Labonte (2003) bong bóng BĐS được cho là tồn tại khi giá tăng vì một lý do không thể giải thích bởi những thay đổi trong các yếu tố cung và cầu cơ bản của đối tượng đó.

Vấn đề với bong bóng BĐS là chúng không thể được xác định với bất kỳ nguyên nhân chắc chắn nào vì các yếu tố quyết định cung và cầu theo thời gian sẽ thay đổi, thường không thể đoán trước được. Nếu bong bóng BĐS có thể được xác định chính xác, chúng sẽ không bao giờ phát triển bởi vì mọi người sẽ phản ứng với sự tăng lên của bong bóng bằng cách bán tài sản để tránh tổn thất trong tương lai, do đó bong bóng không thể xảy ra. Himmelberg và cộng sự (2005) cung cấp khái niệm sau cho bong bóng nhà ở: Bong bóng BĐS nhà ở được hình thành do người mua nhà sẵn sàng trả giá tăng cao cho các căn nhà ngày hôm nay vì họ mong đợi sự tăng giá nhà ở trong tương lai. “Phần giá tăng cao” được đề cập trong nghiên cứu là tỷ lệ tăng trưởng giá nhà không phụ thuộc vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường nhà ở.

Warwick McKibbin (2006) định nghĩa bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng đầu cơ giá nhà đất ở lan rộng khiến giá nhà đất trên thị trường tăng cao vượt xa thu LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 nhập người tiêu dùng và các yếu tố cơ bản. Các yếu tố cơ bản được được tác giả đề cập là các lợi ích kinh tế do khai thác tài sản mang lại như thu nhập từ việc cho thuê tài sản hay tiền thuê nhà. Theo Gadi Barlevy (2007) cho rằng bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng giá nhà đất ở trên thị trường vượt xa giá trị cơ bản của nhà đất. Giá trị cơ bản chính là giá trị kỳ vọng của những lợi ích kinh tế mà nhà đất ở mang lại trong suốt đời sống hữu ích của nó và được chiết khấu về thời điểm hiện tại, giá trị này được quy định bởi lợi ích kinh tế do việc sử dụng, khai thác nhà đất mang lại hoàn toàn không phải giá trị do việc đem bán nhà đất đó trên thị trường.

Vì vậy, nếu giá nhà đất ở vượt xa giá trị cơ bản thì nó được xem như định giá cao. Theo Lê Thanh Ngọc (2014) cho rằng bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trong những trạng thái của thị trường bất động sản nhà đất khi tâm lý kỳ vọng “giá tiếp tục tăng trong tương lai” lan khắp thị trường khiến cầu cũng như giá nhà đất ở gia tăng hàng loạt với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian nhất định và mức giá này vượt xa giá trị cơ bản, mức giá này cũng vượt khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu mua nhà để sinh sống. Sau giai đoạn tăng giá cao thì thị trường thường có sự điều chỉnh giá về giá trị cơ bản. Từ những khái niệm của các nhà nghiên cứu về bong bóng BĐS nhà đất trong nước và trên thế giới, tác giả lý giải hiện tượng bong bóng BĐS nhà đất như sau: Bong bóng BĐS nhà đất là hiện tượng giá BĐS nhà đất ở gia tăng nhanh một cách bất thường, sự tăng giá này không dựa trên những yếu tố kinh tế hợp lý như: thu nhập từ cho thuê BĐS đó, thu nhập thực của người dân có nhu cầu nhà ở, tốc độ phát triển kinh tế, dân số khu vực….

Chính điều này sẽ làm nảy sinh sự nghi ngờ giá BĐS nhà đất đang được định giá quá cao so với giá trị thực của nó. Do đó có khả năng sẽ tồn tại một rủi ro điều chỉnh giá hoặc sự sụp đổ giá trong tương lai gần để đưa giá BĐS nhà ở về giá trị thực của nó hoặc sẽ làm cho thị trường BĐS bị “đóng băng” gây ảnh hưởng đến các ngành nghề, đến sự tăng trưởng của thị trường BĐS và các thị trường khác có liên quan. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng bất động sản Sự hình thành bong bóng của thị trường BĐS nhà ở được biểu hiện qua việc giá BĐS nhà ở tăng nhanh và liên tục tăng trong một khoảng thời gian nhất định.

Tuy nhiên, để có sự tăng giá của BĐS thì thị trường BĐS cần có những tín hiệu tích cực tác động đến thị trường (Case & Shiller, 2003). Dựa vào các tài liệu nghiên cứu về bong bóng BĐS ở các nước trên thế giới, những đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam. Tác giả đã tổng hợp được các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng BĐS bao gồm: 2. Tác động của GDP đến thị trường BĐS Nghiên cứu của Pillay (2005) tại Singapore, Yanbing (2012), Chen và cộng sự (2013) ở Trung quốc cho thấy GDP có ảnh hưởng khá mạnh đến sự tăng giá nhà ở các quốc gia này, khi GDP thực tăng đồng nghĩa với thu nhập của hộ gia đình tăng.

