đặt vấn đề, nhƣng tựu chung lại đều coi thị trƣờng BĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ. * Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm về thị trƣờng BĐS, dựa vào đặc điểm của BĐS nhà đất để ở, tác giả đƣa ra khái niệm tổng quát về thị trƣờng BĐS nhà đất để ở nhƣ sau: “Thị trƣờng BĐS nhà đất để ở là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền BĐS nhà đất để ở, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian và thời gian nhất định”. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở * Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà đất để ở Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt so với các loại hàng hóa khác. Bản chất của giao dịch BĐS là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó, không trao đổi bằng hiện vật nhƣ nhiều tài sản khác, do đó thị trƣờng BĐS có nhiều đặc điểm mà chúng ta có thể nhận dạng nhƣ sau: + Thị trường bất động sản nhà đất để ở mang tính khu vực sâu sắc BĐS nhà đất để ở là tài sản không di dời đƣợc, vị trí của nó là cố định ở một vùng, một địa phƣơng.
Mỗi vùng, mỗi địa phƣơng lại có các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu khác nhau. Chính điều này quy định LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 15 đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của BĐS nhà đất để ở, đồng thời ảnh hƣởng sâu sắc đến đặc trƣng cung cầu BĐS nhà đất để ở của từng vùng, từng địa phƣơng. Do BĐS nhà đất để ở mang tính khu vực nên sự biến động của cung cầu BĐS nhà đất để ở thƣờng mang tính cục bộ. Sự khan hiếm cung BĐS nhà đất để ở ở vùng này không thể đƣợc điều hòa bởi cung BĐS nhà đất để ở ở vùng khác.
Tƣơng tự, sự gia tăng cầu BĐS nhà đất để ở có thể gây áp lực lên giá BĐS nhà đất để ở ở một vùng nào đó trong khi ở vùng khác cung vẫn dƣ thừa. + Thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặc dù có rất nhiều ngƣời mua và ngƣời bán trên thị trƣờng, sản phẩm BĐS nhà đất để ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm nhƣ: cung BĐS nhà đất để ở trong ngắn hạn là tƣơng đối cố định và ít co giãn trƣớc thay đổi giá, BĐS nhà đất để ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trƣờng BĐS nhà đất để ở là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo. + Độ co giãn của cung bất động sản nhà đất để ở tương đối thấp trước thay đổi cầu và giá bất động sản nhà đất để ở Để tạo lập một BĐS nhà đất để ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian, từ chuyển nhƣợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó trong ngắn hạn, tổng cung BĐS nhà đất để ở là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá BĐS nhà đất để ở.
Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhƣng cầu BĐS nhà đất để ở lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thƣờng bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi sự tăng giá BĐS nhà đất để ở kéo dài liên tục có thể kích thích nhiều ngƣời đầu cơ mạnh vào thị trƣờng nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá BĐS nhà đất để ở. + Thị trường bất động sản nhà đất để ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 16 BĐS nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một BĐS nhà đất để ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Khi thị trƣờng BĐS nhà đất để ở phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở vào thị trƣờng tài chính là hết sức sâu sắc.
Mối quan hệ giữa thị trƣờng BĐS nhà đất để ở và thị trƣờng tài chính thực chất là mối quan hệ tƣơng tác hai chiều. Một mặt, thị trƣờng tài chính, bao gồm thị trƣờng tiền tệ và thị trƣờng vốn, tạo môi trƣờng cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở. Mặt khác, sự phát triển của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở cũng có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trƣờng tài chính, đặc biệt là thị trƣờng vốn. + Thị trường bất động sản nhà đất để ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần rất lớn đối với mỗi cá nhân và quốc gia.
