Chương 1: Giới thiệu chung - Chương 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình - Chương 3: Thiết kế và phương pháp nghiên cứu - Chương 4: Kết quả phân tích tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình ở Việt Nam. - Chương 5: Kết luận và một số đề xuất, kiến nghị CHƯƠNG 2 TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VE VIỆC LỰA CHỌN MUA NHÀ Ở GIÁ THÁP VÀ TRUNG BÌNH Trong Chương 2, luận án tiến hành tổng quan các nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan tới các nhân tổ tài chính và phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở và sự hài lòng của khách hàng mua nhà ở. Đây là cơ sở lý luận quan trong dé nghiên cứu dé xuất các giả thuyết nghiên cứu và hình thành các phương pháp nghiên cứu sẽ được sử dụng. Thêm vào đó, Chương 2 sẽ làm rõ khái niệm về nhà ở giá thấp và trung bình vai trò của việc sở hữu nhà.
Và đưa ra các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính tác động tới việc lựa chọn mua nhà ở và sự hài lòng của khách hàng mua nhà ở. Tổng quan tình hình nghiên cứu về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình 2. Các nhân tô tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở của các hộ gia đình/người mua nhà. Sự thay đổi của tỷ suất sinh lời, lãi suất và lạm phát Lý thuyết cho thấy mức tiêu dùng nói chung và mua sắm nhà ở nói riêng của hộ gia đình phụ thuộc vào nhiều yếu tố tài chính, trong đó tỷ suất sinh lời, lãi suất thực và lạm phát là các yếu tố quan trọng.
Các yếu tô tài chính này sẽ ảnh hưởng đến cầu về nhà ở như sau. Thi nhất, cũng như các tài sản khác, hành vi mua nhà của người dân rất nhạy cảm với suất sinh lợi có giá trị trên các tài sản tài chính khác như trái phiếu. Nếu suất sinh lợi có giá trị từ việc năm giữ trái phiếu tăng (lãi suất tăng), chủ sở hữu tài sản sẽ dịch chuyền danh mục đầu tư của họ vào trái phiếu và tránh các tài sản khác trong đó có nhà ở. Điều này sẽ làm giảm giá nhà cho đến khi suất sinh lợi từ việc nắm giữ các loại tài sản khác nhau là băng nhau sau khi tính toán các mức rủi ro khác nhau.
Vì vậy, tỷ suất sinh lời là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến việc hộ gia đình có quyết định mua nhà tại thời điểm đó hay không. Thi? hai, nhu cầu về nhà ở tương quan âm với lãi suất vì thanh toán tiền lãi là một phan quan trọng của chi phí mua một ngôi nhà. Một sự sụt giảm trong lãi suất chính thức của NHTW ngay lập tức sẽ tác động đến các lãi suất thị trường tiền tệ ngắn hạn khác, và, mặc dù ở một mức độ khác nhau, theo cấu trúc ky han và rủi ro cụ thé, lãi suất thé chap mà các ngân hàng áp dụng đối với khách hàng của họ cũng thay đổi. Kết qua của chi phí vay vốn giảm có thé khuyến khích người mua lần đầu và mua thêm, dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở.
Với sự cứng nhắc trong ngắn hạn và trung hạn của nguồn cung bất động sản (do chính sách quy hoạch và phân vùng đất đai bị hạn chế), nhu cầu cao hơn sẽ được phản ánh vào giá nhà cao hơn. Maclennan và các cộng sự (2000) đã lưu ý rằng lãi suất có thể được truyền đi thông qua thị trường nhà đất bằng cả hai cách trực tiếp và gián tiếp. Tác động trực tiếp chủ yếu là một hiệu ứng thu nhập hoặc dòng tiền: khi lãi suất tăng, gánh nặng lãi suất của tất cả các khoản dư nợ đều tăng lên và thu nhập khả dụng sau khi đã trang trải chi phí nhà ở giảm xuống. Điều này ảnh hưởng đến tiêu dùng như thế nào còn phụ thuộc vào tốc độ thay đổi của lãi suất thế chấp sau một CSTT thắt chặt.
Các tác động gián tiếp là hiệu ứng giàu có và hiệu ứng kênh tín dụng. Tăng giá nhà thực đem lại cho cá nhân nhiều tài sản hơn. Do đó, họ sẽ tăng tiêu dùng hiện tại bởi sự giàu có của họ gia tăng. Một kênh tín dụng trong truyền dẫn tiền tệ hoạt động như sau: lãi suất cao hơn làm giảm tài sản nhà đất và dẫn dắt các hộ gia đình đến các khoản tín dụng thế chấp cấp thấp.
Các hộ gia đình bị hạn chế tín dụng phải giảm tiêu dùng của họ theo sự sụt giảm trong giá nhà (Bernanke và Blinder, 1988; Bernanke va Gertler, 1995). eC | 1 Tang lãi suat L——== — = =< =< = Giai đoạn | I Các tác động trực tiếp | Các tác động gián tiép | , ; h : Gia nha dat thap hon Cac khoan phai : | Tài sản của Giá trị thê Giai đoạn 2 Tiêu dùng thấp hon Ọ Tiêu dùng thấp hơn : Hình 2.Sơ đồ về cơ chế truyền dẫn lãi suất qua TTBDS Nguồn: Elbourne (2008) Thứ ba, số lượng người sẵn sàng và có khả năng mua nhà được liên kết trực tiếp với khả năng chi trả của các khoản thanh toán lãi suất ban đầu. Như Rosen (1984) giải thích, số tiền mà các hộ gia đình muốn vay bị giới hạn bởi thu nhập hiện tại của họ. Theo thời gian, tiền lương thực tế tăng lên và lạm phát ăn mòn dan giá trị thực của các khoản nợ chưa thanh toán, gánh nặng của các khoản thanh toán tiền lãi ngày càng ít hơn.
