Chương 1: Cơ sở lý luận về hiệu quả đầu tư các khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Chương 2: Phân tích hiệu quả giai đoạn đầu tư và hiệu quả cuối cùng dự án đầu tư các khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp của Tập đoàn Archi Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư các khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp của Tập đoàn Archi CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ CÁC KHU NGHỈ DƢỠNG SINH THÁI CAO CẤP 1. Xu hƣớng và đặc điểm các khu nghỉ dƣỡng sinh thái cao cấp 1. Xu hướng nhu cầu dân cư về nghỉ dưỡng sinh thái Những năm gần đây, một làn sóng di cư ngược - bỏ phố, ra vùng ven, nhất là ở tầng lớp trung lưu, tạo nên một xu hướng ly tâm trên thị trường bất động sản. Trên thế giới, tại nhiều nước sở hữu BĐS nghỉ dưỡng, với hình thái ngôi nhà thứ 2, nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần hoặc kỳ nghỉ ngắn ngày của gia đình là xu hướng rất phổ biến.
Tại các nước phát triển, người dân nhận ra giá trị của nghỉ dưỡng, giải trí gắn với thiên nhiên quan trọng tới tâm trí và sức khỏe, nên họ đã đầu tư rất sớm. Vì thế, ngày càng có nhiều người sở hữu BĐS nghỉ dưỡng tại ngoại thành hoặc ở địa danh du lịch, nghỉ dưỡng nổi tiếng. Ở Việt Nam, trước thực trạng môi trường ở các khu đô thị đang bị ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí, ô nhiễm nguồn nước. người dân ngày càng ao ước được sở hữu ngôi nhà tiện nghi, thuận tiện trong không gian xanh, gần gũi với thiên nhiên, tạo nên một xu hướng mới trong dân cư về nghỉ dưỡng sinh thái.
Bên cạnh đó, Việt Nam được xem là một trong những nước có nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, thu hút rất nhiều du khách đến tham quan cũng tạo ra một lượng nhu cầu lớn về các khu nghỉ dưỡng sinh thái tại các khu du lịch. Hiện đa số người dân thành phố phải sống trong những khu dân cư nhỏ hẹp, chật chội, mật độ dân số cao, thiếu không gian công cộng và cây xanh…dẫn đến những hệ quả mà người dân phải chịu đựng như kẹt xe, ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm không khí, rác thải, bệnh tật, stress… Đó cũng là lý do xuất hiện xu hướng sống mới hiện nay: ly tâm “bỏ phố ra ngoại thành”. Khi mà không khí ngột ngạt của cuộc sống đô thị ngày một tăng thì nhu cầu tìm về với những cánh rừng, những trang trại rợp màu xanh đang là lựa chọn hàng đầu. Xu hướng nhu cầu dân cư về nghỉ dưỡng sinh thái cũng thay đổi theo sự đi lên của nền kinh tế.
Hiện nay, nhu cầu không chỉ đơn thuần là những chuyến đi du lịch ngắn hạn của các gia đình mà một bộ phận không ít có khả năng về tài chính đang tìm cho gia đình mình một “căn nhà thứ hai” cách thành phố vài chục km để họ có thể nghỉ cuối tuần đều đặn. Nhiều gia đình chấp nhận đi xa một chút, nhưng bù lại, môi trường, cảnh quan sinh hoạt dễ chịu, không gian sống thoáng đãng và nhất là chỉ bỏ ra chi phí thấp hơn, dành khoản tài chính còn lại cho việc nâng cao chất lượng cuộc sống như mua biệt thự, mua xe hơi. Xu hướng trên bắt nguồn từ các nguyên nhân chính sau: - Nhu cầu về nâng cao chất lượng cuộc sống, đặt biệt là môi trường sống phù hợp với việc an cư kết hợp du lịch nghỉ dưỡng. - Công nghệ thông tin phát triển làm thay đổi cách làm việc truyền thống.
Việc điều hành, kinh doanh, mua bán được thực hiện qua mạng rất thuận tiện, phổ biến nhất là giới doanh nhân. - Đặc biệt là sự kết nối hạ tầng giữa thành phố và các tỉnh lân cận đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ. Trước xu hướng nhu cầu dân cư về nghỉ dưỡng sinh thái, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái có tiềm năng rất lớn và phù hợp với xu hướng phát triển của xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống, đồng thời cải thiện môi trường sống của người dân. Đặc điểm của khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Hiện nay chưa có tiêu chuẩn thống nhất để xếp hạng khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp.
Một số chỉ tiêu đánh giá về khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp được nhiều nhà nghiên cứu đề xuất là: - Các chỉ tiêu về tài nguyên và cảnh quan: tài nguyên thiên nhiên, phong cảnh,… - Các chỉ tiêu về quy mô, quy hoạch và kiến trúc khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp. - Các chỉ tiêu về kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp. - Các chỉ tiêu về dịch vụ, phục vụ của khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp. - Các chỉ tiêu về tổ chức, quản lý khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp.
Một số đặc điểm đặc thù của khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp là: Một là, các khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp được quy hoạch riêng hoặc nằm trong khu du lịch. Các khu nghỉ dưỡng sinh thái phải được quy hoạch riêng, ở những vùng có cảnh quan thiên nhiên xanh, đẹp để tận dụng được không khí, môi trường trong lành của cây xanh, của biển, tránh xa những khu đô thị ồn ào, ô nhiễm. Hoặc ở những khu du lịch, thì những khu nghỉ dưỡng sinh thái cũng được đầu tư xây dựng để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách. Hai là, khu phải có diện tích khá lớn.