Do đó, khi thu nhập tăng thì những tiết kiệm của người dân sẽ được đầu tư vào các kênh tài sản an toàn như BĐS. Mặc khác, do đặc điểm của BĐS là hàng hóa có độ co giãn của cung rất thấp, quá trình hình thành sản phẩm BĐS thường mất nhiều thời gian. Vì vậy, trong ngắn hạn khi lượng cầu BĐS tăng lên sẽ làm cho giá BĐS tăng nhanh. Tại một nghiên cứu khác của Zhang (2012) khi khảo sát mối quan hệ của GDP và giá nhà tại Trung Quốc trong giai đoạn 1999-2009 cho kết luận biến tốc độ tăng trưởng GDP có tác động mạnh lên giá nhà ở tại thị trường này.

Tác động của lạm phát đến thị trường BĐS Lạm phát là một trong những chỉ tiêu để đo lường tác động của chính sách tiền tệ của Chính phủ. Khi Chính phủ mở rộng chính sách tiền tệ trong khi các điều kiện khác không đổi sẽ làm cho lạm phát tăng theo tác động đến giá của các loại hàng hóa trên thị trường cũng tăng theo, trong đó có giá thuê nhà (Ting Lan, 2014). Trong thị trường BĐS, giá thuê nhà được xem là chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà. Vì vậy, theo Pillay (2005) thì lạm phát và giá nhà có mối quan hệ hai chiều, khi lạm phát tăng sẽ thúc đẩy giá nhà tăng lên do giá thuê nhà tăng dẫn đến cầu về nhà ở tăng, mặc khác giá nhà tăng sẽ tác động trở lại dẫn đến lạm phát tăng.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 9 Mặt khác, theo một nghiên cứu của Kuang và Liu (2015) tại 35 thành phố lớn của Trung Quốc trong giai đoạn từ năm 1996 đến 2010 cho kết luận là giá nhà và lạm phát có mối quan hệ hai chiều. Thông qua mô hình VAR cho thấy lạm phát có tác động mạnh đến giá nhà ở, ở chiều ngược lại thì giá nhà ít tác động đến lạm phát hơn. Điều này cho thấy rằng khi lạm phát tăng thì bất động sản là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn để đối phó với sự mất giá của đồng tiền. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS Trong nền kinh tế của một quốc gia thì tín dụng từ hệ thống ngân hàng có một vai trò quan trọng cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung cũng như của thị trường BĐS nói riêng (Lê Xuân Nghĩa, 2011).

Sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng (Philip và Zhu, 2004). Khi tín dụng từ các NHTM nới lỏng thì thị trường BĐS có xu hướng sôi động, có tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại khi tín dụng được thắt chặt thì thị trường BĐS chững lại và đóng băng. Khi lãi suất cho vay thấp, điều kiện cho vay được nới lỏng thì những người có nhu cầu mua BĐS sẽ dựa vào các vay thế chấp để mua BĐS, điều này sẽ làm cho lượng cầu BĐS tăng lên dẫn đến giá BĐS cũng tăng theo. Tsatsaronis & Zhu (2004) đã sử dụng mô hình VAR để đánh giá mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà dựa vào số liệu chuỗi thời gian từ năm 1970 đến năm 2002 của các nuớc đã từng xảy ra bong bóng BĐS như Anh, Pháp, Mỹ, Đức, Canada, Nhật… Kết quả nghiên cứu cho thấy, lãi suất cho vay giải thích khoảng 10,8% sự thay đổi trong giá nhà và tại những quốc gia duy trì lãi suất thả nổi thì lãi suất cho vay ngắn hạn có xu hướng tác động lên giá nhà mạnh hơn so với lãi suất dài hạn.

Xu và Chen (2012) đã sử dụng mô hình VAR để nghiên cứu sự tác động của các biến tài chính tiền tệ gồm lãi suất dài hạn (R), sự tăng trưởng cung tiền (M2) và dư nợ tính dụng (REL) đến việc tăng giá nhà ở Trung Quốc, kết quả cho thấy khi lãi suất cho vay thấp, nhà nước mở rộng cung tiền sẽ làm tăng giá nhà ở và ngược lại. Lãi cho cho vay của ngân hàng thương mại có ảnh hưởng tích cực đến việc tăng giá nhà của thị trường BĐS. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.