Lãi suất hiện hành là yếu tố quyết định quan trọng của giá nhà. Một cách nữa mà CSTT có thể làm giảm giá nhà bằng cách làm tăng gánh nặng của các khoản thanh toán theo lãi suất thả nổi đến một mức độ mà nhà cần phải được bán dé trả nợ sốc, hoặc bị tịch thu (Elbourne, 2008). Bên cạnh đó, Zhu (2004) cho thấy sự liên kết mạnh mẽ và lâu dài giữa lạm phát và giá nhà ở. Trong lạm phát, hầu hết mọi thứ trong nên kinh tế sẽ tăng giá, trong đó có, chi phí nguyên liệu thô dé xây dựng nhà 10 ở.Thêm nữa, khi nền kinh tế có lạm phát cao, đồng tiền sẽ mat giá trị và vì điều này sẽ day giá nhà tăng lên.
Nới lỏng các hạn chế tín dụng và thời gian thanh toán Theo Goodhart và Hofmann (2007), có ba hiệu ứng mà tín dụng có ảnh hưởng đến quyết định mua nha của hộ gia đình. Thi nhất, các hộ gia đình có thé phai đối mặt với hạn chế tín dụng do sự không hoàn hảo của thị trường tài chính. Vì vậy, khi họ được tiếp cận nguồn tín dụng dễ dàng hơn sẽ thúc đây họ quyết định mua nhà. Thi? hai, ngôi nhà là tài sản cả đời.
Khi giá tài sản của các hộ gia đình gia tăng, các gia đình cảm thấy mình giàu có hơn. Điều này sẽ làm tăng nhu cầu chỉ tiêu nói chung, nhà nói riêng và từ đó gia tăng cầu tín dụng. Về cơ bản, sự sẵn có tốt hơn về tín dụng sẽ khiến cho các nhu cầu về nhà ở tăng lên khi các hộ gia đình được vay mượn bị hạn chế (Barakova, 2003). Sự tăng trưởng về nhu cầu sau đó sẽ được phản ánh trong giá nhà đất cao hơn.
Mối quan hệ giữa giá nhà và vay hộ gia đình có hai mặt. Đó là, giá nhà đất có thé anh hưởng đáng kê đến việc cho mượn của hộ gia đình vay thông qua các hiệu ứng tài sản khác nhau. Lãi suất tài chính nhà ở thấp, sẽ kích thích người dân đầu tư, thông qua việc mua nhiều nhà ở hơn. Các chu kỳ tín dụng đã kéo theo các chu kỳ gia nha ở tại một sỐ quốc gia (xem ví dụ Quỹ Tiền tệ Quốc tế, 2000; Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, 2001).
Cuối cùng, giá trị của vốn ngân hàng cũng bị ảnh hưởng bởi biến động của giá nhà. Đó là, các giá trị của khoản vay tại ngân hàng được đảm bảo băng các khoản vay nhà ở. Một biến động trong giá nhà đất sẽ ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận rủi ro của các ngân hàng. Vì vậy, các ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều hơn khi giá nhà tăng.
Điều này được gọi là hiệu ứng tài sản thế chấp khi có sự thay đôi của giá nhà. Tóm lại, sự nới lỏng hoặc hạn chế trong tín dụng cũng như thời gian thanh toán các khoản tín dụng cũng là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng. Khủng hoảng tài chính Nếu nền kinh tế đi vào suy thoái và ty lệ thất nghiệp tăng cao, nhu cầu mua nhà ở sẽ giảm.Với nguồn cung không thay đổi, khi nhu cầu mua giảm, giá nhà sẽ bị ảnh hưởng. Fortura và Kushner (1986) cho rằng yếu tố nhu cầu là các biến giải thích quan trọng trong việc xác định giá nhà đất.
Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã dẫn tới một cuộc suy thoái toàn cầu, và trong nghiên cứu này, các tác giả quan tâm đến việc nghiên cứu tác động của sự kiện này trên giá nhà đất ở Đài Loan và Trung Quốc, và tiếp tục điều tra xem liệu và làm thế nào cuộc khủng hoảng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại các mức giá khác nhau. Jill (2011) chỉ ra rằng một nửa trong tổng số các gia đình nghèo đã không thấy bất kỳ sự sụt giảm trong sự giàu có của họ trong cuộc khủng hoảng ở Mỹ. Cụ thể hơn, khảo sát 4.000 hộ gia đình năm 2007 và 2009 của Cục Dự Trữ Liên Bang, và cho thấy tông tài sản của 63% người Mỹ đã giảm trong thời gian đó. Có hai quan điểm về người tiêu dùng tại các đỉnh của kim tự tháp (TOP) trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính.
Một là họ là những nạn nhân chính của cuộc khủng hoảng tài chính, khi họ có thể đầu tư một lượng lớn tài sản của minh trong công cụ tài chính mà rơi vào giá tri trong các sự kiện như vậy. Quan điểm khác là "người lớn có được lớn hơn, và những người giàu có được phong phú hon". Nha xã hội học Merton gọi hiện tượng này ảnh hưởng Matthew, được đặt tên theo một đoạn trong phúc âm của Matthew. Trên cơ sở này, người tiêu dùng BOP bị ảnh hưởng nhiều bởi cuộc khủng hoảng tài chính hơn người tiêu dùng TOP.
Khi giá của bất động sản là cao, chỉ có TOP tiêu dùng có thể đủ khả năng để thực hiện mua hàng.