Mặt khác, sự phát triển của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở có mối tƣơng tác mạnh mẽ đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động … Do đó, Nhà nƣớc thống nhất quản lý các giao dịch BĐS nhà đất để ở là hết sức cần thiết. Sự quản lý của Nhà nƣớc bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS nhà đất để ở. Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà nƣớc góp phần thúc đẩy thị trƣờng phát triển ổn định và lành mạnh, tạo môi trƣờng kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trƣờng khác. * Đặc điểm riêng của thị trường bất động sản nhà đất để ở tại TP.
Hồ Chí Minh + Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển: Thị trƣờng nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh bao gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát triển đặc thù. Cấp độ sơ khởi: là cấp độ phát triển ban đầu của thị trƣờng BĐS nhà đất để ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa đƣợc đem ra giao dịch trên thị trƣờng. Ở cấp độ này, thị trƣờng xây dựng chƣa phát triển, hàng hóa giao dịch trên thị trƣờng chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở.
Các giao dịch LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 17 mang tính đơn lẻ, manh múm và phân tán. Đây là cấp độ phát triển của phân khúc đất ở bình dân trong các khu dân cƣ tự phát. Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tƣ chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu rộng vào thị trƣờng, chủ yếu bằng vốn tự có. Hàng hóa giao dịch trong thị trƣờng này không chỉ bao gồm đất nền mà một phần rất lớn là nhà ở, bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ.
Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tƣơng đối chuyên nghiệp. Cấp độ tiền tệ hóa: Ở cấp độ này, thông qua các khoản cho vay thế chấp nhà đất, thị trƣờng vốn còn có vai trò thúc đẩy cầu nhà đất, qua đó làm cho hoạt động giao dịch trên thị trƣờng BĐS nhà đất để ở ngày càng sôi động. Cấp độ tài chính hóa: Một số dự án BĐS nhà đất để ở ở TP. Hồ Chí Minh đã phát triển tiệm cận đến cấp độ tài chính hóa.
Thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính nhƣ phát hành cổ phiếu, trái phiếu. các doanh nghiệp BĐS đã huy động nguồn vốn to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để phát triển dự án BĐS nhà đất để ở. + Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia Nhìn chung, thị trƣờng BĐS nhà đất để ở các nƣớc đều chứa đựng tính bất đối xứng thông tin. Xét riêng thị trƣờng BĐS nhà đất để ở TP.
Hồ Chí Minh, tính bất đối xứng thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trƣờng là đặc biệt cao. Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị còn thiếu bài bản. Chính quyền vẫn chƣa xây dựng đƣợc một hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá BĐS nhà đất để ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch. Các thông tin về dự án BĐS nhà đất để ở thiếu công khai và minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của ngƣời dân rất hạn chế.
+ Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian Do hệ thống thông tin BĐS nhà đất để ở trên thị trƣờng thiếu công khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất giữa ngƣời mua và ngƣời bán phần lớn phải trải qua nhiều khâu trung gian. Ngoài các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tƣ vấn pháp luật, một lực lƣợng lớn tham gia vào thị trƣờng trong giai đoạn xảy ra các cơn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 18 sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ, những ngƣời mua nhà đất vào giai đoạn trƣớc và sau đó bán lại với mức giá cao hơn để hƣởng chênh lệch giá. Do khả năng tiếp cận thông tin dự án BĐS nhà đất để ở hạn chế, phần lớn ngƣời mua nhà đất cho mục đích để ở phải mua lại nhà đất từ các tay đầu cơ sau khi BĐS nhà đất để ở này đã đƣợc sang nhƣợng qua tay nhiều nhà đầu cơ khác. Điều này khiến mức giá giao dịch cuối cùng bị đẩy lên rất cao so với giá gốc ban đầu của chủ đầu tƣ dự án.
Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở * Phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần kích thích sản xuất, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Thị trƣờng BĐS là một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế vì thị trƣờng này liên quan trực tiếp tới một lƣợng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Mặt khác, do mối liên kết chặt chẽ giữa thị trƣờng BĐS nhà đất để ở và các thị trƣờng khác nhƣ xi măng, sắt thép, gạch, gỗ, điện tử, điện lạnh, gia dụng.