Các khu nghỉ dưỡng sinh thái tận dụng lợi thế của cảnh quan thiên nhiên, nên nó thường có diện tích lớn để tạo môi trường thoáng đãng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng. Hơn nữa, các khu nghỉ dưỡng sinh thái có nhiều dịch vụ tiện ích xung quanh như khu vui chơi thể thao đa dạng: sân golf, casino, trường đua ngựa cho khách cấp trung lưu trở lên, hồ bơi, khu mua sắm, ẩm thực. nên diện tích tổng thể của các khu nghỉ dưỡng là khá lớn, từ 10 ha trở lên. Ba là, khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp luôn gắn kết với điều kiện khí hậu, cảnh quan môi trường tự nhiên đẹp, hấp dẫn.
Để thu hút được khách hàng, các dự án nghỉ dưỡng sinh thái cần biết tận dụng tối đa lợi thế về thiên nhiên, về môi trường của dự án, thiết kế phù hợp với văn hóa kiến trúc vùng miền. Bốn là, kết cấu hạ tầng và hệ thống nhà nghỉ cao cấp. Một đặc điểm quan trọng nữa của các khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp đó là các khu này phải có kết cấu hạ tầng hiện đại, hệ thống nhà nghỉ cao cấp phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng sang trọng, hiện đại của các khách hàng. Năm là, khu có đầy đủ điều kiện để du lịch sinh thái, chăm sóc sức khỏe, thể thao, chăm sóc sắc đẹp.
Không chỉ đầu tư vào cơ sở hạ tầng và hệ thống nhà nghỉ cao cấp, các khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp còn có nhiều dịch vụ thiết yếu cho hoạt động nghỉ dưỡng như bể bơi, các khu thể thao, nhà hàng, các dịch vụ chăm sóc sức khỏe,… Với những đặc điểm của khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp, có thể kể ra hàng loạt các dự án bất động sản sinh thái cao cấp được chủ đầu tư tung ra thị trường để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng chất lượng cao của khách hàng. Cách trung tâm Hà Nội khoảng 50 km, có thể kể đến hàng loạt các dự án resort tại địa bàn huyện Ba Vì như: Tản Viên Resort rộng 21 ha, The Grand Arena Hill rộng 10 ha, hay Green Villas 1,2,3,4 với diện tích 50 ha. Ngoài ra còn nhiều khu resort khác nằm tại Vĩnh Phúc và Hòa Bình như Flamingo Đại Lải rộng 123 ha, Paradise Đại Lải rộng 33 ha… Những dự án này có diện tích khá lớn, được nhà đầu tư lựa chọn ở những địa điểm đẹp, sơn thủy hữu tình, gần các khu thắng cảnh như Thác Đa, Suối Tiên… lại nằm trong đất thủ đô, do đó những dự án này trở thành một lợi thế lớn. Với cơ sở hạ tầng ngày càng được nâng cấp, nhu cầu cuộc sống với thiên nhiên ngày càng cao và trung tâm tài chính Hà Nội dần dịch chuyển về phía Tây thì biệt thự sinh thái là phân khúc thực sự thích hợp với những gia đình có mức thu nhập khá.
Việc bỏ ra hơn 1 tỷ để sở hữu cả ngàn m2 đất và có cơ hội thu về lợi nhuận 100% trong khoảng thời gian ngắn không còn là vấn đề hiếm gặp trong giới đầu tư bất động sản sinh thái. Thị trường bất động sản, đất sinh thái, nghỉ dưỡng, resort quanh Hà Nội là phân khúc thực sự hấp dẫn với các nhà đầu tư bởi những điểm mạnh vượt trội của phân khúc này. Việc đầu tư bất động sản sinh thái hiện đang được rất nhiều người quan tâm, bởi lẽ ngoài việc sử dụng cho các kỳ nghỉ dưỡng, họ còn có thể cho thuê và có thể bán để thu lợi nhuận. Chỉ tiêu và phƣơng pháp đánh giá hiệu quả đầu tƣ khu nghỉ dƣỡng sinh thái cao cấp 1.
Khái niệm và phân loại hiệu quả đầu tư khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Hiệu quả đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt được). Một dự án đầu tư đảm bảo được hiệu quả dự án khi nó thoả mãn được mức kế hoạch đề ra. Một dự án đem lại lợi ích cho doanh nghiệp, cho cộng đồng nhưng không đảm bảo được kế hoạch đặt ra khi quyết định đầu tư thì dự án đó không đạt hiệu quả. Hiệu quả đầu tư khu nghỉ dưỡng sinh thái cũng là loại dự án đầu tư của doanh nghiệp.
Có thể phân loại hiệu quả đầu tư dự án khu nghỉ dưỡng sinh thái của doanh nghiệp theo các tiêu thức khác nhau: - Theo tính chất của hiệu quả đầu tư có hiệu quả đầu tư chung và hiệu quả đầu tư bộ phận. - Theo mức độ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp có hiệu quả trực tiếp và hiệu quả gián tiếp. - Theo cách tính toán có hiệu quả tuyệt đối và hiệu quả tương đối. Hiệu quả tuyệt đối được tính bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí.
Hiệu quả tương đối được tính bằng tỷ số giữa kết quả và chi phí. Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả đầu tư khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp 1.